基于行為金融學(xué)的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象分析

郭宇

摘要：

隨著前些年房地產(chǎn)價(jià)格瘋狂地上漲引發(fā)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，近期國(guó)家和政府宏觀政策調(diào)控的指引和經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于新常態(tài)化，使我國(guó)多地房?jī)r(jià)一度低迷，多地“鬼城”等事件發(fā)生。以當(dāng)今房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象為背景，加入行為金融學(xué)的投資者心理和行為因素為投資者分析房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題及其產(chǎn)生泡沫的成因。為房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)投資商的非理性行為及其國(guó)家政府的政策提出了一些規(guī)范建議，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)泡沫；行為金融學(xué)；房地產(chǎn)投資者非理性行為；房地產(chǎn)泡沫形成成因

中圖分類(lèi)號(hào)：

F83

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2015）09011103

1行為金融學(xué)的產(chǎn)生和發(fā)展

經(jīng)過(guò)與傳統(tǒng)的有效市場(chǎng)理論（EMH）的多年來(lái)的交鋒，基于市場(chǎng)的信息的披露不充分，理性與非理性投資者掌握的信息不對(duì)稱(chēng)。難以形成完全理性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。理性投資者與非理性投資者共同決定市場(chǎng)價(jià)格，有效市場(chǎng)假說(shuō)沒(méi)有辦法繼續(xù)解釋發(fā)生的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，行為金融學(xué)也就產(chǎn)生了。

行為金融學(xué)是后金融時(shí)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的眾多分支學(xué)科中推翻了有效市場(chǎng)假說(shuō)，將心理學(xué)和行為學(xué)共同融入金融學(xué)理論中，所取得成果最為豐碩的領(lǐng)域之一。它將人們?cè)谕顿Y金融決策過(guò)程中的自身原有的偏好、信念、知識(shí)構(gòu)架感覺(jué)及其受外界干擾的從眾心理一系列影響決斷的因素都考慮進(jìn)來(lái)。通過(guò)探究這些市場(chǎng)非有效性的因素看其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響。如果把開(kāi)放商和購(gòu)房者在房地產(chǎn)的行為投資活動(dòng)看成一個(gè)心理過(guò)程。以下圖表為投資者心理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響：

在行為金融學(xué)中，有限套利理論是其重要的理論板塊，在后金融時(shí)代的中，傳統(tǒng)的金融學(xué)中假設(shè)套利是完全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的，已經(jīng)無(wú)法解釋很多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。它不可能是充分實(shí)現(xiàn)的，受到很多因素的影響。例如市場(chǎng)中不能提供完全的替代品，受到資產(chǎn)價(jià)格回歸的時(shí)間和資金信貸配給的限制以及噪音交易者在市場(chǎng)盛行的限制，各種干擾使得套利者無(wú)法充分發(fā)揮其捍衛(wèi)市場(chǎng)有效性的作用。在行為金融學(xué)中，第二個(gè)重要的理論就是投資者心理。這一理論主要探討現(xiàn)實(shí)世界中投資者在買(mǎi)賣(mài)證券時(shí)如何形成投資理念和對(duì)證券進(jìn)行判斷的。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫及其存在問(wèn)題

房地產(chǎn)泡沫，即房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)行為而導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格超過(guò)其自身市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值并持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重脫離了使用者實(shí)際承受能力的情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)不同其他行業(yè)，存在著蕭條、恢復(fù)、繁榮、衰敗的重復(fù)的經(jīng)濟(jì)周期理論。雖然一般情況下，房地產(chǎn)泡沫僅僅指出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮階段，但是泡沫期間房?jī)r(jià)的暴漲暴跌也是致使房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮頂端破裂走下坡路的主要誘導(dǎo)因素。致使給經(jīng)濟(jì)社會(huì)都帶來(lái)的巨大的破壞，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著摧毀性的打擊。

房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象不僅僅在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)盛行，在國(guó)際市場(chǎng)上更是猖狂。從上一輪回的美國(guó)次貸危機(jī)以來(lái)，美國(guó)、歐洲、日本、香港等房地產(chǎn)市場(chǎng)都持續(xù)的走著下坡路。全球性的房?jī)r(jià)格快速上漲，投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)周期長(zhǎng)、高投資、高收益、高信貸、高風(fēng)險(xiǎn)、資金密集型的投資行業(yè)。房?jī)r(jià)跟隨著我國(guó)超常高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)高低起伏，房地產(chǎn)價(jià)格脫離基本面支撐進(jìn)入非理性的泡沫發(fā)展階段已是不爭(zhēng)的事實(shí)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者非理性行為表現(xiàn)為投機(jī)過(guò)度，商品房空置率居高不下、羊群效應(yīng)嚴(yán)重、房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高發(fā)達(dá)國(guó)家噪聲交易者縱行，過(guò)度反應(yīng)等等眾多現(xiàn)象。

