經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作的區(qū)域性政策研究

蘭靜

摘 要：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入提質(zhì)增效的新常態(tài)。完全的市場(chǎng)機(jī)制是保障房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的基石。地方政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者和參與主體的雙重定位決定了其在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的區(qū)別效用，一是要行使政府的統(tǒng)治、管理和服務(wù)的基本職能，二是要保證其作為市場(chǎng)參與主體的正當(dāng)經(jīng)濟(jì)利益。這就要求地方政府在制定區(qū)域性政策時(shí)區(qū)別把握職能與利益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制；地方政府；區(qū)域性政策

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2010年開(kāi)始遭遇了史上最嚴(yán)厲的限貸限購(gòu)的調(diào)控政策，并在2014年邁入行業(yè)寒冬。國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，從14年1月份的97.21下降到12月份的93.93。房地產(chǎn)投資增速放緩，從13年的19.8%下降到10.5%；商品房銷售面積和銷售額較去年分別下滑7.6%、6.3%。70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格有64個(gè)城市出現(xiàn)下滑。在經(jīng)歷了連續(xù)十幾年的高速發(fā)展階段，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遍地開(kāi)花、高收益的時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，市場(chǎng)開(kāi)始回歸理性。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入提質(zhì)增效的新常態(tài)。建立保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新常態(tài)下的必然，而其核心就是把握好房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作與政府職能的關(guān)系。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的含義及市場(chǎng)效用

市場(chǎng)機(jī)制是以市場(chǎng)參與主體的經(jīng)濟(jì)利益為源動(dòng)力，通過(guò)主體的自由競(jìng)爭(zhēng)與自由交換來(lái)實(shí)現(xiàn)資源配置的方式。市場(chǎng)參與主體包括生產(chǎn)商、經(jīng)銷商和消費(fèi)者，三者的自發(fā)經(jīng)濟(jì)行為形成了市場(chǎng)運(yùn)作的機(jī)制。作為市場(chǎng)主體的生產(chǎn)商主要依靠市場(chǎng)供求關(guān)系開(kāi)展其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并在競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，商品和生產(chǎn)要素的價(jià)格由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，而價(jià)格又是調(diào)節(jié)供求關(guān)系和競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的基本手段，資源的有效配置在市場(chǎng)機(jī)制的運(yùn)作過(guò)程中形成?？梢?jiàn)，市場(chǎng)機(jī)制是否充分發(fā)揮作用決定了資源配置的有效性。

房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制則是在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)形成的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中間商以及消費(fèi)者為微觀主體的經(jīng)濟(jì)行為的運(yùn)作機(jī)制，它包括了房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制、房地產(chǎn)供求機(jī)制和房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。在房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的運(yùn)作過(guò)程中，房屋價(jià)格作為房屋價(jià)值的轉(zhuǎn)換形式處于運(yùn)動(dòng)狀態(tài)，它圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，并在消費(fèi)者的情緒指數(shù)以及房地產(chǎn)稀缺性的影響下，在時(shí)間、程度和方向上與價(jià)值產(chǎn)生一定程度的背離。同時(shí)，價(jià)格總是擺在房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)參與者的面前，直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的利益，牽動(dòng)著市場(chǎng)參與者的行為。房地產(chǎn)價(jià)格的變化促使了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間、消費(fèi)者之間為了自身的利益展開(kāi)多種形式的競(jìng)爭(zhēng)，這種競(jìng)爭(zhēng)直接導(dǎo)致供求關(guān)系的變化。由于供求關(guān)系的變化，使價(jià)格或高于價(jià)值或低于價(jià)值，最后趨于自我平衡。這樣，市場(chǎng)就形成了以價(jià)格為標(biāo)志的自我調(diào)節(jié)的運(yùn)動(dòng)機(jī)制（見(jiàn)圖1）。通過(guò)這種市場(chǎng)機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠自我平衡市場(chǎng)供求關(guān)系，并對(duì)資源進(jìn)行高效配置，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新、商業(yè)模式創(chuàng)新。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制的客觀性、長(zhǎng)期性、循環(huán)性夯實(shí)了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的基石。但是，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)樾畔⒌牟粚?duì)稱、產(chǎn)品的外部性、房屋的公共性、房地產(chǎn)的壟斷行為和社會(huì)分配的不公等因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制失效[1]。在這種失效的運(yùn)作機(jī)制下，政府干預(yù)成為了矯正市場(chǎng)失效，保證市場(chǎng)良性運(yùn)作的關(guān)鍵。

圖1 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制

二、地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作過(guò)程中的角色定位

對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府肩負(fù)著行業(yè)管理的責(zé)任，但同時(shí)政府作為土地主要供給者，又屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制的參與主體，是土地財(cái)政的受益者。作為管理者，完整的政府職能體系是統(tǒng)治職能、管理職能和服務(wù)職能之間的平衡[2]，而地方政府的本質(zhì)屬性也決定了其基本職能是提供公共物品和公共服務(wù)[3]。但自1994年分稅制改革以來(lái)，地方財(cái)政支出與收入開(kāi)始不均衡，地方政府必須積極尋找增加財(cái)政收入的途徑以行使其基本職能，而利用自有資源換取財(cái)政收入成為政府最簡(jiǎn)單有效的方法。在財(cái)政利益驅(qū)動(dòng)下，地方政府對(duì)土地財(cái)政收益的依賴性被強(qiáng)化了。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制參與主體，地方政府有追逐自身利益的本性，又因?yàn)槠湎碛袥Q定土地供應(yīng)量、土地供應(yīng)價(jià)格的權(quán)利，從而實(shí)現(xiàn)了土地壟斷。政府作為參與者與管理者的雙重定位決定了其在房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作過(guò)程中的內(nèi)生性，也決定了其無(wú)法客觀地從實(shí)現(xiàn)基本職能的角度行使管理權(quán)利。進(jìn)一步理順政府與市場(chǎng)、政府與社會(huì)、中央和地方的關(guān)系，對(duì)于激發(fā)市場(chǎng)和社會(huì)創(chuàng)造力、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)至關(guān)重要[4]。

