房屋建筑維修經(jīng)濟(jì)效益化管理探析

李志榮

[摘 要]在經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展下，我國房屋建筑的建設(shè)如火如荼，在這大背景下，對(duì)于房屋建設(shè)及后期的維護(hù)問題上，卻存在著很大的問題。其中，由于維修管理不善，大量房屋的使用直線下降，在浪費(fèi)公共資源的同時(shí)，也降低了社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益。因此，本文對(duì)房屋經(jīng)濟(jì)維修經(jīng)濟(jì)效益化管理進(jìn)行探討，以資借鑒。

[關(guān)鍵詞]房屋建筑；維修；經(jīng)濟(jì)效益化；管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.17.164

1 房屋建筑維修經(jīng)濟(jì)效益化的管理背景

房屋建筑的維修其本質(zhì)意義是指在房屋建筑建成到使用壽命到期時(shí)，為了維護(hù)房屋的正常使用，進(jìn)行的一系列維修工作。其作用是延長房屋使用壽命，提高房屋使用舒適度。而房屋建筑維修經(jīng)濟(jì)效益化則是指在房屋維修的過程中，對(duì)于其具體的維修項(xiàng)目進(jìn)行合理安排與策劃，盡量達(dá)到縮短工期，節(jié)約施工成本，提高房屋建筑維修性價(jià)比，進(jìn)而達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境效益。在房屋建筑維修經(jīng)濟(jì)效益化過程中，由于涉及的維修項(xiàng)目廣泛，維修管理內(nèi)容多元，所以在房屋建筑維修過程中，以經(jīng)濟(jì)效益化為原則的管理非常重要。而對(duì)房屋建筑維修經(jīng)濟(jì)效益管理而言，不僅可以有效地延長建筑物的使用年限，同時(shí)由于維修也契合了建立節(jié)約型社會(huì)的理念，可以有效達(dá)成可循環(huán)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而提高社會(huì)資源的使用率。

在維修的過程中，房屋可能存在的相關(guān)安全隱患問題得到了解決，這也就避免了由于房屋老化造成的一系列問題。而在極端天氣中房屋的抵抗能力得到提高，可以有效降低地震、暴雨、火災(zāi)的概率，即在保障居住者安全的同時(shí)，保證了城市的公共安全。同時(shí)，在日益緊缺的城市用地資源中，維修與改造舊的房屋建筑可以有效地提升城市土地利用效率，保護(hù)日益脆弱的城市生態(tài)系統(tǒng)。從經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上看，房屋的維修成本僅是新建建筑物成本的1/6，從這一點(diǎn)上來看，維修房屋也是節(jié)約居民住房費(fèi)用的重要途徑。更為重要的是，在房屋建筑維修的過程中，建筑商在建房時(shí)存在的問題基本都會(huì)被發(fā)現(xiàn)，如原材料的使用是否規(guī)范，建筑技術(shù)是否合格到位，還是因?yàn)槿藶樾栽蛟斐傻木S修需求等。這些問題在房屋建筑維修過程中暴露出來后，將會(huì)被及時(shí)反饋給原建筑商，建筑商在今后的建設(shè)中也會(huì)有針對(duì)性地進(jìn)行房屋建設(shè)管理與監(jiān)督，從而提升建筑行業(yè)自律性，促進(jìn)整個(gè)建筑行業(yè)發(fā)展，提升居民建筑品質(zhì)。

2 房屋建筑維修過程中的經(jīng)濟(jì)效益管理問題

目前，由于人們?cè)谶@方面的意識(shí)不斷提高，在房屋建筑維修過程中的管理已經(jīng)得到了越來越深入的研究，如住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)在全國范圍內(nèi)得到了接受與普及，為房屋建筑維修打下了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。但是項(xiàng)目資金的使用與管理上還存在著不少的不足。