2.1空置率、房?jī)r(jià)收入比兩個(gè)指標(biāo)高居不下

房屋的空置率及其房屋價(jià)格收入比值是測(cè)度房地產(chǎn)的泡沫程度的兩個(gè)重要指標(biāo)，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)指標(biāo)測(cè)度可以很容易的看到房產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫現(xiàn)象存在的嚴(yán)重程度。其一，在我國(guó)商品房的空置率居高不下，據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京、上海、深圳已經(jīng)高達(dá)50%以上，根據(jù)空置率的正常取值應(yīng)該在5%以下，10%-20%及20%已為高危區(qū)甚至為高堆積現(xiàn)象。高空置率也使我國(guó)多地出現(xiàn)類(lèi)似鄂爾多斯“鬼城”的現(xiàn)象。其二，房?jī)r(jià)收入比也同樣能看出房產(chǎn)泡沫程度，它是指房?jī)r(jià)與購(gòu)房者一年的家庭年收入的平均值的比值。這個(gè)比值主要反映有購(gòu)房需求的家庭對(duì)住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。一般發(fā)達(dá)國(guó)家的比值保持在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國(guó)家保持在3-6倍之間，而我國(guó)已經(jīng)高達(dá)7.8倍。數(shù)據(jù)說(shuō)明房?jī)r(jià)已經(jīng)影響了人們正常的生活質(zhì)量，人們超前的消費(fèi)可能會(huì)導(dǎo)致今后的生活水平。

2.2非理性的投資者行為

從非理性的投資者的投資行為也能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常現(xiàn)象，非理性投資在房地產(chǎn)投資時(shí)存在著住房消費(fèi)面積貪大行為和超前消費(fèi)行為，這大大增加了土地資源的浪費(fèi)，超消費(fèi)行為也違背了住房消費(fèi)的動(dòng)態(tài)規(guī)律，造成生活質(zhì)量下降，不利于人的健康發(fā)展。其次，投資房地產(chǎn)者的跟風(fēng)的“羊群行為”也非常嚴(yán)重。房子同黃金一直都被認(rèn)為是保值資產(chǎn)，在購(gòu)房者沒(méi)有掌握相對(duì)全面的投資信息時(shí)，看見(jiàn)周?chē)钠渌硕纪渡淼禺a(chǎn)，也不問(wèn)其具體原因和自身情況，就瘋狂的投資房產(chǎn)業(yè)。

2.3房產(chǎn)商借貸市場(chǎng)混亂現(xiàn)象

房?jī)r(jià)的一路飆升使得房產(chǎn)商看到了商機(jī)，紛紛投身于房地產(chǎn)行業(yè)。房產(chǎn)行業(yè)本身高信貸特點(diǎn)帶動(dòng)民間金融借貸發(fā)展起來(lái)，形成巨大資金高利率參與體廣泛的民間借貸市場(chǎng)。但房產(chǎn)繁榮期房產(chǎn)泡沫后，空置房等各種問(wèn)題凸顯，很容易造成開(kāi)發(fā)商資金斷裂，民間借貸市場(chǎng)混亂。使得房產(chǎn)成為一下成為金融風(fēng)險(xiǎn)較高的行業(yè)之一，甚至演變?yōu)槊耖g金融危機(jī)。很典型的例子可以看依靠煤炭資源暴富起來(lái)的鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)，巨額民間資本推動(dòng)了地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)八年暴漲。但卻由于投資開(kāi)發(fā)商的缺乏基本的金融知識(shí)及其投資的失誤偏差和市場(chǎng)的反常，民間借貸機(jī)構(gòu)不成熟，導(dǎo)致鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)一路下滑的悲劇。

3行為金融學(xué)在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的應(yīng)用

大量針對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的泡沫成因分析都是采用傳統(tǒng)金融學(xué)理論的宏觀角度里假設(shè)完全理性的市場(chǎng)下的有效市場(chǎng)假說(shuō)、完全套利、貝葉斯法則或者預(yù)期效用等理論進(jìn)行解釋和研究。很少人從行為金融學(xué)，微觀投資者行為進(jìn)行分析。從投資者的決策心理出發(fā)，研究房地產(chǎn)投資者，開(kāi)發(fā)商的心理因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，看房?jī)r(jià)高低波動(dòng)異常形成的原因。endprint

