商業(yè)地產經(jīng)濟周期性波動分析

靳潤明

近幾年，房地產經(jīng)濟極大的促進了我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，而其本身也受到國家宏觀調控的影響，從而呈現(xiàn)出周期性的波動態(tài)勢，我國的房地產事業(yè)正處于發(fā)展的初級階段，還存在很多的問題和弊端，本研究將對房地產經(jīng)濟周期性波動的特征和原因進行闡述，并提出相關的政策選擇，希望通過客觀的分析來提高我國房地產經(jīng)濟增長的穩(wěn)定性，促進國民經(jīng)濟健康繁榮發(fā)展。

一、房地產經(jīng)濟周期性波動理論

我國房地產經(jīng)濟的發(fā)展呈現(xiàn)出波動的態(tài)勢，這可能會促進經(jīng)濟的進步，也可能給我國的經(jīng)濟帶來不可預知的災難，就如前幾年西方國家出現(xiàn)的經(jīng)濟危機，就是由于經(jīng)濟的增長出現(xiàn)了時快時慢的現(xiàn)象，導致實際的經(jīng)濟發(fā)展與預期的相差甚遠，我們都不希望房地產經(jīng)濟泡沫破裂，那就應該建造一種科學的、穩(wěn)定的經(jīng)濟增長模式。而房地產經(jīng)濟周期可以概括為繁榮、衰退、復蘇和蕭條四個階段，這些過程的實質就是宏觀經(jīng)濟在運動過程中所呈現(xiàn)的動態(tài)的運行模式，我國的房地產經(jīng)濟周期表現(xiàn)為不規(guī)則的波動。另外，房地產經(jīng)濟波動則是在房地產經(jīng)濟增長的同時增長速率的不同所導致的經(jīng)濟不穩(wěn)定運行，這是一種連續(xù)的、動態(tài)的波動現(xiàn)象。

二、我國房地產經(jīng)濟周期性波動的探究

1、房地產經(jīng)濟周期波動的原因

影響我國房地產經(jīng)濟穩(wěn)定增長的原因首先是政策周期，這是由中國的價值系統(tǒng)和決策結構所決定的，自改革開放以來，我國的房地產經(jīng)濟就受到宏觀調控的制約，筆者統(tǒng)計了我國各個時期所頒布的有關房地產經(jīng)濟的政策，發(fā)現(xiàn)其經(jīng)濟擴張和經(jīng)濟緊縮政策交替出現(xiàn)的周期與房地產經(jīng)濟波動的周期基本一致，同時還表明政策周期與房地產周期互成因果關系，而政策周期也就由此產生，并成為影響房地產經(jīng)濟穩(wěn)定的根本原因。其次，投資波動是影響房地產經(jīng)濟穩(wěn)定的直接原因，這是由于國民經(jīng)濟的投資出現(xiàn)波動，使得整個房產呈現(xiàn)出變動和預期，而投資的數(shù)量和時間也對房產經(jīng)濟有著至關重要的影響。大量的事實證明，投資的多少決定房地產市場規(guī)模的大小，因此，投資波動就導致了房地產經(jīng)濟的周期性波動。

2、房地產經(jīng)濟周期性波動的特點

我國的房地產經(jīng)濟波動呈現(xiàn)獨特的趨勢，尤其是與世界房地產經(jīng)濟周期的波動呈現(xiàn)相反的態(tài)勢，綜合多個發(fā)達國家的房產經(jīng)濟增長形式不難得出，我國的房地產經(jīng)濟雖然增長速度很快，但是存在嚴重的質量問題，這可能會造成一定的安全隱患，換句話說，就是我國目前存在很多空房，老百姓需要住房，但是卻苦于房價太高很難支付，長此以往，房地產經(jīng)濟的泡沫就會破滅，到那時就會對我國的國民經(jīng)濟造成嚴重的影響。

3、房地產經(jīng)濟周期與宏觀經(jīng)濟周期的關聯(lián)

