宏觀政策環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析

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摘 要： 房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，因此，它的發(fā)展很大程度上受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，特別是政策環(huán)境的影響。本文首先介紹了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，其次從信貸政策、稅收政策、土地政策等方面分析我國(guó)宏觀政策環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，最后提出在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下的一些政策建議：加大信貸監(jiān)管力度，完善稅收制度，優(yōu)化土地供應(yīng)制度及健全我國(guó)保障性住房體系等。

關(guān)鍵詞： 政策環(huán)境；房地產(chǎn)價(jià)格；信貸；土地制度

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

我國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了30 多年的高速增長(zhǎng)后，從2013 年開(kāi)始進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新常態(tài)發(fā)展階段，即從高速增長(zhǎng)階段逐漸步入中高速增長(zhǎng)階段。在宏觀環(huán)境的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出“新常態(tài)”的趨勢(shì)：房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫，房?jī)r(jià)增速減緩，其中二、三線城市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出下調(diào)的態(tài)勢(shì)。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014 年5 月至12 月，我國(guó)百城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，環(huán)比持續(xù)8 個(gè)月下跌，同比持續(xù)3 個(gè)月下跌。到2015年1月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10564元/平方米，在8個(gè)月連續(xù)下跌后，環(huán)比在本月止跌，微漲了0.21%，同時(shí)，十大城市住宅均價(jià)環(huán)比也出現(xiàn)止跌上漲。百城住宅價(jià)格1月上漲城市數(shù)量明顯增多，其中一線城市全部環(huán)比上漲，價(jià)格趨于企穩(wěn)；但很多三四線城市短期供大于求，未來(lái)房?jī)r(jià)還存在下行趨勢(shì)。

二、宏觀政策環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（一）信貸政策

房地產(chǎn)投資具有投資量大，周期長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)慢等特點(diǎn)，這就決定了無(wú)論是土地儲(chǔ)備，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、還是購(gòu)置房地產(chǎn)，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是普通購(gòu)房者都依賴(lài)于金融信貸的支持。信貸政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要體現(xiàn)在以下兩方面：

1.利率

在供給方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要的資金來(lái)源包括自有資金、銀行信貸及其他資金。開(kāi)發(fā)商融資成本的高低與借貸資金的取得都與利率高度相關(guān)。當(dāng)利率下降時(shí)，開(kāi)發(fā)商融資較易，成本較低，相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格較低。在需求方面，大部分購(gòu)房者需要依賴(lài)長(zhǎng)期的負(fù)債以取得房產(chǎn)，利率降低時(shí)，居民進(jìn)行住宅消費(fèi)或投資的成本降低，刺激了居民對(duì)住宅的需求，從而房?jī)r(jià)升高。

2.貸款首付比例

2015年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。降低貸款首付比例，意味購(gòu)房者可以提前滿(mǎn)足其住房需求，降低了住房消費(fèi)或投資的成本，刺激房地產(chǎn)需求的增加，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)提升。

（二）稅收政策

房地產(chǎn)稅收是一個(gè)多環(huán)節(jié)征收的稅收體系，主要包括生產(chǎn)、持有、轉(zhuǎn)移等環(huán)節(jié)。首先，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以減輕企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目標(biāo)。其次，增加流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，可以提高炒房成本，從而抑制投機(jī)炒房現(xiàn)象的發(fā)生。最后，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，可抑制投機(jī)性質(zhì)的房地產(chǎn)保有行為，降低利用房地產(chǎn)的收益，從而降低房?jī)r(jià)。同時(shí)有利于減少土地閑置，保證土地和房產(chǎn)的正常流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。

