商品房銷售中的價(jià)格問題分析與應(yīng)對策略

陳光欽

摘 要：隨著龍巖中心城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，房地產(chǎn)市場的開發(fā)和投資呈現(xiàn)一種持續(xù)增長的狀態(tài)，由于商品房價(jià)格政策透明度差，監(jiān)管力度不夠強(qiáng)，開發(fā)商的法律意識淡薄，商品房的銷售價(jià)格與其山區(qū)三、四線城市區(qū)位態(tài)勢的發(fā)展水平嚴(yán)重偏離。政府部門應(yīng)加大對商品房開發(fā)及銷售的監(jiān)管和檢查處罰力度，加強(qiáng)制度保障，以解決百姓購房難的實(shí)質(zhì)性問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；商品房銷售；價(jià)格；策略

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-8937（2015）15-0126-02

1 背景概述

龍巖市地處福建省西部山區(qū)，城鎮(zhèn)化發(fā)展水平不高，但通過十多年的建設(shè)發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入加速推進(jìn)階段。

房地產(chǎn)市場的開發(fā)和投資呈現(xiàn)一種持續(xù)增長狀態(tài)，商品房的銷售價(jià)格更是高到讓許多購房者聞之色變，尤其擔(dān)心銷售價(jià)格會一漲再漲。

對房地產(chǎn)業(yè)而言，產(chǎn)品和價(jià)格是目前在強(qiáng)烈市場競爭中取得勝利的關(guān)鍵，但是，由于房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，商品房銷售價(jià)格問題成為日前社會各界關(guān)注的一大熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題。

2011年5月國家發(fā)改委頒布實(shí)施了《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》，該規(guī)定執(zhí)行3年多來，究竟取得了什么樣的效果？商品房開發(fā)商是否嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)政策規(guī)定，老百姓是否得到真正的實(shí)惠？對控制房價(jià)有沒有實(shí)質(zhì)性的作用？本文擬就前期對龍巖中心城市商品房銷售情況調(diào)查情況作分析，有針對性地提出應(yīng)對措施，以期讓廣大購房者把握好入市機(jī)遇。

2 龍巖中心城市商品房銷售的基本概況

2.1 龍巖中心城市商品房的銷售基本情況

房地產(chǎn)業(yè)在中國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)地位，基于房地產(chǎn)市場的先導(dǎo)性及基礎(chǔ)性地位，房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展對經(jīng)濟(jì)的增長必然發(fā)揮著巨大的促進(jìn)作用。

龍巖中心城市從1997年地改市以后房地產(chǎn)開發(fā)投資主要由住宅投資的快速拉動增長開始，住宅的投資始終是龍巖中心城市房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體，并呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢。

從1997年開始到2005年，我市的住宅銷售面積占商品房銷售面積的平均比重為88%，說明住宅在那時還是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體。

由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各行業(yè)都在進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的投資，近幾年商品房開發(fā)已成為房地產(chǎn)投資的首選項(xiàng)目，商品房的銷售面積增長趨勢相對較快。

從而使購買的主體逐漸轉(zhuǎn)向商品房住宅，在2005年，龍巖中心城市個人購買商品住宅的面積為20多萬m2，并呈現(xiàn)快速增長趨勢，到2010年中心城市銷售商品住宅50多萬m2，到2013年最高峰銷售商品住宅面積為80多萬m2。商品房的銷售已然成為現(xiàn)如今經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)。

2.2 龍巖中心城市商品房銷售價(jià)格逐年增長

總體上看，從1990年開始，龍巖中心城市的商品房銷售價(jià)格呈逐年增長態(tài)勢，大致可分為三個階段。

2.2.1 1990～1995年的持續(xù)上升階段

這一階段，由于是企業(yè)初步投資到商品房的開發(fā)與銷售中，初次銷售以住宅形式的商品房，其新穎讓商品房的銷售價(jià)格不斷增加，從600～1 000元/m2呈現(xiàn)一種持續(xù)上升的趨勢。

2.2.2 1995～1999年的相對穩(wěn)定階段

這一階段，由于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，大多數(shù)投資者在房地產(chǎn)開發(fā)中實(shí)際收益不是太理想，這一時期商品房銷售價(jià)格增速持續(xù)回落，總體而言，銷售價(jià)格保持相對穩(wěn)定。