要想更好的探究房地產經(jīng)濟增長的波動態(tài)勢就應該將其與宏觀經(jīng)濟周期綜合到一起進行分析，一方面，一個國家經(jīng)濟的增長表現(xiàn)在國民生產總值的增加，但是有美國學者指出國民經(jīng)濟增長率與房地產業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系，兩者呈現(xiàn)出正相關性，房地產行業(yè)既是一個服務行業(yè)又是一個消費行業(yè)，其關乎廣大人民的生活質量，隨著人民生活水平的提高，人們對于住房質量的要求也越來越高，在市場經(jīng)濟的宏觀調控下，第三產業(yè)已經(jīng)迅速的發(fā)展壯大起來，我國的房地產事業(yè)就已經(jīng)奠定了整個國民經(jīng)濟增長的基礎，其所需的大量施工材料、能源、人力物力等也都不斷的供給，這無疑為房地產事業(yè)的發(fā)展提供了更為廣闊的發(fā)展空間。

三、房地產經(jīng)濟周期性波動下的政策選擇

1、住房制度改革

我國傳統(tǒng)的住房供給方式非常單一，并實行住房分配制度，當時的住房不屬于消費品，這使得住房產權出現(xiàn)了問題，也就是居民的住房在實質上還是歸國家所有，造成住房產權的凝固，與此同時，對于房產的管理也呈現(xiàn)出混亂的局面，因此，住房改革勢在必行。我國的住房改革制度經(jīng)歷了多個階段，在不斷的摸索中行進，在近二十年的改革道路中不斷發(fā)展和完善，最終抓住了深化改革的有利契機，使得居民擁有自己的居住權，生活水平也得到了不斷的提高。

2、房地產事業(yè)可持續(xù)發(fā)展政策選擇

房地產經(jīng)濟呈現(xiàn)周期性的波動需要可持續(xù)發(fā)展的政策對其進行適當?shù)恼{控，政府可以通過財政干預、加強計劃經(jīng)濟等多種手段擴大地產企業(yè)的投資規(guī)模以及私人消費水平。一方面，宏觀政策經(jīng)濟要把握好房地產經(jīng)濟的波動周期，在其復蘇階段要加大投資力度，鼓勵市場交易，通過適當?shù)呢斦a貼刺激房地產經(jīng)濟的增長，接下來進入繁榮階段，這時政策選擇就要傾向于其他行業(yè)的發(fā)展，也就是限制房地產企業(yè)獲取高額的利潤，防止經(jīng)濟泡沫的過度膨脹。如果沒有進行恰當?shù)恼{控就要進入房地產經(jīng)濟的衰退階段了，這時真正的經(jīng)濟危機就要出現(xiàn)，房地產經(jīng)濟沒有充足的流動資金，很容易出現(xiàn)負債等情況，這時國家就應該采取一定的政策刺激消費，也就是降低房價，這樣房地產事業(yè)將面臨極端的蕭條，即便是一些實力強大的企業(yè)也很難獲得較高的利潤，因而，國家要采取松動的貨幣政策，擴大投資和消費，使得房地產的經(jīng)濟逐漸復蘇。

3、規(guī)范地產開發(fā)、強化市場管理

我國的房地產事業(yè)存在著很多不規(guī)范的現(xiàn)象，例如施工秩序混亂、監(jiān)理單位不能依法履行職責等，這些問題嚴重的影響工程質量，甚至威脅到居住者的生命財產安全，因此，我國一定要采取相應措施來規(guī)范房地產的開發(fā)，通過加強市場監(jiān)管來促進住房消費的積極性。

綜上所述，本研究對我國房地產經(jīng)濟的周期性波動進行了探究，并提出了在不同經(jīng)濟發(fā)展情況下的政策選擇，通過有效的措施來抑制房地產經(jīng)濟出現(xiàn)劇烈的波動，盡管國家的宏觀調控面臨多種困難，但相信通過我國長期的戰(zhàn)略指導方針一定能夠使我國的國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長，同時，轉變房地產經(jīng)濟的內部傳導形式和周期運作規(guī)律，禁止經(jīng)濟泡沫的產生，促進我國經(jīng)濟的健康發(fā)展。