現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢研究

魏倩雨

摘要：下半年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場供應(yīng)降幅收窄，需求將繼續(xù)回升。同時(shí)，庫存將逐步去化，供大于求壓力持續(xù)改善，房價(jià)有望企穩(wěn)并小幅反彈，進(jìn)一步推動(dòng)市場整體回暖。

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)；政策；需求

2014年以來，我國房地產(chǎn)景氣指數(shù)逐月下滑，房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比大幅下滑，70個(gè)大中城市中房價(jià)下跌城市不斷增加。2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95035億元，比上年名義增長10.5%，比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整的不斷加深，從2014年下半年以來，我國房地產(chǎn)市場波動(dòng)劇烈，政策頻繁出臺(tái)。房地產(chǎn)市場關(guān)乎我國宏觀經(jīng)濟(jì)、金融安全和民生福祉，為此急需明晰當(dāng)前房地產(chǎn)市場面長期基本面是否發(fā)生改變。

一、2015年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)及特征

（一）貨幣信貸政策持續(xù)發(fā)力

2015年上半年，中央確定了穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促消費(fèi)的基調(diào)，央行連續(xù)降準(zhǔn)降息，調(diào)低信貸門檻，調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期，構(gòu)建寬松的市場環(huán)境，同時(shí)積極推進(jìn)長效機(jī)制完善。地方也紛紛出臺(tái)公積金放松、財(cái)政補(bǔ)貼等系列政策，刺激需求促進(jìn)庫存去化，改善性需求得到積極支持。在多重政策效應(yīng)疊加的影響下，基本確立樓市逐步回暖趨勢。

1.穩(wěn)定住房消費(fèi)，完善市場環(huán)境

2015年兩會(huì)上，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中表示，“加快培育消費(fèi)增長點(diǎn)，穩(wěn)定住房費(fèi)。堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?月30日，中央政治局召開會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作提出“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制”，穩(wěn)消費(fèi)、去庫存成為2015年房地產(chǎn)政策的總基調(diào)。

2.以公積金政策調(diào)整為主導(dǎo)

2015年上半年，各地公積金政策紛紛調(diào)整放寬，通過提高貸款額度、放寬首套房和首改房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低公積金貸款使用門檻等措施，進(jìn)一步支持自住和改善型需求。除放松限購限貸、調(diào)整公積金外，根據(jù)不同情況，各地還將財(cái)政補(bǔ)貼、契稅減免和獎(jiǎng)勵(lì)購房等多重措施疊加，刺激潛在自住與改善型需求入市，緩解樓市庫存去化壓力。同時(shí)，地方供應(yīng)端調(diào)整也開始顯現(xiàn)。

總體來看，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，政府更加重視房地產(chǎn)在促進(jìn)消費(fèi)和拉動(dòng)投資方面的重要作用。但經(jīng)過2014年的市場調(diào)整與激蕩，房地產(chǎn)行業(yè)高庫存壓力頻現(xiàn)，且整體新開工與投資信心不足，部分城市因房地產(chǎn)調(diào)整帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇。在此背景下，中央與地方通過多輪刺激政策改善供求關(guān)系，其中貨幣信貸政策繼續(xù)發(fā)揮了重要作用，多輪降準(zhǔn)、降息明顯釋放了市場資金的流動(dòng)性，促進(jìn)了市場回暖。目前來看，宏觀經(jīng)濟(jì)筑底企穩(wěn)的基礎(chǔ)尚不牢固，房地產(chǎn)在維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長的作用仍很關(guān)鍵，未來一段時(shí)期，適時(shí)、適度進(jìn)行貨幣政策調(diào)整依然具備一定空間。

