主流SSH系統(tǒng)框架下房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估機(jī)制的設(shè)計(jì)研究

劉雋

【摘要】隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了廣闊的前景，而房地產(chǎn)稅收也在不斷的增長(zhǎng)，成為了國(guó)家財(cái)政的主要來(lái)源之一。然而在現(xiàn)有的市場(chǎng)中卻存在著大量的房地產(chǎn)私人交易現(xiàn)象，稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法獲取真實(shí)的房地產(chǎn)交易申報(bào)價(jià)格。因此為了提高房地產(chǎn)價(jià)格交易環(huán)稅務(wù)征收管理的水平，防止偷稅漏稅的現(xiàn)象，可以從SSH系統(tǒng)框架下建立房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估機(jī)制，滿足房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估機(jī)制的水平和發(fā)展的要求，從而使房地產(chǎn)稅收管理更加的規(guī)范化和科學(xué)化。

【關(guān)鍵詞】SSH系統(tǒng)框架；房地產(chǎn)；交易價(jià)格；評(píng)估機(jī)制；設(shè)計(jì)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了迅猛的發(fā)展，交易過(guò)程也越來(lái)越頻繁，我國(guó)的稅收都是以價(jià)格審核征收相關(guān)的稅務(wù)，但在房地產(chǎn)交易介個(gè)稅收征收的過(guò)程中卻出現(xiàn)了較多的弊端，嚴(yán)重的影響著房地產(chǎn)稅收的征收，降低房地產(chǎn)納稅人評(píng)估環(huán)節(jié)的納稅成本，嚴(yán)重的影響我國(guó)稅務(wù)征收的管理水平和科學(xué)化。因此通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)，針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格交易過(guò)程中的關(guān)鍵技術(shù)和主要業(yè)務(wù)需求進(jìn)行設(shè)計(jì)，在實(shí)際的運(yùn)用中實(shí)現(xiàn)可靠性和高效性能需求，從而保障稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信息的管理，實(shí)現(xiàn)科學(xué)化和規(guī)范化的管理。

一、SSH系統(tǒng)框架概述

SSH系統(tǒng)框架是Struts、Spring、Hibernate的簡(jiǎn)稱，是當(dāng)前最流行的開(kāi)源框架組合，主要分為4個(gè)層次，共同構(gòu)成了系統(tǒng)的總體框架，并在實(shí)際的應(yīng)用中非常的廣泛。Struts是在MVC基礎(chǔ)上的一種設(shè)計(jì)模式的實(shí)現(xiàn)，在模型中實(shí)現(xiàn)各部分的相互配合，對(duì)結(jié)構(gòu)框架提供持久的支撐。Spring主要控制業(yè)務(wù)邏輯層，對(duì)該層進(jìn)行分層的構(gòu)架，并有組織的開(kāi)展該層次的業(yè)務(wù)，從而無(wú)縫集成表示層的結(jié)構(gòu)和框架。該層模塊之間聯(lián)系不緊密，因此開(kāi)發(fā)人員可以利用這樣獨(dú)立的特性來(lái)實(shí)現(xiàn)模塊的功能，通過(guò)AOP來(lái)對(duì)事務(wù)進(jìn)行管理。Hibernateh是數(shù)據(jù)持久層的控制框架，能夠?qū)鹘y(tǒng)的預(yù)模型實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)關(guān)系的映射和傳遞，主要采用DAO模式實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的傳輸和訪問(wèn)，并與高層業(yè)務(wù)邏輯之間相互分離。SSH系統(tǒng)框首先要實(shí)現(xiàn)交互界面的管理，在表示層的JSP中進(jìn)行，并傳遞系統(tǒng)的請(qǐng)求給下一層的系統(tǒng)，然后由Struts根據(jù)發(fā)出的相應(yīng)的命令，并結(jié)合自身的配置，經(jīng)接收到的命令傳遞給下一級(jí)別，并作出相應(yīng)的措施處理。其次在業(yè)務(wù)邏輯層面，管理的服務(wù)組件能夠給所做出的回應(yīng)提供業(yè)務(wù)的模型，并將該組件的對(duì)象作為數(shù)據(jù)處理來(lái)完成，保持了系統(tǒng)的性能和數(shù)據(jù)的完整性。最后在數(shù)據(jù)持久層，依賴于Hibernate對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，并返回最后的結(jié)果。

