我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制缺陷現(xiàn)狀分析

查彥芳

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展不僅能夠影響我國居民的基本生活需求，也與國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有著十分重要的關(guān)系，而企業(yè)內(nèi)部控制對房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展、資金流動性又起著關(guān)鍵性的作用。長久以來，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作的重點(diǎn)傾向于資金管理與會計(jì)核算，對企業(yè)內(nèi)部控制重視程度不足。本文以內(nèi)部控制五要素為切入點(diǎn)，詳細(xì)分析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制方面存在的缺陷，為房地產(chǎn)企業(yè)提升其內(nèi)部控制水平提供了方向性指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；內(nèi)部控制；缺陷

一、引言

國家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)、“營改增”腳步的趨近、國際化形勢的加速都對我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制提出了新的要求。與此同時(shí)，大面積民營房地產(chǎn)的倒閉也標(biāo)志著房地產(chǎn)企業(yè)依靠暴利發(fā)展的時(shí)代已成為過去，房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展將取決于企業(yè)對內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)的把握以及企業(yè)內(nèi)部從粗放式管理到精細(xì)化管理的轉(zhuǎn)變，內(nèi)部控制將成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵要素之一。本文從內(nèi)部控制的五要素入手，分析我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存的控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評估、控制活動、信息與溝通和內(nèi)部監(jiān)督五個(gè)方面分別存在的缺陷，對我國房地產(chǎn)企業(yè)如何完善內(nèi)部控制以適應(yīng)政策、競爭等經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化具有一定的借鑒意義。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制缺陷分析

（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境薄弱

控制環(huán)境是企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，直接影響著企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行情況?？刂骗h(huán)境主要包括企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)、職權(quán)分配、人力資源、企業(yè)文化等方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)控制環(huán)境薄弱主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

一是管理層內(nèi)部控制意識薄弱。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)大多側(cè)重于開發(fā)和銷售，財(cái)務(wù)方面也更多關(guān)注資金管理與會計(jì)核算，而忽略內(nèi)部控制的重要性。更有甚者，在部分家族企業(yè)中，內(nèi)部控制制度的建立被視為對自己人的不信任而受到抵制。

二是機(jī)構(gòu)職權(quán)分配不當(dāng)。我國大多數(shù)民營房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行家族式管理，最高職權(quán)集中于老板一人之手，缺乏相應(yīng)的決策機(jī)制和權(quán)力制約，老板決策失誤可能對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生重大影響。部分大中型房地產(chǎn)企業(yè)雖然按照相關(guān)法律法規(guī)要求設(shè)置了董事會、監(jiān)事會等相應(yīng)的權(quán)力機(jī)構(gòu)，但大多流于形式，并未起到實(shí)質(zhì)性的監(jiān)督作用。此外，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)并未實(shí)現(xiàn)不相容崗位分離，成為企業(yè)串通舞弊、濫用職權(quán)的溫床。

（二）我國房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評估體系不全面

投資數(shù)額大、變現(xiàn)能力差、周轉(zhuǎn)周期慢等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。目前，我國絕大多數(shù)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評估和管理還停留在事后的查錯(cuò)防弊，對事先的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測和管理還存在不足。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)的管理僅側(cè)重于償債風(fēng)險(xiǎn)等現(xiàn)金財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對非財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識不足，評估體系不全面。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評估應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)細(xì)化，區(qū)分內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與非財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，充分考慮未來政策法規(guī)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響，結(jié)合企業(yè)項(xiàng)目投資、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理、現(xiàn)金流管理進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)評估。

（三）控制活動執(zhí)行不到位

目前在我國，民營房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度大多流于形式，并未得到實(shí)際執(zhí)行，或不能得到一貫執(zhí)行。例如在某些情況下，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)過分強(qiáng)調(diào)處理事件的靈活性而忽略了企業(yè)內(nèi)部控制的剛性要求，甚至頻繁出現(xiàn)管理層凌駕于內(nèi)部控制之上的情況。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行不到位主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

