我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與研究

陳丹

摘 要：本文對(duì)近些年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)致分析，從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的原因進(jìn)行探討，并根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)和問(wèn)題，提出了相關(guān)的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；金融風(fēng)險(xiǎn)；政策建議

隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的位置非常重要，在經(jīng)濟(jì)體系中屬是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的行業(yè)。最近幾十年，伴隨著國(guó)內(nèi)住房制度的改革不斷成熟、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)很快，城市化的步伐也加快，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)高速發(fā)展的形態(tài)，逐步變?yōu)槌蔀閲?guó)民經(jīng)濟(jì)里的支柱。房地產(chǎn)金融在快速發(fā)展，它對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有舉足輕重的作用，成為房地業(yè)發(fā)展的重要支撐。然而房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)很高，房地產(chǎn)金融在支撐房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，不能避免這種高風(fēng)險(xiǎn)。

一、中國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)方面風(fēng)險(xiǎn)分析

1、我國(guó)的房地產(chǎn)的融資渠道比較單一

當(dāng)下，我國(guó)房地產(chǎn)公司企業(yè)的融資的方式，間接的融合資金占主要比例、直接融資只是占到一小部分，在房地產(chǎn)企業(yè)融資中，銀行的貸款占主導(dǎo)，比方說(shuō)房子的消費(fèi)產(chǎn)生的貸的款、房地產(chǎn)的開發(fā)商等產(chǎn)生貸的款等。然而，上市信托或者債券融資跟其他融資方式（如基金融資諸如此類）占的比重不大，其是中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的非常關(guān)鍵的原因，其是最難處理掉的。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融合資金來(lái)源主要是來(lái)自商業(yè)銀行，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要責(zé)任擔(dān)負(fù)責(zé)任者是商業(yè)銀行。

2、商業(yè)銀行在信用貸管理方面的風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有不規(guī)范化的特點(diǎn)，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有發(fā)生，可能發(fā)生損失。信息的獲取有不對(duì)稱性，這也會(huì)使得房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，比如逆向選擇方面的風(fēng)險(xiǎn)或者是道德方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的貸款會(huì)接受商業(yè)銀行的申請(qǐng)審查不嚴(yán)而會(huì)導(dǎo)致信用貸款方面風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。貸款管理不善，這樣會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。貸款后過(guò)度依靠抵押物，不能對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的開展進(jìn)度來(lái)追蹤，讓開發(fā)商挪用的貸款資金或者是銷售回籠款，從而項(xiàng)目不能按計(jì)劃時(shí)間完工交付或者是沒(méi)有銷售資金還給銀行貸款，使銀行貸款產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)或損失。

3、個(gè)人住房消費(fèi)的信用貸款有較大的違約風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)在，商業(yè)銀行很多情況是這樣的，是把個(gè)人購(gòu)房的貸款作為優(yōu)良資產(chǎn)的一種，所以會(huì)加大發(fā)展的力度。然而，國(guó)內(nèi)關(guān)于個(gè)人的誠(chéng)信檔案體系，到目前為止，還沒(méi)有達(dá)到完善的地步，貸款人的貸款行為，不能受到商業(yè)銀行有效的監(jiān)視和控制，還有，針對(duì)資金信用的情況，最大程度的并且是嚴(yán)格地調(diào)查，它的監(jiān)管難度較大，之后房?jī)r(jià)的變化波動(dòng)，和購(gòu)房利率的變化，一樣會(huì)發(fā)生，這樣會(huì)使得拖欠還款的危機(jī)發(fā)生的情況.最后，比如“假按揭”等惡意套現(xiàn)等行為廣泛涌現(xiàn)。它們不約而同表示，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)候，如果有債務(wù)鏈條發(fā)生中斷，這會(huì)讓承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。銀行長(zhǎng)時(shí)間支持個(gè)人住房貸款，大多數(shù)來(lái)源于儲(chǔ)戶的存進(jìn)的款項(xiàng)；再者，一些地區(qū)的貸款炒房活動(dòng)，其也會(huì)跟銀行貸款的安全性有很大的關(guān)聯(lián)性，一旦樓市產(chǎn)生波動(dòng)情況，或者是其他主客觀方面的原因，它也會(huì)使得投機(jī)發(fā)生失敗，最后的情況是，銀行信用風(fēng)險(xiǎn)隨之會(huì)受到一定的影響。

