開(kāi)發(fā)商處分地下停車位的法律限制

魏俐偉

（山東科技大學(xué) 文法學(xué)院，山東 青島 266590）

一、問(wèn)題的提出

在頒布《物權(quán)法》和相關(guān)司法解釋之前，地下停車位的法律性質(zhì)尚不明確。它是否構(gòu)成建筑物的專有部分并不明確，從而也限制了開(kāi)發(fā)單位對(duì)它的處分?！段餀?quán)法》與《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱為《司法解釋》）的相繼頒布，使地下停車位由住宅小區(qū)的附屬設(shè)施轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄖ锏膶Ｓ胁糠?，地下停車位的開(kāi)發(fā)商有獨(dú)立的處分權(quán)，但地下停車位登記制度分散在地方性法律法規(guī)中，法律沒(méi)有作統(tǒng)一規(guī)定，這極大地限制了地下停車位的自由交易。《物權(quán)法》關(guān)于限制了地下停車位處分的條件：“首先滿足業(yè)主的需要”則太過(guò)原則化，沒(méi)有明確其處分的法律后果，一旦開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主以外的民事主體處分地下停車位，這種處分是否合法有效？不僅會(huì)導(dǎo)致法官對(duì)法律的任意解釋適用，而且也使權(quán)利人陷入維權(quán)困境。

二、地下停車位的法律屬性

（一）地下停車位的涵義

地下停車位是從地下車庫(kù)中具體劃分出來(lái)的一種地下停車空間。從理論上說(shuō)，它是否符合結(jié)構(gòu)的獨(dú)立性一直是爭(zhēng)議不斷的。地下車庫(kù)是被固定的墻圍成的，其范圍可以確定，無(wú)疑屬于建筑物，與小區(qū)內(nèi)的住房一樣，是建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以獲得初始所有權(quán)，從地下停車位與地下車庫(kù)之間的關(guān)系來(lái)分析，地下停車位是依附于地下車庫(kù)的，確定地下車庫(kù)的法定性質(zhì)和權(quán)屬問(wèn)題，地下停車位的法律屬性問(wèn)題將得到解決。

本文討論的地下停車位是指住宅區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的用于停放車輛的地下停車位，其中包括以下兩類：第一，在地下防空?qǐng)鏊幕A(chǔ)上改建的地下停車位。根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》的有關(guān)規(guī)定，地下防空設(shè)施可用于軍民兩種用途，在和平年代，在不減損防空功能的條件下可以轉(zhuǎn)型為居民生活、經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)，一旦爆發(fā)戰(zhàn)爭(zhēng)，國(guó)家可以征收征用。第二，開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃許可的條件下，建設(shè)作為住宅配套設(shè)施的地下停車位。這是開(kāi)發(fā)商為滿足業(yè)主的生活需要，提高居民居住質(zhì)量而建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施。[1]另外，在規(guī)劃許可之外，還有開(kāi)發(fā)商自行建造的地下停車位。為了最大限度地實(shí)現(xiàn)自己的利益，在義務(wù)之外，建造一部分地下停車位用于出售或出租，只要審批過(guò)程合法，開(kāi)發(fā)商出售出租這樣的地下停車位是無(wú)可厚非的，對(duì)這種行為是不該加以限制的，否則會(huì)導(dǎo)致與物權(quán)法的基本法理相違背。

需要說(shuō)明的是在現(xiàn)實(shí)生活中，停車位不僅限于地下停車位，但住宅小區(qū)停車位的類型是很復(fù)雜的。根據(jù)區(qū)域建設(shè)規(guī)劃的要求和實(shí)際生活需要，停車位可分為以下三類：第一，獨(dú)立車庫(kù)。獨(dú)立車庫(kù)被封閉的固定墻體圍繞，屬于地面建筑物，與其它停車位有清晰的界限，更常見(jiàn)于高端住宅區(qū)。實(shí)際上，這部分車庫(kù)為業(yè)主所專有，且在房產(chǎn)登記中都有明確記載，所以權(quán)屬爭(zhēng)議不大。第二，地面停車位。這樣的停車位是在道路旁劃出一部分區(qū)域以畫線或者設(shè)置金屬護(hù)欄作為邊界用于停放車輛。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第三款之規(guī)定將其歸為小區(qū)業(yè)主共同共有部分。實(shí)際上，這些停車位由業(yè)主委員會(huì)委托給物業(yè)公司管理。收益歸屬于所有業(yè)主。該區(qū)的業(yè)主可以支付一定的價(jià)格，獲得使用停車位的專有權(quán)利，以滿足自己的停車需求。第三，建筑物首層架空型停車位和頂層平臺(tái)車位。在中國(guó)南部，由于氣候潮濕，為了防水防潮，許多住宅樓將第一層架空作為停車之用，近年來(lái)，首層架空型停車位已經(jīng)在北方普及。屋頂平臺(tái)停車位主要位于商業(yè)建筑中，在住宅區(qū)十分罕見(jiàn)。由于首層架空層和屋頂平臺(tái)的建筑面積不參加商品房容積率的計(jì)算，所以此兩種停車位沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)份額，從而其相應(yīng)的權(quán)利只能依附屬于計(jì)算容積率的建筑物，當(dāng)開(kāi)發(fā)商將小區(qū)內(nèi)所有商品房出售完畢后，不計(jì)算容積率的建筑物的物權(quán)將轉(zhuǎn)移給小區(qū)全體業(yè)主。[2]上述三種停車位不在本文的討論范圍之內(nèi)。

