2015，我們的房子

江寒秋

眾所周知，剛剛過(guò)去的2014年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整和不斷洗牌，如宏觀政策頻繁調(diào)控、土地成本高企、市場(chǎng)飄忽不定、利潤(rùn)空間降低。

一個(gè)值得注意的跡象是，在多地新年掀起新一波“救市”潮、高層發(fā)聲挺樓市等因素提振下，環(huán)比逐月下跌8個(gè)月的百城房?jī)r(jià)在2015年1月出現(xiàn)止跌回升跡象。此外，除了各種各樣的“微刺激”，不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅等一系列影響樓市的走向也將在2015年發(fā)揮其作用。

在諸多政策影響之下，2015年，我們的房子將會(huì)怎么樣？

“微刺激”遍地開(kāi)花

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年1月份，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為每平方米10564元人民幣，環(huán)比微漲0.21%。這是百城房?jī)r(jià)連續(xù)8個(gè)月下跌之后的首次“回正”。100個(gè)城市中，44個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，56個(gè)城市環(huán)比下跌。

在這份榜單中，山東共有8城上榜，分別是青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、日照、東營(yíng)、泰安、淄博、濟(jì)寧。其中，青島排名最高，以10658元/平位列16位，濟(jì)南以9024元/平排名第23位，相較上月名次沒(méi)有變化，環(huán)比上漲0.73%，同比跌0.19%。

眾所周知，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2014年經(jīng)歷了一場(chǎng)大范圍的“寒潮”。商品房銷量和價(jià)格雙雙下滑，投資增速幾近“腰斬”，而待消化的庫(kù)存面積卻持續(xù)上升。深陷調(diào)整的樓市也被許多人視為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一。

受到樓市供求逆轉(zhuǎn)的影響，官方去年以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策傾向已從“打壓”轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴蟹觥薄?/p>

中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在今年1月提出，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租，以減緩許多地方的庫(kù)存壓力。住建部部長(zhǎng)陳政高也認(rèn)為，在棚戶區(qū)改造中，房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒(méi)必要。這意味小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)因?yàn)椤芭锔摹背霈F(xiàn)增量住房，部分地方供大于求的矛盾能夠有所緩解。

在國(guó)家層面的樓市政策出現(xiàn)微調(diào)之時(shí)，地方性的救市托市則早已“遍地開(kāi)花”。2014年下半年以來(lái)，各地就紛紛出招“救市”，從土地供應(yīng)、住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠補(bǔ)貼、購(gòu)房落戶及市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)環(huán)節(jié)支持樓市。北京、上海兩大核心一線城市雖然未松動(dòng)限購(gòu)，但均在去年年末對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)作出較大幅度的調(diào)整，放寬限制。

進(jìn)入2015年短短一個(gè)月時(shí)間，多地市再次密集出臺(tái)新一輪“微刺激”的救樓市政策。如廈門市和四川省集中在清理樓市的行政干預(yù)、全面取消限購(gòu)，福州市則出臺(tái)“托底”政策，統(tǒng)購(gòu)市民手中的多套商品房或安置房。

？？亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓指出，政府退出、還權(quán)于市場(chǎng)將是2015年中國(guó)樓市政策面的主基調(diào)。諸如購(gòu)房補(bǔ)貼、貸款貼息、公積金額度提升、異地互認(rèn)等地方性的樓市“微刺激”也將會(huì)在今年頻頻出臺(tái)。

北京萬(wàn)科董事長(zhǎng)毛大慶所指，人口拐點(diǎn)、城鎮(zhèn)化速度下降、社會(huì)總庫(kù)存難以消化三大問(wèn)題仍將長(zhǎng)期影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。不過(guò)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)預(yù)計(jì)，今年2月至3月份房?jī)r(jià)可能會(huì)達(dá)到最低點(diǎn)，二季度以后開(kāi)始出現(xiàn)回升，“市場(chǎng)將好于2014年”。