3.1房地產(chǎn)投資參與者行為的信息反映偏差

參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的買(mǎi)房投資人、投資開(kāi)發(fā)商及其銀行等民間金融放貸機(jī)構(gòu)都存在著過(guò)度自信和反應(yīng)不足的現(xiàn)象。買(mǎi)房者往往對(duì)未來(lái)比較樂(lè)觀，相信未來(lái)房?jī)r(jià)有很大的上漲空間，從而才會(huì)紛紛加入購(gòu)房者浪潮，導(dǎo)致市場(chǎng)交易量膨脹，陷入房地產(chǎn)泡沫的漩渦中。同時(shí)投資開(kāi)放商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的過(guò)高估計(jì)讓其大量買(mǎi)地，甚至高利率的向民間金融機(jī)構(gòu)借貸。而銀行、民間借貸機(jī)構(gòu)對(duì)未來(lái)房市過(guò)高估計(jì)使其大肆發(fā)放貸款。從而加速了房?jī)r(jià)的波動(dòng)。同樣，在三者反應(yīng)不足時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好消息不敢追擊加大投資，當(dāng)有打壓政策也不能及時(shí)的收手。這些都致使房地產(chǎn)市場(chǎng)中追漲價(jià)殺跌價(jià)的現(xiàn)象，大大加劇房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象。

3.2羊群效應(yīng)

羊群行為也稱(chēng)從眾行為的投資行為。是指投資者在信息掌握不全或獲得信息的成本太高的情況下，跟隨和模仿著他人的投資行為投資的現(xiàn)象。其行為過(guò)度的依賴(lài)第三方渠道，忽略自己的主觀能動(dòng)思考性而采取的盲目策略。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生羊群效應(yīng)時(shí)，買(mǎi)房投資者往往不考慮自身情況，過(guò)度的依賴(lài)他人，瘋狂地投入房市，導(dǎo)致房?jī)r(jià)曲線一路上揚(yáng)，迅速膨脹，偽裝的房地產(chǎn)盛世開(kāi)始慢慢出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。反之，當(dāng)不利消息覆蓋房產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，投資者僅僅依據(jù)表面信息做出判斷，需求曲線迅速下滑，導(dǎo)致房產(chǎn)業(yè)泡沫破裂。這種房地產(chǎn)業(yè)的供需不平衡，誤導(dǎo)投資者和開(kāi)發(fā)商做出不相事宜的舉措，形成房?jī)r(jià)市場(chǎng)過(guò)“熱”或過(guò)“冷”的羊群效應(yīng)。

3.3反饋機(jī)制

在我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格受到政府政策影響比較大，近幾年房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象嚴(yán)重后，政府為了抑制房?jī)r(jià)，采取了調(diào)利率，限購(gòu)等多項(xiàng)措施，對(duì)不同城市的房?jī)r(jià)產(chǎn)生了不同的影響。購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲后會(huì)導(dǎo)致高位買(mǎi)進(jìn)而吃虧，就蜂擁而至的購(gòu)買(mǎi)。人們對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)知偏離反饋給房?jī)r(jià)的異常，同時(shí)正反饋交易機(jī)制也會(huì)致使投資者行為再次偏離。

3.4從噪聲交易者理論看房地產(chǎn)泡沫

噪聲概念早在1986年被美國(guó)時(shí)任金融協(xié)會(huì)的主席布萊克提出。他在發(fā)表的《噪聲》一文中指出投資者不是以自己已有信息去決策，而是以噪聲進(jìn)行決策和交易。在DSSW模型中告訴我們房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在噪聲交易者，并且解釋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與價(jià)格成反方向變動(dòng)的原因。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的噪聲交易者的認(rèn)知，心理及其情感偏差，從而對(duì)投資決策做出錯(cuò)誤的判斷。加之媒體的炒作，使得市場(chǎng)彌漫著“噪音”的投資者越來(lái)越多，使得房?jī)r(jià)上漲時(shí)，市場(chǎng)上購(gòu)房需求上漲，反之當(dāng)噪聲交易購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)前景不看好時(shí)，就會(huì)做出相反的策略。

4從行為金融學(xué)角度為房地產(chǎn)泡沫提出簡(jiǎn)析建議

4.1政府政策是引導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸理性的重要因素

（1）建全相對(duì)應(yīng)的住房保障供應(yīng)體系，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，統(tǒng)一貫徹中央政策并根據(jù)各地方的GDP、人數(shù)等可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)制定切實(shí)可行的房產(chǎn)政策。例如加大經(jīng)濟(jì)保障房的建設(shè)，減少大面積的奢侈住房的浪費(fèi)現(xiàn)象，并加大低廉經(jīng)濟(jì)房的建設(shè)，避免影響生活質(zhì)量的超前消費(fèi)更加嚴(yán)重，規(guī)范和整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

