全球范圍經濟轉型和產業(yè)結構調整對我國房地產業(yè)的影響

尤嘉

[摘要]受諸多因素影響，2014年我國房地產業(yè)疲態(tài)顯現(xiàn)，其是否能夠在宏觀大局下順利轉型升級，繼續(xù)在推進我國城鎮(zhèn)化進程中發(fā)揮主導作用，還是繼續(xù)沿著逐步減速的進程前進，是本文所希望能夠拋磚引玉、引起思考的問題。

[關鍵詞]經濟轉型；產業(yè)結構調整；房地產

[DOI]1013939/jcnkizgsc201521.084

1全球經濟背景

從世界銀行統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，2013年全球GDP增長率為2.25%，僅高于2001年、2002年、2008年、2009年這四個近兩次經濟或金融危機形成的谷底年份。2014年世界經濟繼續(xù)呈現(xiàn)分化的發(fā)展態(tài)勢。另據(jù)我國國務院發(fā)展研究中心的研究，2015年世界經濟仍處于危機后的大調整階段，由于各國內部結構差異明顯，世界區(qū)域發(fā)展更趨分化，但總體有望維持低增長態(tài)勢。作為2014年發(fā)達國家中經濟復蘇狀況最為良好的大型經濟體，美國經濟增長有望繼續(xù)維持穩(wěn)定，雖然勞動參與率短期不會明顯改善；歐盟經濟將持續(xù)長期以來受高失業(yè)、低通脹和結構問題的影響，復蘇乏力，而歐洲版QE的推出和歐元貶值、西班牙等南歐經濟恢復穩(wěn)定；消費稅率提升引發(fā)經濟增長大幅波動的效應使日本經濟在2014年高開低走，2015年該效應已逐漸減弱，預計日本經濟將低位增長。新興經濟體表現(xiàn)也不盡如人意：不斷下滑的油價和歐美的制裁使2014年俄羅斯全年盧布匯率下跌超過50%，通脹率幾乎達到10%，經濟增長僅約1%。而其他新興經濟體巴西、印度尼西亞、南非等同期均無法避免走下坡路和衰退的命運。

2014年中國的改革進入到全面深化的新紀元，在這一年里，宏觀經濟的穩(wěn)定性和連續(xù)性得到保持，宏觀調控的思路和方式得到創(chuàng)新，政府通過對經濟進行針對性的預調微調，使社會經濟的健康發(fā)展得到了持續(xù)和保證。與此同時，在各個領域推進的改革措施，使改革的紅利得到有效釋放，“簡政放權”等各項舉措使市場的動力被激活，提升了經濟內涵與質量。據(jù)業(yè)內人士預計，2015年，在短期內，我國經濟下行壓力仍會充分體現(xiàn)。在各種刺激消費的政策作用下，國內消費基本能夠保持穩(wěn)定，受全球宏觀經濟政策調整、美國等大型經濟體制造業(yè)復蘇等因素影響，投資、出口增長幅度減弱。

2我國國內房地產現(xiàn)狀

在國內外經濟下行壓力和產業(yè)結構調整雙重作用下，一向在中國處于國民經濟支柱產業(yè)地位的房地產會出現(xiàn)怎樣的局面呢？根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年年底，全國70個大中城市房價指數(shù)連續(xù)已下跌近8個月，房價下跌的城市有68個，全國商品房待售面積62億平方米，同比增長21%，比2011年增長了1.3倍。此外，2015年1月份的成交量環(huán)比12月整體下滑了20%以上，重點城市則下降30%以上。各種數(shù)據(jù)綜合顯示，全國樓市調整的步伐遠未停止。

3房價上漲的原因

截至2013年6月底，根據(jù)國家審計署全國政府性債務審計報告中的抽樣審計結果表明，1088萬億元的地方政府債務對土地出讓收入依賴程度占比高達37%。房地產業(yè)的屬性從根本上決定了其資金密集型的性質。使房價迅速上漲的是過量地涌向房地產的社會資金，進一步演化成經濟的結構性難題，部分實體經濟部門資金供應的缺乏便是其中的突出表現(xiàn)之一，導致的結果除了經濟下行能力的增加外，還包括新動力和社會產出的降低；與此同時，也導致全社會存量金融資產被盤活的進程非常緩慢，以及金融市場階段性的流動性緊張，趨利資金也在巨大的房地產財富效應刺激下不斷地注入房地產市場。與房地產市場虛假繁榮高度相關聯(lián)、使宏觀經濟金融潛在運行風險增加的，還有快速增長的地方政府債務。