4、房地產(chǎn)公司有各種風(fēng)險(xiǎn)情況發(fā)生

房地產(chǎn)公司有各種風(fēng)險(xiǎn)情況發(fā)生。第一是經(jīng)營(yíng)方面的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)，其準(zhǔn)許進(jìn)入的標(biāo)準(zhǔn)比較低，公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模一般來(lái)說(shuō)比較小，它的抗風(fēng)險(xiǎn)能力往往較弱；第二是稅收方面的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)進(jìn)一步指明了要加大房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的調(diào)控的政策信息。它對(duì)抬高房產(chǎn)交易產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)方面的稅收、禁止期房轉(zhuǎn)賣給他人、一定要能保證中小套型房子的供應(yīng)、嚴(yán)厲打擊炒地的行為等，有十分詳細(xì)的規(guī)定，其規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房2年內(nèi)轉(zhuǎn)售的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全部金額收取收營(yíng)業(yè)稅；最后就是出售方面的風(fēng)險(xiǎn)性時(shí)有發(fā)生。一味的盲目建高檔樓層，這會(huì)導(dǎo)致會(huì)房子的供應(yīng)與需求失去平衡，房地產(chǎn)的開發(fā)商，他們會(huì)面臨銷售方面風(fēng)險(xiǎn)，這種情況直接與房產(chǎn)信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)情況息息相關(guān)。

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格存在風(fēng)險(xiǎn)性

由于房?jī)r(jià)不是一直不變的，這就增大了市場(chǎng)方面的風(fēng)險(xiǎn)。貨幣傳送過(guò)程中的信用貸款機(jī)制，它的理論說(shuō)明了正式因?yàn)樵诮鹑谑袌?chǎng)中，信息產(chǎn)生不對(duì)稱，銀行面對(duì)信息不對(duì)稱重要處理方法和手段就是一定要提供抵押物，然而房地產(chǎn)，在多少國(guó)度被看做一種價(jià)值大的抵押物。抵押物的價(jià)值變?yōu)橘J款者最多借款額的一方面。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，抵押物價(jià)隨之上升，銀行貸款的損失會(huì)減小，隨之銀行的凈資產(chǎn)和利潤(rùn)會(huì)提高。

6、國(guó)家政策性方面有風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生

國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展方針和政策以及法律、法規(guī)的改變，其會(huì)使得房地產(chǎn)在金融市場(chǎng)環(huán)境中產(chǎn)生變化，而且它會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響作用，而且它也對(duì)金融的風(fēng)險(xiǎn)大小改變有影響。國(guó)家政策，對(duì)于房地產(chǎn)，它的作用是整體性的，政府限定房屋租賃價(jià)格和出售價(jià)格，對(duì)外來(lái)投資的把握，對(duì)土地使用情況進(jìn)行調(diào)控，對(duì)環(huán)境保護(hù)有一定的要求，特別是在投資規(guī)模和方向的掌控，甚至還有金融的掌控，其中也含有新的稅收政策規(guī)定等，這些都給房地產(chǎn)金融方面產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)性影響。特別值得說(shuō)的是，當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境還不太完善的時(shí)候，政策性的風(fēng)險(xiǎn)，它對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)大了一些影響。

7、法律法規(guī)方面時(shí)有風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生

房地產(chǎn)業(yè)跟千萬(wàn)居民、多個(gè)行業(yè)息息相關(guān)，但至今，還沒(méi)有形完備的法律規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)運(yùn)營(yíng)，還有房地產(chǎn)公司的行為等法律規(guī)范制定規(guī)范，還沒(méi)有更詳細(xì)的有關(guān)法律，用來(lái)對(duì)借款貸款雙方的行為表現(xiàn)、對(duì)抵押的登記行為表現(xiàn)等來(lái)進(jìn)行制約和規(guī)范，未樹立房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)防范，也未成立專業(yè)的金融的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序進(jìn)行管理。因此，中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律法規(guī)建設(shè)，它相對(duì)于房地產(chǎn)的市場(chǎng)而言，是非常落后的，對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和掌控能力非常弱，因此也加大房地產(chǎn)的金融方面的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)金融趨勢(shì)判斷分析