2.2.3 從1999～2014年大幅度上升階段

這一階段，由于城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程帶來對住宅的剛性需求，和以改善居住條件為主的改善型需求，商品房的銷售價(jià)格再一路上漲，從1999年均價(jià)1 600元/m2，到2003年均價(jià)2 100元/m2。在2004年之前價(jià)格增速上升幅度較小，屬于緩慢提升階段。從2004年開始商品房的銷售價(jià)格呈現(xiàn)大幅度上升趨勢，雖然由于近幾年政府對商品房價(jià)格的調(diào)控，其價(jià)格增長速度得到了一定的控制，但均價(jià)也達(dá)到7 600元/m2，較以前相比增長了好幾倍。

不過，從2014年開始，從整體市場看，龍巖房地產(chǎn)市場很難維持過去房地產(chǎn)市場的高增長，從房地產(chǎn)企業(yè)銷售額的增幅看，多數(shù)房企增速已有明顯放緩，房地產(chǎn)市場依舊受政策影響較大，雖然政策利好，但龍巖房地產(chǎn)市場沒有得到很大改變，2015年大部分企業(yè)的銷售任務(wù)制定非常謹(jǐn)慎，房企對市場的看法整體偏平穩(wěn)，各房企新一年的經(jīng)營策略將依然以平穩(wěn)去庫存為主。

2.3 房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的原因

2014年以前，房地產(chǎn)價(jià)格之所以呈現(xiàn)出大幅度的上漲，筆者認(rèn)為主要有以下5個方面原因：

①建筑工程成本和土地出讓價(jià)格的上漲，造成商品房開發(fā)成本上升。例如龍巖中心城市2013年上半年土地出讓拍賣約為800萬元/畝，到下半年漲到1 200萬元/畝。

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求利潤最大化的期望值更高。

③周邊大中城市商品房價(jià)格高位運(yùn)行和持續(xù)上漲的輻射效應(yīng)，刺激類似龍巖三、四線城市商品房銷售價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)。

④剛性需求購買量增大，主要是農(nóng)村進(jìn)城購房自住需求和部分投資者購房需量增加，視買房為盈利豐厚的投資工具。

⑤城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，人民生活水平的提高，拉動了住宅的改善型需求，并對商品房的品質(zhì)和宜居要求明顯提高，高端純住宅也已成為龍巖部分富裕階層人士的需求，如“泰成公館”、“皇冠國際”外墻采用全石材干掛立面，展現(xiàn)出奢華大氣，平均商品住宅售價(jià)12 000 元/m2。

3 龍巖中心城市商品房銷售中的價(jià)格問題及原因

分析

3.1 龍巖中心城市商品房銷售中的價(jià)格問題

3.1.1 商品房的備案價(jià)格與實(shí)際銷售中的價(jià)格不一致或與其

他商品房價(jià)格差距甚大

物價(jià)局有明確的規(guī)定，商品房在銷售前必須到當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局進(jìn)行價(jià)格備案才能予以辦理預(yù)售許可證，但單價(jià)超過當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)局規(guī)定價(jià)格就不予以備案。

所以有的開發(fā)商就故意將備案價(jià)格提高，在銷售過程中又將價(jià)格下降，聲稱自己沒有按物價(jià)局的規(guī)定價(jià)格售賣；有的開發(fā)商直接與物價(jià)局的人串通好，讓他們同意開發(fā)商的備案價(jià)格，從而提高商品房的銷售價(jià)格。

比如2011年龍巖德興房地產(chǎn)開發(fā)的“家和天下”樓盤利用備案價(jià)格做宣傳，開盤時商品住宅銷售價(jià)格7 600元/m2起，故意將備案價(jià)格提高，銷售時平均下降3～5%/m2，銷售時平均降價(jià)300～500元/m2。

這些現(xiàn)象目前都存在于商品房銷售的價(jià)格問題中，導(dǎo)致價(jià)格居高不下，沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)。

3.1.2 商品房的銷售中的明碼標(biāo)價(jià)政策沒有得到有效落實(shí)

不少的開發(fā)商出于掩飾房屋質(zhì)量、開發(fā)成本及后續(xù)的保障等問題，不愿意公開商品房的具體價(jià)格及標(biāo)識容積率、綠化率、套內(nèi)分?jǐn)偨ㄖ娣e等關(guān)鍵信息，沒有將明碼標(biāo)價(jià)這一政策落實(shí)到位。

