中國有效土地供給對商品房價格的影響

張宇青　周應(yīng)恒

摘要：本文從有效土地供給角度驗證了中國“土地限供”政策的正確性和有效性，并表達了對“擴供抑價論”的否定。省際面板數(shù)據(jù)的門檻模型估計結(jié)果表明：中國城市的土地有效供給所產(chǎn)生的商品房價格效應(yīng)具有顯著的“三門檻”效應(yīng)，當(dāng)商品房價格小于394511元/平方米時，有效土地供給對商品房價格不存在顯著影響，當(dāng)商品房價格跨越該門檻時，有效土地供給的價格效應(yīng)變的顯著為正，并且當(dāng)商品房價格超過8230元/平方米時，價格效應(yīng)會變的更大。2010年之前，有效土地供給價格效應(yīng)不顯著的省份個數(shù)多于顯著省份個數(shù)，而2010年后大多數(shù)省份的有效土地供給價格效應(yīng)變的顯著，并且有5個省份已經(jīng)跨越了第三個門檻值，土地供給的價格效應(yīng)在這些地區(qū)表現(xiàn)的更加強烈。

關(guān)鍵詞：有效土地供給；商品房價格；門檻效應(yīng)；“擴供抑價”論

文章編號：2095-5960（2015）04-0001-08；中圖分類號：F293；文獻標(biāo)識碼：A

一、引言

中國自20世紀90年代中期至21世紀初的住房制度改革實施與深化以來，房地產(chǎn)業(yè)取得了蓬勃的發(fā)展，成為經(jīng)濟增長的重要支柱。但當(dāng)前面臨的嚴峻問題是高企的房價已經(jīng)嚴重超越了城鎮(zhèn)居民的購買能力，并且地產(chǎn)泡沫通過“財富效應(yīng)”使得社會貧富差距進一步拉大，使原本儲蓄率過高的中國居民預(yù)防性動機更加強烈，直接導(dǎo)致了國家財政與貨幣政策執(zhí)行效果的低下。在2008年全球金融危機的沖擊下，中國經(jīng)濟增長長期依賴的投資和對外出口貿(mào)易受到了強烈的抑制，擴大內(nèi)需成為“保增長，穩(wěn)民生”的重要舉措，但高房價對擴大內(nèi)需產(chǎn)生的“擠出效應(yīng)”已經(jīng)變的愈發(fā)嚴重。多年來國家出臺多項房價調(diào)控政策意圖穩(wěn)定和抑制房價過快上漲，但房價“越控越高”已成為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的一個“悖論”，學(xué)術(shù)界人士也力圖從房價形成的內(nèi)在機理出發(fā)，對控制不合理房價的路徑機制進行探尋。

誠然，土地是房地產(chǎn)業(yè)生存發(fā)展之根本，解決房價問題的關(guān)鍵在于完善城市土地利用制度，從土地供給的源頭上控制房價是必需的。目前政界和學(xué)術(shù)界存在一種論調(diào)，認為“當(dāng)前國家實施土地限供造成了漲價預(yù)期和市場供需不平衡加劇，從而助推了房價，所以加大土地供應(yīng)才是抑制房價的根本措施”（以下簡稱“擴供抑價論”），這個觀點引發(fā)了各界人士的廣泛爭論，至今仍然沒有一個明確的結(jié)論。筆者認為以下幾個問題對探討土地供給帶來的住房價格影響至關(guān)重要：（1）有效調(diào)控房價絕不是簡單地通過增加或減少土地供給就能得以實現(xiàn)，地方政府賣地面積（名義土地供應(yīng)）與房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積（有效土地供應(yīng)）并不相等，可以認為在一級土地市場上房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)購地成交量決定于企業(yè)決策，企業(yè)購地面積小于既定的政府供地面積（短期供給剛性），而房企的購地決策直接取決于所購買土地價值和預(yù)期帶來的潛在收益，在當(dāng)前地方政府依靠賣地獲取財政來源的現(xiàn)實背景下，購房者預(yù)期更多地受到房企實際購地面積（有效土地供應(yīng)）的影響。（2）中國地域廣闊，不同地區(qū)的房價水平存在很大的差異，一般而言，較低房價地區(qū)對應(yīng)的經(jīng)濟發(fā)展水平與潛力、居民收入和土地內(nèi)涵價值相比于高房價地區(qū)要遜色的多，加之不同地區(qū)居民間消費習(xí)慣和儲蓄動機的差異，有理由認為不同房價水平地區(qū)居民在土地供給帶來的價格預(yù)期上也存在著顯著不同。（3）因為城市規(guī)模限制，土地供應(yīng)面積的絕對總量是不能無限增長的，所以一段時間內(nèi)土地有效供應(yīng)越多，未來可供面積的總量就會減少，會造成居民的住房價格上漲預(yù)期。這個解釋與“擴供抑價論”截然相反。那么，上述兩個解釋到底哪一種更適合中國房價形成機制的實際情況，有賴于計量工具的實證檢驗。

