烏魯木齊市典型商住小區(qū)業(yè)態(tài)布局調(diào)查分析

袁成

摘 要：本文通過對(duì)烏魯木齊市典型商住小區(qū)商業(yè)配套業(yè)態(tài)布局現(xiàn)狀調(diào)查，探尋小區(qū)商業(yè)配套合理分布，為小區(qū)商業(yè)規(guī)劃給予參考。通過小區(qū)商業(yè)設(shè)施數(shù)量統(tǒng)計(jì)、商業(yè)配套分類、各業(yè)態(tài)的空間布局三個(gè)角度全方面分析，得出樣本住區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施的客觀情況，橫向比較案例住區(qū)之間商業(yè)配套設(shè)施業(yè)態(tài)特征并找出其原因。分析中，按照住區(qū)在城市中的相對(duì)位置與該小區(qū)人口規(guī)模這兩個(gè)變量確定業(yè)態(tài)的數(shù)量指標(biāo)；通過小組前期走訪調(diào)查，統(tǒng)計(jì)繪表得到商業(yè)配套業(yè)態(tài)種類與占比，給出小區(qū)規(guī)劃時(shí)確定業(yè)種的參考；運(yùn)用地租理論解釋業(yè)態(tài)的空間分布特征。

關(guān)鍵詞：商業(yè)業(yè)態(tài)；商業(yè)配套設(shè)施；區(qū)位；空間布局

1.研究背景與目的

居住是人類基本生存需求之一，居住區(qū)商業(yè)配套作為居住環(huán)境的重要組成部分，直接面向居民日常生活的方方面面，對(duì)提高居住區(qū)生活質(zhì)量有重要的作用。隨著上世紀(jì)末以來，中國城市化進(jìn)程加快，城市住宅小區(qū)的迅速增加，一方面解決了城市新增人口的住房問題，但也對(duì)城市商業(yè)，尤其是臨近小區(qū)的商業(yè)配套提出新的要求。回顧過去的住宅小區(qū)開發(fā)，開發(fā)商及業(yè)主更關(guān)心住宅的單體、戶型、面積、朝向等與住宅相關(guān)的要求，對(duì)于商業(yè)配套設(shè)施，觀念中認(rèn)為它只是與住宅無關(guān)緊要的附屬，而隨著住宅小區(qū)設(shè)計(jì)與建設(shè)的不斷完善，人們對(duì)小區(qū)商業(yè)配套要求亦越來越高。公建配套的好與劣，已直接影響著住宅小區(qū)總體品質(zhì)與價(jià)值。

當(dāng)下人們?cè)谫徺I住宅時(shí)，總是會(huì)將小區(qū)歸類到某某商圈，因?yàn)橐粋€(gè)便捷的商業(yè)將會(huì)內(nèi)在提升住宅的價(jià)值并給購買人未來帶給跟多的舒適享受與價(jià)值回報(bào)。所以住宅小區(qū)商業(yè)配套是否完善，是考察一個(gè)小區(qū)綜合實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)。

在住宅小區(qū)商業(yè)配套布局形式中，以商住混合建筑型商業(yè)布局（底商和沿街店面）為主，這類布局形式占比大，具有以下優(yōu)點(diǎn)：綜合收益高，滿足房地產(chǎn)估價(jià)最高最佳利用準(zhǔn)則，可以取得較好的房地產(chǎn)收益；商鋪布局合理，店面劃分規(guī)則，能根據(jù)市場銷售情況及時(shí)調(diào)整店鋪的開間大小及面積；由于其沿道路設(shè)置，交通便捷，人流量大。本次調(diào)查選取烏魯木齊市沙依巴克區(qū)、天山區(qū)、新市區(qū)共計(jì)9個(gè)小區(qū)作為衡量住宅小區(qū)商業(yè)配套設(shè)施的樣本。通過調(diào)查了解不同區(qū)位的商住混合建筑型商業(yè)服務(wù)設(shè)施的客觀情況，歸納總結(jié)出商住混合建筑型商業(yè)配套的業(yè)態(tài)數(shù)量及分布特征，獲取現(xiàn)階段小區(qū)商業(yè)的配置狀況與居民需求情況，并據(jù)此思考對(duì)策、提出小區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布合理建議。

