長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)區(qū)域差異分析

丁敏

摘 要：本文首先綜述了長(zhǎng)三角區(qū)域房?jī)r(jià)差異的國(guó)內(nèi)相關(guān)研究成果；其次從縱向、橫向方面闡述了長(zhǎng)三角各主要城市房?jī)r(jià)水平，通過(guò)數(shù)據(jù)分析確定出四個(gè)最重要的影響房?jī)r(jià)區(qū)域差異的因素，依次為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均消費(fèi)水平、土地價(jià)格、住房保障制度；再次分析了這些因素對(duì)于房?jī)r(jià)漲跌的作用機(jī)制；最后給出了因地制宜調(diào)控房?jī)r(jià)、完善住房保障制度、合理配置土地資源三方面的政策建議。

關(guān)鍵詞：長(zhǎng)三角 房?jī)r(jià) 區(qū)域差異

一、引言

21世紀(jì)，長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)持續(xù)高速上升，影響其經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)而影響長(zhǎng)三角城市的外商投資和人才引進(jìn)，危及長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展。我國(guó)長(zhǎng)三角地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡和自然資源存量的不平衡性而產(chǎn)生了房?jī)r(jià)區(qū)域性。對(duì)于長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)區(qū)域差異的研究，國(guó)內(nèi)有學(xué)者進(jìn)行過(guò)相關(guān)探討。位志宇，楊忠直運(yùn)用協(xié)整檢驗(yàn)得出了這三地可以依據(jù)其他地區(qū)房?jī)r(jià)的變動(dòng)及對(duì)自己的貢獻(xiàn)度來(lái)預(yù)估本地的房?jī)r(jià)走勢(shì)[1]。這篇文章采用了一個(gè)新的視角：研究長(zhǎng)三角地區(qū)不同行政區(qū)劃的房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的相互影響。齊淑蘭主要采用2000～2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)，揭示了需求差異是決定長(zhǎng)三角地區(qū)城市間房屋價(jià)格差異的主要因素，供給因素起到的作用較弱[2]。胡榮才，劉曉嵐通過(guò)實(shí)證分析分析了貨幣政策對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)差異的影響，結(jié)果顯示貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)具有一定宏觀調(diào)控作用。[3]李嵐進(jìn)行定性和定量分析，闡明我國(guó)貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響并指明這種影響具有地區(qū)差異性。[4]

綜上所述，學(xué)術(shù)界對(duì)于長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)區(qū)域差異的研究主要集中在對(duì)宏觀層面上，而對(duì)于區(qū)域性分析較少。其次因素分析主要集中于貨幣政策和貨幣供應(yīng)量的分析上，而對(duì)于其他影響房?jī)r(jià)的重要因素并未過(guò)多的分析研究。針對(duì)國(guó)內(nèi)研究中出現(xiàn)的一些不足，在學(xué)習(xí)和借鑒不同學(xué)者有關(guān)觀點(diǎn)和理論的基礎(chǔ)上，從一個(gè)新的視角來(lái)分析長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)區(qū)域差異的影響因素。

二、房?jī)r(jià)區(qū)域差異因素分析

（一）人均消費(fèi)水平。當(dāng)前房?jī)r(jià)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀與長(zhǎng)三角地區(qū)人均消費(fèi)水平在全國(guó)居高有很大關(guān)系。2012年，上海市人均消費(fèi)支出已達(dá)2.5萬(wàn)元；浙江7市平均數(shù)接近1.8萬(wàn)元，達(dá)到17484.56元；而江蘇8市居民人均消費(fèi)水平為20238.88元，比長(zhǎng)三角16城市平均水平少1356.43元，比浙江7市平均水平高出2754.32元，比上海市低了6015元。一個(gè)地區(qū)的人均居民消費(fèi)水平越高，越會(huì)拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)而吸引外地人口大量流入，本地人口也因此增多，對(duì)住房的需求也加大，房地產(chǎn)商借此加大對(duì)于房地產(chǎn)的投資，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況發(fā)生變化，當(dāng)供大于求時(shí)，房?jī)r(jià)趨于下跌趨勢(shì)；當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)區(qū)域上升趨勢(shì)。故不同區(qū)域人均消費(fèi)水平不同，會(huì)導(dǎo)致區(qū)域間的房?jī)r(jià)產(chǎn)生差異。