基于以上考慮，本文采用2002—2011年中國31個省（市、自治區(qū)）的省際面板數(shù)據(jù)，利用門檻估計方法對不同商品房價格水平上的城市土地有效供給產(chǎn)生的價格效應(yīng)進行分析，不僅對中國政府執(zhí)行的“土地限供”政策的正確性進行了證明和對“擴供抑價論”的否定，更為處于不同房價水平的地區(qū)房地產(chǎn)土地供應(yīng)政策的制定和房地產(chǎn)業(yè)未來的健康發(fā)展提供較強的理論依據(jù)。

二、文獻述評

對于住房價格的變動，眾多學(xué)者試圖通過構(gòu)建理論和計量模型，將微觀、宏觀的因素納入分析范疇，以探討影響住房價格波動的顯著因素是哪些？影響方向與程度如何？Kathrin & Andreas（2009）使用瑞士85個行政區(qū)2001—2006年的面板數(shù)據(jù)，分析了人口流動與房價間的關(guān)系，認為大約2/3的房價增長可以被人口流動解釋。[1]Andrews（2010）使用 OECD成員國1980—2005年間的面板數(shù)據(jù)進行了分析，認為房價與家庭收入間為正向關(guān)系，但與結(jié)構(gòu)性失業(yè)和實際利率水平負相關(guān)，解除抵押貸款市場的管制有助于降低交易成本和房價波動。[2] Takats （2012）認為人口老齡化對房價波動有顯著影響，過去幾十年里前者對后者存在正向作用，但在未來這種關(guān)系會發(fā)生轉(zhuǎn)向。[3]陳燕（2011）使用卡爾曼濾波法對南京住房價格波動的影響因素進行了探討，認為供給因素是地區(qū)生產(chǎn)總值、信貸政策、房地產(chǎn)投資額等，需求因素是消費者的收入水平和儲蓄狀況等。[4]賀晨（2009）使用協(xié)整和非線性Granger因果檢驗法驗證了貨幣供應(yīng)量與商品房價格間存在長期協(xié)整關(guān)系，研究發(fā)現(xiàn)貨幣供應(yīng)量的變化很好解釋了住房價格變動。[5]