（二）地下停車位作為配套設(shè)施的法律爭(zhēng)議

隨著《物權(quán)法》第一百三十六條土地分層制度的確立以及《司法解釋》第二條對(duì)停車位等特定空間成為專有部分限定條件的確定，地下停車位的法律性質(zhì)發(fā)生了變化，從物業(yè)小區(qū)的配套設(shè)施轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄖ锏膶Ｓ胁糠帧?/p>

1.制度變遷前，地下停車位是物業(yè)小區(qū)建筑物的附屬物

在頒布《物權(quán)法》之前，對(duì)于地下停車位沒(méi)有相關(guān)立法，學(xué)術(shù)界對(duì)其法律屬性的界定也模糊不清。開(kāi)發(fā)商根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定開(kāi)發(fā)地下停車場(chǎng)作為住宅配套設(shè)施。[3]從地下停車位功能輔助的角度來(lái)看，它具有附屬性。

第一，從建設(shè)用地使用權(quán)的角度分析，地下停車位以小區(qū)宗地使用權(quán)為依據(jù)。開(kāi)發(fā)商獲得建設(shè)用地使用權(quán)以后，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)利用，整體施工。由于此時(shí)，土地分層利用制度和空間權(quán)在我國(guó)沒(méi)有法律規(guī)定，獨(dú)立的土地使用權(quán)缺失是地下停車位成為附屬物的致命原因。住宅樓一旦售罄，按照房地一體的原則，開(kāi)發(fā)商對(duì)地下停車位的所有權(quán)當(dāng)即轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主所有。

第二，從地下停車位的功能角度分析，其屬于建筑物的附屬物。地下停車位是作為整個(gè)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建成的，也就是說(shuō)，地下停車位是為整個(gè)小區(qū)提供服務(wù)的。如梁慧星、陳華彬先生所說(shuō)，主從物的關(guān)系主要是從功能的關(guān)聯(lián)性上來(lái)劃分。 在現(xiàn)代生活中，地下停車位已成為衡量小區(qū)居住條件的重要標(biāo)準(zhǔn)，雖然地下停車位是單獨(dú)存在的，但其功能是為整個(gè)物業(yè)區(qū)服務(wù)的。因此，地下停車位是屬于物業(yè)區(qū)的附屬設(shè)施，即所有建筑物的附屬物。

2.制度變遷后，引發(fā)的地下停車位法律屬性變化

在《物權(quán)法》生效之前，地下停車位被定義為小區(qū)的配套附屬設(shè)施是可以理解的，但這只是為了應(yīng)對(duì)停車位復(fù)雜情況的權(quán)宜之計(jì)，隨后頒布生效的《物權(quán)法》以及相關(guān)司法解釋規(guī)定地下停車位的權(quán)利歸屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的范疇。另外，《物權(quán)法》第一百六十六條規(guī)定的土地分層利用制度，改變了地下停車庫(kù)屬于物業(yè)小區(qū)附屬配套設(shè)施的境況，使地下停車位變得獨(dú)立。

由于地下停車庫(kù)不必附屬于業(yè)主的土地使用權(quán)，存在了自己獨(dú)立的空間。 開(kāi)發(fā)商完全可以獲得地下停車庫(kù)的初始所有權(quán)。在這一點(diǎn)上，地下停車位的法律性質(zhì)已經(jīng)明確，可以成為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)對(duì)象，與小區(qū)內(nèi)區(qū)分所有的其它住房沒(méi)有差別。開(kāi)發(fā)商自然可以處分整個(gè)地下車庫(kù)。

