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    “白銀時代”上市房地產公司的轉型探索

    2015-05-30 19:02:24王征洋
    2015年2期
    關鍵詞:房地產公司白銀時代上市

    作者簡介:王征洋(1982-),2008年畢業(yè)于南京財經大學政治經濟學專業(yè),經濟學碩士,現(xiàn)就職于南京高科股份有限公司,任證券事務代表。

    摘要:近年來,房地產類上市公司紛紛開始產業(yè)轉型探索,主要有兩種方式:第一種是尋找房地產行業(yè)外的新的產業(yè)發(fā)展領域。如陽光城(進入醫(yī)療)、新湖中寶(進入金融證券)等;另一種是沿著既有產業(yè)鏈進行延伸。如萬科(進行互聯(lián)網營銷、社區(qū)金融)、格力地產(海洋經濟、港口開發(fā))等。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)并非偶然。本文將重點針對第一種情況,從房地產類上市公司轉型探索的背景、基本情況以及市場影響等角度對該問題進行探討。

    關鍵詞:上市;房地產公司;轉型探索

    一、上市地產公司轉型探索的行業(yè)背景

    1、房地產行業(yè)從“黃金時代”進入“白銀時代”

    1998 年7 月,國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》,正式開啟以“取消福利分房,實現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革,也開啟了商品房市場的“黃金時代”。1998至2010年的12 年間我國商品房投資額年均復合增速24.11%,商品房銷售額年均復合增速28.87%,商品房年銷售面積年均復合增速19.64%,并步入年均銷售面積“10 億平米”時代。

    2010 年4 月,由于之前房價連續(xù)10 個月上漲且漲幅逐漸擴大,全國70 個大中城市房價上漲近15%,政府出臺了被稱為史上最嚴厲的調控政策的新“國十條”(《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》),正式拉開了限購、限貸的序幕,行業(yè)投機氛圍得到遏制,行業(yè)也正式告別高速增長,從2010年到2013年房地產年銷售面積復合增速接近為0,房地產行業(yè)開始步入“白銀時代”。

    2、房地產行業(yè)“白銀時代”的主要特征

    (1)行業(yè)充分競爭,高增長不再,集中度低,并購整合是行業(yè)主題。房地產行業(yè)在二級市場上充分競爭,集中度較低,而傳統(tǒng)的地產開發(fā)業(yè)務已經不可能維持高速增長,行業(yè)步入成熟期,發(fā)展更加平穩(wěn),未來的發(fā)展機會更多的來自行業(yè)內外的并購重組。

    (2)房地產金融屬性下降,商品屬性為主。在市場對房地產行業(yè)長期前景的擔憂下,房價上漲的空間將大大減少,又由于政府對房地產投資、投機行為的調控,房地產作為抵抗通脹、獲取資本利得的金融屬性將逐漸下降,其作為住宅、商業(yè)辦公用房的商品屬性將成為主流。

    (3)房地產發(fā)展與經濟基本面的背離減小。進入白銀時代后,房地產市場的增長將主要取決于居民收入的增長,而居民收入的增長與經濟發(fā)展水平密切相關,因此未來地產發(fā)展與經濟基本面的背離將逐步減小。由于地產商品屬性的增加,需求更多來自剛性的住宅需求。

    二、上市地產公司轉型探索的基本情況

    在房地產行業(yè)進入白銀時代后,房地產類上市公司面臨的行業(yè)和競爭環(huán)境發(fā)生了如下變化:第一,國家對行業(yè)在國民經濟中的定位發(fā)生了根本性的轉變,政策支持力度減弱;第二,行業(yè)面臨越來越激烈的充分競爭,行業(yè)高增長不再,增量的長期空間受限;第三,行業(yè)毛利率的下行,使得高于社會平均利潤率水平的行業(yè)吸引力逐漸消失,且收益和風險不匹配;第四,行業(yè)估值受到嚴重壓制,為維護上市平臺價值,市值管理需求不斷增強。

    為更好的應對上述局勢,房地產類上市公司紛紛采取了包括轉型探索等多種方式,以更好的適應宏觀調控和競爭環(huán)境的變化。

    這里需要指出的是,由于房地產行業(yè)屬重資產行業(yè)1,龐大的資產存量決定了大多數(shù)房地產類上市公司的轉型難度很大,不可能一蹴而就。這一點從統(tǒng)計資料中也可以看出來,目前提及轉型的房地產類上市公司也只是進行相關探索,真正通過資產重組實現(xiàn)產業(yè)轉型的房地產類上市企業(yè)還不多,這也是本文所稱轉型探索的原因所在。