誠然，影響一個地區(qū)住房價格波動的因素是紛繁復(fù)雜的，如經(jīng)濟發(fā)展水平、消費者預(yù)期、文化氛圍和國家財政貨幣政策等，這一點在學(xué)術(shù)界已經(jīng)形成了共識。但具體到中國房價，卻有著有別于其他國家特殊的一面，長期的“土地財政模式”扭曲了房地產(chǎn)市場的價格機制。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計測算，目前中國“北上廣”等發(fā)達地區(qū)的房價已經(jīng)和發(fā)達國家持平，但“住房價格/家庭收入”高達17，遠遠高于國際上3—6的平均水平，所以中國土地利用與房地產(chǎn)開發(fā)政策對房價的影響已經(jīng)被越來越多的學(xué)者所關(guān)注。Du et al.（2011）回顧了中國過去20多年的土地政策，使用北京、上海、天津、重慶等地的面板數(shù)據(jù)進行檢驗后發(fā)現(xiàn)，城市住房價格和土地價格間存在協(xié)整和單向格蘭杰因果關(guān)系。[6]黃忠華等 （2009）對上海1996—2007年的數(shù)據(jù)進行實證后認為，土地供應(yīng)量先是影響了市場預(yù)期，進而又影響了住房價格，通過穩(wěn)定土地供應(yīng)能夠?qū)Ψ績r進行控制。[7]Zhang et al.（2013）認為中國高房價主要是由土地約束引起的，特別是農(nóng)業(yè)用地面積最低限制制度，因為非農(nóng)部門回報率較高，惡化了土地限制制度帶來的缺陷。[8]這些學(xué)者認為中國現(xiàn)行的土地限供政策已經(jīng)不可能有效抑制房價，甚至還會出現(xiàn)反彈效應(yīng)。

另外，房價變動的非線性“門檻效應(yīng)”近年來也得到了關(guān)注，Petra & Maruska（2011）使用美國、英國、西班牙、愛爾蘭四個發(fā)達國家和保加利亞、克羅地亞、捷克、愛沙尼亞等四個轉(zhuǎn)型國家的數(shù)據(jù)，就住房價格的非線性調(diào)整關(guān)系進行了探討，發(fā)現(xiàn)在美國及四個轉(zhuǎn)型國家，非對稱的房價調(diào)整對房價的影響具有“閾值”效應(yīng)。[9]Chen et al. （2012）通過門檻計量估計后認為，在貨幣供應(yīng)量處于不同階段時，影響房價的顯著因素是不同的，即當(dāng)貨幣供應(yīng)量低于一個既定水平時，家庭收入、社會資本是房價變動的主要因素，但高于既定水平時，股價和通脹率對房價影響變的顯著。[10]國內(nèi)對于房價有關(guān)的“門檻效應(yīng)”研究成果非常少，相關(guān)的只有陳健和高波（2010）利用中國1996—2008年間30個?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）的相關(guān)數(shù)據(jù)，進行了房地產(chǎn)財富效應(yīng)的非線性檢驗，指出房價上漲對消費的抑制效應(yīng)在不同房價區(qū)間存在很大差異。[11]Ma et al. （2006）采用非均衡理論和非線性蛛網(wǎng)模型描述了土地供應(yīng)和房價間的非線性路徑關(guān)系。[12]遺憾的是，目前學(xué)術(shù)界沒有對影響中國房價波動的重要因素——“土地供給”與住房價格間的“門檻效應(yīng)”進行研究，在體現(xiàn)不同房價水平上土地供給對住房價格的作用差異研究上存在缺失?；谏鲜鲈?，下文將采用Hansen（1999）[13]提出的“門檻模型”，使用2006—2011年中國31個?。ㄊ?、自治區(qū)）的面板數(shù)據(jù)，就土地供給對住房價格影響的價格“門檻效應(yīng)”進行分析。文章具體的結(jié)構(gòu)安排是：第三部分為模型構(gòu)建、估計方法與數(shù)據(jù)來源；第四部分為門檻狀態(tài)的判定與估計結(jié)果；第五部分為結(jié)論與政策建議。