4房價上漲的影響及現(xiàn)狀分析

4.1房價上漲的影響

國內各界人士分別從不同層面分析持續(xù)高企的房價對經濟的負面影響，其中最主要的影響之一就是對收入分配的影響。有學者著書論述，中國通過近幾年的不斷努力，剛剛才取得貧富差距的縮小局面正在被漲聲不斷的房價抵消掉。而且，隨著人均可支配收入的增加，房價的增長似乎越快。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的收入來源，國內各階層主要收入包括工資性收入、經營凈收入、財產凈收入、轉移凈收入和自有住房折算凈租金五項，房價上漲至少可以增加持有者的財產凈收入和自有住房折算凈租金。因此，經濟學教科書對于資產價格上漲加速收入分化的原因，是這么解釋的：中國高收入階層收入的主要組成部分是經營凈收入和財產凈收入，此外，才是他們與其他社會階層同樣擁有的工資性收入。這就可以解釋資產價格的上漲進一步加速了各階層收入的分化。

從中國人口基數(shù)大、人均資源稀缺（包括土地與住房資源）的角度來看，非常有必要大力提倡理性經濟的住房消費觀念。同時，房地產市場的非理性繁榮，不可避免地加重社會財富分配不公，實體經濟經營不振，從而降低社會經濟活力。阻礙宏觀經濟的穩(wěn)定增長。比如“稅收”效應，源自過快上漲的房價，并且變相刺激房地產市場，造成泡沫式虛假繁榮等，如果從這些觀點進行推斷，讓房價回歸理性是房地產市場從非理性的極速擴張向相對平穩(wěn)的階段過渡的必由之路。

4.2房價上漲后的現(xiàn)狀分析

2014年第四季度國內一些城市房地產市場出現(xiàn)的些許回暖跡象難以改變自2014年初以來全國范圍內的房地產市場調整，它完全屬于市場自發(fā)行為，深刻地反映出房地產市場運行存在的巨大風險，也表明了房地產業(yè)繼續(xù)較快增長的不可持續(xù)性?；诖?，不遠的將來不得不面對的境況之一是國內房地產市場逐步失去它在很長時間里在整個國民經濟體系中的重大影響力。除非能夠在加快保障性住房建設和全面推進城鎮(zhèn)化進程等國策的過程中，挖掘新的經濟增長點，以進一步發(fā)揮房地產對經濟增長的拉動作用。通過保障性住房既能夠改善民生，也能夠促進經濟較為良性增長，其中也包括對宏觀經濟將起到積極正面影響的棚戶區(qū)改造投資等重要民生工程。人均可支配收入的提高、全民受教育程度的提升、人們對精神方面的需求程度不斷提高、人口壽命的延長和老齡化階段的到來，使文化、旅游、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、體育等消費及服務進入快速發(fā)展期，相關的地產也面臨著巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g，政府應適應居民需求結構的變化，采取政策措施，促進這些民生領域與房地產市場的協(xié)同發(fā)展。此外，通過科技與房地產的相融合，用高端、創(chuàng)新科技改造房地產市場，并通過互聯(lián)網(wǎng)促進房地產融資、開發(fā)、消費和服務，帶動經濟增長。

5結論

綜上所述，在全球經濟轉型和產業(yè)結構調整的大環(huán)境下，國內各級政府所能做的，應該是選擇恰當?shù)臅r機推出正確的房地產市場引導措施，沉著應對房地產市場回調將給整個市場帶來的短期震動，并且盡量使回調過程平穩(wěn)緩和。同時，通過出臺相應政策鼓勵房地產市場轉型，促進產業(yè)結構優(yōu)化升級，將更多的政府資源用于營造良好的國內外政治、經濟環(huán)境，改善社會民生，通過簡政放權，激發(fā)民間創(chuàng)業(yè)熱情，尋找新的助力點推進國內房地產市場的健康良性發(fā)展。

參考文獻：

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