（二）二季度市場回暖超預(yù)期

2015年上半年，市場成交超預(yù)期，6月成交量創(chuàng)年內(nèi)新高。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，今年上半年，50個(gè)代表城市住宅月均成交量約為2600萬平方米，同比增長25.5%，絕對(duì)量創(chuàng)2010年以來同期最高水平。具體來看，2014年下半年以來，限購、限貸逐漸放松，貨幣政策也開啟寬松周期，推動(dòng)成交穩(wěn)步回暖。今年一季度，代表城市月均商品住宅成交面積達(dá)到2089萬平方米，同比增長2.6%。二季度以來，央行實(shí)施新一輪降準(zhǔn)、降息政策，加之“3·30”新政效果逐漸顯現(xiàn)，市場成交持續(xù)回升，5月代表城市住宅成交達(dá)量到3191萬平方米，6月成交量進(jìn)一步走高，超過3400萬平方米，接近2014年12月的歷史單月最高水平。

從數(shù)據(jù)中可以看出，市場實(shí)質(zhì)性的回暖始于2014年四季度，今年以來，盡管前兩個(gè)月呈現(xiàn)季節(jié)性回落，但“3·30”新政及新一輪的降息降準(zhǔn)，推動(dòng)市場需求加速入市，二季度成交達(dá)到2010年以來最高水平。

（三）一線城市領(lǐng)漲全國

2015年上半年，在寬松政策影響下，樓市回暖跡象明顯，百城住宅均價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲。其中1月住宅價(jià)格出現(xiàn)短暫上漲，2月轉(zhuǎn)為下跌，3月、4月跌幅持續(xù)收窄；4月跌幅收窄至0.01%，5月環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.45%；6月漲幅擴(kuò)大至0.56%，均價(jià)為10628元/平方米。

今年上半年，各線城市住宅價(jià)格表現(xiàn)分化，一線城市累計(jì)上漲5.17%，上漲態(tài)勢明顯，二三線城市均下跌。

根據(jù)對(duì)北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查，上半年，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲4.39%，漲幅較2014年同期擴(kuò)大3.76個(gè)百分點(diǎn)，其中一季度微幅上漲0.12%，二季度上漲4.26%。從各月均價(jià)來看，除1月均價(jià)出現(xiàn)小幅回落以外，2～3月均價(jià)都持續(xù)上漲，4～6月受利好政策的持續(xù)影響，均價(jià)繼續(xù)上漲，于6月達(dá)到上半年最高水平，為27461元/平方米。分城市來看，深圳二手住宅均價(jià)自2014年10月以來連續(xù)9個(gè)月環(huán)比上漲，進(jìn)入二季度以來漲幅明顯擴(kuò)大，6月漲幅達(dá)8.59%，居十大城市之首。上海二手住宅均價(jià)二季度以來漲幅同樣顯著擴(kuò)大，各月漲幅均超過十大城市平均漲幅。從2014年1月開始二手住宅均價(jià)連續(xù)下跌的杭州自今年5月開始也出現(xiàn)小幅回升。

總體來看，供求失衡是導(dǎo)致城市間住宅價(jià)格分化的主要原因，深圳供不應(yīng)求矛盾凸顯，價(jià)格漲幅最大，而其他多數(shù)二三線城市供過于求矛盾較深，價(jià)格持續(xù)波動(dòng)。應(yīng)該注意的是，房價(jià)大幅波動(dòng)確實(shí)不利于當(dāng)?shù)厥袌龅慕】蛋l(fā)展，甚至?xí)?dǎo)致重回政策嚴(yán)格調(diào)控的老路。各地政府在考慮相關(guān)地產(chǎn)刺激政策時(shí)，應(yīng)做到因城、因地、因時(shí)施策，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展構(gòu)建穩(wěn)定的環(huán)境，以實(shí)現(xiàn)政府促消費(fèi)與穩(wěn)增長的目的。特別是出現(xiàn)房價(jià)階段性快速上漲的熱點(diǎn)城市，更應(yīng)該通過加快供應(yīng)與嚴(yán)格保護(hù)合理需求來穩(wěn)定市場預(yù)期，以維持市場的穩(wěn)健運(yùn)行。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)的價(jià)格發(fā)展趨勢