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展跟土地的開發(fā)，跟房子建造水平相關(guān)，房子建造完成時(shí)間不短，金錢需要量大，資金供給與需求有一定的時(shí)間間隔。要處理好這個(gè)時(shí)間間隔，需要金融體系的幫助。在中國(guó)，房地產(chǎn)金融，其在金融總量中，占的比重會(huì)越來(lái)越高。

還沒(méi)有建立完善的房地產(chǎn)金融的服務(wù)方面的體系。當(dāng)前階段，中國(guó)房地產(chǎn)金融特色不鮮明、產(chǎn)品往往存在同類化、創(chuàng)新不夠的情況。國(guó)外的房地產(chǎn)金融，他們有很多諸多成功經(jīng)驗(yàn)值得我們模仿和學(xué)習(xí)；房地產(chǎn)金融體系，以及戰(zhàn)略方面的研究還很不到位；住房金融資源還不能合理的進(jìn)行分配；住房信存在過(guò)度發(fā)放的情況；打造房地產(chǎn)金融體系的整個(gè)建設(shè)，它的條件和政策不是很到位；房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)防范和評(píng)估、需要解決怎樣對(duì)中低收入人群住房資金方面的支持等等問(wèn)題。

還沒(méi)有形成完備的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)方面的獨(dú)創(chuàng)性的體系。中國(guó)目前已經(jīng)有了全球住房金融三大工具和制度?？傮w看來(lái)，世界各個(gè)國(guó)家的房子融合資金的制度，可以歸類成3個(gè)類別：第一類是市場(chǎng)融合資金的制度，它借助市場(chǎng)化的行為，面向市場(chǎng)拿到資金來(lái)進(jìn)行住房建設(shè)和消費(fèi)。第二類是強(qiáng)制性住的房?jī)?chǔ)蓄方面的制度。第三類是合約性的，它是住房?jī)?chǔ)蓄方面的制度，是一種契約的形式，一種是自愿性的房子儲(chǔ)蓄的制度，也就是根據(jù)職工、居民個(gè)人的意愿到銀行存儲(chǔ)一部分錢，到一定期限后可以利用這筆錢并再貸一部分款來(lái)買房。

還沒(méi)有形成完善的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品方面的創(chuàng)新型體系?，F(xiàn)在的商業(yè)銀行，其在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)方面的特點(diǎn)是，吸收性的創(chuàng)新多、原創(chuàng)的創(chuàng)新少；其負(fù)債類業(yè)務(wù)的種類創(chuàng)新多、資產(chǎn)類業(yè)務(wù)創(chuàng)新少；其中，政府進(jìn)行主導(dǎo)創(chuàng)新多、但是主導(dǎo)型創(chuàng)新少；其中追求盈利的創(chuàng)新多、但是防范風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)新少。

還沒(méi)有形成保障房、公共租賃房的金融服務(wù)方面的支持體系。當(dāng)前階段，務(wù)必建立多層次的房屋供應(yīng)體系，同時(shí)也應(yīng)該有多元化的特點(diǎn)，這就是中國(guó)居民房屋制度改革的目標(biāo)和方向。國(guó)家要針對(duì)安居工程，對(duì)住房，商業(yè)銀行需要適度的發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房的貸款、對(duì)廉價(jià)房進(jìn)行貸款，要有多種品種貸款。

還未形成可以提供貸款需求者進(jìn)行選擇的房屋的金融產(chǎn)品鏈。目前來(lái)看，商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)的抵押方面的貸款，它雖可以看作是一類模式，實(shí)際的情況是，公積金的個(gè)貸、或是抵押貸款，還有就是住房?jī)?chǔ)蓄存貸，包括以上這三種管理模式，其衍生的住房金融產(chǎn)品，終究萬(wàn)變不離其宗，它是這三類模式的混合。