二、房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估機(jī)制的設(shè)計(jì)和分析

（一）系統(tǒng)需求分析

目前我國(guó)在房地產(chǎn)業(yè)方面稅收出現(xiàn)明顯的下降，其主要原因是我國(guó)房地產(chǎn)納稅人缺少責(zé)任意識(shí)，誠(chéng)信度不高，再加上國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)管理出現(xiàn)漏洞，導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)稅收流失，對(duì)我國(guó)的財(cái)政造成了很大的損失，也影響了社會(huì)誠(chéng)信。因?yàn)榱吮苊夥康禺a(chǎn)稅收的流失給國(guó)家財(cái)政造成的損失，需要進(jìn)一步的提高房地產(chǎn)稅收的征管工作，提高房地產(chǎn)稅收管理的水平和效率。因此房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估機(jī)制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)總體需要滿足在房地產(chǎn)交易價(jià)格核定的過(guò)程中，能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)其中出現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)的糾正，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)納稅人進(jìn)行及時(shí)的監(jiān)控，發(fā)揮該系統(tǒng)的最大管理效能。

（二）系統(tǒng)設(shè)計(jì)

1、系統(tǒng)總體的業(yè)務(wù)框架包括三個(gè)部分，后臺(tái)、前臺(tái)和中間庫(kù)。房管部門和稅務(wù)部門共同維護(hù)中間庫(kù)，房管部門管理著中間庫(kù)的服務(wù)器。房管部門可以通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)信息的搜集和整理保存在中間庫(kù)中，稅務(wù)部門可以直接進(jìn)入到中間庫(kù)中對(duì)房管部門登記和管理的房地產(chǎn)信息進(jìn)行查看和搜集。稅務(wù)部門得到房管部門的房地產(chǎn)信息后，采用批量評(píng)估的方式對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，并將房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估后稅務(wù)部門可以直接進(jìn)入到中間庫(kù)中將分析和評(píng)估的信息進(jìn)行儲(chǔ)存。同時(shí)中間庫(kù)可以把稅務(wù)部門保存的信息傳遞給系統(tǒng)的前臺(tái)，后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)能夠得到幢價(jià)格并同時(shí)提供給系統(tǒng)的前臺(tái)，并進(jìn)行價(jià)格的審核。前臺(tái)得到信息后將受理過(guò)的信息進(jìn)行儲(chǔ)存，中間庫(kù)得到信息后能夠儲(chǔ)存?zhèn)鬟f過(guò)來(lái)的信息，房產(chǎn)部門可以根據(jù)信息的內(nèi)容發(fā)證。

2、后臺(tái)業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)

后臺(tái)業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)的第一步為數(shù)據(jù)的采集和整理，建立系統(tǒng)的幢基準(zhǔn)價(jià)格。GIS和房產(chǎn)登記信息由房管部門提供，然后數(shù)據(jù)的采集和整理建立在現(xiàn)場(chǎng)的勘察信息和大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，能夠準(zhǔn)確的獲得房?jī)r(jià)的影響因素，從而利用批量評(píng)估的方式對(duì)價(jià)格的特征進(jìn)行分析，并建模。應(yīng)用統(tǒng)計(jì)學(xué)分析軟件將跟價(jià)格有關(guān)的因素進(jìn)行分析，然后通過(guò)數(shù)字模型的校驗(yàn)確定價(jià)格特征的合理性，然后應(yīng)用到大批量房產(chǎn)評(píng)估中，將幢的基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估出來(lái)，再根據(jù)市場(chǎng)法和房產(chǎn)個(gè)案的修正系數(shù)進(jìn)行修正，將評(píng)估到的價(jià)格提供給前臺(tái)交易頁(yè)面。房管部門和稅務(wù)部門共同管理，房管部門提供GIS信息，能夠節(jié)省稅務(wù)部門搜集數(shù)據(jù)和信息的時(shí)間，提高稅務(wù)部門的辦事效率。第二步為數(shù)據(jù)導(dǎo)入到后臺(tái)系統(tǒng)中，該步驟主要實(shí)現(xiàn)了系統(tǒng)的編輯功能，設(shè)計(jì)上滿足了系統(tǒng)的性能需要。后臺(tái)業(yè)務(wù)首先對(duì)數(shù)據(jù)批量的導(dǎo)入，增加編輯和上傳照片和文件的內(nèi)容，系統(tǒng)的管理員對(duì)用戶的權(quán)限和分配進(jìn)行管理，定期更新基準(zhǔn)價(jià)格數(shù)據(jù)，針對(duì)價(jià)格的異常情況可以發(fā)出預(yù)警，能夠確保數(shù)據(jù)具有完整性。

3、前臺(tái)業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)