（一）政府政策對(duì)于房地產(chǎn)市場的影響將進(jìn)一步加深

就我國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析來看，未來的發(fā)展模式受到政府的影響將進(jìn)一步加深。這主要是由于政府對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展所需的資金、土地等資源有著絕對(duì)地掌握權(quán)。國家通過相關(guān)政策的實(shí)施以及對(duì)相關(guān)資源的控制，將會(huì)使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展，趨向不同的方向與模式，進(jìn)而使得發(fā)展的速度與能力產(chǎn)生變化，房屋的價(jià)格因此也會(huì)受到不同的影響。

（二）通過對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的平穩(wěn)性發(fā)展

我國通過對(duì)房地產(chǎn)市場加強(qiáng)管理，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展得以穩(wěn)定而持續(xù)，對(duì)其發(fā)展歷史進(jìn)行分析來看，房地產(chǎn)市場，自上個(gè)世紀(jì)末到本世紀(jì)初，總體的發(fā)展走勢是在不斷上升的，但自2006年開始，發(fā)展的頹勢開始顯現(xiàn)，直到2012年，我國政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的控制才使得整個(gè)市場得以實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展?？偟膩碚f，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了發(fā)展的高速時(shí)期，其未來的發(fā)展環(huán)境依舊是充滿了可能地，但是，政府依舊需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，使得整個(gè)市場的發(fā)展速度得以維持一個(gè)相對(duì)而言較為穩(wěn)定的頻率之上，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展穩(wěn)定性得以充分保障。

（三）房地產(chǎn)活動(dòng)中仍以住宅建設(shè)為主

在對(duì)未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式進(jìn)行分析與探究來看，其主要的發(fā)展模式依舊是對(duì)住宅的建設(shè)，進(jìn)而來實(shí)現(xiàn)我國巨大人口的居住要求。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，對(duì)于商品房的建設(shè)是其發(fā)展的重中之重。

三、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

中國社科院專家倪鵬飛表示，初步測算，2014年房地產(chǎn)投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長直接貢獻(xiàn)是0.48個(gè)百分點(diǎn)，比2013年對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)下降了0.35個(gè)百分點(diǎn)。可以這樣判斷，房地產(chǎn)投資的下降，是導(dǎo)致2014年宏觀經(jīng)濟(jì)增長下降的主要原因之一。2015年，房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速預(yù)期會(huì)進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，房價(jià)會(huì)繼續(xù)進(jìn)行合理回歸，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)以量換價(jià)，加快去庫存化。在長效機(jī)制未完全建立前，差異化行政調(diào)控政策不應(yīng)完全從一線城市退出。地方救市應(yīng)考慮長期效果，讓市場在資源配置中發(fā)揮決定作用。

中國房地產(chǎn)當(dāng)前發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，除了房地產(chǎn)市場的幾大主體——房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和購房者，還有一個(gè)重要主體就是地方政府，都必須要進(jìn)行房地產(chǎn)市場預(yù)期的合理引導(dǎo)。一方面，我國的房地產(chǎn)市場投資、投機(jī)需求當(dāng)前雖然得到極大遏制，但房地產(chǎn)市場需求還有巨大的市場潛力；另一方面，隨著長效機(jī)制逐步建立，房地產(chǎn)市場將主要靠市場機(jī)制來調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)市場的波動(dòng)會(huì)縮小。房地產(chǎn)市場應(yīng)該是一個(gè)與其他產(chǎn)業(yè)一樣的正常盈利行業(yè)，而不是一個(gè)暴利行業(yè)。因此，對(duì)待房地產(chǎn)市場既不必過分悲觀，也不要再將房地產(chǎn)市場作為投機(jī)場所。地方政府應(yīng)該主要轉(zhuǎn)移到依賴有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而不是盯著房地產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓金。

（一）宏觀環(huán)境向好，樓市平穩(wěn)增長可期

1.宏觀經(jīng)濟(jì)

2015年一季度GDP趨勢性放緩，同比增長7.0%，同比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。二季度多項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指向不一，說明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變，不確定性較大。PMI等宏觀經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)微弱復(fù)蘇，但CPI再次下滑，通縮風(fēng)險(xiǎn)仍然值得警惕。受產(chǎn)能過剩和外需疲軟影響，投資和進(jìn)出口增長乏力，但國內(nèi)消費(fèi)增長較為穩(wěn)健，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)起到關(guān)鍵支撐作用。同時(shí)，結(jié)構(gòu)調(diào)整、國企改革、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等將為市場開拓新的增長空間，整體經(jīng)濟(jì)或于三季度企穩(wěn)回升。

