城市軌道交通建設(shè)對(duì)沿線商業(yè)圈的影響研究

韓龍艷　王敏

摘 要：我國的軌道交通建設(shè)日趨成熟，通過對(duì)許多成功案例的實(shí)證分析，表明軌道交通作為區(qū)位條件對(duì)商業(yè)圈的形成及布局有重要的影響。本文選取合肥地鐵一號(hào)線及其沿線商業(yè)圈為研究對(duì)象，采用規(guī)范分析和實(shí)證分析相結(jié)合、文獻(xiàn)研究與案例分析相結(jié)合的方法，在參閱大量國內(nèi)相關(guān)研究資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)軌道交通建設(shè)較成熟的城市上海、廣州、南京等地的實(shí)證分析成果，從房地產(chǎn)空間布局的改變、老商業(yè)圈升級(jí)、新商業(yè)圈產(chǎn)生及商業(yè)投資的預(yù)判效應(yīng)等方面系統(tǒng)地考察軌道交通如何對(duì)其沿線商業(yè)圈的發(fā)展產(chǎn)生影響，為合肥地鐵一號(hào)線沿線商業(yè)布圈的合理布局提供建議。

關(guān)鍵詞：合肥；軌道交通；地鐵一號(hào)線；商業(yè)圈

21世紀(jì)以來，隨著我國城市化的快速發(fā)展，“城市病”也日益凸顯，特別是城市交通壓力日漸增大，交通擁堵、出行困難已經(jīng)成為許多城市居民日常出行的普遍問題。軌道交通作為一種特殊的城市客運(yùn)方式，對(duì)緩解城市交通壓力及城市商業(yè)布局產(chǎn)生重要作用，逐漸被政府納入城市規(guī)劃的重要范疇。合肥市軌道交通一號(hào)線于2012年6月1日零時(shí)正式開工建設(shè)，總工期4年零7個(gè)月，計(jì)劃2016年12月31日開通試運(yùn)營。隨著合肥地鐵一號(hào)線的建成，研究如何推動(dòng)地鐵沿線商業(yè)布局的合理化，提高商業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，充分發(fā)揮一號(hào)線促進(jìn)合肥構(gòu)建“一核一圈五軸”和“141”空間結(jié)構(gòu)，改善合肥市南北向交通走廊交通壓力，提升合肥城市品質(zhì)變的極為重要。

一、 合肥市軌道交通概況及地鐵一號(hào)線沿線商業(yè)圈的布局現(xiàn)狀

（一） 合肥市地鐵一號(hào)線簡介

地鐵一號(hào)線作為合肥市的第一條地鐵線路，是合肥市南北方向的主干線，北起天水路站，南至徽州大道站，共設(shè)置26座車站，線路全部為地下線，全長29.06km。

地鐵一號(hào)線計(jì)劃在2016年底運(yùn)營通車，一方面，會(huì)進(jìn)一步完善公共交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為合肥市民提供多樣化的出行方式。另一方面，會(huì)改變房地產(chǎn)空間布局、促進(jìn)老商業(yè)圈升級(jí)、推動(dòng)新商業(yè)圈產(chǎn)生，進(jìn)而為合肥市在“一帶一路”新機(jī)遇下構(gòu)建“一核一圈五軸”和“141”空間結(jié)構(gòu)創(chuàng)造條件，為合肥融入長江中國經(jīng)濟(jì)新支撐帶打好基礎(chǔ)。

（二）地鐵一號(hào)線沿線的商業(yè)布局

隨著一號(hào)線的建成，合肥“地鐵時(shí)代”開始到來，“地鐵效應(yīng)”將對(duì)周邊的商業(yè)圈產(chǎn)生重要影響。合肥地鐵1號(hào)線周邊商場(chǎng)包括：合肥元一百盛購物中心、合肥包河萬達(dá)廣場(chǎng)、合肥金鷹大東門店、合肥商之都大東門店、合肥百大商業(yè)大廈、合肥濱湖世紀(jì)金源購物中心。地鐵為市民提供了一種新的交通方式，使出行更加便捷，環(huán)境更加優(yōu)化，大大緩和了交通擁擠和環(huán)境污染與建設(shè)美好城市的矛盾。此外，地鐵一號(hào)線還會(huì)縮短商業(yè)圈之間的距離，為那些遠(yuǎn)離城市中心區(qū)的新城區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造機(jī)會(huì)，同時(shí)為沿途許多老商圈的“再生”注入新的活力。

