房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與防范研究

張利霞

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展以及生活水平的提高，人們對房地產(chǎn)的需求日益擴(kuò)大，使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速。然而由于房地產(chǎn)業(yè)屬于高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，我國的房地產(chǎn)業(yè)尚不夠規(guī)范化，金融體系的不完善，國家也逐漸加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，這樣，房地產(chǎn)業(yè)在高速猛進(jìn)的同時(shí)，也承擔(dān)著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。以HG房地產(chǎn)公司為例，對房地產(chǎn)公司存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入的分析，并提出如何防范與控制房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的舉措。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)；風(fēng)險(xiǎn)；防范；控制

中圖分類號：F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號：16723198（2015）04010302

1HG房地產(chǎn)公司簡介

HG房地產(chǎn)公司是一家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，成立于2003年10月12日，注冊資本金為5900萬元，主要經(jīng)營范圍為房產(chǎn)開發(fā)、銷售與租賃等業(yè)務(wù)，具有二級資質(zhì)。公司現(xiàn)有員工83人，其中高級專業(yè)技術(shù)職稱15人，中級職稱19人，95%以上的管理技術(shù)人員擁有大學(xué)以上學(xué)歷。截至2014年12月，公司資產(chǎn)總額達(dá)789億元，凈資產(chǎn)達(dá)4.53億元。在社會(huì)各界的大力支持和關(guān)心下，經(jīng)過多年的發(fā)展與積累，公司已發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)銷售、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、建材、物業(yè)管理、市場管理等為一體的綜合性公司。公司秉承“誠信、和諧、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，創(chuàng)造了良好的內(nèi)外部發(fā)展環(huán)境，管理制度日臻完善，培養(yǎng)了一支認(rèn)真敬業(yè)、團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)、開拓創(chuàng)新的管理與銷售團(tuán)隊(duì)，“創(chuàng)一流品牌、建百年HG”的理念成為推動(dòng)公司穩(wěn)步發(fā)展的力量。HG房地產(chǎn)公司抓住發(fā)展機(jī)遇，公司生產(chǎn)經(jīng)營和資產(chǎn)經(jīng)營有了新的突破，實(shí)現(xiàn)了比較好的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益。

2HG房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)

2.1政策性風(fēng)險(xiǎn)

（1）利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

利率波動(dòng)對房產(chǎn)企業(yè)影響很大，貸款利率的增長就會(huì)增加籌資成本，抵減預(yù)期收益。同時(shí)，購房者的購買力自然下降，市場需求萎縮。在HG公司舉債經(jīng)營時(shí)，利率變動(dòng)必然會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)，包括支付利息增多、投資虧損和不能償債等風(fēng)險(xiǎn)。加息會(huì)增加資金周轉(zhuǎn)困難，資金鏈出問題的概率增加；按揭貸款購房者成本迅速上升，抑制了購房欲，這給HG公司帶來損失。

（2）限購的風(fēng)險(xiǎn)。

近幾年，政府為徹底遏制投機(jī)和過度投資，加大了調(diào)控力度，出臺(tái)了限購政策，高壓調(diào)控政策，對HG房地產(chǎn)公司影響較大，銷售額嚴(yán)重萎縮，銷售價(jià)格與利潤也都雙雙回落。

另外，政府出臺(tái)的房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、營業(yè)稅、存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整、首付比率、土地管理等與房地產(chǎn)相關(guān)的政策的變動(dòng)，對HG房地產(chǎn)公司也有著直接的影響。

2.2HG公司籌資風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)

（1）資產(chǎn)負(fù)債率高，籌資能力受限。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目需要投入大量的資金，而HG房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要來自商業(yè)銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率為75%，而HG房地產(chǎn)企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債率分別為80%、86%、90%，遠(yuǎn)高于國際上公認(rèn)的60%的警戒水平，且呈逐年上升之勢，如此高的負(fù)債率，必然會(huì)加大HG房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)，償債能力不強(qiáng)。