（二）土地價(jià)格。土地價(jià)格是房?jī)r(jià)的最重要成本之一，土地價(jià)格和房?jī)r(jià)之間究竟有什么聯(lián)系呢？一方面土地價(jià)格的上漲會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，地價(jià)上升會(huì)引起房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)成本增加，成本增加會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的投資規(guī)模下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給減少，最終影響房?jī)r(jià)。從另一方面來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲也會(huì)帶動(dòng)地價(jià)的上漲，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮時(shí)，房?jī)r(jià)處于高價(jià)狀態(tài)下，房地產(chǎn)投資商預(yù)計(jì)未來(lái)地價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，會(huì)積極報(bào)名參加當(dāng)?shù)卣M織的國(guó)有土地招拍掛活動(dòng)，開發(fā)商參加越多競(jìng)爭(zhēng)越激烈，政府出讓地價(jià)隨之升高，地價(jià)上漲本質(zhì)是開發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)計(jì)?？梢娫趧?dòng)態(tài)狀態(tài)下，同一區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲會(huì)推動(dòng)地價(jià)上漲。從這兩方面可以看出，房?jī)r(jià)與地價(jià)在一定范圍內(nèi)、一定條件下是相互作用，相互影響的。

（三）住房保障制度。保障房是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府提供的一個(gè)“公共產(chǎn)品”。長(zhǎng)三角各城市基本都有自己的一套保障房制度，但是具體實(shí)施的效果不盡相同。這也是導(dǎo)致各地房?jī)r(jià)差異性顯著的一個(gè)重要原因。住房保障對(duì)于房?jī)r(jià)影響要從兩個(gè)方面分析：首先是住房保障使中低收入人群的住房問(wèn)題得到解決，從而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促使那些持有空置住房的人將住房投入流通領(lǐng)域，進(jìn)一步增加供給，平抑房?jī)r(jià)。與此同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，政府確定保障房的投放量，直接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，從而調(diào)整房?jī)r(jià)的漲跌。另一方面，住房保障的進(jìn)一步完善，會(huì)使低收入群體有更多的錢投向住房以外的其他消費(fèi)，從而拉動(dòng)內(nèi)需，帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，間接影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)狀況。

三、政策建議

（一）因地制宜地調(diào)控房?jī)r(jià)。從以上的分析中可以看出，長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)區(qū)域差異存在多方面多層次的原因，所以在不同城市實(shí)施房?jī)r(jià)調(diào)控政策時(shí)要因地制宜，根據(jù)長(zhǎng)三角三大城市群的不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地價(jià)格、居民收入和消費(fèi)能力、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通狀況等，有的放矢，而不能采取“一刀切”的做法。

（二）合理配置土地資源。要注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，合理配置土地資源。首先根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，地方政府的主要財(cái)政來(lái)源是土地財(cái)產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅，因此必須著手房地產(chǎn)稅制改革，從制度上改變地方政府財(cái)政收入方式，才能從根本上平抑土地價(jià)格；其次是要明確土地產(chǎn)權(quán)制度，當(dāng)前中國(guó)地價(jià)不穩(wěn)定很大一部分原因是土地產(chǎn)權(quán)不明晰；最后是建立完善的土地資源管理體制，實(shí)現(xiàn)土地資源的垂直管理，及土地市場(chǎng)的管理由獨(dú)立機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

（三）完善住房保障制度。首先要明確幾個(gè)問(wèn)題，一是住房保障對(duì)象問(wèn)題，保障房除了保障城市中低收入群體外，也必須把城市外來(lái)務(wù)工人員納入保障房體系，這樣能夠確保社會(huì)的和諧與穩(wěn)定；二是資金籌集問(wèn)題，按照多渠道籌措的原則，從地價(jià)招拍收入和住房公積金中適當(dāng)安排一部分用于保障房建設(shè)，確保保障房建設(shè)落到實(shí)處；三是分配機(jī)制問(wèn)題，要確保保障房公平公正地分配到住房困難群體手中，必須根據(jù)消費(fèi)者的收入水平和當(dāng)前住房情況來(lái)判斷其是否具有享受保障房的資格。只有做好這三點(diǎn)，才能確保住房保障制度的有效運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]位志宇，楊忠直.長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)走勢(shì)的趨同性研究[J].南京師大學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2007，03：43-48.

[2]齊淑蘭.長(zhǎng)三角16城市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)差異研究[D].寧波大學(xué)，2009.

[3]胡榮才，劉曉嵐.貨幣政策影響房?jī)r(jià)的區(qū)域差異性——基于省際面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究[J].南京財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2010，04：7-13.

[4]李嵐.我國(guó)貨幣供應(yīng)量影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域差異分析[D].天津財(cái)經(jīng)大學(xué)，2012.

[5]各省市統(tǒng)計(jì)年鑒.

作者簡(jiǎn)介：

丁 敏 （1993-）女，漢，安徽馬鞍山人，安徽大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，2012級(jí)本科生，經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)。

（作者單位：安徽大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 安徽合肥市 230601）