前臺(tái)業(yè)務(wù)的設(shè)計(jì)主要是在原有房屋交易過(guò)程改造的基礎(chǔ)上進(jìn)行設(shè)計(jì)的，原來(lái)的交易價(jià)格評(píng)估流程主要通過(guò)人員的審核，人員工作的效率比較慢，因此在價(jià)格的審核和評(píng)估上可以采用計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行，能夠保障房屋交易能夠快速發(fā)證。前臺(tái)系統(tǒng)對(duì)審核的價(jià)格進(jìn)行受理，看是否通過(guò)最低的計(jì)稅價(jià)格，如果通過(guò)審核那么進(jìn)行稅費(fèi)的核算，如果沒(méi)有通過(guò)，則對(duì)價(jià)格計(jì)算進(jìn)行核實(shí)，最終得到正確的價(jià)格后才能進(jìn)行稅費(fèi)的核算。稅費(fèi)核算后對(duì)房屋的權(quán)屬進(jìn)行審核，最后打印稅票督促納稅人進(jìn)行交稅。雙方的共同管理可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易價(jià)格的科學(xué)化和規(guī)范化，從而提高工作的效率和水平。如果提交的材料情況屬實(shí)，那么接受申報(bào)人的提交，采用系統(tǒng)評(píng)估的價(jià)格，申報(bào)通過(guò)。如果申報(bào)人不被接受，未達(dá)成一致的意見(jiàn)，那么委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，確定計(jì)稅的價(jià)格，最后才能通過(guò)申報(bào)。

4、數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

在房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估的過(guò)程中，有許多房地產(chǎn)信息需要被處理，數(shù)據(jù)庫(kù)的運(yùn)行需要實(shí)現(xiàn)高效化和精準(zhǔn)性，保障信息的安全可靠，同時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)信息的儲(chǔ)存和保管，在數(shù)據(jù)庫(kù)的性能設(shè)計(jì)上必須更加高效，因此數(shù)據(jù)庫(kù)的設(shè)計(jì)對(duì)系統(tǒng)的順利運(yùn)行起著至關(guān)重要的作用。性能方面主要表現(xiàn)在讀寫和儲(chǔ)存數(shù)據(jù)方面，并將這兩個(gè)因素作為衡量系統(tǒng)性能的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)要同（下轉(zhuǎn)）（上接）時(shí)關(guān)注系統(tǒng)的資源和硬件環(huán)境，并能夠在系統(tǒng)的運(yùn)行中發(fā)揮最大的用處和能力。整體上保障系統(tǒng)的順利運(yùn)行。開(kāi)發(fā)人員在系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)中要注重對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)邏輯運(yùn)行的關(guān)注，防止數(shù)據(jù)庫(kù)出現(xiàn)任何的問(wèn)題而丟失重要的文件信息，能夠保障數(shù)據(jù)庫(kù)信息和數(shù)據(jù)的完整和安全。另外可以在數(shù)據(jù)庫(kù)中增加索引的功能，保障數(shù)據(jù)庫(kù)的高效運(yùn)行?？梢越⒍啾礞溄?，建立相關(guān)的模糊查詢索引，及時(shí)的根據(jù)索引更新數(shù)據(jù)庫(kù)。房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)中，三個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)之間既相互關(guān)聯(lián)，又彼此獨(dú)立。后臺(tái)和前臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)由稅收部門管理，地稅部門和房管部門共同管理中間數(shù)據(jù)庫(kù)，后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)中可以利用索引的功能區(qū)分幢基礎(chǔ)信息表和分區(qū)信息表。兩個(gè)表主鍵外鍵相互關(guān)聯(lián)，能夠?qū)λ诘拇边M(jìn)行區(qū)分。交易受理信息和買賣方繳稅的信息在前臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)表中顯示，交易受理信息表主要保存房地產(chǎn)交易價(jià)格信息，同時(shí)主鍵ID建立索引，提供可以查詢的個(gè)案，提高工作的效率。中間數(shù)據(jù)庫(kù)主要有房產(chǎn)登記的信息和證明信息表，提供給后臺(tái)數(shù)據(jù)，在房管部門受理的過(guò)程中將數(shù)據(jù)和信息發(fā)布給前臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)，提供地稅部門查詢，兩者共同完成信息的管理和維護(hù)。

總結(jié)：

房地產(chǎn)交易價(jià)格的評(píng)估關(guān)系著房地產(chǎn)稅收的管理效率，在房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì)中利用SSH系統(tǒng)框架技術(shù)，對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格使用批量評(píng)估的方式滿足評(píng)估機(jī)制的總體需求，既節(jié)省了人工價(jià)格評(píng)估的時(shí)間，又提高了工作的效率，能夠有效的提高房地產(chǎn)納稅人納稅的積極性，從而保障我國(guó)房地產(chǎn)稅收的管理水平。

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