（三）地下停車位成為專有部分的條件

1.構(gòu)造上的獨(dú)立性

在結(jié)構(gòu)獨(dú)立性方面，建筑物的每個(gè)部分與建筑物的其余部分完全隔離，被固定圍墻作為明確的邊界，如果僅用油漆畫線來(lái)區(qū)分隔離區(qū)域，則不具有結(jié)構(gòu)的獨(dú)立。但隨著法律技術(shù)的不斷發(fā)展，只要有明確的邊界，登記證明中某一部分可以體現(xiàn)在具體的人身上，則可以成為專有的部分。王澤鑒先生認(rèn)為，至少在建筑許可證設(shè)計(jì)圖紙上標(biāo)明明確的邊界可以分為幾個(gè)部分的停車位，可以設(shè)置區(qū)分所有權(quán)；鑒于地下停車位的重要性，如果立法規(guī)定，具有某些要素時(shí)，地下停車位可以成為區(qū)分所有權(quán)標(biāo)的物，并在登記中配套相應(yīng)的制度，則為解決無(wú)休止的糾紛將有所幫助。由此觀之，在實(shí)踐中油漆畫線標(biāo)號(hào)區(qū)分地下停車區(qū)域的做法完全符合區(qū)分專有部分獨(dú)立性的要求。

2.使用上的獨(dú)立性

在使用的獨(dú)立性方面，建筑物所有權(quán)的專屬部分能夠?qū)崿F(xiàn)排它性的使用，其特征在于存在獨(dú)立的入口和內(nèi)部專用設(shè)備。地下停車位是為滿足業(yè)主的停車需求而建造的。一旦確定權(quán)利主體，它只能滿足特定所有者的停車要求。在車庫(kù)內(nèi)設(shè)有專用車道和出口，進(jìn)出車輛不需要利用別人的專屬部分，所以地下停車位具有使用上的獨(dú)立性。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條將建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分規(guī)定為具有建筑上的獨(dú)立空間，具有結(jié)構(gòu)和利用的獨(dú)立性，并能夠被注冊(cè)為特定所有者的特定空間。雖然這個(gè)司法解釋為地下停車位的屬性爭(zhēng)議作了明確的規(guī)定，但不難看出，停車位成為專有部分增加了“登記可能性”的條件，在這一方面，我認(rèn)為是存在問(wèn)題的?！暗怯浛赡苄浴辈粦?yīng)是地下停車位成為專有部分的條件。理論上說(shuō)，停車位只有在成為建筑物所有權(quán)的專屬部分時(shí)才能有登記的可能性，而不是先登記才能成為建筑物的專屬部分，此解釋有因果顛倒的紕漏。只有在承認(rèn)地下停車位是專有部分的情況下，才能為地下停車位登記，而不是簡(jiǎn)單地對(duì)地下停車位進(jìn)行登記才能將其納入為專有部分。中國(guó)的房地產(chǎn)登記對(duì)象只適用于土地，住房。地下停車位的登記制度仍然存在空白。實(shí)際上，北京，深圳等地區(qū)實(shí)行停車位登記，但這一舉措是根據(jù)當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)，有效范圍有限。在實(shí)際操作層面上，為了盡快消除開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的停車位爭(zhēng)議，這一規(guī)定是可以理解的。

（四）地下車位所有權(quán)的初始分配

地下停車位所有權(quán)的初始分配問(wèn)題，我們把它分為地下防空設(shè)施和建筑區(qū)劃內(nèi)用于停車的地下車庫(kù)兩類來(lái)做討論。

地下防空設(shè)施的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)使用，誰(shuí)收益”的原則，在和平時(shí)期投資者享有一定的處分權(quán)。因此，防空設(shè)施法律性質(zhì)的定義和所有權(quán)的歸屬是模糊的。地下防空設(shè)施，包括獨(dú)立的地下防空建設(shè)和結(jié)合民用建筑修建的地下防空設(shè)施，前者是國(guó)家或地方政府為在戰(zhàn)時(shí)保護(hù)人民的人身和財(cái)產(chǎn)安全而修建的，其投資者更為明確，所有權(quán)屬于國(guó)家。后者是按照《關(guān)于結(jié)合民用建筑修建防空地下室的若干規(guī)定》的要求建設(shè)的防空地下室，享受土地使用稅費(fèi)優(yōu)惠等待遇。關(guān)于結(jié)建人防工程的產(chǎn)權(quán)歸屬是仁者見(jiàn)仁的問(wèn)題，主要分為由國(guó)家所有、開(kāi)發(fā)商所有、業(yè)主所有等三種不同的理論。根據(jù)“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有，誰(shuí)收益”的民法基本原則，結(jié)建人防工程的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬于開(kāi)發(fā)商。