    1、產業(yè)轉型探索主要涉及八大方向

    從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,截止2014年9月,在申萬一級行業(yè)136家A股上市房企中,進行產業(yè)外轉型探索的至少有41家,占行業(yè)總數(shù)量的30%;這41家探索產業(yè)外轉型房企,平均市值規(guī)模82.85億元,總市值約3396.9億,占行業(yè)總市值比30.35%。

    上述產業(yè)轉型探索,主要涉及八大方向:大醫(yī)療(含養(yǎng)老)、大互聯(lián)網(含計算機、互聯(lián)網彩票等)、能源煤礦(石油、頁巖氣、金礦等)、金融、軍工/智能(工業(yè)機器人)、材料(主要是石墨烯)、影視傳媒(包含影視、傳媒、動漫、手游等)、環(huán)保。

    上述轉型探索根據(jù)進展情況又可以分為兩大類,一類是已經明確了方向并進行了資產重組,比如萬好萬家、天倫置業(yè)等,另一類是宣布了轉型方向還沒有具體動作的,比如陽光城、廣宇集團等。

    2、醫(yī)療、能源和互聯(lián)網成為上市房企轉型探索的主要方向

    從目前已明確表示進行產業(yè)轉型探索的41家上市房地產公司來看,醫(yī)療、互聯(lián)網、能源是三大主要轉型的方向。主要原因是醫(yī)療、互聯(lián)網以及能源行業(yè)盈利能力相對較強,且市場估值更高,有利于上市公司市值管理。

    從市值看,占比最大的是探索向醫(yī)療、金融以及能源礦產業(yè)務轉型的企業(yè),對應市值占比達到21%。而提出向互聯(lián)網業(yè)務轉型的企業(yè),數(shù)量雖有7家(占總數(shù)的17%),但其對應的市值僅占13.8%,體現(xiàn)了數(shù)量多而市值少的特點。主要原因是互聯(lián)網的企業(yè)普遍規(guī)模較小,進入門檻較低,較為適合市值較小的上市公司投資;而醫(yī)療、金融及能源礦產屬于資金投入較大的行業(yè),這對進入該行業(yè)的上市公司自身的資產規(guī)模要求較高,因此市值較大的企業(yè)選擇進入這些行業(yè)的優(yōu)勢也相應較大。

    三、上市地產公司轉型探索對市值的影響

    從目前提出轉型探索的公司市值的平均漲幅來看,轉型方向為材料、影視/傳媒、能源礦產的漲幅水平較高,年初以來2分別漲幅為62.75%、56.96%以及48.54%。

    圖1轉型方向為材料、影視/傳媒的漲幅領先

    從漲幅的相對值來看,剔除大盤影響后,除轉型為環(huán)保的企業(yè)外,轉型為其余7大方向的房企漲幅均高于大盤。從市場的表現(xiàn)來看,轉型為材料、影視/傳媒、能源礦產等方向的平均相對漲幅均超過40%。

    四、小結

    隨著地產行業(yè)進入白銀時代,地產行業(yè)競爭日趨進入白熱化,行業(yè)的增長空間受限,毛利率下行,此種背景下眾多上市房企(主要為中小市值的房企)紛紛開始了轉型探索,尋找適合各自的發(fā)展新方向,這也是行業(yè)發(fā)展趨勢使然。從轉型的方向來看,醫(yī)療、互聯(lián)網以及能源礦產成為最受房企青睞的行業(yè),這從改善上市公司盈利能力、提升上市公司估值水平等方面來看具有一定的合理性。

    伴隨著房地產行業(yè)市場競爭的進一步加劇,業(yè)務轉型將成為相當一部分中小市值的房地產公司面臨的必然選擇,本文中所述上市房企的轉型探索,無疑將成為摸著石頭過河的很好嘗試。大浪淘沙,新一輪洗牌后,繼續(xù)留在房地產行業(yè)的必然是盈利能力強、經營優(yōu)勢明顯的企業(yè)。同樣,我們也認為,經過市場熔爐多年的磨練,在我國經濟結構深化調整的當下,從房地產行業(yè)轉向其他行業(yè)的上市公司,也將成為另一個行業(yè)發(fā)展的先鋒。(作者單位:南京高科股份有限公司)

    注解:

    ①根據(jù)萬得資訊的統(tǒng)計,截止2013年底,上市房企的平均總資產為227.84億元,平均市值為85.8億元。

    ②統(tǒng)計區(qū)間為2013年12月31日至2014年9月22日期間的漲跌幅,下文同。

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