通過(guò)平衡貸款利率方面的抵押貸款，或是跟隨收入水平變化進(jìn)行調(diào)控，還款日子的提前還貸等等各種條款和做法，這就要我們對(duì)此進(jìn)行探究。

三、房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策解讀

商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)方面的防范體系需要在政府的調(diào)控下操作，還要打造房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)報(bào)體系。詳細(xì)的說(shuō)，就是對(duì)一級(jí)市場(chǎng)或者二級(jí)市場(chǎng)中的開發(fā)商的市場(chǎng)行為，來(lái)開展規(guī)范化處理，極大程度的發(fā)揮三級(jí)市場(chǎng)房子資產(chǎn)保障功能，中介市場(chǎng)的服務(wù)方面，需要加大法律法規(guī)的創(chuàng)新，要更加完善房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防體系。特別要注意的是，中市場(chǎng)服務(wù)方面的法律建設(shè)，要從補(bǔ)息、運(yùn)營(yíng)體系等方面來(lái)改善。商業(yè)銀行，它在風(fēng)險(xiǎn)防范方面，必須利用金融機(jī)構(gòu)資本用來(lái)滿足充足率，進(jìn)而保護(hù)商業(yè)銀行安全運(yùn)行和產(chǎn)生高利潤(rùn)，通過(guò)對(duì)不良性的資產(chǎn)的化解，這樣就可以徹底處理好一系列問(wèn)題，包括國(guó)有銀行以及企業(yè)的所有者缺位的等等問(wèn)題。借助持續(xù)時(shí)間發(fā)展的金融機(jī)構(gòu)系統(tǒng)，還有擔(dān)保的系統(tǒng)。唯有如此，才能形成多種層次的、多種主題，這樣實(shí)現(xiàn)各個(gè)主題擔(dān)保的實(shí)現(xiàn)，對(duì)保險(xiǎn)部門有發(fā)展作用。通過(guò)個(gè)人征信系統(tǒng)，我們國(guó)家需要繼續(xù)抓好信用體系方面的建設(shè)，唯有如此，社會(huì)信用體系才能很好的得到發(fā)展。最后，政府的調(diào)控體系方面，第一是要對(duì)政府職能進(jìn)行明確規(guī)定，即房地產(chǎn)中的職能，包括監(jiān)督管理、平衡供給還包括社會(huì)保障的職能等等。打造房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)與調(diào)控體系，需要增大檢查力度，嚴(yán)懲違章行為、違規(guī)操作行為和假按揭貸款等等行為。創(chuàng)新避險(xiǎn)工具，需要打造專業(yè)性的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、革新金融品種。打造健全風(fēng)險(xiǎn)的控制制度，從以下方面下手，例如房地產(chǎn)貸款的市場(chǎng)的準(zhǔn)許、個(gè)人購(gòu)買房屋的貸款的返還、保障抵押擔(dān)保的符合法律規(guī)定，而且，也要加速法制建設(shè)發(fā)展，進(jìn)一步完善體系的規(guī)范制度和可操作制度。

結(jié)論

中國(guó)在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的過(guò)程，房地產(chǎn)不管是充作一種投資品，還是充作一種生活必需品，它都會(huì)受到前所未有的關(guān)注，房地產(chǎn)變成了最有投資價(jià)值和最富需求價(jià)值的特殊性的商品。因?yàn)檫@個(gè)原因，房地產(chǎn)的價(jià)格變化比一般商品更加大，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響程度也更大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)供需市場(chǎng)，還有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到多重復(fù)雜因素的作用，因此更容易發(fā)生房地產(chǎn)金融方面的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，這些問(wèn)題發(fā)生的時(shí)候，會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有很大的損失。所以，在房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)里，可能會(huì)出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，這對(duì)于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展以及消費(fèi)者利益的保證，它有很關(guān)鍵的作用。（作者單位：廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院武漢班）

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