中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式分析與探究

劉帥

摘要：我國(guó)已于1999年成為老年型國(guó)家，而與中國(guó)老齡化程度不斷加劇所對(duì)應(yīng)的養(yǎng)老模式問(wèn)題卻尚未實(shí)現(xiàn)同步發(fā)展，養(yǎng)老住宅等基礎(chǔ)建設(shè)便成了主要問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)文獻(xiàn)理論研究，分析我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)困境，探索適合我國(guó)國(guó)情的融資收益、建設(shè)規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)管理三個(gè)方面養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)模式

一、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式探究背景

人口老齡化的發(fā)展導(dǎo)致老年人口過(guò)多，給養(yǎng)老事業(yè)造成巨大壓力。養(yǎng)老地產(chǎn)和傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有很大的不同，養(yǎng)老地產(chǎn)是針對(duì)于老年人的特點(diǎn)，建造符合老年人居住需求的居住建筑。這個(gè)居住建筑是指老年人長(zhǎng)期生活的，能得到經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料、精神慰藉三個(gè)基本內(nèi)容的居住場(chǎng)所，它包括：老年住宅，老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式就是以開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)為主體，在國(guó)家養(yǎng)老政策的調(diào)控下，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)定位，資金運(yùn)作，規(guī)劃建設(shè)、營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)一系列運(yùn)作流程和經(jīng)濟(jì)手段。

二、對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式現(xiàn)實(shí)問(wèn)題分析

雖然嚴(yán)峻的老齡化問(wèn)題和社會(huì)養(yǎng)老趨勢(shì)勢(shì)必帶來(lái)大量的養(yǎng)老地產(chǎn)需求，但是根據(jù)我國(guó)基本發(fā)展形勢(shì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)面臨的如下幾個(gè)問(wèn)題：

（一）我國(guó)老齡化差異性

第，我國(guó)老齡化是個(gè)非漸進(jìn)過(guò)程，其增長(zhǎng)圖像呈一種陡變式的結(jié)構(gòu)斷裂現(xiàn)象，呈現(xiàn)出未富先老型社會(huì)特點(diǎn)。

第二，獨(dú)特的老齡化地域差異性表現(xiàn)在東部地區(qū)的人口老齡化速度高于西部地區(qū)。而東部的人均財(cái)富水平也高于西部地區(qū)。

第三，長(zhǎng)期性的文化基因傳承和沉淀也極大地影響了中國(guó)南北文化的差異也造成了在養(yǎng)老觀念和居住模式上的差異。

（二）我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展滯后性

目前我國(guó)普遍規(guī)劃實(shí)行“9073”的養(yǎng)老服務(wù)模式，即到2020年90%的老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下通過(guò)家庭照顧養(yǎng)老，7%的老年人通過(guò)政府購(gòu)買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，3%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。絕大多數(shù)老人居家養(yǎng)老無(wú)疑給養(yǎng)老地產(chǎn)提供了廣闊的需求空間。我國(guó)老年住宅市場(chǎng)剛剛起步，國(guó)內(nèi)對(duì)于老年住宅還停留在傳統(tǒng)的居家式養(yǎng)老、養(yǎng)老院、敬老院的管理模式上，遠(yuǎn)不能適應(yīng)目前中國(guó)老齡化社會(huì)的需求。

（三）我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的困境

1.市場(chǎng)需求不明朗：受制于國(guó)人養(yǎng)老傳統(tǒng)觀念和消費(fèi)習(xí)慣的約束以及未富先老的基本國(guó)情，巨大的市場(chǎng)潛能還未找到適宜的載體，未能真正釋放

2.政策尚不健全：養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策還不健全，政府在養(yǎng)老方面資金投入不足。

3.資金占?jí)捍螅吼B(yǎng)老地產(chǎn)的投資額度高，回收周期長(zhǎng)，資金占?jí)捍蟆?/p>

4.后期運(yùn)營(yíng)難度大：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目綜合性強(qiáng)，要求能夠提供專業(yè)、綜合、體現(xiàn)人文關(guān)懷的服務(wù)，而市場(chǎng)上各類資源短缺、分散，后期專業(yè)經(jīng)營(yíng)的難度大。

5.技術(shù)剛剛起步：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于建筑物硬件設(shè)施的要求較高，項(xiàng)目整體規(guī)劃的要求嚴(yán)格，作為新興領(lǐng)域，國(guó)內(nèi)針襯養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造等水平還處于起步階段。

三、對(duì)適合我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的探究

（一）對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)模式的探究

1.專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)：綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會(huì)有老年活動(dòng)中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心等各類配套設(shè)施。

2.新建大型社區(qū)的同時(shí)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)：一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)大型居住區(qū)樓盤時(shí)，會(huì)考慮劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設(shè)養(yǎng)老組團(tuán)。養(yǎng)老組團(tuán)與社區(qū)其他組團(tuán)能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設(shè)施的建設(shè)量。

3.普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品：普通社區(qū)中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓等。

4.與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施：目前國(guó)內(nèi)一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)希望與醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)。這種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特點(diǎn)在于，能夠?qū)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項(xiàng)目，從而提升項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使老人感到居住在其中較有安全保障。

（二）對(duì)融資收益模式探索

在投資開(kāi)發(fā)上，多采用合作開(kāi)發(fā)，因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)現(xiàn)金流要求非常高，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司外，些保險(xiǎn)公司、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行公司、醫(yī)療公司等也有進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的意愿，開(kāi)發(fā)商可與此類公司合作開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，增強(qiáng)資金、資源實(shí)力，分散開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。我們有必要充分吸收西方發(fā)達(dá)國(guó)家尤其是英美等國(guó)的社會(huì)融資經(jīng)驗(yàn)，在債券融資、信托融資和其他形式的產(chǎn)業(yè)投資基金方面要有積極作為。除此之外開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注重養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)制度、社會(huì)制度、保險(xiǎn)制度相鏈接的開(kāi)發(fā)模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式類型養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利來(lái)源重點(diǎn)體現(xiàn)在對(duì)客戶定位、土地獲取、政策優(yōu)惠補(bǔ)貼、金融結(jié)合、專業(yè)服務(wù)能力等關(guān)鍵要素處理的差別，從而形成各具內(nèi)涵的盈利模式。

（三）運(yùn)營(yíng)管理模式分析

1.開(kāi)發(fā)商管理模式：是指養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建成以后直接由開(kāi)發(fā)商擔(dān)任物業(yè)管理的角色，直接為所有老年住戶提供統(tǒng)一和個(gè)性化的服務(wù)。這種開(kāi)發(fā)商管理的模式最大便利之處在于可以強(qiáng)化老年業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的溝通，能夠建立起一套有效的溝通機(jī)制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)雙方利益的最大化。同時(shí)，采用此種模式，也有助于迅速建立起成熟的服務(wù)體系，提升服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量。

2.專業(yè)公司管理模式：專業(yè)公司管理模式是指引進(jìn)專業(yè)化公司進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)管理。此種模式構(gòu)建專業(yè)化水平高，服務(wù)體系完善，內(nèi)容涵蓋了生活照料、醫(yī)療健康、文化娛樂(lè)、心理咨詢、家政等方面。此種模式操作靈活，經(jīng)營(yíng)便捷，服務(wù)質(zhì)量高。通過(guò)專業(yè)化的分工，構(gòu)建精準(zhǔn)的專業(yè)的服務(wù)體系，提升服務(wù)品質(zhì)。目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目采用專業(yè)公司管理模式，通過(guò)多年的實(shí)踐證明，該模式具有較強(qiáng)的生命力和可調(diào)節(jié)性。

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