房地產(chǎn)投資環(huán)境的生態(tài)位診斷及應(yīng)對

劉蓉　宋杰

摘 要：本文借鑒壓力-狀態(tài)-響應(yīng)（PSR）模型對株洲市房地產(chǎn)投資環(huán)境的生態(tài)位診斷，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資環(huán)境存在著生態(tài)位的偏差，表現(xiàn)出生態(tài)位寬度不足、效度不佳、共生惡化3個(gè)層面的生態(tài)性癥狀，應(yīng)致力于從精簡審批環(huán)節(jié)、調(diào)控土地供應(yīng)和規(guī)劃指標(biāo)、完善公共配套服務(wù)等層面充分發(fā)揮株洲市房地產(chǎn)投資環(huán)境共贏生態(tài)系統(tǒng)的整體效應(yīng)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資環(huán)境；生態(tài)位；株洲

近年來，株洲市房地產(chǎn)招商緩慢，大部分外地大牌開發(fā)商都在繼續(xù)之前開發(fā)步調(diào)，對未來在株的拿地意愿并不明顯，而是陸續(xù)把資金投向長沙、湘潭、郴州等省內(nèi)外城市，可見株洲市房地產(chǎn)投資環(huán)境仍不佳，影響了開發(fā)商在本地投資開發(fā)的熱情。為此，我們組織力量抽取了近幾年在株洲開發(fā)建設(shè)的30個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，開展房地產(chǎn)投資環(huán)境專題調(diào)研，從生態(tài)位理論視角考慮和分析房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)，借鑒壓力一狀態(tài)一響應(yīng)（PSR）模型對株洲市房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行生態(tài)性診斷，并對改善其房地產(chǎn)投資環(huán)境提出有針對性的建議，以期為優(yōu)化其房地產(chǎn)投資環(huán)境工作改革創(chuàng)新提供有益的支持與借鑒。

一、生態(tài)位理論的引入及研究意義

生態(tài)位理論是生態(tài)學(xué)中的基本理論之一。生態(tài)位理論早已超越了生物學(xué)的研究范疇，滲透到諸多學(xué)科領(lǐng)域，并催生出教育生態(tài)位、產(chǎn)業(yè)生態(tài)位以及發(fā)展生態(tài)位等一系列專有名詞，成為一種有力的理論分析工具[1-2]。近年來有不少學(xué)者做了房地產(chǎn)投資環(huán)境相關(guān)的研究，主要集中在房地產(chǎn)投資環(huán)境形成機(jī)制、城市生態(tài)位在房地產(chǎn)投資環(huán)境中的應(yīng)用等方面[2-4]。房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。與自然界的生物物種一樣，房地產(chǎn)也是處在由自然、經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)等因素組成的房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)中，房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)是房地產(chǎn)與其各個(gè)影響要素之間進(jìn)行物質(zhì)循環(huán)及信息交流過程中形成的一個(gè)具有多樣構(gòu)成要素和復(fù)雜關(guān)系結(jié)構(gòu)的有機(jī)整體。本研究將生態(tài)位的研究方法及生態(tài)學(xué)分析模型（PSR模型）引入房地產(chǎn)投資環(huán)境評價(jià)研究中，并從系統(tǒng)的角度對其房地產(chǎn)投資環(huán)境評價(jià)體系的構(gòu)建加以全面分析，有助于我們更理性地考察房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

二、PSR模型與房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)健康評價(jià)

壓力-狀態(tài)-響應(yīng)（Pressure-State-Response，PSR）框架由加拿大學(xué)者Rapport和Friend于1979年提出，近幾年來PSR模型已在生態(tài)系統(tǒng)健康評價(jià)領(lǐng)域得到應(yīng)用[3]，但在房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)健康評價(jià)中應(yīng)用較少?；赑SR框架構(gòu)建房地產(chǎn)投資環(huán)境的生態(tài)位診斷分析框架，可以由壓力、狀態(tài)、響應(yīng)這3個(gè)不同但又緊密聯(lián)系的因素來反映房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)位的調(diào)整，使該生態(tài)系統(tǒng)的整體效應(yīng)得以充分發(fā)揮，保持體系的平衡和穩(wěn)定?！皦毫Α狈从沉朔康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入產(chǎn)出的建設(shè)周期的調(diào)控乏力、開發(fā)投資與市場銷售吻合程度的改善不夠、政府公共服務(wù)方式與效能的發(fā)揮受限給房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)造成的負(fù)荷；“狀態(tài)”表征了房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)失衡引起的投資環(huán)境生態(tài)位的偏差，主要包括了生態(tài)位的寬度不足、效度不佳和生態(tài)共生惡化等問題；“響應(yīng)”展現(xiàn)了面臨房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)功能與結(jié)構(gòu)問題所采取生態(tài)位矯正的應(yīng)對策略，主要表現(xiàn)為拓展生態(tài)位寬度、改善生態(tài)位效度、實(shí)現(xiàn)生態(tài)共生互利。