2.1 資金使用問題

對(duì)于住宅專項(xiàng)維修資金的使用上，遭受違規(guī)截留與挪用的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。一般來說，建筑開發(fā)商對(duì)用戶進(jìn)行購房款收取時(shí)，對(duì)于住宅維修專項(xiàng)資金沒有進(jìn)行及時(shí)分類，沒有及時(shí)存入專用賬戶，造成資金被挪用與截留。在管理上，有資格負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金管理的主要是物業(yè)公司，但由于物業(yè)公司與建筑開發(fā)商之間存在著共存關(guān)系，所以在管理過程中，物業(yè)公司并不會(huì)實(shí)打?qū)嵉貫榫用窨紤]。同時(shí)，即使小區(qū)業(yè)主自發(fā)形成了業(yè)主委員會(huì)，但在管理上的不得力，也造成業(yè)主委員會(huì)名存實(shí)亡，更不用說業(yè)主委員會(huì)都沒有成立的居民小區(qū)。

2.2 審批程序問題

由于房屋建筑維修經(jīng)濟(jì)效益化管理中，資金的調(diào)用與審批流程相對(duì)復(fù)雜，不僅有著煩瑣的使用流程，同時(shí)還有著不勝其擾的審批過程。這導(dǎo)致了住宅維修專項(xiàng)資金的使用上存在著用量小，作用發(fā)揮不出來的問題。在資金的管理上，業(yè)主交納資金后，業(yè)主是有權(quán)利對(duì)這筆資金進(jìn)行監(jiān)督的，但卻沒有對(duì)資金的使用權(quán)利。目前的物業(yè)管理?xiàng)l例指出，一切涉及住宅專項(xiàng)資金的行為都必須經(jīng)過業(yè)主大會(huì)或者由授權(quán)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)同意。但在實(shí)際操作中，即使業(yè)主大會(huì)得以召開，業(yè)主委員會(huì)全程監(jiān)督，也存在召集人員與決策難以取得統(tǒng)一意見的問題，這一點(diǎn)直接造成了住宅專項(xiàng)維修資金無法發(fā)揮其應(yīng)急作用的現(xiàn)象。

3 房屋建筑維修經(jīng)濟(jì)效益化管理的強(qiáng)化措施

3.1 總體籌劃的合理進(jìn)行

在房屋建筑維修管理中，體現(xiàn)的是物業(yè)管理企業(yè)的重要職能。物業(yè)公司在房屋維修計(jì)劃的總體籌劃過程中，應(yīng)立足于現(xiàn)有的房屋使用情況，對(duì)整個(gè)房屋內(nèi)部與細(xì)節(jié)處進(jìn)行全方位的勘察，把房屋維修的目標(biāo)與實(shí)施方案進(jìn)行統(tǒng)籌，并要保證措施的合理性與性價(jià)比。房屋維修計(jì)劃目標(biāo)是指在房屋維修計(jì)劃期內(nèi)，物業(yè)管理公司所需要完成的維修工作內(nèi)容與管理內(nèi)容。如對(duì)維修工作的數(shù)量進(jìn)行匯總，對(duì)維修工作完成的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，同時(shí)要在計(jì)劃期內(nèi)順利達(dá)成應(yīng)有的維修房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。在這個(gè)過程中，維修內(nèi)容的選定，落實(shí)到實(shí)際操作中的工作量與工程量間的安排，過程實(shí)施中的管理與改進(jìn)，完善與監(jiān)督等，都是管理的核心內(nèi)容。為了實(shí)現(xiàn)房屋維修計(jì)劃目標(biāo)，需要采取相應(yīng)的工作步驟和管理方法?？傮w來說，房屋建筑維修計(jì)劃實(shí)施方案內(nèi)容總體上可分為對(duì)維修計(jì)劃期內(nèi)維修工作的時(shí)間安排、工作方式選擇、維修工作的技術(shù)方案制訂、維修工作的組織手段等。當(dāng)然，還要做好房屋建筑維修的相關(guān)保證性措施，這些措施作為房屋建筑維修計(jì)劃的輔助性安排，起著確保房屋維修計(jì)劃實(shí)施的保障作用，對(duì)房屋維修過程中的資金使用、勞動(dòng)力組織、物資供應(yīng)、技術(shù)指標(biāo)等都有相應(yīng)的管理目標(biāo)。