三、模型設(shè)定、估計方法與數(shù)據(jù)來源

（一）模型設(shè)定

在土地一級市場上，土地交易成交量和價格由政府（供給方）與房地產(chǎn)企業(yè)（需求方）的市場力量決定，但本期的有效土地供給（房企實際購地面積）并不能在當(dāng)期就能轉(zhuǎn)化為住房，只能通過影響購房者的房價預(yù)期產(chǎn)生影響。而在住房交易市場上，房屋作為一項可供交易的商品，當(dāng)期價格直接取決于供給（房地產(chǎn)企業(yè)）和與需求（消費者）兩方的市場力量，所以竣工面積是通過影響住房市場供需狀況來影響房價的。房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場和房地產(chǎn)交易市場上的角色完全不同，并且當(dāng)年竣工面積與有效土地供應(yīng)面積對房價的影響存在顯著差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)行為與盈利能力受到其造價成本的影響，造價越高會造成房價的“成本推動型”上漲。人民生活水平越高表示居民財富水平和購買力的增加，會使得需求曲線發(fā)生變動，從而影響房屋價格。地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境。因為中國地方政府賣地價格通常由政府決定，屬于典型的剛性變量，故不考慮房地產(chǎn)企業(yè)購地價格對商品房價格的影響。

根據(jù)以上理論價格，構(gòu)建以下計量模型①①為了避免估計過程中的量綱帶來的影響和異方差，模型中所有指標(biāo)經(jīng)過對數(shù)處理。：

lnpit=αilnlandit+β1ilncostit+β2ilnareait+β3ilnsaveit+β4ilngdpit+vi+εit（1）

式（1）中下標(biāo)it表示第i個地區(qū)第t年對應(yīng)的指標(biāo)值；pit表示商品房銷售價格；landit為有效土地供應(yīng)量，以當(dāng)年開發(fā)商土地購置面積表示；costit為造價成本；areait為當(dāng)年實際竣工面積（可供出售量）；saveit是城鄉(xiāng)居民家庭儲蓄余額，體現(xiàn)了人民財富水平；gdpit為地區(qū)生產(chǎn)總值；vi是面板數(shù)據(jù)中不可觀測的個體效應(yīng)；εit是服從均值為零、方差為既定分布的隨機擾動項；α，β1，β2，β3，β4為待估計參數(shù)。式（1）表達的是住房價格與影響因素間的線性回歸式，為了考察變量間的非線性門檻效應(yīng)，將商品房價格pit作為門檻變量、土地供應(yīng)landit作為核心變量、其他作為控制變量，形成單門檻效應(yīng)估計方程：

lnpit=α1lnlandit（p<π）+α2lnlandit（p≥π）+β1lncostit+β2lnareait+β3lnsaveit+β4lngdpit+vi+εit（2）

式（2）中π是門檻變量p的門檻值，當(dāng)p<π和p≥π時，土地供應(yīng)對價格影響的系數(shù)分別為α1，α2。

（二）估計方法

Hansen（1999）提出面板門檻估計方法的估計思想是：首先在門檻變量（p）區(qū)間中任意選取選取一個門檻值π1，進行最小二乘估計（OLS），記錄殘差平方和（SSE1），再選取另外一個門檻值π2，估計后得到（SSE2）。根據(jù)殘差平方和最小化原則確定較優(yōu)門檻值，再選取其他門檻值進行估計后得到殘差平方和與前者進行比較，在多次迭代計算后確定最優(yōu)門檻值π=argminsi（p）。實際計算過程中采取逐步探索法實現(xiàn)的計算量過大，一般采用格柵法（Grid Search）結(jié)合matlab軟件實現(xiàn)，能夠達到計算結(jié)果的快速收斂。

Hansen（1999）最大的貢獻是提出了對門檻效應(yīng)個數(shù)和門檻值顯著性的自舉抽樣（bootstrap）過程，這克服了以往門檻判定過程中使用分組檢驗法和交叉模型法不能對門檻顯著性判定的缺陷，他提出了一個F統(tǒng)計量：

