新疆昌吉市舊城改造中房屋拆遷補償問題研究

劉超+閆志明+胡賽+馬軍+潘麗萍+馬文芳

摘 要：隨著城市化進程的不斷加快，房屋拆遷普遍存在[1]。如何解決好拆遷補償問題，為新疆其他地區(qū)拆遷補償提供現(xiàn)實經(jīng)驗，成為緩解拆遷補償所引起的社會矛盾的關(guān)鍵。以新疆昌吉市西街舊城改造為例，通過城市拆遷所涉及到的補償問題，對城市房屋拆遷補償提出合理的對策建議。

關(guān)鍵詞：拆遷補償;舊城改造;昌吉市西街

一、昌吉市舊城改造房屋拆遷補償現(xiàn)狀調(diào)查

（一）經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

昌吉市的人均可支配收入穩(wěn)步提高。2012年，鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長，達18 314.09元，增長10.6%。其中，工資性收入作為居民收入的主要來源，保持了穩(wěn)定的增長勢頭，增收基礎(chǔ)較為穩(wěn)固[2]。

抽樣調(diào)查顯示，2009年70戶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13 619.83元，較上年同期增長8.3%;2010年100戶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15 045.85元，較上年同期增長10.5%;2011年150戶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為16 561.42元，較上年同期增長10.1%，比2009年同比增長21.6%[4]。

（二）舊城改造項目拆遷問題

1.拆遷規(guī)模大。該項目建設(shè)用地面積約210畝，建設(shè)期限約為三年，此次項目總建設(shè)面積為35萬平方米，其中住宅面積32萬平方米[3]。共有425戶居民在項目改造范圍內(nèi)。

2.拆遷難度大。被拆遷人員構(gòu)成復雜。每戶被拆遷人之間的經(jīng)濟狀況、人員組成、生活差距都很大，對整個拆遷進度來說勢必會有影響;房屋結(jié)構(gòu)復雜性。被拆遷人的住房結(jié)構(gòu)有著明顯的差異，房屋普遍存在有磚混結(jié)構(gòu)、土木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);房屋分布復雜性[4]。在西街社區(qū)，在南北不足1 000米的道路兩旁，分布著近200戶房屋，房屋亂搭亂建情況嚴重。

3.拆遷安置難。西街社區(qū)是昌吉市的老城區(qū)，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，占地面積0.32平方公里，現(xiàn)有居民4 706人，少數(shù)民族占50%以上，他們圍寺而居，大部分靠小本生意、房租維生，固定職業(yè)人員少，低保家庭多、老弱病殘人員多、下崗無業(yè)人員多，生活條件較差。

二、昌吉市西街舊城改造拆遷補償標準分析

（一）貨幣補償

1.征收房屋、附著物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的補償。根據(jù)價格評估的結(jié)果，由征收單位一次性支付給被征收人。采取貨幣補償，被拆遷人取得拆遷貨幣補償后，可根據(jù)各自家庭經(jīng)濟的承受能力以及不同需要，來選擇適合自己地點、環(huán)境、面積等滿意程度的住房。

2.拆遷補償分析。在此次項目拆遷補償中，被拆遷戶的人均收入差異巨大，尤其是居住在此的大部分居民沒有固定經(jīng)濟收入來源，只能依靠小本生意維持生計，其中老年人口居多，實行拆遷貨幣補償，調(diào)動了社會各方面參與的積極性，實現(xiàn)了政府、企業(yè)、個人三方滿意，無疑會給那些經(jīng)濟條件困難的家庭帶來經(jīng)濟支持。

（二）產(chǎn)權(quán)置換

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由征收單位提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋。被征收人與征收單位需計算、結(jié)清征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價;用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房以3 200元/平方米的價格提供給被征收人，被征收人以其足額的補償數(shù)與安置房價相互找差，同時結(jié)清房屋樓層數(shù)差。

1.具體置換標準。（1）多層：一樓+2%、二樓+8%、三樓+12%、四樓+4%、五樓-8%、六樓-18%;（2）高層：一至三層統(tǒng)一按3 264元/平方米進行回購;四至七層統(tǒng)一按3 328元/平方米進行回購;七層以上以3 328元/平方米為基礎(chǔ)，按每層遞增30元/平方米的價格進行回購。

2.產(chǎn)權(quán)置換補償分析。在房屋拆遷工作中，需要快速確定被拆遷人房屋的重置價格，因此，可以對房屋按其結(jié)構(gòu)分類，每種結(jié)構(gòu)下按照一定的指標進行房屋等級分類，每一個等級確定一個重置價格標準，這樣就可以將待評估房屋按照等級標準確定其價格，加快拆遷評估進度。

三、對完善昌吉市西街舊城改造拆遷補償?shù)慕ㄗh

（一）堅持合法原則

建議政府重點加強對被拆遷戶的法制宣傳，積極做好協(xié)調(diào)溝通工作。不僅需要街道宣傳欄，電視、廣播、報紙、網(wǎng)絡(luò)等各種媒介進行宣傳[5]。同時，在拆遷機構(gòu)中設(shè)立法律援助辦公室，為居民提供法律咨詢、政策解讀、糾紛調(diào)解等工作，為西街舊城改造項目的順利實施提供法律保障。

（二）堅持公正原則

建議政府在西街社區(qū)進行居民生活現(xiàn)狀調(diào)查，將困難住戶的實際情況進行造冊登記，對被拆遷低保戶家庭政策納入政府陽光保障服務(wù)體系。并對主動同意拆遷的住戶，給予一定的補償。在安置方面，可建立失業(yè)群眾的下崗再就業(yè)技能培訓，為他們提供就業(yè)機會，為順利拆遷起到促進作用。

（三）堅持迅捷原則

建議政府在依照迅捷原則的前提下，積極召開相關(guān)座談會，召集項目相關(guān)負責人與被拆遷戶，積極協(xié)商溝通。并且做好宣傳工作，在堅持依法、公正、迅捷的原則下，做好協(xié)調(diào)工作，最大限度地避免暴利強拆和違法抗拆的局面發(fā)生。

四、結(jié)論

從昌吉市西街舊城改造項目的調(diào)查來看，民族之間的生活差異也會影響到拆遷補償工作中來，這不僅要靠政府政策的出臺制定，法律的宣傳援助，也要靠開發(fā)商資金的分配與管理、市場的微觀控調(diào)及公平公正的拆遷辦法;更要靠被拆住戶的積極配合，這樣才能將拆遷工作順利地開展下去，保障社會和諧與穩(wěn)定。

參考文獻：

[1] ?肖守華.城市房屋拆遷補償問題研究[D].武漢：武漢大學碩士學位論文，2005.

[2] ?徐凡.城市房屋拆遷區(qū)位綜合價格評估研究[J].中國房地產(chǎn)評估師，2004，（8）：9-12.

[3] ?國中和.城市房屋拆遷100問[M].北京：中國水利水電出版社，2004：4.

[4] ?王學發(fā).城市房屋拆遷新條例與拆遷補償評估[J].中國房地產(chǎn)，2003，（1）：44-45.

[5] ?劉揚.我國城市房屋拆遷行政補償制度研究[D].合肥：安徽大學碩士學位論文，2007.endprint