建筑區(qū)劃內(nèi)用于停車的地下車庫(kù)的權(quán)屬問(wèn)題，作為小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，地下車庫(kù)權(quán)屬與區(qū)內(nèi)的綠地、草坪和公共通道一樣。業(yè)主主張共同共有應(yīng)視為理所當(dāng)然。但事實(shí)上，這種地下車庫(kù)由于其結(jié)構(gòu)和使用獨(dú)立性，不一定與草坪、綠化帶等命運(yùn)一樣。根據(jù)《物權(quán)法》第一百三十六條關(guān)于土地分層的規(guī)定，地下車位可以取得單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)。

至于小區(qū)內(nèi)地下停車位的所有權(quán)，由于其功能的獨(dú)立性和結(jié)構(gòu)的獨(dú)立性，雖然中國(guó)現(xiàn)行立法沒(méi)有明確的地下停車位登記制度，但只要當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)規(guī)定可以進(jìn)行登記，開(kāi)發(fā)商即可獲得地下停車位的所有權(quán)。

三、開(kāi)發(fā)商肆意處分地下停車位的《物權(quán)法》規(guī)制

地下停車位作為區(qū)分所有建筑物的專有部分，具有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)屬性。開(kāi)發(fā)商獲得地下停車位的原始所有權(quán)后，開(kāi)發(fā)商可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。就像商業(yè)住房一樣自由流動(dòng)。但地下停車位的功能畢竟是服務(wù)于整個(gè)物業(yè)小區(qū)的，現(xiàn)代物業(yè)小區(qū)如果沒(méi)有適量的停車位，將會(huì)對(duì)業(yè)主的生活質(zhì)量造成不利影響。因此，從地下停車位可以單獨(dú)處分的性質(zhì)和作為小區(qū)輔助性設(shè)施的功能來(lái)分析，應(yīng)對(duì)地下停車位開(kāi)發(fā)商的處分權(quán)做一定的限制?！段餀?quán)法》第七十四條第一款處分停車位“首先滿足業(yè)主的需要”，也就是在這樣的背景下誕生的。不幸的是，“首先滿足業(yè)主的需要”過(guò)于原則化，在實(shí)踐中如何正確理解“首先滿足業(yè)主的需要”的內(nèi)涵，對(duì)解決地下停車位糾紛起著決定性的作用。

（一）開(kāi)發(fā)商處分地下停車位時(shí)的受讓主體

1.地下停車位應(yīng)當(dāng)首先滿足小區(qū)業(yè)主的需求

一般情況下，開(kāi)發(fā)商獲得停車位的初始所有權(quán)后，可以與每個(gè)特定業(yè)主通過(guò)簽訂銷售合同的方式出售地下停車位，實(shí)現(xiàn)地下停車位所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。從地下停車位交易的主體來(lái)分析，出賣人可以為獲得地下停車位初始所有權(quán)的開(kāi)發(fā)商，也可以是獲得地下停車位產(chǎn)權(quán)的其它主體，受讓方可以是小區(qū)的業(yè)主，也可為居民小區(qū)業(yè)主以外的其他民事主體。

《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位和車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”從文意解釋的角度來(lái)看，規(guī)劃藍(lán)圖中標(biāo)明的地下停車位的處分，以“首先滿足業(yè)主的需要”為限度，不論轉(zhuǎn)讓人是開(kāi)發(fā)商，還是其他地下停車位的所有者。業(yè)主的地下停車位處分也應(yīng)受到此條款限制。從“首先”的語(yǔ)義研究中得出，開(kāi)發(fā)商對(duì)地下停車位進(jìn)行處分，小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)是第一個(gè)被考慮的對(duì)象，在滿足小區(qū)業(yè)主的停車需求之后，才能向小區(qū)業(yè)主以外的其他民事主體處分地下停車位，即業(yè)主對(duì)本小區(qū)內(nèi)的地下停車位有優(yōu)先租賃購(gòu)買的權(quán)利，而這種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或優(yōu)先租賃不受同等條件的約束?！段餀?quán)法》第七十四條第一款的規(guī)定對(duì)于相對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言處于弱勢(shì)地位的業(yè)主，在維護(hù)自己的利益方面提供了法律依據(jù)，這正是法律維護(hù)公平正義保護(hù)弱者權(quán)益的體現(xiàn)。