F=[s0-s（π）]/σ2（π）（3）

s0表示不存在門檻效應(yīng)原假設(shè)（α1=α2）下的殘差平方和，s（π）和σ2（π）為α1≠α2下的殘差平方和與殘差方差。因為門檻值事先未確定，所以可以使用自舉抽樣（bootstrap）模擬F值的漸進分布，從而得到檢驗值和相伴概率。對于估計出的門檻值π*，需要檢驗其真實性，具體如下：

LR（π*）=[s（π*）-s（π）]/σ2（π）（4）

Hansen（1999）認為當(dāng)LR（π*）>-2ln[1-（1-α）0.5]時可以拒絕門檻值不真實的原假設(shè)，α為一定概率水平。在確定了第一個門檻值后，可以再在門檻變量區(qū)間中任意選取一個值作為第二個門檻值的初始值，同樣利用殘差平方和最小準(zhǔn)則確定門檻值，并用式（3）、（4）對第二個門檻值的顯著性與真實性進行檢驗，如果通過檢驗，可以再用上述過程判定是否還存在其他的門檻值，過程如上所述，在此不再贅述。

（三）數(shù)據(jù)來源與描述性統(tǒng)計

本文以2002—2011年中國31個?。ㄊ?、自治區(qū)）為研究范圍，商品房銷售價格、土地供應(yīng)量、造價成本、竣工面積數(shù)據(jù)來源于各年《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》，居民家庭儲蓄余額和地區(qū)生產(chǎn)總值來源于各年《中國統(tǒng)計年鑒》，基本的描述性統(tǒng)計量為表1所示。

四、實證結(jié)果與分析

（一）實證結(jié)果

根據(jù)本文模型設(shè)定形式，使用stata12.0軟件進行估計。首先需要對門檻區(qū)間的個數(shù)和門檻值進行確定，設(shè)定格柵區(qū)間為100，自舉抽樣（bootstrap）1000次后，門檻檢驗結(jié)果如表2。

如表2所示，有效土地供應(yīng)與商品房價格間的關(guān)系在“單門檻”、“雙門檻”、“三門檻”效應(yīng)上均很顯著，以“三門檻”檢驗結(jié)果為例，自舉抽樣的模擬漸進分布F統(tǒng)計量和概率P值分別為271812和00000，表示在1%概率水平上存在門檻效應(yīng)。估計出的三個門檻值分別為 180267元/平方米、394511元/平方米、823000元/平方米，從而將模型劃分為四個分析區(qū)間，分別定義為I：p≤180267，II：180267823000。圖1為門檻參數(shù)p與極大似然比之間的關(guān)系圖形，當(dāng)住房價格門檻處于2271191時，極大似然比為0，當(dāng)住房價格處于第一個門檻95%的置信區(qū)間[788444 ，823000]之間時，似然比小于5%顯著性水平下的臨界值，接受估計門檻值與實際門檻值相等的原假設(shè)，其他兩個門檻值解釋與上面類似。下文將利用估計出的3個門檻值對模型進行估計，結(jié)果如表3所示。

（二）結(jié)果分析

1控制變量。門檻模型估計顯示四個控制變量中三個表現(xiàn)顯著，房屋造價對商品房價格的彈性系數(shù)在1%顯著性水平下為01368，即房屋造價每上漲1%則商品房價格上漲01368%。該結(jié)論符合市場規(guī)律，房屋面積越大、配套設(shè)施越完善、上繳的各項稅費越多，房屋造價也就越高，在商品房市場上會通過價格機制轉(zhuǎn)嫁給購房者。居民儲蓄余額對房價彈性系數(shù)為04165，且在1%概率水平上顯著，說明中國居民高儲蓄率是支撐房價上漲的主要因素。2011年中國人民銀行在全國50個城市進行的2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示：83%的城鎮(zhèn)居民傾向于儲蓄。儲蓄通過銀行系統(tǒng)的轉(zhuǎn)換后，資金大量流入房地產(chǎn)投資市場，從而導(dǎo)致房市高漲和房價上升。地區(qū)經(jīng)濟生產(chǎn)總值對房價的彈性系數(shù)為01353，且在10%概率水平下顯著。本文認為：地區(qū)經(jīng)濟水平越高則產(chǎn)生的“集聚效應(yīng)”越強，對于“北上廣”等東部發(fā)達地區(qū)而言，優(yōu)越的地理區(qū)位、良好的醫(yī)療保障、廣闊的就業(yè)空間吸引了大量外來人口，在住房有限供給條件下的商品房供需狀況決定了房價攀高?？⒐っ娣e對房價的影響不顯著，一般而言，竣工面積大于銷售面積時，說明商品房的有效供給大于有效需求，表明房市存在泡沫，房價有下行空間。但中國地方政府的“土地財政”模式、房企炒賣樓花和形成“拒絕降價聯(lián)盟”等行為導(dǎo)致房價已經(jīng)不受“竣工面積—銷售面積”關(guān)系的影響，所以竣工面積已經(jīng)不能成為房價的“指示器”，換言之，中國商品房交易市場中供給力量的價格機制已經(jīng)失靈。