小區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施分布不均勻和總量低問題。曹民城（2013）、魯莉（2007）將住區(qū)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施的空間布局模式、住區(qū)人均商業(yè)總建筑面積、各類商業(yè)業(yè)態(tài)的人均建筑面積3項(xiàng)內(nèi)容與規(guī)范和總規(guī)定的“千人指標(biāo)”進(jìn)行比對(duì)，最終認(rèn)為：住區(qū)各類商業(yè)業(yè)態(tài)的人均建筑面積在不同區(qū)位之間是變化的；將調(diào)查住區(qū)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施人均建筑面積與“千人指標(biāo)”對(duì)比發(fā)現(xiàn)，小區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施人均面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

集中布局將成為商業(yè)服務(wù)設(shè)施業(yè)態(tài)布局主流。劉方（2004）牛津（2013）從經(jīng)濟(jì)學(xué)盈利性產(chǎn)業(yè)的相對(duì)聚集有利于產(chǎn)業(yè)之間相互發(fā)展、功能相互促進(jìn)角度認(rèn)為：商業(yè)服務(wù)設(shè)施集中布局將有利于方便居民一次出行能夠完成多種多活動(dòng)；商業(yè)設(shè)施集聚可產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)；不同類型商業(yè)相互補(bǔ)充，業(yè)態(tài)變化時(shí)更替調(diào)整相對(duì)便利；集聚導(dǎo)致的相互競爭可以提高設(shè)施服務(wù)質(zhì)量，最終使居民受益。

居住區(qū)商業(yè)將逐漸成為小區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)主流。龍海波（2007）、何桂珍（2009）、湯靜雯（2013）等人認(rèn)為居住區(qū)商業(yè)是大城市商業(yè)發(fā)展的大趨勢，隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，居住的郊區(qū)化，居住區(qū)商業(yè)逐漸成為城市商業(yè)的主導(dǎo)形式。由于商家的零售終端話與消費(fèi)者對(duì)便利性的追求，社區(qū)購物中心也逐漸產(chǎn)生，它們通過聯(lián)合擴(kuò)大經(jīng)營范圍，增強(qiáng)了人們對(duì)“一站式”購物的滿足能力，同時(shí)向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項(xiàng)目和休閑娛樂設(shè)施，這些都使社區(qū)商業(yè)成為居民購物的主流場所。觀察現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)可以發(fā)現(xiàn)它不僅要求購物方便，而且要求個(gè)性化消費(fèi)，享受舒適的服務(wù)和環(huán)境，例如在功能上，以滿足居民基本生活需要為主，以傳統(tǒng)商業(yè)為主題現(xiàn)代商業(yè)形式；布局上以條狀為主，傳統(tǒng)的百貨店為主體，塊狀的社區(qū)購物中心和大賣場開始成為新的制高點(diǎn)。

2.樣本小區(qū)資料與分析

為研究住區(qū)商業(yè)配套設(shè)施的業(yè)態(tài)分布，選取9個(gè)典型小區(qū)作為調(diào)查樣本，其選取依據(jù)為烏魯木齊市不同區(qū)位的小區(qū)；不同人口規(guī)模的小區(qū)。

住區(qū)分類：住區(qū)按照與市政府的空間距離與住區(qū)的人口規(guī)模確定影響小區(qū)商業(yè)配套數(shù)量因素。

根據(jù)上圖，可以確定影響小區(qū)商業(yè)配套因素——與市政府的空間距離、小區(qū)人口規(guī)模數(shù)。（1）與市政府距離近的小區(qū)屬于老舊小區(qū)，建成較長，小區(qū)商業(yè)配套設(shè)施布局分散，缺乏集約綜合性，且商業(yè)店鋪面積小，數(shù)量較多，其中紅十月小區(qū)最為突出，兩個(gè)因素的疊加使得商業(yè)配套數(shù)量大；（2）與市政府距離中等的小區(qū)屬于城市核心區(qū)，小區(qū)規(guī)劃中對(duì)商業(yè)規(guī)劃較合理，對(duì)商鋪朝向做優(yōu)化，有很大一部分為沿街型商業(yè)，具有典型代表性的是國際置地小區(qū)，該小區(qū)地處烏魯木齊市人民路與外環(huán)路交界處，交通便捷，人流量大，小區(qū)周邊寫字樓、金融街較多，區(qū)域位置優(yōu)；同時(shí)小區(qū)規(guī)劃人口多，占地面積大；故商業(yè)配套數(shù)量較多。（3）與市政府距離較遠(yuǎn)的為城市新區(qū)或者城市邊緣區(qū)。這類型住區(qū)商業(yè)配套設(shè)施低成熟度。商業(yè)需要區(qū)位靠帶動(dòng)人流，持續(xù)穩(wěn)定的人流為商業(yè)注入生。但這類小區(qū)因建成時(shí)間較晚，它的商業(yè)具有集中綜合型，數(shù)量少，但業(yè)態(tài)豐富。其中，恒昌恒業(yè)小區(qū)由于其人口規(guī)模大，地處騎馬山路口，商業(yè)配套數(shù)量也較多。