2.向非小區(qū)業(yè)主出售地下停車位的限制

根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第一款的規(guī)定，規(guī)劃許可的地下停車場(chǎng)應(yīng)首先滿足小區(qū)業(yè)主的停車需求，至于是否能向小區(qū)業(yè)主以外的其他民事主體出售出租地下停車位，沒(méi)有提供明確的法律規(guī)定。但同樣也沒(méi)有明確禁止向小區(qū)業(yè)主以外的民事主體出售或出租地下停車位。根據(jù)基本法理“法無(wú)明文禁止即可為”的原則，地下停車位的所有者在滿足小區(qū)業(yè)主的停車需求后，向其他民事主體處分地下停車位并無(wú)不妥。只是開(kāi)發(fā)商向小區(qū)業(yè)主以外的民事主體處分地下停車位時(shí)必須以滿足了本小區(qū)業(yè)主的停車需要為前提。

《司法解釋》第五條第一款規(guī)定：“建設(shè)單位按照配置比例將車庫(kù)、車位以出售附贈(zèng)或者出租的方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其符合《物權(quán)法》第七十四條第一款關(guān)于‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主停車需要’的規(guī)定。”使開(kāi)發(fā)商在適用“首先滿足業(yè)主停車需要”條款時(shí)有了具體的操作依據(jù)。換句話說(shuō)，開(kāi)發(fā)商只要分配地下停車位的比例滿足了小區(qū)住戶的配置比例，則滿足“首先滿足業(yè)主停車需求”的基本要求。那么對(duì)于“配置比例”的理解成了適用此法條的關(guān)鍵。

按照《司法解釋》第五條第二款的規(guī)定，分配比例是指停車位的數(shù)量與小區(qū)內(nèi)房屋數(shù)量的比例。本標(biāo)準(zhǔn)雖然簡(jiǎn)單，易操作，但忽視了大面積商業(yè)房屋業(yè)主可能需要更多的停車位的實(shí)際情況。如此規(guī)定，在一定程度上違背了立法的目的。從《司法解釋》第五條第二款規(guī)定分析“配置比例”可能為小區(qū)房屋套數(shù)與規(guī)劃許可中停車位數(shù)量之間的比例，也可能是所有停車位的數(shù)量與所有住宅套數(shù)之間的比例。根據(jù)前者的意思，開(kāi)發(fā)商在物業(yè)區(qū)內(nèi)附贈(zèng)建設(shè)的地下停車位，雖然沒(méi)有在規(guī)劃中，但只要是合法建設(shè)，獲得所有權(quán)證，即可以自由處分。

如果開(kāi)發(fā)商根據(jù)“配置比例”將小區(qū)內(nèi)的地下停車位出租給業(yè)主，然后在滿足業(yè)主對(duì)地下停車位需求的前提下，向業(yè)主以外的民事主體出售地下停車位是否合法？如果開(kāi)發(fā)商被允許這樣做，獲得地下停車位的所有權(quán)人就可以修改先前的地下停車位租賃合同提高出租價(jià)格以壓榨廣大業(yè)主。這顯然違背了“首先滿足業(yè)主需求”的立法目的。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第一款的規(guī)定，“首先滿足業(yè)主需求”應(yīng)該包括業(yè)主的購(gòu)買需求和使用需求，兩者之間的關(guān)系本質(zhì)上是并列的，而不是排它的。換句話說(shuō)，如果該小區(qū)業(yè)主獲得使用停車位的權(quán)利，那么小區(qū)業(yè)主對(duì)于地下停車位的所有權(quán)需求并不因此而放棄。