（2）抑制投機(jī)性購(gòu)房。國(guó)家和政府應(yīng)制定一系列合理的房產(chǎn)稅和信貸政策，提高投資者投融資成本。同時(shí)，政府及其相關(guān)機(jī)關(guān)采取經(jīng)濟(jì)和行政處罰，提高其在房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)開(kāi)發(fā)商的民間借貸機(jī)構(gòu)的政府監(jiān)管，可以做完善信貸市場(chǎng)機(jī)制。

（3）建立相對(duì)完整的信息共享平臺(tái)，進(jìn)一步完善信息發(fā)布機(jī)制，減少噪聲交易者的認(rèn)知能力，使投資者掌握更多的被披露出來(lái)的真實(shí)信息，規(guī)范購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的投資行為。加強(qiáng)正確的輿論的宣傳，減少投資者在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所掌握的不對(duì)稱(chēng)信息。組織相關(guān)金融房產(chǎn)部門(mén)對(duì)購(gòu)房者，尤其是噪聲交易者進(jìn)行系統(tǒng)正確的理財(cái)、房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)教育，并在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展超出合理值，不論過(guò)熱還是過(guò)冷時(shí)都給予及時(shí)的提示信息，抑制非理性投資行為。

4.2規(guī)范銀行及其民間金融機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)引導(dǎo)和監(jiān)管機(jī)制

（1）銀行和民間金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真貫徹政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)控制和調(diào)整的宏觀調(diào)整，結(jié)合自身狀況做好結(jié)構(gòu)調(diào)整。各銀行要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)格的審查，控制好房產(chǎn)抵押貸款的比例和開(kāi)發(fā)商的持有資金比例。并要實(shí)時(shí)溝通和提醒，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商適當(dāng)?shù)臅r(shí)候采取降價(jià)措施，保證現(xiàn)金流的正常運(yùn)行，正常的回籠資金。

（2）整頓民間金融機(jī)構(gòu)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)機(jī)制?？梢钥闯雒耖g組織有著很強(qiáng)的資金實(shí)力和金融信息知識(shí)資源，內(nèi)控機(jī)制相比個(gè)人投資者而言也相對(duì)全面和完善，能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的控制和梳理。在民間機(jī)構(gòu)要剔除不合規(guī)不合政策的小組織機(jī)構(gòu)，使得正規(guī)的民間機(jī)構(gòu)集合更全面更好的信息和資源與金融接軌，成為正規(guī)的村鎮(zhèn)銀行及實(shí)體投資公司。提高民間機(jī)構(gòu)投資者在市場(chǎng)上的投資行為的科學(xué)性。

4.3規(guī)避購(gòu)房投資者和開(kāi)發(fā)商投資的非理性投資行為

（1）對(duì)于開(kāi)發(fā)商，要嚴(yán)格的執(zhí)行國(guó)家土地使用政策，要時(shí)刻的關(guān)注政府宏觀政策的變化，確定房地產(chǎn)市場(chǎng)變化莫測(cè)的需求，避免過(guò)多的開(kāi)發(fā)用地。其次，開(kāi)發(fā)商要有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，有正確的信息投資觀，以防盲目的跟風(fēng)投資，不顧自己的資金安全進(jìn)行投資，避免投資中出現(xiàn)資金鏈斷掉的危險(xiǎn)，使房屋的供給和需求趨于均衡。最后，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)采取自身反省機(jī)制，嚴(yán)格規(guī)范自身行為，不發(fā)布虛假消息哄抬房?jī)r(jià)，互相監(jiān)督，維護(hù)市場(chǎng)秩序。

（2）個(gè)人購(gòu)房投資者應(yīng)通過(guò)正規(guī)渠道獲取信息，采取正確的投資政策。正確的利用新聞媒體媒介，樹(shù)立正確的投資心理和投資行為。嚴(yán)格的貫徹個(gè)人貸款審查程序，積極地參與政府及其民間金融的有關(guān)金融培訓(xùn)和信息灌輸，保證自身資金和信息的正確和完整。

5結(jié)束語(yǔ)

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展及其改革較其他國(guó)家晚了很多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有很多不完善需改進(jìn)的地方。無(wú)論從購(gòu)房投資者，開(kāi)發(fā)商及其政府各方看都是尚待探索的階段。通過(guò)本文結(jié)合行為金融學(xué)的分析，深入的分析了投資者在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資心理和投資行為，在一定程度上使我們更深入的認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一些異?，F(xiàn)象，房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象在一定程度上得到了更多的解釋和說(shuō)明，提出相對(duì)的解決策略。分別針對(duì)政府、購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商三者都進(jìn)行規(guī)范和整頓。希望我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以更快的走上持續(xù)、穩(wěn)定的正規(guī)的發(fā)展軌跡。

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