三、房地產(chǎn)投資環(huán)境的生態(tài)位診斷

1.房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)位寬度不足。在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，投資環(huán)境的生態(tài)位寬度，是指其管理所利用的各種不同資源的幅度。房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)位越寬，意味著其對資源的利用能力就越強(qiáng)。當(dāng)前株洲市房地產(chǎn)投資環(huán)境仍處狹生態(tài)位，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入產(chǎn)出的建設(shè)周期的調(diào)控乏力，具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是項(xiàng)目從投入到產(chǎn)出的周期較長。在被抽取的項(xiàng)目中，從土地拍賣簽約到土地動(dòng)工，平均耗時(shí)16.4個(gè)月，其中耗時(shí)在1年以上的項(xiàng)目占被調(diào)研項(xiàng)目的50%，最長耗時(shí)達(dá)到3年5個(gè)月。二是審批流程、效率與市場需求不相適應(yīng)。開發(fā)項(xiàng)目審批階段均需向相關(guān)部門征詢，而審批環(huán)節(jié)較多，流程較繁雜。

2.房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)位效度不佳。房地產(chǎn)投資環(huán)境的生態(tài)位效度是指在社會(huì)群落中利用投資環(huán)境生態(tài)資源所產(chǎn)生的環(huán)境效應(yīng)和所能發(fā)揮的功能效應(yīng)。株洲市房地產(chǎn)投資環(huán)境的生態(tài)位效度不佳，集中體現(xiàn)在開發(fā)成本與市場銷售的改善不夠。開發(fā)商普遍反映樓盤開發(fā)價(jià)相當(dāng)于銷售價(jià)，利潤空間較低，致使樓盤品質(zhì)不高。出于投資收益考慮，不少開發(fā)商靠車位和商鋪補(bǔ)貼住宅銷售。從被調(diào)研的項(xiàng)目看，地價(jià)從2012年均價(jià)120萬元/畝到2013年均價(jià)200萬元/畝以及預(yù)計(jì)2014年約超300萬元/畝。但2011年、2012年、2013年商品住宅均價(jià)分別為4486元/m2、4156元/m2、4550元/m2，房屋銷售價(jià)格漲幅緩慢。

3.房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)共生惡化。在投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)中，政府、企業(yè)、市民是共生合作形成的重要環(huán)境要素，各要素之間若不能積極合作，就會(huì)出現(xiàn)共生惡化現(xiàn)象。在土地出讓與地塊拆遷方面，長沙是嚴(yán)格凈地掛牌出讓，而株洲市由于房地產(chǎn)項(xiàng)目拆遷進(jìn)展慢。在配套設(shè)施建設(shè)方面，長沙項(xiàng)目設(shè)施配套等到位較快，而株洲市外部公共設(shè)施配套建設(shè)不能及時(shí)到位。在審批收費(fèi)項(xiàng)目方面，株洲市房地產(chǎn)項(xiàng)目除配套費(fèi)之外的其他費(fèi)用較多，且收費(fèi)偏高，也不是進(jìn)窗審批時(shí)一次收齊，而長沙報(bào)建相關(guān)費(fèi)用是一次性交清。

四、房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)位偏差的應(yīng)對策略

1.精簡審批環(huán)節(jié)，拓寬房地產(chǎn)投資環(huán)境的生態(tài)位寬度。一是對現(xiàn)有的審批事項(xiàng)進(jìn)行逐一梳理，確保對外流程清晰。對可有可無的審批事項(xiàng)取消；將一批審批事項(xiàng)改為備案、登記，竣工驗(yàn)收后再完善相關(guān)手續(xù)；將同一部門對同一事項(xiàng)實(shí)行多次重復(fù)審批的適當(dāng)給予調(diào)整或合并。二是將項(xiàng)目前期規(guī)劃與土地拍賣掛鉤，確定需拍賣的土地未來的使用方向，在土地拍賣前就做好規(guī)劃總評、環(huán)境總評、拆遷調(diào)查等先期工作，可將先期費(fèi)用一并打入土地拍賣價(jià)中。

2.調(diào)控土地供應(yīng)和規(guī)劃指標(biāo)，改善房地產(chǎn)投資環(huán)境的生態(tài)位效度。一是土地價(jià)格可結(jié)合房價(jià)來確定，依據(jù)市場需求進(jìn)行土地放量調(diào)控，促使土地價(jià)格跟房地產(chǎn)市場發(fā)展相吻合。二是不同區(qū)域的規(guī)劃要點(diǎn)應(yīng)分類制定容積率、商業(yè)用地占比等控制指標(biāo)，促使用地供應(yīng)與市場環(huán)境相吻合。

3.完善公共配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資環(huán)境的共生互利。一是成立專職部門，加快土地整合，協(xié)調(diào)解決土地供應(yīng)的問題，加大征地拆遷力度。二是加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，統(tǒng)籌做好道路、供水、供電、公交、學(xué)校等城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃和建設(shè)，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)打造良好的設(shè)施環(huán)境。三是在窗口進(jìn)行一次性收費(fèi)，減免防雷、水土保持等配套費(fèi)之外的雜費(fèi)。（作者單位：1.湖南鐵路科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院，2.長沙理工大學(xué)，3.株洲市房產(chǎn)管理局）

基金項(xiàng)目：本文是湖南省教育廳科學(xué)研究項(xiàng)目（NO：14C0764）的研究成果。

參考文獻(xiàn)：

[1]張志宇.基于生態(tài)位理論的房地產(chǎn)投資環(huán)境形成機(jī)制分析.商業(yè)時(shí)代，2010（2）：132-133.

[2]徐曉娟.基于生態(tài)位理論的房地產(chǎn)投資環(huán)境分析.青島：青島理工大學(xué)，2010.

[3]吳炳方，羅治敏.基于遙感信息的流域生態(tài)系統(tǒng)健康評價(jià)——以大寧河流域?yàn)槔齕J].長江流域資源與環(huán)境，2007，（1）：102-106.