三、地方政府制定形成房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制的區(qū)域性政策的核心要素

土地的不可移動(dòng)性及稀缺性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)，也無(wú)法達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的帕累托最優(yōu)。而地方政府的雙重定位決定了其在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制中的區(qū)別效用。要使地方政府的區(qū)域性政策有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展并使房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制變得高效，地方政府就必須有區(qū)別地把握其雙重定位。

（一）從社會(huì)公眾利益出發(fā)提供公共物品與公共服務(wù)以避免過(guò)度干預(yù)

公共物品具有非競(jìng)爭(zhēng)性和非排他性[5]，由政府提供或政府參與下提供。公共物品與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著緊密的聯(lián)系，包括道路系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、醫(yī)療教育系統(tǒng)、城市規(guī)劃體系、管理法規(guī)等。公共物品的供給分配極大程度影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值。因此，政府應(yīng)該從社會(huì)公眾利益出發(fā)來(lái)提供公共物品與公共服務(wù)才能避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度干預(yù)。社會(huì)公眾利益是保障廣泛的、共同的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益不受個(gè)體的、特殊的、短期的利益的傷害[6]，具體體現(xiàn)在地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展、環(huán)境友好、人文建設(shè)等方面，但并未形成可參考的標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)缺失加強(qiáng)了主觀意識(shí)效應(yīng)，使政策制定過(guò)程中的主觀性和隨意性增大，也使政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性降低。

（二）發(fā)展思路從“房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”到“經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)”的轉(zhuǎn)變

經(jīng)濟(jì)總需求由投資、消費(fèi)和出口組成。房地產(chǎn)作為社會(huì)的基本生活要素，在投資及消費(fèi)層面對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都起著至關(guān)重要的作用。根據(jù)投資乘數(shù)作用，1億元的房地產(chǎn)業(yè)增值可帶來(lái)2.9億元的國(guó)民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值的增值，同時(shí)，可以帶動(dòng)近2000種產(chǎn)品的發(fā)展[7]。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、前后項(xiàng)關(guān)聯(lián)高以及旁側(cè)效應(yīng)使得房地產(chǎn)行業(yè)被作為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)。但是，研究表明，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以短期內(nèi)拉動(dòng)GDP的增長(zhǎng)，但長(zhǎng)期會(huì)帶來(lái)非利好信息[8]；城市化是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原因，而房地產(chǎn)投資并不是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的長(zhǎng)期原因[9]。因此，以前通過(guò)政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方式已不利于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也不利于房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展。而房地產(chǎn)作為生產(chǎn)與生活的必需要素，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可或缺的組成部分，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必然拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，正如錢瑛瑛在研究上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)系中發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)作為不可在區(qū)域間流通的要素參與到生產(chǎn)與生活中，其市場(chǎng)的發(fā)展極大地受到地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)[10]。地方政府因此需要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展思路，通過(guò)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，又通過(guò)房地產(chǎn)發(fā)展推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。通過(guò)國(guó)外地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，各個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)布局都有特色的聯(lián)系和分工，這種聯(lián)系和分工使得人口向這些城市聚攏，而人口是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)。地方政府應(yīng)該以產(chǎn)業(yè)布局為首要，以此推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

（三）通過(guò)兩權(quán)分立發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制有效運(yùn)作的保障效用

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體的趨利本性，參與主體可能為獲取最大利益違背社會(huì)公眾利益，并為此采取影響市場(chǎng)公平公正的手段，比如通過(guò)不正當(dāng)手段獲取土地、哄抬房?jī)r(jià)、捂房銷售、違規(guī)融資等。因此，地方政府會(huì)采用制定相關(guān)政策、公布信息、保障性住房的供給、城市規(guī)劃等方式干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)。但往往地方政府的干預(yù)目的傾向于追求自身的經(jīng)濟(jì)利益[11]，這就導(dǎo)致了政府的不當(dāng)干預(yù)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制無(wú)法有效運(yùn)作。既要行使政府保障者的基本職能又要適應(yīng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制參與主體的逐利本性，兩權(quán)分立使得政府可以代表兩個(gè)團(tuán)體的利益本能。地方政府的“中央”要完全脫離土地財(cái)政的利益，把握有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制有效運(yùn)作的干預(yù)手段，地方政府的“參與主體”以經(jīng)濟(jì)體的形式公平公正地參與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作，并充分尊重市場(chǎng)規(guī)律，杜絕職能權(quán)利的濫用。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，應(yīng)該以房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作來(lái)實(shí)現(xiàn)高效資源配置，政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者與參與者，應(yīng)該明確其雙重定位的基本職能，并在房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作過(guò)程中發(fā)揮區(qū)別效用，既要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的有效動(dòng)作，同時(shí)又要實(shí)現(xiàn)作為市場(chǎng)參與主體的公平的合理的經(jīng)濟(jì)利益。（作者單位：重慶工商大學(xué)融智學(xué)院）

重慶市社會(huì)科學(xué)規(guī)劃特別委托項(xiàng)目：重慶房地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型創(chuàng)新趨勢(shì)研究，項(xiàng)目編號(hào)：2014TBWT05-2。

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