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    長沙市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

    2015-05-30 21:02:25馬宇超
    2015年6期
    關(guān)鍵詞:長沙市住房消費(fèi)者

    馬宇超

    近年來,我國的城鎮(zhèn)化快速推進(jìn),不僅為中國經(jīng)濟(jì)的增長不斷釋放動(dòng)力,還潛移默化地改善了人們的生活質(zhì)量。于是,城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增長成為了眾多學(xué)者研究的課題。城市經(jīng)濟(jì)是一個(gè)綜合體,包含某一地區(qū)除農(nóng)業(yè)以外的其他以城市為主體的經(jīng)濟(jì)部門(如工業(yè)、服務(wù)業(yè)等)的總和。其中一個(gè)非常重要的經(jīng)濟(jì)部門就是房地產(chǎn)業(yè)。

    在西方比較發(fā)達(dá)的國家,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展非常迅猛且比較成熟,房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比重越來越大,在有些國家甚至超過了鋼鐵行業(yè),所以對房地產(chǎn)業(yè)的深度剖析研究至關(guān)重要。在我國城市發(fā)展的進(jìn)程中,房地產(chǎn)業(yè)的地位更是舉足輕重,對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了非常大的推動(dòng)作用,但在新中國成立前期,由于條件有限,基本上沒有進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)研究。近年來隨著改革開放和經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展,我國政府和學(xué)術(shù)界越來越重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)研究已經(jīng)碩果累累。但房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具體起到怎樣的推動(dòng)作用,目前學(xué)術(shù)界并沒有進(jìn)行深入探討。

    本文將以長沙市這個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)為例,針對房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)深入的剖析,有助于人們了解其中真正的作用體系和相關(guān)細(xì)節(jié),引發(fā)政府、企業(yè)、消費(fèi)者更加深刻的思考,從而學(xué)到對生產(chǎn)、生活有益的可操作的經(jīng)驗(yàn)。

    通過近十年來長沙市的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和相關(guān)模型,我們可以得出:長沙市房地產(chǎn)業(yè)對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有大小不同的帶動(dòng)效應(yīng),其中按照帶動(dòng)效應(yīng)的大小由高到低排序?yàn)榻鹑跇I(yè)(1.32),建筑業(yè)(0.93),工業(yè)(0.92),運(yùn)輸、倉儲(chǔ)郵政業(yè)(0.52),住宿和餐飲業(yè)(0.41),批發(fā)零售業(yè)(0.34)。表示長沙市房地產(chǎn)業(yè)每增加1個(gè)單位的產(chǎn)出將會(huì)帶動(dòng)這些相關(guān)行業(yè)增長不同比例的生產(chǎn)總值。

    根據(jù)長沙市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn),并結(jié)合研究成果,本文提出以下四個(gè)促進(jìn)長沙市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的合理建議,旨在為長沙市管理部門、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)、消費(fèi)者行為提供指導(dǎo),為政府的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控提供有效參考。

    一、建立完善的金融體系

    目前長沙市的房地產(chǎn)金融體系已經(jīng)初步形成,其中大部分是商業(yè)銀行和民間信貸機(jī)構(gòu)。但眾所周知房地產(chǎn)業(yè)對資金的需求量相當(dāng)大,屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),目前與之相配套的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展卻成為了短板。

    要想建立健全的房地產(chǎn)業(yè)金融體系,必須要有相應(yīng)的國家政策作為保障和依據(jù)。國外許多國家都已經(jīng)為我們樹立了成功的典范,這些國家都已經(jīng)設(shè)立了專門的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu),為其政府、企業(yè)、消費(fèi)者提供了優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)金融服務(wù)。這些金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍很廣,可以使用多種信用工具,在吸收住房儲(chǔ)蓄和發(fā)放住房貸款等方面取得了不菲的成績,充分發(fā)揮了銀行、民間基金等信貸機(jī)構(gòu)在金融市場中的重要作用并保障其合法權(quán)益。

    而且房地產(chǎn)金融市場上交易產(chǎn)品種類繁多、手段渠道多種多樣,程序也越來越繁瑣,呈現(xiàn)出越來越復(fù)雜的金融市場狀態(tài)。建立科學(xué)的住房管理制度這不僅有助于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為,也對政府及市場管理者起到了很好的約束作用。

    二、規(guī)范房地產(chǎn)市場,合理引導(dǎo)資金流通

    現(xiàn)如今,房地產(chǎn)市場日新月異,交易越發(fā)頻繁,其中交易主體是房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者,所以要規(guī)范房地產(chǎn)市場,我們先要對這兩個(gè)主體的行為加以規(guī)范。