HG房地產(chǎn)公司主要資金來源為銀行貸款，且主要合作銀行為農(nóng)行，籌資渠道少。公司為了減輕還本付息的壓力，主要是選擇短期借債，但利息費(fèi)用就會(huì)波動(dòng)，而且由于近幾年房地產(chǎn)調(diào)控，公司銷售業(yè)績不佳，不得不經(jīng)常搞一些促銷活動(dòng)，推動(dòng)銷售換取現(xiàn)金，以償還短期借款。這種不合理的資本結(jié)構(gòu)，對HG房地產(chǎn)公司的收益產(chǎn)生負(fù)面影響，影響到公司的聲譽(yù)，也給公司帶來較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3投資風(fēng)險(xiǎn)

（1）投資決策失誤。

HG房地產(chǎn)公司曾在某一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)前，對該項(xiàng)目涉及到的征地成本、投資效益等方面沒有做細(xì)致、全面、系統(tǒng)、科學(xué)的財(cái)務(wù)分析，也沒有對成本、費(fèi)用等進(jìn)行分解，所以，在該項(xiàng)目投資前期，沒有進(jìn)行科學(xué)的投資管理，給該項(xiàng)目的后期實(shí)施帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）購買力風(fēng)險(xiǎn)。

購買力風(fēng)險(xiǎn)通常是指市場中因消費(fèi)者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。由于消費(fèi)者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作、生活、社會(huì)等影響，如果市場需求下降，將會(huì)給HG房地產(chǎn)公司帶來損失。

（3）流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。

由于房地產(chǎn)價(jià)值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需一個(gè)相當(dāng)長的過程。這都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性，即HG公司急需現(xiàn)金時(shí)，無法將手中房地產(chǎn)脫手，即使脫手也難達(dá)到預(yù)期價(jià)格，影響其投資收益，給HG公司帶來收益變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.4經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)

（1）缺乏現(xiàn)金流量管理觀念。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，項(xiàng)目變現(xiàn)能力差，因此，要加強(qiáng)對現(xiàn)金流量的管理。HG房地產(chǎn)公司缺乏現(xiàn)金流量管理觀念，在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，盲目擴(kuò)大規(guī)模，加大公司風(fēng)險(xiǎn)控制難度。

（2）成本管理不善。

HG房地產(chǎn)公司只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視財(cái)務(wù)部門的成本管理，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。為了工程進(jìn)度和質(zhì)量，在財(cái)務(wù)的成本核算上簡單、粗糙，沒有根據(jù)公司的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理。忽視各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的作用，財(cái)務(wù)部無法收集第一線成本管理的基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，影響企業(yè)效益。

3HG房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因分析

3.1籌資決策的盲目性，籌資渠道單一

HG房地產(chǎn)公司缺乏一套科學(xué)、完善的決策機(jī)制，通常是按照經(jīng)驗(yàn)做決策，且決策都是由公司幾個(gè)主要領(lǐng)導(dǎo)做出的，很少通過集體討論或評議決定?；I資的規(guī)模、籌資來源及其結(jié)構(gòu)的確定都沒有依據(jù)可循，而且對資金的管理過于粗放，沒有把資金的使用效率最大化與實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化結(jié)合。公司主要是依靠銀行貸款的方式獲取資金，內(nèi)部融資或股權(quán)融資幾乎沒有，籌資渠道太狹窄，制約了公司的發(fā)展，增加了風(fēng)險(xiǎn)概率。

3.2公司財(cái)務(wù)管理水平不高

前幾年，HG房地產(chǎn)公司曾經(jīng)為了做大，曾不遺余力地進(jìn)行擴(kuò)張，籌資有限，投資缺口很大，造成資金收支嚴(yán)重不平衡，成為經(jīng)營的潛在風(fēng)險(xiǎn)，一旦企業(yè)未來盈利不足，必然會(huì)形成巨大的支付壓力，導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。有時(shí)候公司為了趕工期，忽視了財(cái)務(wù)部門的成本管理，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。沒有根據(jù)公司的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，財(cái)務(wù)人員簡單的機(jī)械算賬，致使公司成本核算無從做起。

