城市綜合體項目風險識別及防范

武瑩

摘 要：現(xiàn)在的項目風險管理的理論與實踐方面都相當成熟，現(xiàn)在根據(jù)這些方法并且考慮到城市綜合體的實際發(fā)展現(xiàn)實，以風險管理程序為脈絡，對城市綜合體項目從風險識別、風險評估、風險防范等方面進行研究和論述，旨在為城市綜合體項目的風險管理提供可行的操作指引。

關鍵詞：城市綜綜合體項目；戰(zhàn)略思維；識別與防范

城市綜合體，是能夠在城市中組合三種或三種以上的城市生活空間，其中包括商業(yè)、辦公、住宅、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活生活空間，在各個空間中關系都非常緊密，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

城市綜合體項目被世人成為“城中之城”，因為它融合了現(xiàn)代元素，承載了相當完備的設施和功能。城市綜合體通過各種功能的有機組合，時間空間和交通的多維排布，能夠實現(xiàn)創(chuàng)造城市價值、完善城市功能、豐富城市生活、提升城市品位的作用，其價值和內涵是難以通過單一業(yè)態(tài)的房地產產品來實現(xiàn)的。十多年來，一些成功的城市綜合體案例，如北京的華貿中心、深圳的華潤萬象城、上海恒隆廣場等地標項目的建設都相當成功。

同時，城市價值系統(tǒng)擁有相當復雜的運營模式，因為房地產或者房產的開發(fā)模式相對簡單，但是大型城市綜合體項目資源配置的綜合性、開發(fā)技術和投資決策就顯得格外復雜，所以城市綜合體的開發(fā)風險相當大?，F(xiàn)在有很多因素都會造成城市綜合體建設的失敗，比如沒有提前預測好區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境，或者對于沒有把握好行業(yè)的市場環(huán)境，或者對于項目規(guī)劃的定位失誤等因素。城市綜合體開發(fā)失敗會給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失，同時整個區(qū)域系統(tǒng)的發(fā)展都會受到影響，現(xiàn)在很多的城市也為此付出了慘痛的代價。因此，對于城市綜合體項目來說，系統(tǒng)性的應用風險管理技術，準確識別、評估風險并采取恰當?shù)娘L險防范措施，成為項目決策、投資開發(fā)和運營管理的關鍵成功因素。

1.城市綜合體項目的風險識別

1.1風險識別的主要方法

多種多樣的項目風險識別的方法，應根據(jù)不同項目的具體情況運用，多種方法相互結合是合適的選擇。專家調查法、故障樹分析法、敏感性分析法、情景分析法、核對表法等都是現(xiàn)在常用的風險識別方法。對于現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展情況，人們最常用的就是專家調查法和核對表法。

1.2城市綜合體的主要風險

有幾種情況存在于我國的大部分城市綜合體項目中：

1.2.1項目財務與融資風險。耗費大量的土地資源是現(xiàn)在項目財務與融資風險綜合體項目中最重要的問題，寫字樓和公寓等產品售價相對不高形成的投資收益風險，不合理的估摸安排，開發(fā)周期長帶來的投融資管理復雜、國家金融法律政策變化等因素，造成項目融資不足、資金運營失利、項目資金鏈斷裂等現(xiàn)金流風險。

1.2.2項目規(guī)劃業(yè)態(tài)設計風險。有時候沒有進行前期的市場調查，就會找到不合適的經(jīng)濟和人文環(huán)境，項目的規(guī)劃不根據(jù)市場方向走，在產品的設計方面又有頗多問題。對于北京和上海等一線城市，綜合體與區(qū)域及產業(yè)之間的關系不能忽視，要保證交通便捷，同時產業(yè)引入是否符合政府區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等。

1.2.3市場競爭風險。時常的競爭風險多種多樣，有來自對手的競爭，也有建筑承包商、各類合作機構（包括政府部門）以及購房者、租戶等的競爭博弈。

1.2.4招商和運營風險。綜合體項目的主要收益來自兩個方面，分別是商業(yè)物業(yè)的租賃和長期經(jīng)營積累的滾動收益，現(xiàn)在的城市綜合體開發(fā)企業(yè)面臨的一個相當嚴峻的風險就是招商過程中容易遇到瓶頸期、商業(yè)地產專業(yè)運營能力的局限性。