一是項(xiàng)目資金管控分散。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)多按項(xiàng)目建立資金賬戶，集團(tuán)總部缺少統(tǒng)一的資金管理部門，無法對分散于不同區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目資金進(jìn)行有效的整合和管控。每個(gè)子公司項(xiàng)目資金的流入流出信息到達(dá)集團(tuán)總部存在一定的滯后性，不便于集團(tuán)及時(shí)掌握項(xiàng)目資金情況和進(jìn)行統(tǒng)一管理調(diào)配，項(xiàng)目資金管理不透明可能導(dǎo)致集團(tuán)資金管理存在較大風(fēng)險(xiǎn)隱患。此外，資金管理的不完善可能導(dǎo)致集團(tuán)資金在某些項(xiàng)目中富余而某些項(xiàng)目匱乏的情況，項(xiàng)目間資金利用效率低下。

二是業(yè)務(wù)流程控制活動混亂。近年房地產(chǎn)呈現(xiàn)飛速發(fā)展的態(tài)勢，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)片面注重業(yè)務(wù)的發(fā)展，而忽略了業(yè)務(wù)的管理，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)粗放管理的態(tài)勢。但隨著國家宏觀調(diào)控力度的加強(qiáng)、行業(yè)競爭的激烈化，房地產(chǎn)企業(yè)重業(yè)務(wù)輕管理的時(shí)代將不復(fù)存在，如何實(shí)現(xiàn)集中管理、優(yōu)化各項(xiàng)目冗余業(yè)務(wù)是目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一大難題。

三是預(yù)算體系不健全。目前我國許多房地產(chǎn)企業(yè)未建立完善的項(xiàng)目投資預(yù)算體系，沒有對項(xiàng)目資金從征地、施工、預(yù)售等方面形成完整的項(xiàng)目投資預(yù)算，也沒有形成投資回報(bào)等方面的精確預(yù)算，無法將各項(xiàng)成本指標(biāo)分解落實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)過分注重資金運(yùn)作，忽略成本預(yù)算管理，將會導(dǎo)致企業(yè)成本上升，最終影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（四）信息與溝通渠道不暢

相較于制造業(yè)、零售業(yè)等成熟產(chǎn)業(yè)，目前我國房地產(chǎn)業(yè)尚缺乏較為有效的內(nèi)部溝通機(jī)制。一方面，高層管理政策無法在基層得到良好的貫徹執(zhí)行，基層的實(shí)際情況不能及時(shí)到達(dá)高層管理，無法形成有效、及時(shí)的上下溝通渠道。企業(yè)基層員工的意見無法到達(dá)高層，工作環(huán)境及工作方式無法得到改善和提升，長期發(fā)展下去勢必轉(zhuǎn)化為對高層甚至企業(yè)的不滿，形成負(fù)面的工作情緒，從而影響到企業(yè)的正常經(jīng)營。另一方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)缺乏高效的內(nèi)部信息系統(tǒng)，一部分民營房地產(chǎn)企業(yè)信息傳遞仍然依靠人工，極易造成信息的滯后和扭曲，成為醞釀風(fēng)險(xiǎn)的溫床。

（五）內(nèi)部監(jiān)督不健全

內(nèi)部監(jiān)督是企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行有效的重要保障，也是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理的最基本保障。內(nèi)部監(jiān)督的健全與否直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的效率和效果，但我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督仍然或多或少處于不健全的狀態(tài)。一方面，企業(yè)缺乏剛性的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，部分民營房地產(chǎn)企業(yè)管理層對企業(yè)資產(chǎn)視同個(gè)人資產(chǎn)隨意支取、使用，而缺乏監(jiān)督制度或管理層凌駕于內(nèi)部控制制度之上。另一方面，企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性，甚至形同虛設(shè)，對企業(yè)老板不合規(guī)的行為睜一只眼閉一只眼。內(nèi)部監(jiān)督的不健全將為企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營埋下嚴(yán)重隱患，內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制的建立健全必須得到房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。

三、結(jié)語

外部環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)自身經(jīng)營特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，內(nèi)部控制的建立健全對房地產(chǎn)企業(yè)管理自身風(fēng)險(xiǎn)不可或缺。充分了解目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的缺陷，有利于企業(yè)對癥下藥，從內(nèi)部控制的五要素下手，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識、完善治理結(jié)構(gòu)、建立科學(xué)的業(yè)務(wù)流程和動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)，從而健全企業(yè)內(nèi)部控制、有效管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、提升企業(yè)經(jīng)營效率。（作者單位：昆明百貨大樓（集團(tuán)）股份有限公司）

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