對(duì)于百城房?jī)r(jià)止跌反彈，分析認(rèn)為，樓市預(yù)期之所以不斷轉(zhuǎn)好，使得百城住宅價(jià)格在新年首月止跌，取決于四方面因素。政府方面，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)首次就房地產(chǎn)市場(chǎng)表態(tài)，積極肯定了行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展的重要性，市場(chǎng)信心有所增強(qiáng)；成交方面，在“微刺激”手段的推動(dòng)下，主要城市需求平穩(wěn)釋放；供應(yīng)方面，因春節(jié)臨近主要城市推盤量有所減少；企業(yè)策略方面，企業(yè)年初的業(yè)績(jī)壓力較為緩和，部分樓盤優(yōu)惠力度減弱。

不動(dòng)產(chǎn)登記：賣與不賣的糾結(jié)

2014年12月22日，中國(guó)政府網(wǎng)全文公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），自2015年3月1日起實(shí)行?！稐l例》共六章三十五條，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)等做出規(guī)定。

究竟這一政策會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響，記者就此采訪了相關(guān)專家和眾多購(gòu)房者。多名專家表示，該政策短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接的影響，但是長(zhǎng)期來(lái)看，將會(huì)對(duì)擁有多套住房的市民在物權(quán)上給予了更多的保護(hù)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的整體管理也會(huì)更加規(guī)范。

“雖然這不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響，但是這種制度會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)透明化，對(duì)目前紛亂復(fù)雜的住房問(wèn)題有一定的梳理作用。”省政府參事郭松海認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記后，我們就可以明確地知曉社會(huì)上有多少套房子、多少人有房子、多少人缺房子，對(duì)于摸清市場(chǎng)供給庫(kù)存，準(zhǔn)確“把脈”樓市將會(huì)起到積極作用。

此外還有專家認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施后，擁有大量房產(chǎn)的人可以被很快確定，從這個(gè)角度而言，該制度對(duì)打擊腐敗有不可小視的作用。同時(shí)，該制度也可以有效減小房地產(chǎn)交易中的不安全因素，降低開(kāi)發(fā)商一房?jī)少u等欺詐行為發(fā)生，有利于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息的建立和宏觀調(diào)控的實(shí)施等。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，直接影響的還是房產(chǎn)持有者。受傳統(tǒng)觀念影響，不少人一直將房產(chǎn)當(dāng)做穩(wěn)定而有效的投資良方。因此，經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的人會(huì)同時(shí)購(gòu)置幾套房產(chǎn)，用來(lái)投資或留給兒女。那么不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例的制定和實(shí)施，將會(huì)對(duì)這一人群產(chǎn)生多大影響？記者在近日的采訪中發(fā)現(xiàn)，持有多套房產(chǎn)的購(gòu)房者多數(shù)處于賣與不賣的糾結(jié)之中。

家有3套住房的李女士告訴記者，她從2002年開(kāi)始投資房產(chǎn)，這些年房?jī)r(jià)水漲船高，自己也跟著賺了不少，但不動(dòng)產(chǎn)登記的消息出臺(tái)后，感覺(jué)離房產(chǎn)稅開(kāi)征也就不遠(yuǎn)了，所以有些糾結(jié)。”不知道該不該把手頭多余的兩套房子賣出去。這兩套房子本是給兩個(gè)孩子買的，等他們長(zhǎng)大了一人一套。如果現(xiàn)在不賣那么房產(chǎn)稅開(kāi)征以后，我們家庭的經(jīng)濟(jì)壓力會(huì)比較大。如果現(xiàn)在賣了，萬(wàn)一以后房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，又擔(dān)心將來(lái)買不起。所以，最近一直在糾結(jié)?！?/p>

記者了解到，與李女士有著同樣擔(dān)憂的人不在少數(shù)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后或接踵而來(lái)的房產(chǎn)稅開(kāi)征是他們最為擔(dān)憂的，因此不少多套房產(chǎn)持有者產(chǎn)生了拋售多余房產(chǎn)的想法。

