房產(chǎn)新政出臺后對我國房地產(chǎn)市場的影響及建議

陳昭來 中國人民銀行北流市支行

房產(chǎn)新政出臺后對我國房地產(chǎn)市場的影響及建議

陳昭來 中國人民銀行北流市支行

隨著社會經(jīng)濟的快速增長，近年來，市場物價情形也在逐年增長，尤其房價增長速度比較快。然而，房價猛烈上漲并為帶來良好的社會發(fā)展情勢，房價高的離譜，反而嚴重脫離了市場價值。同時對社會其他行業(yè)也帶來一定的消極影響，比如土地利用率降低、基本住房需求難以保障、銀行風險增加等。房價屢破新高，不僅影響了房地產(chǎn)市場，同時也影響了整個社會經(jīng)濟市場的協(xié)調(diào)性。因此，為維護社會經(jīng)濟市場穩(wěn)定性的房產(chǎn)新政出臺。本文對房產(chǎn)新政進行詳細分析，同時將其對我國房地產(chǎn)市場的影響作為了研究，并提出了幾點解決房地產(chǎn)市場問題的有效對策。

房產(chǎn)新政 房地產(chǎn)市場 影響 對策

引言

人們的生活住宅、辦公場所等與日常生活息息相關(guān)的建筑群體，均屬于房地產(chǎn)業(yè)。舊社會中，人們對房產(chǎn)的需求，僅為遮風避雨，而隨著社會經(jīng)濟的快色發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)可改善人們的生活質(zhì)量，同時也能顯示一個人的身份地位，經(jīng)濟條件。人們買房也不僅僅是簡單的生活需求，也有以投資為目的的購房行為。正因為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多樣性，房產(chǎn)價格日趨上漲。然而房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，其經(jīng)濟發(fā)展狀況對社會經(jīng)濟有著重要的影響。因此，中央政府出臺房產(chǎn)新政，不僅為了對房價上漲現(xiàn)象進行調(diào)控，也是對社會經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的保障措施。

一、我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟增長原因

縱觀近幾年我國房地長市場的發(fā)展形勢，房價從2003年開始呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢，全國各地房價漲幅不一，漲幅較小的也相比2003年房價增長了5倍，而漲幅較大的竟上漲10倍之多。究其原因，房地產(chǎn)市場本身與人兩者之間的調(diào)控，以及地方政府對抑制房價上漲的行為消極，均促進了房價的上漲。

（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展影響房價上漲

房地長市場本身對房價上漲的影響，是房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性矛盾［1］。雖然，我國作為發(fā)展中國家，任何產(chǎn)業(yè)在發(fā)展之前均將其市場機構(gòu)進行了全面優(yōu)化。地產(chǎn)行業(yè)也一樣，特別是近年來流行的商品房，其開發(fā)結(jié)構(gòu)進行了全面調(diào)整與優(yōu)化，但是房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾的實質(zhì)并未消除。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不平衡，具體表現(xiàn)在，住房特別是低投入、低價位的中小套型住房供應總量不足；高投入、高價位的高檔豪華型住宅、別墅、酒店式公寓、度假型住宅以及商務寫字樓所占的供應量反而較多。如今地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目擴大商品住房的建筑面積，據(jù)統(tǒng)計，2003年開始我國房價呈現(xiàn)逐年上漲趨勢，至2008年，對40個重點城市新上市的商品住房進行統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)其中建筑面積低于90 的住房數(shù)量較少，到了2009年，對新增的商品住房統(tǒng)計結(jié)果顯示，建筑面積低于90 的住房更是寥寥無幾。

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商認為人們的經(jīng)濟條件已越來越好，對住宅的追求越來越高，因此大面積的住宅空間成了地產(chǎn)開發(fā)商重點經(jīng)營對象；另一方面，大面積商品房，有利于房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營銷售。最重要的原因是，高投入、高價位的高檔住宅、寫字樓等建筑，占據(jù)了有限的土地資源，而土地資源可利用總量確是有限的，因此只能削減低投入、低價位的中小套型住房。房地產(chǎn)市場的這種結(jié)構(gòu)特點，成就了商品房“物以稀為貴”以及“擠出效應”的現(xiàn)象，最終導致房價上漲并居高不下的發(fā)展趨勢。