3.住區(qū)商業(yè)配套分類與統(tǒng)計(jì)分析

住宅小區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施分類依照馬斯洛需求層次理論，可以具體分為高層次與底層次需要，生理、安全和感情屬于低層次需要；尊重和自我實(shí)現(xiàn)屬于高層次需要，且高層次的需要是無止境的。同時(shí)五種需要之間可以相互共存與重疊，當(dāng)高層次的需要發(fā)展后，低層級(jí)的需要對(duì)行為影響減少。小區(qū)商業(yè)配套設(shè)施給予小區(qū)業(yè)主的是生理、安全、情感的需要，從而可將商業(yè)劃分為餐飲業(yè)、批發(fā)與零售業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化娛樂休閑業(yè)。四種業(yè)態(tài)可細(xì)分為19類業(yè)種，這19類業(yè)種包含本次樣本住區(qū)的全部商業(yè)內(nèi)容。以下是住區(qū)商業(yè)配套數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：

附注：

餐飲業(yè)包含：餐飲；批發(fā)零售業(yè)包含：食雜、超市、藥疹、鞋服、家居家裝、奢侈品；服務(wù)業(yè)包含：美發(fā)、金融、影音圖文、干洗家政、通訊、水電、物業(yè)、快遞、孕嬰早教、賓館、汽修、售樓與中介；文化娛樂休閑業(yè)：娛樂、書店。

根據(jù)上表，可以發(fā)現(xiàn)，9個(gè)住區(qū)中商業(yè)配套業(yè)態(tài)不盡相同。（1）餐飲業(yè)態(tài)占比起伏較大，其中金域華府小區(qū)餐飲占比最少，結(jié)合小區(qū)區(qū)位與人口規(guī)模，原因歸結(jié)為該住區(qū)屬于城市新區(qū)、建成時(shí)間較短，且人口規(guī)模較少，人流量流動(dòng)較少，餐飲業(yè)占比較小。（2）批發(fā)零售業(yè)在樣本住區(qū)中占比較穩(wěn)定，其解釋為該類商業(yè)形態(tài)屬于居民生活必須消費(fèi)品，例如食雜、超市、藥疹等。（3）服務(wù)業(yè)的住區(qū)分布可以發(fā)現(xiàn)，金域華府與怡和山莊的占比超過50%。根據(jù)常識(shí)，服務(wù)業(yè)越發(fā)達(dá)的住區(qū)，居民生活條件越高；進(jìn)一步，觀察服務(wù)業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成，可以發(fā)現(xiàn)例如金融、美發(fā)養(yǎng)生足療店、孕嬰早教愛屬于高層次、高品質(zhì)的居民消費(fèi)，服務(wù)業(yè)占比高表明小區(qū)整體品質(zhì)高，居民人均收入較高。（4）文化娛樂休閑業(yè)屬于服務(wù)業(yè)的子集合，它同樣具有服務(wù)業(yè)的上述特點(diǎn)，但它又不同于服務(wù)業(yè)，它的業(yè)種包含網(wǎng)吧、棋牌、琴行等商服，這類商業(yè)配套設(shè)施消費(fèi)人群特定，細(xì)分的營銷市場有限，所以利用住區(qū)良好的區(qū)位、人口規(guī)模打開市場。

馬斯洛需求層次理論對(duì)本次調(diào)查的指導(dǎo)意義在于：各種商業(yè)配套設(shè)施之間可以共存，但低層次的消費(fèi)需求會(huì)減少，高層級(jí)商業(yè)需求增加。即在未來，隨著城市居民生活水平的提高，恩格爾系數(shù)的降低，住區(qū)服務(wù)業(yè)與文化休閑娛樂業(yè)占比會(huì)增加。同時(shí)，我們也可判斷，住區(qū)商業(yè)配套業(yè)態(tài)越豐富，而不是絕對(duì)數(shù)量的多，小區(qū)的宜居舒適性就越好。