而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)否帶來(lái)拋售潮，樓價(jià)連帶下跌等擔(dān)心，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前城鎮(zhèn)居民房產(chǎn)普遍限制在一兩套，加上過(guò)去一年國(guó)家重拳反貪，官員被清理的房產(chǎn)所占樓市整體的比例有限，因此條例實(shí)施后，樓價(jià)并不會(huì)有太大波動(dòng)。

此外，也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，目前相關(guān)政策的細(xì)節(jié)尚未明朗，大家也都在猜測(cè)政策會(huì)不會(huì)發(fā)生什么變化，房產(chǎn)買賣高峰預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)在今年2月底。“春節(jié)后二手房源或會(huì)集中放量，價(jià)格也將有一定幅度的回落，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，或許是一個(gè)購(gòu)房的好機(jī)會(huì)?！?/p>

房產(chǎn)稅短期仍不會(huì)開(kāi)征

房產(chǎn)稅也是影響樓市走向的一個(gè)因素。事實(shí)上，多年以來(lái)，房產(chǎn)稅即將開(kāi)征的消息不絕于耳，但至今并未在全國(guó)層面開(kāi)征。在此，我們有必要重新梳理一下房產(chǎn)稅的本質(zhì)。

首先，房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。其實(shí)這個(gè)定義的核心就在于一個(gè)關(guān)鍵詞——“產(chǎn)權(quán)所有人”。

稅收，收稅，普通百姓關(guān)注的，就是“房產(chǎn)稅”向誰(shuí)收？于是，我們從前文可以知道，“房產(chǎn)稅”并不是向有錢的開(kāi)發(fā)商收取，而是由我們購(gòu)房者來(lái)交。而當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)情況是，購(gòu)房者只擁有房子50年或者70年的有限產(chǎn)權(quán)。于是，廣大購(gòu)房者只能吐槽，一切在沒(méi)有永久產(chǎn)權(quán)的情況下征收房產(chǎn)稅的行為都是耍流氓！

征收房產(chǎn)稅的目的是什么？普通人關(guān)注的肯定是降房?jī)r(jià)。雖然房產(chǎn)稅何時(shí)征？怎么征？還未可知，但已經(jīng)可以確定的是，房產(chǎn)稅必定會(huì)促使大量的空置房迅速進(jìn)入交易市場(chǎng)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的逐步完善與實(shí)施，會(huì)使得每個(gè)家庭擁有的房產(chǎn)套數(shù)變得有據(jù)可查。而以此為基礎(chǔ)建立起來(lái)的房產(chǎn)稅，必然將推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)行資源配置的優(yōu)化，使市場(chǎng)供需狀態(tài)盡可能的趨向平衡，減少市場(chǎng)泡沫，特別是抑制“炒房團(tuán)”的出現(xiàn)。于是廣大開(kāi)發(fā)商一臉憂傷的發(fā)現(xiàn)，利潤(rùn)小了，生意不好做了。

作為一種新增的稅收，房產(chǎn)稅將由地方稅務(wù)部門收繳并納入地方財(cái)政收入。按道理說(shuō)，地方政府增收了，總歸是好的?？墒菍?shí)際上，地方政府卻是有苦難言。

從長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅雖然不能改變房?jī)r(jià)上揚(yáng)的基本態(tài)勢(shì)，但是它會(huì)極大的放緩房?jī)r(jià)上漲增速，減少市場(chǎng)泡沫。盡管這對(duì)于整個(gè)社會(huì)而言是一種正能量，但是對(duì)于很大程度上依賴房地產(chǎn)發(fā)展的地方經(jīng)濟(jì)而言，卻顯得有些惋惜了。一旦房產(chǎn)稅開(kāi)征，市場(chǎng)泡沫減少，開(kāi)發(fā)商必定減少投入；相應(yīng)的，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展腳步放緩，由此對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的影響，也就不難想象了。