3.3房地產(chǎn)開發(fā)周期較長

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個(gè)階段，經(jīng)過一段相當(dāng)長時(shí)期才能全部完成。房地產(chǎn)開發(fā)周期越長，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，產(chǎn)品的成本和售價(jià)的不確定性就越大。如隨著政府土地政策的變化，土地拍賣價(jià)格變動(dòng)越大，房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價(jià)變動(dòng)越大；隨著利率水平的變動(dòng)，HG房地產(chǎn)公司成本和售價(jià)也發(fā)生相應(yīng)變動(dòng)。

3.4信息不完全性與風(fēng)險(xiǎn)管理主體的局限性

財(cái)務(wù)控制主體對客體的信息擁有量不可能完全的，隨著計(jì)算的發(fā)展，管理主體擁有的信息量越來越多，但永遠(yuǎn)達(dá)不到擁有完全的信息。HG房地產(chǎn)公司每年都會(huì)有很多個(gè)開工建設(shè)的項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目的投資額都很大，投資決策需要很多的變量，每個(gè)變量的很小變化都可能對決策產(chǎn)生影響。在這些投資項(xiàng)目中，決策者信息的不完全性和不對稱性就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因。由于風(fēng)險(xiǎn)管理主體的有限理性，在考慮限制公司決策者信息處理能力的約束，公司決策者不可能總是做出完全正確的判斷。另外，公司決策者受成本效益原則的限制，如果假設(shè)掌握的有關(guān)信息越多，那么做出的決策就越正確，但受到成本效益原則的限制，通常不可能收集那么多的信息，自然會(huì)影響到?jīng)Q策結(jié)果。

4HG房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

4.1建立政策研究機(jī)構(gòu)

成立由金融、市場與投資等方面的專業(yè)人員組成的政策與市場研究部門，重視對國家房地產(chǎn)政策、金融政策與商業(yè)政策等的把握。時(shí)刻關(guān)注國家在金融貨幣、土地供應(yīng)、稅收、利率以及保障性住房建設(shè)等各方面的政策調(diào)控變化，并依據(jù)相關(guān)政策的變化，及時(shí)調(diào)整相關(guān)的策略。同時(shí)，要做好商業(yè)情報(bào)的分析，研究市場與客戶變化，把握市場趨勢，以有效防范與控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.2提高公司決策者、財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)和綜合素質(zhì)

提高HG房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理水平，提高決策者財(cái)務(wù)管理素質(zhì)，要使得決策者通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)能夠讀懂財(cái)務(wù)報(bào)表，最大限度地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。引進(jìn)優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理人員，并加強(qiáng)公司財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，提高綜合素質(zhì)。同時(shí)，根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度對高效率科學(xué)管理的客觀要求，改變過去只重視房產(chǎn)銷售而輕視財(cái)務(wù)管理的管理方式。

4.3降低籌資方式的策略

（1）建立科學(xué)籌資管理制度。

確定了企業(yè)的最佳貸款額度、科學(xué)安排合理的貸款期限，建立合理的融資結(jié)構(gòu)，并有效控制了籌資成本。制定長期和短期資金需求計(jì)劃，編制年度資金預(yù)算，合理確定資金的需求量，努力提高籌資效果；且每月更新滾動(dòng)一次，實(shí)時(shí)預(yù)測資金的需求量，及早安排資金。這樣可以保證資金的需求量和籌集量達(dá)到平衡，防止籌集不知而影響正常的生產(chǎn)經(jīng)營或者籌資過剩。

（2）拓寬籌資渠道，豐富籌資方式。

拓寬籌資渠道，可以減少對銀行過度依賴，也可降低融資成本，從而降低在籌資風(fēng)險(xiǎn)。要借助各種渠道，比如合作開發(fā)、股權(quán)合作、融資租賃、私募基金、典當(dāng)融資等，待條件成熟后，還可以通過上市融資或者發(fā)行債券。多種籌資方式結(jié)合，力求最優(yōu)的籌資組合，達(dá)到最佳的資本結(jié)構(gòu)，達(dá)到最低的綜合籌資成本，提高資金的使用效率，有效控制籌資風(fēng)險(xiǎn)。