2土地供給對商品房價格的門檻效應(yīng)分析。中國土地供給對商品房價格存在著顯著的“三門檻”效應(yīng)。在住房價格小于180267元/平方米時，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積對商品房價格的彈性系數(shù)為負（-00121）但不顯著；在180267元/平方米—394511元/平方米時，土地供給的價格效應(yīng)轉(zhuǎn)為正（00034）但仍不顯著；當(dāng)價格處于394511元/平方米—8230元/平方米時，土地供給每上漲1%會帶來商品房價格增加00269%；當(dāng)價格跨過第三個門檻值（8230元/平方米）時，土地供應(yīng)帶來的商品房價格彈性系數(shù)變?yōu)?0752。這與黃忠華等（2009）的結(jié)論存在很大差異，他們認為土地供應(yīng)量的減少會使消費者形成住房供給將減少的預(yù)期，從而引發(fā)價格上漲。筆者認為，他們的結(jié)論沒有考慮到“有效商品房購買需求”的重要性。一方面在經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)，在居民收入條件限制下有能力購買商品房的消費者比例會隨著社會居民購房進程的持續(xù)進行變的越來越少，所以即使控制了土地供給，使得市場形成了漲價預(yù)期的信號，但這種信號并不會使“無購買能力但有購買意愿的人”產(chǎn)生實際購房行為，所以在房價較低的區(qū)域（p≤394511元/平方米），土地供給因居民有效購買力不足產(chǎn)生的價格影響效應(yīng)不顯著。另一方面，在經(jīng)濟發(fā)展水平和房價較高的城市，因為其存在的區(qū)域優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿^大，新增土地供給帶來的邊際收益預(yù)期要高于邊際成本預(yù)期，有購買能力的購房者出于投資、資產(chǎn)保值的目的，在“土地擴供”時會形成新一輪城市土地、住房的“哄搶”，并且因為城市規(guī)模限制，土地供應(yīng)面積的絕對總量是不能無限增長的，所以一段時間內(nèi)土地有效供應(yīng)越多，未來可供面積的總量就會減少，會造成居民的住房價格上漲預(yù)期。上述結(jié)論證明了國家出臺的“雙競雙限”等土地限供政策能夠很好地抑制高房價地區(qū)房價的過快上漲，也表達了對“擴供抑價論”的否定。

（三）擴展分析

為了分析2002—2011年中國各地區(qū)土地供應(yīng)對商品房價格影響的動態(tài)門檻效應(yīng)，表4報告了各年處于4個門檻區(qū)間的省份個數(shù)。