開(kāi)發(fā)商在向非業(yè)主民事主體處分地下停車位時(shí)，如何證明他們已經(jīng)滿足業(yè)主的停車需求？在小型物業(yè)區(qū)，開(kāi)發(fā)商可以征求業(yè)主的意見(jiàn)，也就是業(yè)主收到書面通知并做出回復(fù)，讓開(kāi)發(fā)商知道業(yè)主的地下停車位需求已經(jīng)得到滿足，業(yè)主同意轉(zhuǎn)讓剩余的地下停車位，并且地下停車位處分意見(jiàn)回執(zhí)可以作為后期爭(zhēng)議解決的證據(jù)，也可請(qǐng)公證部門出具公證書以此來(lái)證明地下停車位確已滿足業(yè)主需求的現(xiàn)狀。在大型的小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)可以召集業(yè)主大會(huì)，廣大業(yè)主可以做出同意開(kāi)發(fā)商處分小區(qū)地下停車位的決定;開(kāi)發(fā)商也可以在小區(qū)公告板上張貼處分地下停車位的信息，讓所有的業(yè)主都知道此事并提出自己的意見(jiàn)。法律在限制開(kāi)發(fā)商處分地下停車位時(shí)不僅要考慮到業(yè)主的需求，還要考慮到減輕小區(qū)周圍的停車壓力，明確限制開(kāi)發(fā)商只能出租地下停車位，而不是出售地下停車位。在出租地下停車場(chǎng)時(shí)，公開(kāi)地下停車位信息、承租人的信息等相關(guān)宣傳，同時(shí)規(guī)定出租種類為臨時(shí)出租，根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求，開(kāi)發(fā)商可以終止合同恢復(fù)已經(jīng)出租的地下停車位。

3.承租人應(yīng)當(dāng)屬于“首先滿足停車需要”的范圍

根據(jù)《物權(quán)法》第七十條之規(guī)定，房產(chǎn)的購(gòu)買者無(wú)疑屬于業(yè)主，而承租人只享有住宅區(qū)房屋的占有和使用的權(quán)利，而不屬于業(yè)主的范疇。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定地下停車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，基于此條款，承租人的停車需求不屬于首先要滿足的范圍。從以上兩個(gè)法條推出此結(jié)論是不容置疑的。但從實(shí)踐的角度來(lái)分析，這個(gè)觀點(diǎn)是有問(wèn)題的。首先，根據(jù)《司法解釋》第十六條之規(guī)定，雖然承租人不屬于業(yè)主，但其居住于小區(qū)內(nèi)，必然與小區(qū)存在利害關(guān)系，應(yīng)作為準(zhǔn)業(yè)主享有與業(yè)主相當(dāng)?shù)臋?quán)利。根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條之規(guī)定，小區(qū)車庫(kù)、停車位應(yīng)當(dāng)首先滿足物業(yè)使用人的停車需要，物業(yè)使用人要求租賃小區(qū)內(nèi)停車位和車庫(kù)，建設(shè)開(kāi)發(fā)商不得拒絕。從現(xiàn)實(shí)需要來(lái)看，由于近期商品房?jī)r(jià)格上漲，住房租賃是一個(gè)普遍現(xiàn)象，住房租賃在一定程度上緩解了住房緊張，許多小區(qū)存在大量住房租戶。房屋租賃人生活在在物業(yè)小區(qū)中，必然有停車需求，如果租戶的停車位不能滿足，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)小區(qū)停放車輛混亂的現(xiàn)象，從而破壞小區(qū)內(nèi)的和諧。

（二）開(kāi)發(fā)商處分地下停車位的法律效果

1.“首先滿足業(yè)主需要”理解

在討論“首先滿足業(yè)主需要”的時(shí)候，應(yīng)該明確客觀的情況：地下停車位和商品住房一樣有剛性需求；從功能的角度來(lái)看，地下停車位是小區(qū)的附屬設(shè)施；從中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀來(lái)看，地下停車位明顯供不應(yīng)求。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)目的解釋、邏輯解釋和社會(huì)學(xué)解釋，筆者得出以下結(jié)論：

首先，此法律條款中的“首先”是不限制具體條件的優(yōu)先滿足于業(yè)主的停車需求。在地下停車位的處分權(quán)方面，本身就存在著開(kāi)發(fā)商和小區(qū)業(yè)主的利益沖突。根據(jù)《物權(quán)法》的理論，開(kāi)發(fā)商在取得地下停車位原始所有權(quán)之后，對(duì)其物權(quán)的處分限制必須有正當(dāng)?shù)姆梢罁?jù)且應(yīng)當(dāng)在適度的范圍內(nèi)。否則，就會(huì)阻塞物權(quán)的自由處分和交易。如果對(duì)開(kāi)發(fā)商的處分權(quán)做過(guò)度限制無(wú)異于否定了地下停車位的所有權(quán)，這也是不符合《物權(quán)法》的立法目的。如果將這里的“首先”理解為：將地下停車位出租或者出售給業(yè)主而不能以更高的價(jià)格出售或出租給第三方的話，則是對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求過(guò)高了。一旦停車位的開(kāi)發(fā)商和業(yè)主對(duì)地下停車位價(jià)格不能達(dá)成合意，我們可以想象他們之間會(huì)發(fā)生無(wú)休止地爭(zhēng)議。然而，如果對(duì)開(kāi)發(fā)商的處分權(quán)不加以限制，勢(shì)必會(huì)損害廣大業(yè)主的權(quán)益，這也是不符合立法目的的。如果這里的“首先”被理解為優(yōu)先權(quán)，這本身就會(huì)導(dǎo)致業(yè)主與業(yè)主以外的第三方在購(gòu)買或租用地下停車位時(shí)處于相同的條件下，如果開(kāi)發(fā)商故意提高地下停車位的價(jià)格，自然就嚇倒了很多車主的購(gòu)買，這個(gè)時(shí)候，開(kāi)發(fā)商可以避免“首先滿足業(yè)主使用的條款”。這樣開(kāi)發(fā)商就可以利用提高價(jià)格的方式逃避法律的規(guī)制，進(jìn)而損害業(yè)主的利益。[4]