（二）居民對住房的需求影響房價上漲

房地產(chǎn)市場發(fā)展是以居民的消費需求為基礎的［2］，只有居民對房地產(chǎn)的消費需求占房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導地位時，房地產(chǎn)市場才能穩(wěn)定并可持續(xù)發(fā)展。目前，縱觀居民對房地產(chǎn)的消費需求，已不僅僅是滿足遮風避雨，提高生活舒適度、生活質(zhì)量方面要求了，而是以投資的目的，從中獲取更多的經(jīng)濟效益。對這一現(xiàn)象，我國政府多次對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，但是均未見成效，因為是調(diào)控的切入點并未找準。政府部門每一次調(diào)控政策，均是以增加住房數(shù)量，以滿足供給需求。從實踐中表明，這種調(diào)控措施并未消除房地產(chǎn)市場過度增長的趨勢，反而成為了房價增長的助力，從2003年至今，在政府增加供求來滿足住房需求的調(diào)控措施下，投資性的住房需求越來越普遍。對于買房投資者而言，房價一直居高不下，買房投資比買股票盈利更有保證，買四、五套房產(chǎn)進行投資都不算多。因此，控制房價不斷上漲的現(xiàn)象，抑制投資性住房需求，是重要舉措。

（三）地方政府部門消極抑制房價上漲

房價上漲是房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展趨勢，雖然房價上漲嚴重影響了市民的生活，中央政府也在不斷對房地產(chǎn)市場開展宏觀調(diào)控措施［3］，但是地方政府執(zhí)行力度小，甚至折扣執(zhí)行，導致中央政府的宏觀調(diào)控措施形同虛設，對房價上漲現(xiàn)象不起作用。

在對房價的宏觀調(diào)控方面，中央政府是積極的態(tài)度，而地方政府則是消極的態(tài)度，原因是抑制房價，兩者之間的利益有著本質(zhì)性的差異。中央政府對房價的宏觀調(diào)控，是為群眾考慮，以維護群眾日常生活不受房地產(chǎn)市場影響。另一方面，是促進社會的和諧發(fā)展，保護社會主義經(jīng)濟市場的平衡與穩(wěn)定。而地方政府的任務，是將當?shù)亟ㄔO發(fā)展的更快更好。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)，打壓房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，如同在拉當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的后退，對于地方政府而言，這是影響其政績以及遏制城市GDP增長的錯誤方針。由此可見，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，對中央政府而言是為國家興盛、人民富強考慮，而對當?shù)卣?，則是為自己考慮。作為中央政府政策的執(zhí)行主體，當?shù)卣麡O抑制房價上漲，或者受房地產(chǎn)開發(fā)商的賄賂，是推動房價上漲的重要因素。

二、房產(chǎn)新政對我國房地產(chǎn)市場的影響

（一）我國出臺的房產(chǎn)新政

從2010年開始，我國中央政府以及相關(guān)部門，針對我國房地產(chǎn)市場房價嚴重增長的趨勢，制定了一系列抑制房價的調(diào)控措施，已改變以往對房價調(diào)控無效的現(xiàn)象，切實解決居民購房、住房的地產(chǎn)問題。從2010年4月15日開始，中央政府開始陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。如國務院擬定貸款買二套房首付不得低于50%與房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸等調(diào)理措施；住房與建設部擬定商品住房嚴格實行購房實名制與二套房以住房套數(shù)界定，不再以貸款為準的調(diào)控措施。不同地區(qū)也根據(jù)其經(jīng)濟市場特點，出臺了適合當?shù)氐姆慨a(chǎn)新政。如北京擬定同一家庭限新購一套房、暫停三套及以上房貸等調(diào)控措施；深圳擬定暫停三套房貸款等調(diào)控措施；廣州擬定國十條樓市新政細則等調(diào)控措施。同時，在2010年9月29日，多部委出臺鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸，首套房首付比例不低于30%。房價過高，上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，并對住房交易過程進行調(diào)整。