通過以上分析可得出一個重要結(jié)論：2007年是中國房地產(chǎn)價格變動過程中的重要年份，因為在這一年中國所有地區(qū)的平均商品房價格已經(jīng)突破了低房價門檻，雖然在翻越該門檻值后大多數(shù)中西部省份的土地供給對商品房價格影響效應(yīng)不顯著的現(xiàn)狀沒有得到改變，但這為房價翻越第二個門檻值進入較高區(qū)間奠定了基礎(chǔ)。圖2給出了2002—2011年土地供給對商品房價格影響的動態(tài)效應(yīng)結(jié)果，2010—2011年有效土地供給帶來商品房價格效應(yīng)顯著的省份個數(shù)與不顯著的省份個數(shù)持平，隨著時間的推移和城市化進程的進一步邁進，土地供給帶來的正向價格效應(yīng)將會在越來越多的省份得到體現(xiàn)，一些中東部省份的商品房價格在跨越第三個門檻值（P>8230元/平方米）后，有效土地供給帶來的商品房價格助效應(yīng)推將會更加強烈。

五、總結(jié)與建議

本文利用省際面板數(shù)據(jù)的門檻效應(yīng)模型對中國城市土地有效供給與商品房價格關(guān)系進行了探討，結(jié)論如下：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積（有效土地供給）對商品房價格的影響存在顯著的“三門檻”效應(yīng)。對于價格平均水平較低的地區(qū)（p≤394511元/平方米），土地供給對商品房價格不存在顯著的影響，因為這些地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較為落后，商品房各項配套設(shè)施不完善，在教育、醫(yī)療上的水平也相對低下，商品房功能性吸引力不足，所以居民在有限收入水平下對土地供給帶來的價格預(yù)期不敏感。

（2）截止2011年中國大部分省份的商品房銷售價格已經(jīng)突破第2個門檻值（394511元/平方米），有效土地供給帶來的價格效應(yīng)顯著為正，客觀上房價較高的地區(qū)在經(jīng)濟發(fā)展水平及就業(yè)、醫(yī)療、教育的保障水平上也較高，便利的交通和良好的投資環(huán)境注定了發(fā)達地區(qū)的土地價值高于不發(fā)達地區(qū)。城市土地資源是“稀缺”的，增加土地供給只是一個相對的概念，不可能無限供應(yīng)，當(dāng)期供給越多意味著未來可供地面積的減少，會造成商品房價格上漲預(yù)期。另外，城市商品房配套供給常常存在瓶頸，住房并非單一產(chǎn)品，它需要水、電、交通、能源、食品、物資、醫(yī)療、教育、服務(wù)、治安、廢物處理、潔凈空氣等其他配套供給，“北上廣”等房價最高的一線大城市，配套供給已經(jīng)出現(xiàn)瓶頸，提高供給的空間不大。

總而言之，本文從有效土地供給角度驗證了中國“土地限供”政策的正確性和有效性，更是從實證角度對“擴供抑價論”進行了否定。對于商品房價格較高的地區(qū)，地方政府應(yīng)該積極推進保障性住房和廉住房建設(shè)，通過減少商品房需求的形式影響市場供給與價格水平。但在這過程中，王先柱和趙奉軍（2009）認為保障性住房建設(shè)導(dǎo)致地方財政收入減少，使得地方政府缺乏熱情。[14]同時，在勞動力流動背景下，若保障性住房措施很好地執(zhí)行，會吸引更多的勞動力流入，加大城市住房壓力。所以中央應(yīng)加大對地方財政的補貼與構(gòu)建“利益兼容模式”，讓地方政府感覺到建設(shè)保障房并不是“虧本做法”。從另一個方面看，房地產(chǎn)企業(yè)作為理性的“經(jīng)濟人”，它們實質(zhì)上建造的是屬于“富人” 而非“窮人”的住房，所以政府只要能夠讓所有“無能力且不愿意”購買商品房的人住得起房子，那么無論土地供給價格預(yù)期造成怎樣的影響，商品房價格的漲跌就只能是“富人”之間的游戲，盈虧現(xiàn)象也只是在富人交易間發(fā)生，對居民貧富差距和社會穩(wěn)定不會造成嚴重影響。

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