盡管各方都不待見(jiàn)，但房產(chǎn)稅改革已然不可避免。至于其何時(shí)開(kāi)征，綜合各方面因素，我們可以得出如下判定：在短期內(nèi)房產(chǎn)稅開(kāi)征都不會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。

資訊

2015開(kāi)門紅，新帕杰羅·勁暢斬獲“最佳中型全領(lǐng)域SUV” 獎(jiǎng)項(xiàng)

本刊訊 1月16日，在越野e族主辦的“年度夢(mèng)想”頒獎(jiǎng)盛典上，廣汽三菱新帕杰羅·勁暢從眾多參選車型中脫穎而出，成功斬獲“最佳中型全領(lǐng)域SUV”獎(jiǎng)項(xiàng)。這是近期繼榮獲“年度全能SUV”、“年度最佳SUV越野王”獎(jiǎng)項(xiàng)后，新帕杰羅·勁暢再次加冕，進(jìn)一步印證了其不俗的越野性能和全地形征服能力。

出身于“SUV世家”的新帕杰羅·勁暢，是廣汽三菱面向越野人群打造的專業(yè)SUV，具有超選四驅(qū)系統(tǒng)、充沛三菱動(dòng)力、專業(yè)SUV底盤、達(dá)喀爾冠軍級(jí)通過(guò)性及十萬(wàn)級(jí)耐用性等優(yōu)勢(shì)，全地形征服能力強(qiáng)悍，通過(guò)山地、砂石、沙漠、冰川、河流等極端路況時(shí)游刃有余。在2014年 “絲綢之路萬(wàn)里行”活動(dòng)中，新帕杰羅·勁暢成功跨越了8個(gè)國(guó)家、7種地貌，護(hù)送50名媒體團(tuán)成員到達(dá)羅馬，不僅證明了其過(guò)硬的越野能力，更為共建絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶貢獻(xiàn)力量。

在高手云集的2014年“阿拉善英雄會(huì)”T3挑戰(zhàn)賽中，新帕杰羅·勁暢更是盡顯“帕杰羅家族”硬派越野車本色，成為廠商組唯一一支闖入決賽的非改裝車隊(duì)。3輛新帕杰羅·勁暢以原裝車出戰(zhàn)，憑借出色的表現(xiàn)榮獲廠商組“最佳越野性能獎(jiǎng)”榮譽(yù)。代表廣汽三菱出戰(zhàn)阿拉善的知名賽車手莊汝雄也給予高度評(píng)價(jià)：“起初想到開(kāi)未經(jīng)改裝的勁暢上陣，心里還有些忐忑，但真正完成高沙梁、攀巖等挑戰(zhàn)后，發(fā)現(xiàn)這車不僅動(dòng)力充沛、底盤扎實(shí)，中央差速器和后鎖，可根據(jù)地形靈活分配動(dòng)力，在沙漠中完全不擔(dān)心陷沙、挖沙，可以說(shuō)是同級(jí)車中的佼佼者。”

因?yàn)樵揭靶阅艹霰?，新帕杰羅·勁暢自上市以來(lái)已多次收獲媒體和消費(fèi)者好評(píng)。在近期浙江五大媒體聯(lián)合開(kāi)展的“2014浙江消費(fèi)者最愛(ài)SUV”評(píng)選中，新帕杰羅·勁暢更是榮獲“年度全能SUV”榮譽(yù)。此外，新帕杰羅·勁暢還分別在江蘇電視臺(tái)、重慶商報(bào)兩家權(quán)威媒體被評(píng)為“年度最佳SUV越野王”、 “最受消費(fèi)者喜愛(ài)的SUV”。2015年伊始，新帕杰羅·勁暢已“拿獎(jiǎng)拿到手軟”，憑借媒體及消費(fèi)者的口碑認(rèn)可，新帕杰羅·勁暢的人氣將持續(xù)高昂，2015年上升勢(shì)頭之旺“根本停不下來(lái)”。 （馬玉蘭）