2010年，我國針對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展狀況出臺一系列房地產(chǎn)新政，大到全國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的總體情況，小到地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展情況，房地產(chǎn)新政對房價上漲的調(diào)控措施可謂面面俱到。不僅政策嚴厲，同時中央政府對政策執(zhí)行狀況抓得緊，可稱之為“史上力度最強房產(chǎn)新政”。

（二）房產(chǎn)新政對我國房地產(chǎn)市場的影響

（1）對我國大中城市房地產(chǎn)市場的影響

自2010年4月房產(chǎn)新政出臺后，發(fā)改委對全國36個大中城市進行統(tǒng)計，到同年5月份，緊一個月的時間，全國房價的漲幅便出現(xiàn)了回落勢頭。據(jù)調(diào)查，新建商品房的平均價格為8479元/ 。其中，最低交易價格為5763元/ ，比4月新政剛出臺時下降了1.90%，最高交易價格為13727元/ ，與4月份的相比，降低了1.94%。其他類型的房產(chǎn)，與新建商品房一樣，房價漲幅回落明顯?？梢?月出臺的調(diào)控措施效果顯著，對以后房地產(chǎn)市場走向預測，全國大中城市的后期房價預期能夠繼續(xù)下降。

然而，中央政府所出臺的房產(chǎn)新政，是對房地產(chǎn)市場的強制要求，而非客觀形成的經(jīng)濟規(guī)律［4］。房地產(chǎn)買賣行為，是地產(chǎn)商作為賣方，人民群眾作為買方的交易行為，交易活動真正的主體對象并非中央政府。因此，對房地產(chǎn)暫時的調(diào)控措施，在嚴格的監(jiān)督力度下，確實可以發(fā)揮功效，壓制房價漲勢，甚至降低房價。但是中央政府的管理與監(jiān)督一旦松懈，房價是否出現(xiàn)過快的上漲局面，也是一個值得觀察和思考的話題。

（2）對我國二三線城市房地產(chǎn)市場的影響

關(guān)于房產(chǎn)新政“國十條”出臺后，我們可以發(fā)現(xiàn)，鼓勵低投入、低價位的中小套型住房建設與供給，抑制投機性購房，是新政中最重視的調(diào)控措施。從我國二三線城市經(jīng)濟特點來看，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整時間較短，原來房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)主要是住宅形式，而如今為酒店式公寓、寫字樓、商鋪等類型。其次，以住宅需求的購房人員比較多，有房而再買房的目的，也只是為了換一個面積稍大的商品房，其一可以提高生活舒適度，其二對商品房周邊設施的方便度更加青睞。二三線城市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)以及市民購房的剛性目的，顯示出房地產(chǎn)市場受房產(chǎn)新政出臺的影響并不大。

以江西省贛州市為例，諸如外灘一號的公寓式寫字樓，蔚藍半島和國際時代廣場的商鋪銷售均火爆一時，而在房產(chǎn)新政出臺后，房產(chǎn)的市場價格并未下降而繼續(xù)直線上升。這說明中央政府雖然對投資性需求的購房有了一定調(diào)控措施，但并沒有針對商業(yè)貸款加以控制。人們?yōu)榱说钟ㄘ浥蛎涳L險把大量資金由原來的住宅投資轉(zhuǎn)向房房地產(chǎn)商業(yè)市場投資，但還是未改變投資性購房需求的本質(zhì)以及房價上漲的趨勢。

大中城市的經(jīng)濟發(fā)展有其優(yōu)勢，但經(jīng)濟的發(fā)展空間，卻也沒有二三線城市的發(fā)展空間大。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，大中城市的房產(chǎn)價格已基本定位了，而二三線城市房產(chǎn)價格仍然具有較大的彈性空間，定位較難?？梢哉f，未來二十年內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場熱點，就在二三線城市之中。但是，正如上述所說，二三線城市的房地產(chǎn)需求本質(zhì)并未受新政影響，尚趨于穩(wěn)定。而在未來三年內(nèi)，二三線城市的房地產(chǎn)市場才會逐漸被房產(chǎn)新政真正調(diào)控。

