灰色災(zāi)變模型在烏魯木齊市商品房空置率預(yù)測中的運用

李嘯虎

[摘 要]本文根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)依據(jù)國內(nèi)目前通用的空置率計算方法求出烏魯木齊市商品房多年（1995—2003年）的空置率，而后利用GM（1，1）模型對烏魯木齊市商品房空置率超過20%的“空置積壓”年份進行預(yù)測，得出2004年、2006年該市房屋空置率將再次超過20%，希望能給政府決策機構(gòu)和相關(guān)職能部門提供一些決策參考依據(jù)。

[關(guān)鍵詞]商品房空置率；GM（1，1）模型；預(yù)測；措施

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.34.200

1 前 言

烏魯木齊房地產(chǎn)業(yè)開始于20世紀(jì)80年代中期，成長于1992年與1993年間，1994年以后進入穩(wěn)定發(fā)展階段。一方面，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而給社會財富的增加所做出的貢獻，我們有目共睹；另一方面，自1995年以來烏魯木齊市商品房市場暴露出的空置率過高問題已成為制約本地房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展的一個“瓶頸問題”。所以，為了能使政府決策機構(gòu)和相關(guān)的職能部門更好把握烏魯木齊市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的脈搏，制定出與之相適應(yīng)的政策，以確保其持續(xù)、健康的發(fā)展，對能夠反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的相關(guān)指標(biāo)作出科學(xué)預(yù)測是很有必要的。

灰色系統(tǒng)理論始于80年代初，它是一種解決不完全信息的系統(tǒng)理論?；疑到y(tǒng)就是指系統(tǒng)內(nèi)的部分信息是顯性的，但其他部分信息是隱性的，系統(tǒng)內(nèi)因素間有不確定的關(guān)系?；疑到y(tǒng)理論認(rèn)為：盡管灰色系統(tǒng)所顯示的現(xiàn)象可能是雜亂的，但過程卻是有序的，在這背后，一定存在某種規(guī)律。灰色預(yù)測法就是將原始數(shù)據(jù)進行生成數(shù)的有效處理方法，通過累加的作用抵消隨機因素的影響，從新的數(shù)序列尋找系統(tǒng)變化規(guī)律，建立其相應(yīng)的預(yù)測模型[1][2][3]。在不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，它既受政府出臺政策等確定因素影響，同時還要受到更多未知因素的影響，所以房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)為一個灰色系統(tǒng)，可以進行灰色預(yù)測。

2 方法介紹

2.1 商品房空置率的確定

根據(jù)前人的研究成果[4][5][6][7]，這里我們使用目前國內(nèi)普遍采用的方法。這主要是基于以下考慮，一是現(xiàn)在統(tǒng)計部門沒有存量房屋和存量房控制面積；二是考慮到烏魯木齊市房地產(chǎn)銷售周期，一個開發(fā)項目從工程建設(shè)到經(jīng)營階段，再到銷售結(jié)束，大多要2～3年時間，因此以三年累計房屋竣工面積顯然更符合實際；三是采用三年累計房屋竣工面積計算空置率也是國家統(tǒng)計局和大多數(shù)城市采用地統(tǒng)計計算標(biāo)準(zhǔn)，接近國際通用地空置率計算標(biāo)準(zhǔn)。因而，空置率等于報告期末商品房空置量與近3年商品房可供應(yīng)量之比，確定5%～14%為合理區(qū)；低于5%為不足區(qū)；14%～20%之間為危險區(qū)；20%以上為積壓區(qū)。具體公式如下：

2.2 建立灰色災(zāi)變預(yù)測模型

2.2.1 災(zāi)變數(shù)列的生成

設(shè)原始時間序列：x（0）={x（0）（1），x（0）（2），…x（0）（n）}若規(guī)定一個值ξ，把原始時間序列中那些大于或小于ξ的點認(rèn)為是異常值的點，然后將符合這一條件的數(shù)據(jù)挑出來，另外組成一個數(shù)列稱為上限或下限災(zāi)變數(shù)列。