4.住區(qū)商業(yè)配套業(yè)態(tài)空間分布與分析

根據(jù)地價(jià)地價(jià)理論，位置對(duì)城市級(jí)差地租具有決定影響，住區(qū)商業(yè)是城市重要組成部分，住區(qū)中不同位置分布造成商業(yè)收益不同。我們假設(shè)，現(xiàn)有同規(guī)模住區(qū)商業(yè)分布小區(qū)之中，住區(qū)商業(yè)劣等地所獲得利潤率必然小于優(yōu)等地所獲利潤率，租地店主為得到優(yōu)等地而進(jìn)行競爭，使土地?fù)碛姓呖傻玫揭蛲恋厥褂枚粊淼淖饨?，租金確定了一種水平：不管店主租到的是什么樣的土地，他們交租后得到的利潤率相同，只有在這種水平上，他們才不會(huì)再出更高的價(jià)格來租用更好的土地。住區(qū)商業(yè)優(yōu)劣等地劃分主要依據(jù)吸引客流量的大小，小區(qū)中小區(qū)門口與道路交會(huì)人流量大。概括為店主支付租金與小區(qū)相對(duì)位置和客流量正相關(guān)。四類住區(qū)業(yè)態(tài)的分布，依據(jù)小區(qū)居民的消費(fèi)頻次可進(jìn)一步確定。觀察統(tǒng)計(jì)得，零售業(yè)和餐飲業(yè)較服務(wù)業(yè)和文娛休閑業(yè)的消費(fèi)頻次高，故其分布于小區(qū)商業(yè)租金較高的優(yōu)等土地上，且消費(fèi)頻次降低隨離開地價(jià)最高地段距離的增加而呈現(xiàn)減少。根據(jù)調(diào)查，小組得出：分布于小區(qū)門口的商鋪，商鋪客流自小區(qū)門口向四周遞減；分布于小區(qū)中沿街型商鋪，商鋪客流量自兩邊向中間遞減。

合適的商鋪會(huì)布局在合適的小區(qū)區(qū)位上。如前文的住區(qū)業(yè)態(tài)分類：餐飲業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化娛樂休閑業(yè)。根據(jù)業(yè)態(tài)內(nèi)容自身特點(diǎn)，餐飲業(yè)與批發(fā)零售業(yè)較服務(wù)業(yè)、休閑文化娛樂業(yè)的客流量大，往往更常見于分布地價(jià)最高的地塊。

5.總結(jié)

本文通過選取烏魯木齊市9個(gè)不同區(qū)位的住區(qū)，對(duì)住區(qū)商業(yè)配套設(shè)施中底商與沿街型商鋪的數(shù)量特征、業(yè)態(tài)種類、空間分布，這三個(gè)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查與分析。進(jìn)而對(duì)烏魯木齊市不同區(qū)位的小區(qū)商業(yè)商業(yè)配套設(shè)施客觀情況獲得基本了解，同時(shí)綜合調(diào)查與分析可以得出以下結(jié)論：（1）住區(qū)商業(yè)配套設(shè)施數(shù)量的影響因素有住區(qū)的相對(duì)城市位置與住區(qū)人口規(guī)模，相對(duì)城市中心偏遠(yuǎn)，人口規(guī)模較少的住區(qū)，商業(yè)配套數(shù)量也較少；相對(duì)處于城市中心，住區(qū)人口密度大的住區(qū)，商業(yè)設(shè)施越豐富。（2）將業(yè)種按照居民的消費(fèi)習(xí)慣重新整理，可得住區(qū)商業(yè)四類業(yè)態(tài)——餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、文娛休閑業(yè)。其住區(qū)商業(yè)配套設(shè)施業(yè)態(tài)規(guī)劃的指標(biāo)為：餐飲業(yè)占20%，服務(wù)業(yè)與批發(fā)零售業(yè)各占37%，文娛休閑業(yè)占7%。上述指標(biāo)可作為住區(qū)規(guī)劃時(shí)的參考資料。（3）商業(yè)配套設(shè)施在住區(qū)的相對(duì)布局為：以業(yè)種支付地租能力的高低，吸引客流量強(qiáng)度差異，確定業(yè)態(tài)布局形式。其中批發(fā)零售業(yè)、服務(wù)業(yè)可布局在小區(qū)門口，小區(qū)道路交匯處，遠(yuǎn)離門口與道路交匯處布局其他形式商業(yè)。（作者單位：新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)管理學(xué)院）

本文專用于新疆維吾爾自治區(qū)級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目，項(xiàng)目編號(hào)：201510758076。

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