2.城市綜合體項目的風險評估方法及選用

風險評估是在定性識別風險因素的基礎上，對項目管理過程中存在的風險進行量化，得到更準確的判斷，以便對風險進行決策，正確防范風險。風險評估的方法多種多樣，有敏感性分析法、項目風險概率估算方法、項目風險損失估算方法、項目風險模擬仿真法、層次分析法（AHP）等。

對于城市綜合體項目來說，有大量的不確切因素，一般情況下決策樹、專家決策法及層次分析法是現(xiàn)在多數(shù)企業(yè)的不二之選。

3.對于城市綜合體防范風險分析

3.1風險防范策略

風險防范是在一定的情況下為了減少風險因素產生的副作用而采取的一系列措施，它包括風險識別、風險評估的定性及定量分析結果。想要降低風險因發(fā)生的概率就要減少風險因素能降低損失后果的嚴重程度和改變風險因素的性質三個方面著手，根據(jù)風險因素的可緩解性、可規(guī)避性、可轉移性、可接受性，采取相應措施。

風險防范措施分為兩個類型，分別是預防性應對策略和非預防性應對策略通過預警性的防御措施，來降低風險事件的發(fā)生概率或預期損失的情況是預防性防范措施，比如將風險進行緩解、盡力的回避風險、把風險巧妙的轉移等。非預防型應對策略是真正發(fā)生為了風險事故，積極找出各種應對方法來進行預防，盡量減少項目實施過程中造成的損失，如風險自留和后備措施等。

3.2城市綜合體項目主要風險防范

3.2.1項目財務與融資風險防范策略

現(xiàn)在酒店和寫字樓的投資風險方面的財務風險最為嚴重；但是如今的融資費用過于高昂、銷售回款難以要回。針對此，可采取的風險防范策略如下：

（1）管理工作上要進行現(xiàn)金流的計算和成本的核算；當形式有所變化，要積極地調整各階段融資規(guī)劃，可以在融資上尋找更多地渠道，把融資的成本盡量降到最低。（2）物業(yè)的比例和戶型的比例要安排得當，物業(yè)商品的銷售方面要多加思考和探析。（3）盡量將進擊流量縮小化，科學的進行計劃銷售，度考慮銷售物業(yè)的開發(fā)，后期開發(fā)的時候再考慮酒店和購物中心。

3.2.2項目規(guī)劃業(yè)態(tài)設計風險防范策略

業(yè)態(tài)組合設計想要實施的更好需要給項目制定一個合理的計劃，想要實現(xiàn)項目的最終商業(yè)價值一定要考慮功能的定位。風險防范策略如下：

（1）戰(zhàn)略取勝的新思維方式。（2）通過“設計方案的市場化”以避免建筑設計與商業(yè)規(guī)劃割裂。

3.2.3市場競爭風險防范策略

現(xiàn)在的目標市場存在著大量的市場風險，應依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等變化對項目的客戶定位進行跟蹤性判斷和調整。將客戶之間的關系分類并且歸納起來，通過分析和判斷了解他們的內心想法，將它與大眾住宅市場客戶的管理方式區(qū)分開來，在服務方面也有所還早呢隊形，在有限的經(jīng)濟條件中追求利益的最大化。

3.2.4 招商和運營風險防范策略

（1）自持類物業(yè)在招商階段對商鋪的租金進行科學預測，提高項目的招商效率。（2）顧問公司和招商代理公司是現(xiàn)今比較興盛的公司，要適當?shù)囊M。運營管理公司應該在項目設計階段就參與進來，這樣開發(fā)商在融資時更容易得到投資伙伴的認同，并有效的推動招商工作的進行。

4.小結

本文應用系統(tǒng)的風險管理程序和方法，分析了城市綜合體項目開發(fā)過程中的風險識別及防范要點，有利于項目開發(fā)建設過程中風險管理機制的建立和改進，消除或減少決策失誤，避免項目失敗帶來巨大損失。

（作者單位：中核房地產開發(fā)有限公司）

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