    近年來長沙市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭極為強(qiáng)勁,投資金額數(shù)目驚人,但是過快的開發(fā)投資速度,卻也帶來了不少負(fù)面影響。首先,它使供需市場出現(xiàn)不平衡狀態(tài),出現(xiàn)很多“空城”,導(dǎo)致了國土資源和資金等很多稀缺資源的過度浪費(fèi)。政府應(yīng)該多鼓勵(lì)企業(yè)按需建房,對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批制定更嚴(yán)格的制度,并高度結(jié)合實(shí)際情況,防止資源再度浪費(fèi)。而且現(xiàn)如今房產(chǎn)業(yè)的相關(guān)制度不夠完善,房地產(chǎn)企業(yè)魚龍混雜,交易市場混亂,交易秩序不佳,我們應(yīng)當(dāng)對這些方面加以嚴(yán)格的約束和規(guī)范。政府可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的注冊條件,對其財(cái)力、人力、技術(shù)等方面提出更嚴(yán)格的要求,還要對不符合法律和相關(guān)制度的企業(yè)進(jìn)行整改甚至嚴(yán)懲,以改善房地產(chǎn)企業(yè)的總體素質(zhì)。政府還要鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)創(chuàng)新和技術(shù)革命,吸納和培養(yǎng)優(yōu)秀的技術(shù)人才和管理人才,注重提升企業(yè)的軟實(shí)力和核心競爭力。

    同時(shí),我們要提升消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),鼓勵(lì)消費(fèi)者學(xué)習(xí)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)知識(shí)和法律法規(guī),引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行合理購買,不要盲目投資。政府還要制定相關(guān)的法律法規(guī)和稅收政策,嚴(yán)格杜絕消費(fèi)者的過度投資和非理性消費(fèi)。政府還要向消費(fèi)者提供及時(shí)、準(zhǔn)確、透明的房地產(chǎn)業(yè)信息,并加以分析解讀,引導(dǎo)消費(fèi)者樹立科學(xué)合理的消費(fèi)理念。

    總之,要從整體上規(guī)范房地產(chǎn)市場,合理引導(dǎo)資金流通,使房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者的行為規(guī)范化、合理化。

    三、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

    房地產(chǎn)業(yè)綜合性很強(qiáng),與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度極高,在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的今天,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和資源合理配置,顯得尤為重要。

    我們要從投資開發(fā)入手,按需建房,保證中低檔住房的充足,防止高檔住房的過度浪費(fèi)。建設(shè)之前,政府要制定合理的土地和建設(shè)規(guī)劃,從稅收等方面鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的開發(fā)建設(shè),并嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)業(yè)的投資開發(fā)和交易行為。

    目前,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭較好,但仍有不足之處,在今后的發(fā)展中,政府要著眼于世界經(jīng)濟(jì),打造科技化、一體化、智能化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),合理配置資源,以可持續(xù)發(fā)展為戰(zhàn)略目標(biāo),提高環(huán)保意識(shí),提高房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)。

    四、構(gòu)建多層次住房保障體系

    隨著長株潭一體化的順利開展,長沙市經(jīng)濟(jì)增長速度較快,但居民貧富差距還比較大,所以政府在構(gòu)建住房保障系統(tǒng)時(shí),要充分考慮到貧富差距的因素,在保障好高收入家庭住房權(quán)益時(shí),更多的是要減輕中低收入階層的資金壓力和生存壓力,保障中低收入家庭的相關(guān)權(quán)益。

    因此,政府要從以下三個(gè)方面構(gòu)建多層次的住房保障體系:一是繼續(xù)大力發(fā)展廉租房項(xiàng)目,改善低收入人群的居住環(huán)境,落實(shí)好廉租房項(xiàng)目的每一個(gè)細(xì)節(jié)工作。二是改善保障性住房管理機(jī)制,不再以戶籍和當(dāng)年收入為依據(jù)來劃分保障性住房的目標(biāo)人群,而是以持續(xù)低收入和租房期限為依據(jù),徹底改革保障性群體的識(shí)別管理機(jī)制,同時(shí)還要加大保障性住房的建設(shè)力度。三是住房公積金制度的改革,不再以政府或企業(yè)的職工為主體,而是重點(diǎn)扶持住房困難家庭,以他們?yōu)閷?dǎo)向建立住房公積金制度,減少他們的購房或租房壓力。(作者單位:湖南科技大學(xué)商學(xué)院)

    參考文獻(xiàn):

    [1] 董佳,王東欣.城市房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系的比較研究[J].商業(yè)時(shí)代,2009,6(24):24-27.

    [2] 劉水杏.我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)模式[J].上海房地產(chǎn),2007,3(13):61-63.

    [3] Kosuke Aoki. House prices, consumption, and monetary policy: a financial accelerator approach[J]. Journal of Financial Intermediation,2004,(13): 414-435.

    [4] Chang T. Nieh C.C.A note on testing the causal link between construction activity and economic growth in Taiwan[J].Journal of Asian Economics,2004,(15):591-598.

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