新的時間序列為近似的指數(shù)函數(shù)，可以認(rèn)為是離散系數(shù)，可用如下方程進行描述。

2.2.2 房地產(chǎn)灰色災(zāi)變GM（1，1）的建立

對新的時間序列，房地產(chǎn)災(zāi)變GM（1，1）模型的方程為：

2.2.3 模型的殘差分析

通過計算模型的參數(shù)檢驗，來判斷房地產(chǎn)模型參數(shù)變動是否符合要求。

2.2.4 后驗差分析

（1）計算房地產(chǎn)空置率數(shù)據(jù)序列的均方差：

（2）計算房地產(chǎn)預(yù)測模型殘差序列均方差：

（3）計算它們之間的均方差比：

一般根據(jù)表1檢驗房地產(chǎn)預(yù)測模型的擬合精度，如果該模型的相關(guān)參數(shù)都能檢驗通過，則可以用以預(yù)測。否則，要進行參數(shù)修正，以便提高模型的擬合精度。

3 烏魯木齊市商品房空置率的計算

通過相關(guān)統(tǒng)計資料，得到烏魯木齊市商品房10年竣工和空置面積，具體見表2。

根據(jù)表2，本文采用國際上的空置率公式計算出相應(yīng)時間的空置率，可得1995—2004年烏魯木齊市房地產(chǎn)空置率的波動示意圖。

根據(jù)下圖，我們可以得出10年間，烏魯木齊市商品房空置率變化可劃分為3個階段，1995—1998年空置率一直在下降，1998—2002年它又持續(xù)上升，尤其在1998—1999年兩年間，空置率有較大的增長。2000—2002年持續(xù)增長，2002年形成第二個波峰。從2002—2004年，空置率處于下降狀態(tài)。

4 烏魯木齊市商品房空置率災(zāi)變GM（1，1）模型的建立

根據(jù)上述計算結(jié)果，建立烏魯木齊市商品房空置率灰色災(zāi)變預(yù)測模型。

4.1 建立災(zāi)變GM（1，1）模型

4.2 模型精度檢驗

4.2.1 殘差檢驗

根據(jù)房地產(chǎn)模型計算出擬合值p[DD（-*2][KG*8]^[DD）]（1）（預(yù)測值）序列和累減后的數(shù)據(jù)p[DD（-*2][KG*8]^[DD）]（0），計算它們的絕對誤差ε（0），相對誤差q（%），有關(guān)計算結(jié)果見表3。

4.2.2 后驗差檢驗

5 預(yù) 測

因為最后一個空置率災(zāi)變年份是 x（0）（9）=p（0）（5′）即2003年，下一個空置率災(zāi)變年份將發(fā)生在2003+1=2004年，再下一個災(zāi)變年份將發(fā)生在2003+3=2006年。根據(jù)統(tǒng)計資料計算，烏魯木齊市2004年商品房空置率為0.2067，與預(yù)測結(jié)果相符合。

6 結(jié) 論

實踐證明，用GM（1，1）災(zāi)變模型來預(yù)測房屋空置率的問題的確有它的獨到之處，但在預(yù)測的同時，還應(yīng)該采取一些相應(yīng)的具體措施。一是以銷定產(chǎn)，嚴(yán)格把控項目的審批，控制商品房建設(shè)的規(guī)模和檔次，從根子上來解決商品房空置率。二是提高烏魯木齊市的住房質(zhì)量，這其中應(yīng)有房屋質(zhì)量、周邊環(huán)境質(zhì)量、物業(yè)管理的質(zhì)量，這就需要設(shè)計、施工等部門通力合作，來共同完成這項工作。三是改進烏魯木齊市住房金融服務(wù)，我們不僅要轉(zhuǎn)變居民住房消費觀念，而且要積極提供金融配套服務(wù)。只有這些措施多管齊下，才有可能有效地解決烏魯木齊市商品房的空置率過高問題[8][9]。

參考文獻：

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