城市邊界與土地運營

在新型城鎮(zhèn)化的推進中，一個關鍵的問題出現(xiàn)了，那就是城市發(fā)展邊界的控制。沒有一個科學合理的邊界，無序蔓延的“攤大餅”式的城市發(fā)展模式，已經(jīng)面臨著很多難以解決的問題。

去年，國土部等相關部門已經(jīng)明確將完成對500萬人口以上的特大城市和京津冀、長江三角洲、珠江三角洲三大都市圈的邊界劃定。在此基礎上，進一步完善規(guī)范城市發(fā)展邊界的政策。今后，城市邊界劃定也將擴展至全國范圍內(nèi)的所有大中小型城市。

隨著城市邊界的劃定，城市的發(fā)展必將由“野蠻生長”走向“精明增長”。土地是城鎮(zhèn)化的基礎，節(jié)約集約利用土地將是未來新型城鎮(zhèn)化的主基調(diào)。為生態(tài)留足空間，為未來留足空間，這就意味著必須嚴格控制城市的邊界，更充分更科學地使用土地。

國土部明確表示，今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設用地供應，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市的新增建設用地。對于特大城市而言，增量的口子堵上了，只能從存量上做文章。

那么，如何使城市土地在節(jié)約集約的大前提下，充分發(fā)揮效用，滿足人口增長、經(jīng)濟發(fā)展的需要呢？這就需要在城市土地的運營中尋找到科學的方式。比如人均用地面積的限制，各類用地的比例設定，長期規(guī)劃的制定，等等。再者，就是城市發(fā)展要有差異，避免出現(xiàn)大城市無限擴張，中等城市無序發(fā)展，小城市無力發(fā)展的情況。

城市邊界的劃定，是否會推動城市、尤其是特大城市的房價進一步上漲？按照一般的邏輯，限制了發(fā)展的邊界，就意味著土地資源稀缺程度的提升，必然引起房價的上漲。

但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在劃定城市邊界的同時，在北京、上海等大都市，都將采取“退二進三”的產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整戰(zhàn)略。具體來說，就是壓縮第二產(chǎn)業(yè)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，對內(nèi)環(huán)路以內(nèi)及附近重污染、能耗大、效益差的工業(yè)類企業(yè)，逐步實施搬遷、改造或淘汰，轉(zhuǎn)而發(fā)展流通產(chǎn)業(yè)、流通服務產(chǎn)業(yè)，這將會從很大程度上，盤活城市存量工業(yè)用地，減輕人口壓力，一些大城市、特大城市的房價也會隨之趨穩(wěn)。

當然，房價是否會因此而上漲只能留待市場去印證。但有一點可以肯定，不論是城市還是房地產(chǎn)的發(fā)展，都已經(jīng)走過了跑馬拓荒的階段，在新常態(tài)下，需要降速、制約，需要遠期規(guī)劃和協(xié)調(diào)發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化的推進，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都必須在這個共同前提下尋求可持續(xù)的發(fā)展路徑。