其次，業(yè)主的需求應(yīng)該包含潛在的需求。在實(shí)踐中，業(yè)主購(gòu)買商品房時(shí)需要有停車位的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與其簽訂銷售合同、租賃合同或者贈(zèng)與合同以滿足業(yè)主的實(shí)際需要。如果業(yè)主由于其它原因暫時(shí)沒(méi)有停車位的需求，但小區(qū)業(yè)主也存在潛在需求，客觀上，開(kāi)發(fā)商不能排除每個(gè)業(yè)主未來(lái)沒(méi)有地下車位需求，所以，更多停車位的建設(shè)也不能完全滿足業(yè)主的潛在需求。從這個(gè)角度分析，以滿足小區(qū)業(yè)主的潛在需求，對(duì)開(kāi)發(fā)商是極不公平的，筆者認(rèn)為，對(duì)“業(yè)主需要”做出一些限制來(lái)協(xié)調(diào)兩者之間的矛盾。如果小區(qū)住宅在全部出售完畢以后，在合理的時(shí)間內(nèi)，在小區(qū)宣傳欄發(fā)布公告來(lái)征求業(yè)主的意見(jiàn)，如果此時(shí)業(yè)主的停車位需求得到滿足，則地下停車位是可以出售或出租。

2.“首先滿足業(yè)主需要”規(guī)范性質(zhì)

從裁判規(guī)范的角度看，《物權(quán)法》第七十四條第一款之規(guī)定：車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求，只有一個(gè)完整法條的構(gòu)成要件，缺乏法律后果。違反本款規(guī)定的開(kāi)發(fā)商，與業(yè)主之外的第三方簽訂了銷售合同、贈(zèng)與合同、租賃合同處分地下停車位時(shí)，該如何確定其有效性，與本法條的規(guī)范性質(zhì)有很大關(guān)系。

根據(jù)民法規(guī)范的理論，從法律規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)分析，民法規(guī)范可分類為：倡導(dǎo)規(guī)范、任意規(guī)范、強(qiáng)制性規(guī)范和授權(quán)第三人規(guī)范?！段餀?quán)法》第七十四條第一款沒(méi)有對(duì)違反該條款的法律后果的描述，似乎這一規(guī)定可作為倡導(dǎo)性規(guī)范，這只是在向社會(huì)宣傳呼吁有關(guān)地下停車位的交易原則，對(duì)地下停車位的處分限制問(wèn)題沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義。雖然倡導(dǎo)規(guī)范澄清了地下停車位交易中各方的行為準(zhǔn)則，由于其屬于一種倡導(dǎo)性的規(guī)范，法官不能援引判決，只是促進(jìn)和倡導(dǎo)各方在市場(chǎng)交易中盡可能遵照這種行為模式?；诖朔N認(rèn)識(shí)，出租出售地下停車位的開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有滿足小區(qū)業(yè)主需求的情況下，與小區(qū)業(yè)主以外的民事主體簽訂贈(zèng)與合同、租賃合同、銷售合同自然是有效的，這勢(shì)必?fù)p害業(yè)主的權(quán)益，與《物權(quán)法》保障業(yè)主的停車權(quán)益相違背。