2.貨幣政策

目前，貨幣政策保持穩(wěn)健偏松，市場貨幣流動(dòng)性、實(shí)際資金成本，以及通縮風(fēng)險(xiǎn)將成為考量貨幣政策調(diào)整的主要因素；存貸比考核取消有利于引導(dǎo)實(shí)際利率下行，但考慮到整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇十分微弱，經(jīng)濟(jì)不確定性較大，長端利率仍高位運(yùn)行，通縮風(fēng)險(xiǎn)存在加大的可能，下半年央行仍可能繼續(xù)動(dòng)用降準(zhǔn)、降息的貨幣政策工具。

3.房地產(chǎn)調(diào)控

下半年房地產(chǎn)制度改革將出現(xiàn)新的進(jìn)展，包括推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“營改增”進(jìn)程加快、取消限外令促進(jìn)房地產(chǎn)市場化運(yùn)行、推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)施等長效機(jī)制工作將逐步展開，同時(shí)以京津冀一體化為代表的區(qū)域協(xié)同發(fā)展不斷加快。經(jīng)濟(jì)下行壓力和庫存仍然居高的背景下，地方政策仍將持續(xù)寬松，甚至將會(huì)較中央靈活自主先行一步：地方公積金政策已調(diào)整過半，未來調(diào)整城市范圍和調(diào)整力度仍可能增大；購房補(bǔ)貼、契稅減免、響應(yīng)住建部“3·27”通知允許調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，未來或?qū)⒈桓喑鞘行Х拢桓＝?、江門已取消“限外”，未來沿海僑鄉(xiāng)取消外資購房禁令的可能性增大。同時(shí)對(duì)于部分房價(jià)上漲超預(yù)期的城市，政策調(diào)整或更注重分類調(diào)整，因地施策。

（二）需求繼續(xù)回暖，投資增速企穩(wěn)

根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”分析，宏觀經(jīng)濟(jì)在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中增速放緩，貨幣環(huán)境保持穩(wěn)健偏松。在此背景下，預(yù)計(jì)2015年全國房地產(chǎn)市場銷售面積小幅增長，新開工降幅收窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速企穩(wěn)。

1.成交繼續(xù)企穩(wěn)，全年保持小幅增長

受益于2014年以來的寬松貨幣政策及中央穩(wěn)定住房消費(fèi)的相關(guān)政策、措施，今年1～5月，商品房銷售面積35996萬平方米，同比小幅下降0.2%，降幅較年初大幅收窄。在預(yù)期貨幣政策進(jìn)一步寬松的情況下，預(yù)計(jì)下半年仍將延續(xù)銷售回暖的趨勢，商品房銷售面積同比增長約4.4%，全年同比增幅在2.0%～5.0%。

2.新開工面積同比降幅收窄

歷史數(shù)據(jù)表明，今年下半年是推盤高峰，供應(yīng)量季節(jié)性增長，預(yù)計(jì)全國房地產(chǎn)新開工同比將好于上半年。但受到2014年下半年土地購置面積持續(xù)下滑的影響，下半年供應(yīng)量或受到限制。綜合季節(jié)因素、土地購置等多方面因素影響，預(yù)計(jì)下半年新開工面積較上半年有所增長，但同比仍下降，降幅約為1.6%，較上半年收窄；全年新開工降幅預(yù)計(jì)在7.0%～8.6%。

3.房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速企穩(wěn)

上半年，商品房銷售額小幅回升，正向影響下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速，同時(shí)2015年全年M2同比增速預(yù)期12.0%，略低于2014年全年12.2%的水平。預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持增長，同比增速約為10.7%，較上半年顯著回升；全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速在7.6%～9.6%。（作者單位：北京物資學(xué)院）