例如，2010年龍巖恒億房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的位于登高西路“尚品國際”商品房，在未取得預(yù)售許可證前，每套預(yù)收5萬元定金，其在售的房源均未在售樓處明碼標(biāo)價(jià)。再如，由于2011年5月國家發(fā)改委制定《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》并沒有對其所屬的范圍做出嚴(yán)格的規(guī)定，所以，有的開發(fā)商套房價(jià)格公布了，但對車庫或者店鋪未實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。

3.2 龍巖中心城市商品房銷售中出現(xiàn)價(jià)格問題的原因

3.2.1 商品房價(jià)格政策透明度差，監(jiān)管力度不夠強(qiáng)

由于購房者和群眾對國家的許多商品房價(jià)格政策規(guī)定和相關(guān)的法律法規(guī)不熟悉，政策信息不對稱及相關(guān)的部門宣傳力度不大，造成消費(fèi)者的盲目。再有就是相關(guān)的執(zhí)法部門監(jiān)管不嚴(yán)，睜一只眼閉一只眼，對檢查出來的問題很難處理到位，造成問題得不到根本性的解決。

3.2.2 開發(fā)商的法律意識薄弱

由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，多數(shù)開發(fā)商置國家的相關(guān)法律法規(guī)于不顧，惡意炒作，肆意抬高房價(jià)，存在亂收費(fèi)行為，一味追求高額的利潤及利益最大化，在商品房銷售中謀取暴利。

4 解決龍巖中心城市商品房銷售中價(jià)格問題的策略

4.1 加大對商品房開發(fā)及銷售的監(jiān)管和檢查處罰力度

在目前龍巖市政府相關(guān)部門還未出臺取消新建商品住房銷售價(jià)格備案制的前提下，房地產(chǎn)銷售中的相關(guān)監(jiān)管部門，應(yīng)互相監(jiān)督，做好商品房銷售前價(jià)格備案工作，加大對商品房開發(fā)及銷售的監(jiān)管和檢查處罰力度，督促開發(fā)商嚴(yán)格按照相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行，確保各項(xiàng)政策能夠按規(guī)定執(zhí)行；即使取消備案制，也應(yīng)督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明碼標(biāo)價(jià)，公布標(biāo)識容積率、綠化率、套內(nèi)分?jǐn)偨ㄖ娣e等關(guān)鍵信息，規(guī)范銷售行為，出現(xiàn)價(jià)格欺詐行為應(yīng)加大查處力度，以打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僥幸心理和機(jī)會主義思想，確保政策法規(guī)得以貫徹執(zhí)行。

4.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自覺遵守相關(guān)法規(guī)，做到誠信經(jīng)營

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自覺樹立誠信經(jīng)營理念，嚴(yán)格遵守國家以及地方有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的法律、法規(guī)及相關(guān)政策，自覺維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范操作；培育誠信理念，建立失信懲罰機(jī)制、信用監(jiān)督機(jī)制等信用約束制度，約束員工的失信行為，讓誠實(shí)守信的倫理精神滲透到每位員工的意識中，切實(shí)履行起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任、倫理道德責(zé)任，以及其他任意方面的責(zé)任。

4.3 加強(qiáng)制度保障

①龍巖市政府應(yīng)加快蓮東、鐵山片區(qū)保障房建設(shè)，多投資建設(shè)廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房，緩解各階層老百姓的購房需求壓力。

②繼續(xù)完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，加大宣傳力度，實(shí)施透明化管理，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為的社會監(jiān)督，讓購房者自己了解商品房的銷售價(jià)格及過程，達(dá)到滿意購房的狀態(tài)。

5 結(jié) 語

商品房的銷售價(jià)格關(guān)系著民生問題，關(guān)系著平民百姓的住房問題，所以商品房不同于其它的商品。要使社會安定和諧，就必須對商品房銷售中的價(jià)格問題有合理的規(guī)定及嚴(yán)厲的監(jiān)管措施，維護(hù)市場健康平穩(wěn)運(yùn)行，避免房價(jià)出現(xiàn)大起大落，讓老百姓買的起房、住得起房的愿望成為現(xiàn)實(shí)。

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