4.4投資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（1）充分的市場調(diào)查分析。

作者簡介：姚遠(yuǎn)（1981-），男，遼寧沈陽人，沈陽工程學(xué)院，博士研究生，講師，研究方向：工程造價(jià)管理。減少投資經(jīng)營過程中不確定性，最好方法就是通過市場調(diào)查，收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場的資料信息，正確地判斷和把握市場的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，把不確定性降到最低限度，從而可以較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）做好投資項(xiàng)目的可行性分析。

在每一個(gè)投資項(xiàng)目投資前都要做可行性研究，分析成本和收益，并根據(jù)具體情況，結(jié)合規(guī)劃要求及市場情況，做好產(chǎn)品定位、客戶定位。要預(yù)測并分析以下內(nèi)容：收入、費(fèi)用與利潤等經(jīng)營指標(biāo)，資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運(yùn)行過程；對資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益；項(xiàng)目現(xiàn)金流、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率等指標(biāo)和項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡關(guān)系等。分析論證投資項(xiàng)目技術(shù)可行性，以保證投資決策的正確與可行有效，以此降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

（3）制定后備措施。

投資分散措施。HG房地產(chǎn)公司在發(fā)展階段，應(yīng)集中有限資源專注目標(biāo)市場。待公司有布局全國性市場能力時(shí)，可進(jìn)行區(qū)域分散投資。獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目和合作開發(fā)項(xiàng)目在時(shí)間上錯(cuò)開，避免不必要競爭，便于統(tǒng)籌安排資源，與合作方共享利益，同擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，充分調(diào)動(dòng)各方積極性，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢并降低風(fēng)險(xiǎn)。

投資組合措施。HG房地產(chǎn)公司可以考慮在民用住宅、商場、寫字樓、酒店、保障房等多種產(chǎn)品；同時(shí)，也可以考慮房產(chǎn)銷售與物業(yè)服務(wù)相結(jié)合；尋求較為平衡的發(fā)展模式，以此類投資組合的方式大大地降低了項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。

保險(xiǎn)措施。HG房地產(chǎn)公司可以考慮與保險(xiǎn)公司建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，從建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、抵押貸款等方面參加保險(xiǎn)服務(wù)，確保財(cái)產(chǎn)安全，降低了投資各階段存在的風(fēng)險(xiǎn)。

4.5經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（1）重視資金管理。

要重視資金管理，制定合理的資金使用計(jì)劃，保證日常經(jīng)營所需資金。在財(cái)務(wù)收支上要實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，合理調(diào)度資金，保障項(xiàng)目建設(shè)施工與營銷資金需求；加速回收應(yīng)收賬款，調(diào)整庫存結(jié)構(gòu)，縮減存貨資金占用，增強(qiáng)企業(yè)支付能力，提高公司信譽(yù)；嚴(yán)格控制費(fèi)用支出，防止鋪張浪費(fèi)，杜絕費(fèi)用超支，提高投資金的安全與合理，強(qiáng)化資金運(yùn)用管理。

（2）加強(qiáng)成本管理。

企業(yè)要根據(jù)管理控制要求，細(xì)化核算對象與成本對象。在策劃監(jiān)督上，企業(yè)應(yīng)對開發(fā)設(shè)計(jì)階段、產(chǎn)品建設(shè)階段發(fā)生的成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，使計(jì)劃成本更接近于實(shí)際成本；并建立一個(gè)強(qiáng)大的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，在各個(gè)環(huán)節(jié)，按既定制度與目標(biāo)定期檢查和考核。

（3）完善內(nèi)部審計(jì)。

強(qiáng)化過程控制和主動(dòng)控制，做好事前、事中與事后控制工作，重視風(fēng)險(xiǎn)管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險(xiǎn)評估、防范作用，及時(shí)消除隱患，維護(hù)合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)效益；同時(shí)，要由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)算審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展，評價(jià)生產(chǎn)力各要素利用程度，挖掘潛力，實(shí)現(xiàn)各資源的優(yōu)化組合，全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)與評價(jià)等職能。

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