從《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定中的“應(yīng)當(dāng)”的表述來(lái)分析，其不屬于任意性規(guī)范，無(wú)疑是作為一個(gè)強(qiáng)制性規(guī)范。那么開(kāi)發(fā)商違反本款的規(guī)定，在未滿足本小區(qū)業(yè)主停車需求的前提下，與小區(qū)業(yè)主以外的民事主體簽訂的地下停車位出租出售合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定當(dāng)屬于無(wú)效的合同。這種無(wú)效的法律合同會(huì)涉及到所有與此地下停車位相關(guān)的交易當(dāng)事人。如果是這樣，立法者則是棄民事交易的安全便捷原則于不顧，過(guò)分維護(hù)小區(qū)業(yè)主的利益。根據(jù)民法理論，只有在損害國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的情況下，存在嚴(yán)重違法的情況，交易才被確定為絕對(duì)無(wú)效。而開(kāi)發(fā)商處分地下停車位的行為僅關(guān)乎小區(qū)業(yè)主和交易當(dāng)事人的利益，并不涉及國(guó)家及公共利益，因此，在筆者看來(lái)，把上述條款歸類為強(qiáng)制性法律規(guī)范不太妥當(dāng)。

從《物權(quán)法》第七十四條第一款的規(guī)定來(lái)分析，由于其是一種平衡交易各方利益的法律規(guī)范，是對(duì)交易方當(dāng)事人與交易方當(dāng)事人以外的民事主體的法律關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)規(guī)制，而這種法律規(guī)范的本質(zhì)是授權(quán)第三人的規(guī)范。所謂授權(quán)第三人的規(guī)范，是指授予交易雙方當(dāng)事人以外的第三人以一定的民事權(quán)利，此種權(quán)利可以決定影響其利益的民事交易行為的效力情況。如，我國(guó)民事立法中規(guī)定的撤銷權(quán)。“首先滿足業(yè)主需要”規(guī)范的是地下停車位交易雙方當(dāng)事人與小區(qū)業(yè)主之間的利益關(guān)系。如果開(kāi)發(fā)商在未滿足小區(qū)業(yè)主停車需求的前提下，擅自處分地下停車位，則小區(qū)業(yè)主可以向人民法院請(qǐng)求撤銷交易或者請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效。

3.開(kāi)發(fā)商向非業(yè)主處分地下停車位合同的效力

根據(jù)上述分析， 筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》規(guī)定的“地下停車位首先滿足業(yè)主需要”實(shí)則是賦予業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)停車位的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，開(kāi)發(fā)商向非業(yè)主處分地下停車位的合同效力，也應(yīng)從保護(hù)業(yè)主優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的角度分析。開(kāi)發(fā)商無(wú)視小區(qū)業(yè)主的停車?yán)?，與非業(yè)主民事主體訂立的地下停車位買賣合同，是無(wú)權(quán)處分的合同，也是一種效力待定的合同。根據(jù)我國(guó)民法理論的通說(shuō)觀點(diǎn)，合同效力待定的因素可以分為三類：第一，欠缺處分權(quán)；第二，欠缺意思能力；第三，欠缺代理權(quán)。因此，無(wú)權(quán)處分合同正屬于欠缺處分權(quán)的這一類，開(kāi)發(fā)商擅自與業(yè)主以外的第三方簽訂的地下停車位買賣合同屬于效力待定的合同。其效力也需要得到小區(qū)業(yè)主的追認(rèn)，這也平衡了小區(qū)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)買車位第三方的利益。

四、結(jié)語(yǔ)

《物權(quán)法》及其相應(yīng)的司法解釋的頒布，改變了地下停車位的權(quán)屬認(rèn)定規(guī)則及其法律性質(zhì)。地下停車位的法律性質(zhì)由原來(lái)的物業(yè)小區(qū)附屬設(shè)施轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的小區(qū)區(qū)分所有建筑物的專有部分。開(kāi)發(fā)商在取得該停車位的初始產(chǎn)權(quán)后，可以自由出租、出售地下停車位，僅僅受到《物權(quán)法》“首先滿足業(yè)主需要”規(guī)則的限制。此規(guī)則應(yīng)首先滿足小區(qū)業(yè)主的現(xiàn)實(shí)停車需求和潛在的停車需求。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違反了這一限制性條款，則小區(qū)業(yè)主可以行使撤銷權(quán)撤銷處分合同或者請(qǐng)求法院確認(rèn)合同的無(wú)效，以保護(hù)自己的權(quán)益。同時(shí)，國(guó)家也應(yīng)加強(qiáng)立法，規(guī)范地下停車位的登記制度，使地下停車位糾紛有更為明確的法律依據(jù)，營(yíng)造高效、安全、便捷的停車位交易環(huán)境。政府也要完善地方行政法規(guī)，加強(qiáng)公共停車設(shè)施規(guī)劃，制定小區(qū)地下停車位價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，徹底解決“停車難”的問(wèn)題，提高公民的生活品質(zhì)。