3.2 維修計(jì)劃的合理制定

房屋建筑維修計(jì)劃是物業(yè)公司管理的重要內(nèi)容，對(duì)于編修過程中的工序安排，應(yīng)以保證維修目標(biāo)圓滿達(dá)成為標(biāo)準(zhǔn)。為了更好地達(dá)到這一目標(biāo)，要先制訂具體的方案，從而保證維修目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。維修計(jì)劃期內(nèi)，相應(yīng)的維修管理部門應(yīng)有其負(fù)責(zé)的相關(guān)工作任務(wù)，對(duì)于維修的數(shù)量與質(zhì)量要具體化、責(zé)任化，責(zé)任到人，落實(shí)到事。同時(shí)，維修方法的選擇、維修時(shí)間的安排、維修工程所使用的技術(shù)方案、維修過程中需要的物資供應(yīng)等都要進(jìn)行相關(guān)的規(guī)定。對(duì)可能存在沖突的維修項(xiàng)目，應(yīng)配合以房屋建筑維修計(jì)劃保證性措施，進(jìn)而保障維修目標(biāo)的順利達(dá)成。而在編制房屋建筑維修計(jì)劃時(shí)，對(duì)于所有的維修工作安排要以不同層次，不同角度進(jìn)行周詳考慮，從整體性著眼，建立起一個(gè)相互配合、協(xié)調(diào)共進(jìn)的計(jì)劃體系。當(dāng)然，維修并不單單指維修計(jì)劃制訂，還包括了定期維修與制訂。對(duì)于房屋建筑質(zhì)量管理來說，國家在這方面已經(jīng)出臺(tái)了一些法規(guī)，但對(duì)維修制度的設(shè)計(jì)方面目前還沒有具體的規(guī)定。所以目前承擔(dān)起房屋安全鑒定的機(jī)構(gòu)主要是對(duì)危險(xiǎn)房屋進(jìn)行鑒定，沒有達(dá)到危險(xiǎn)層級(jí)的房屋在這方面的鑒定尚屬空白。而且，由于目前鑒定機(jī)構(gòu)數(shù)量很少，資質(zhì)也沒有達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)，所以在這方面房屋建筑物的維修效果鑒定還需要進(jìn)一步完善。在此大背景下，業(yè)主與物業(yè)公司應(yīng)明確意識(shí)到這一點(diǎn)，對(duì)房屋建筑維修工作應(yīng)配合作好定期維修制度，而不是依靠一個(gè)短期性的大修來解決一切問題。因?yàn)槎ㄆ诰S修制度能最大限度地減少由于維修不善造成的遺漏，定期進(jìn)行房屋建筑維修能最好地保證維修效果。

3.3 維修資金的合理使用

維修資金在房屋建筑維修中起著重要的支持作用，因?yàn)樗?，才能讓房屋建筑維修變?yōu)榭赡?。專?xiàng)維修資金應(yīng)嚴(yán)格應(yīng)用于住宅的公用部位和公用設(shè)施設(shè)備。業(yè)主與物業(yè)公司對(duì)于專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)共同商討，集體投票，把錢花在緊急關(guān)鍵處，提高專項(xiàng)維修資金的使用率。為了進(jìn)一步提升維修資金的使用率，還應(yīng)建立起透明化財(cái)務(wù)管理，對(duì)相關(guān)支出列出明細(xì)，公布在住宅區(qū)內(nèi)外，讓業(yè)主心中有數(shù)。還可以集思廣益，把相關(guān)的維修項(xiàng)目進(jìn)行討論，以選出最節(jié)能最高效的維修方法。有些業(yè)主本身就有房屋建筑方面的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于這些業(yè)主應(yīng)拉到房屋建筑經(jīng)濟(jì)效益化管理中來，共同完成好這一管理目標(biāo)。同時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)把資金的使用與審批工作做到位，與業(yè)主保持良好的溝通，才能讓資金在使用上更為高效。

4 結(jié) 論

綜上所述，在進(jìn)行房屋建筑維修經(jīng)濟(jì)效益化管理中，應(yīng)從實(shí)際中找到解決問題的方法，進(jìn)而提升管理效率，保證建筑良好使用效果。

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