三 、促進我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的建議

（一）解決居民改善住房質(zhì)量需求

鼓勵低投入、低價位的中小套型住房建設與供給，抑制投機性購房，是新政中最重視的調(diào)控措施，也是中央政府考慮到社會基層居民無購房經(jīng)濟能力，為其提供底層本住宅的購房機會，以實現(xiàn)居民改善住房質(zhì)量的基本需求。正如上述所說，房地產(chǎn)開發(fā)商是房產(chǎn)賣方，居民是房產(chǎn)買方那個，只要買房愿意出高價，房價就降不下來。而居民中有身份等級之分，盡管是購房解決基本住宅需求的基層人員來說，房價也如天價一般不可想象。因此，房地產(chǎn)應提出“保障房”種類，專門為買不起大戶型高價房型的基層居民提供。對于房產(chǎn)新政而言，應該將“保障房”與商品房房價、購房政策區(qū)分開來，才能真正意義上解決所有居民改善住房質(zhì)量的需求。

（二）改變房地產(chǎn)作為社會經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的增長與下降，均代表了社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展狀況。同時，房地長市場的發(fā)展對社會其他行業(yè)也帶來一定的消極影響，比如土地利用率降低、基本住房需求難以保障、銀行風險增加等。房價屢破新高，不僅影響了房地產(chǎn)市場，同時也影響了整個社會經(jīng)濟市場的協(xié)調(diào)性。因此，假設房地產(chǎn)市場崩潰，那么土地利用率、基本住房需求以及銀行信貸的發(fā)展，均會受到波及，整個社會經(jīng)濟市場也會連帶出現(xiàn)危機［5］。因此，必須加強改變我國以房產(chǎn)作為社會經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的力度，建立和諧穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，保證社會主義市場經(jīng)濟的穩(wěn)定性。

（三）改變當?shù)卣兛己藰藴?/p>

中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施，需要各地區(qū)當?shù)卣畧?zhí)行。出于對當?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)新政的執(zhí)行現(xiàn)狀分析，當?shù)卣疄檎兛紤]，提高地區(qū)GDP增長率，對房地產(chǎn)新政視而不見，或者在執(zhí)行過程中大打折扣。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商對當?shù)卣馁V賂與收買，政府對地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營行為打開綠色通道。這些行為均是房產(chǎn)價格上漲的助力，同時也是不合法的途徑。其中，當?shù)卣疄樘嵘陨碚兪窃斐蛇@些現(xiàn)象的主要原因。因此，中央政府應著力改變當?shù)卣兛己藰藴剩⒓哟髮Ξ數(shù)卣墓芾砼c監(jiān)督力度。

四、結(jié)語

近年來，我國房價逐年增長，并持續(xù)上升，無回落趨勢，這對我國社會經(jīng)濟的穩(wěn)定性有著嚴重的威脅。房產(chǎn)新政出臺后，不論是大中城市，還是二三線城市，亦或是不同的購房群體，房產(chǎn)新政均對房產(chǎn)市場以及購房行為提出了新的要求，一定程度上穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。然而，房產(chǎn)新政所提出的調(diào)控措施雖然全面，但重在能夠?qū)嵤┯诂F(xiàn)實。當?shù)卣畱兄醒胝陌l(fā)展理念，嚴厲將房產(chǎn)新政落到實處，保證房產(chǎn)新政發(fā)揮真正功效，保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。

［1］陳蕾.當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的特點及政策效應思考［J］.中國城市經(jīng)濟.2005，8（30）：46-48.

［2］廖英敏.房地產(chǎn)新政實施對房地產(chǎn)市場的影響［J］.中國發(fā)展觀察.2010，5（5）：8-9.

［3］易憲容.房地產(chǎn)“新政”的理論基礎及政策效應分析［J］.江蘇社會科學.2009，3（15）：39-46.

［4］沈暉.健全我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策體系［J］.現(xiàn)代商業(yè)，2009，1（18）:120-121.

［5］胡小芳，劉凌覽，張越，等.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實施效果評價——基于武漢市購房群體的感知調(diào)查［J］.財經(jīng)理論與實踐，2013，9（25）:101-106.

陳昭來（1967-），男，廣西玉林市北流市人，經(jīng)濟師，大學本科學歷，中國人民銀行北流市支行。