（三）土地政策

土地政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要體現(xiàn)在兩方面。一方面是土地價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用。土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分，土地價(jià)格的上升導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地的成本增加，投資規(guī)模縮小，從而市場(chǎng)供應(yīng)量減小，最終使得房?jī)r(jià)上升。另一方面是土地供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用。自然界中土地的位置、數(shù)量 是固定不變的，即土地的自然供給缺乏彈性，不會(huì)因?yàn)樾枨蟮淖兓兓?。但土地的?jīng)濟(jì)供給相對(duì)來(lái)說(shuō)是有彈性的，即政府可通過(guò)制定土地政策控制土地的經(jīng)濟(jì)供給。在我國(guó)，土地屬于國(guó)家所有，國(guó)家壟斷了土地的一級(jí)出讓市場(chǎng)，并通過(guò)招牌掛等方式出讓國(guó)有土地，這在一定程度上控制了土地的供給及價(jià)格。

（四）行政方式

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快、房屋空置率上升，投機(jī)性購(gòu)房行為增多的現(xiàn)狀，以及保障低收入群體的住房需求，政府通過(guò)行政方式出臺(tái)了一系列政策，如限購(gòu)令、限外令、廉租住房、保障性住房等。其中“限購(gòu)令”出臺(tái)的最主要目的是為了阻止房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，降低非合理性的投資需求，進(jìn)而到達(dá)降低房?jī)r(jià)的目標(biāo)。而保障性住房等方式主要滿(mǎn)足低收入階層的住房需求，能夠分流一部分市場(chǎng)需求，從而達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。

三、政策建議及展望

（一）加大信貸監(jiān)管力度

信貸政策的作用對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大，嚴(yán)格的信貸政策可以起到抑制投機(jī)投資性購(gòu)房的效果，但同時(shí)也打擊了普通購(gòu)房者的剛性購(gòu)房需求以及合理性的改善住房需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)低迷之勢(shì)。因此，必須明確界定和區(qū)別關(guān)于住房的消費(fèi)需求和投資投機(jī)需求。對(duì)于合理性的住房消費(fèi)需求，可以享受包括信貸在內(nèi)的種住房?jī)?yōu)惠政策。而對(duì)于投資性需求，則一定程度上要收到政策的約束。只有這樣，才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)其居住或消費(fèi)功能，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。

（二）進(jìn)一步完善稅收制度

一方面，對(duì)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)及保有環(huán)節(jié)實(shí)行不同的稅收政策，有效分別房地產(chǎn)的投資型及消費(fèi)型需求，鼓勵(lì)消費(fèi)型需求，適當(dāng)抑制投資型需求。另一方面，將房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的杠桿，并積極實(shí)施房地產(chǎn)稅改革，這將有利于增大直接稅的比重且降低中低收入者的稅收負(fù)擔(dān)，提高地方政府的稅收收入，改變地方政府高度依賴(lài)土地財(cái)政的狀況，同時(shí)通過(guò)財(cái)產(chǎn)及收入的再分配達(dá)到縮小兩極分化的目標(biāo)。

（三）優(yōu)化土地供應(yīng)制度

一方面， 要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的土地供應(yīng)制度，嚴(yán)厲打擊各種土地投機(jī)行為， 保證土地經(jīng)濟(jì)供給不斷增加；另一方面， 調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，不斷提高保障房建設(shè)和各類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地供應(yīng)面積在所有土地供應(yīng)面積中的比重，滿(mǎn)足人民的住房剛性需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)走上健康和可持續(xù)發(fā)展的軌道。

（四）健全我國(guó)保障性住房供給制度和供給體系

完善保障性住房分配、使用、管理體系，建立有效的管理機(jī)制。加強(qiáng)對(duì)保障性住房資金管理使用情況的監(jiān)督檢查，嚴(yán)格規(guī)范房源使用管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整治違規(guī)行為，保證保障性住房?jī)?yōu)先提供給低收入群體。同時(shí)，堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，不斷健全保障性住房申請(qǐng)、審核、公示、輪候、復(fù)核、退出制度，完善社區(qū)、街道和住房保障部門(mén)三級(jí)審核公示制度，建立科學(xué)的收入、財(cái)產(chǎn)和住房情況審查制度，完善保障性住房準(zhǔn)入與退出管理機(jī)制，形成科學(xué)有序、行為規(guī)范、信息共享、公開(kāi)透明的住房保障工作制度。 （作者單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)）

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