二、合肥地鐵一號(hào)線對(duì)沿線商業(yè)圈的影響分析

（一）帶來商業(yè)投資增加的預(yù)判效應(yīng)

1、地鐵的通達(dá)性會(huì)改變?nèi)藗兂鲂蟹绞降倪x擇，增強(qiáng)各地區(qū)之間的聯(lián)系。合肥市的地鐵修建工作自公布以來，一直得到了很多市民的關(guān)注和媒體的持續(xù)報(bào)道。無論是市民還是媒體都對(duì)地鐵建設(shè)的進(jìn)程和未來會(huì)給合肥帶來的改變充滿關(guān)心與期待。

2、正因?yàn)榈罔F帶來的關(guān)注和熱度，將會(huì)使商家對(duì)地鐵沿線的發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)生一種樂觀的預(yù)判，這種預(yù)判會(huì)推動(dòng)地鐵沿線土地功能區(qū)的置換。通過合肥地鐵一號(hào)線的建設(shè)，商家預(yù)判地鐵沿線將會(huì)產(chǎn)生密集的人流和較強(qiáng)的空間關(guān)聯(lián)性，這對(duì)于重視區(qū)位條件的商業(yè)發(fā)展來說是必不可少的。與其他行業(yè)相比，商業(yè)具有更強(qiáng)的租金支付能力，將最終占有這一特定區(qū)域。因此，合肥地鐵一號(hào)線的沿線區(qū)位條件優(yōu)勢(shì)勢(shì)必會(huì)帶來更多的商業(yè)投資。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格的升高和空間布局的改變

1、房地產(chǎn)價(jià)格是由多重因素共同決定的，區(qū)位因素是最重要的影響因子之一。一般情況下，市中心由于其便捷的交通、完善的基礎(chǔ)設(shè)施而房地產(chǎn)價(jià)格較高。結(jié)合國內(nèi)外關(guān)于軌道交通的理論研究與實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)因?yàn)檐壍澜煌ǖ慕?jīng)過而增加，從而高于其他地區(qū)。由此我們可以預(yù)測(cè)，合肥地鐵一號(hào)線沿線的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)因?yàn)榈罔F建成后帶來的大量人流和便捷的交通而上升。

2、地鐵一號(hào)線的建設(shè)帶來的影響不僅僅是房地產(chǎn)價(jià)格的上升，還有可能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和合肥市整體的空間布局帶來改變。老城區(qū)作為城市的中心，其綜合職能較為完善。但與此同時(shí)，老城區(qū)也兼有擁擠、空氣質(zhì)量差、噪音等一系列問題。合肥地鐵一號(hào)線連接城市的中心與兩端，節(jié)約了交通成本，縮短了兩地之間的心理距離，不僅有利于擴(kuò)大老城區(qū)的輻射范圍還有利于促進(jìn)城市形態(tài)向偏遠(yuǎn)地方擴(kuò)展。以合肥地鐵一號(hào)線末站附近的濱湖新區(qū)為例，地鐵修建之前，因?yàn)槠渚嚯x市中心較遠(yuǎn)，配套設(shè)施不完善，人煙稀少而有“鬼城”之稱。但地鐵一號(hào)線的修建使濱湖地區(qū)的上升空間與增值潛力增加，曾經(jīng)的“鬼城”有望成為合肥市民購房、商家聚集的新選擇。

（三）軌道交通對(duì)沿線商業(yè)布局的影響

商業(yè)圈作為城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)中極其重要的商業(yè)組織形式，對(duì)區(qū)位條件具有很強(qiáng)的依賴性，因而一種新的交通方式總是蘊(yùn)藏著無限的商機(jī)。軌道交通所產(chǎn)生的廊道效應(yīng)，往往會(huì)在城市的地鐵沿線形成軌道交通經(jīng)濟(jì)帶，催生著更多大體量、新形態(tài)的商業(yè)圈出現(xiàn)。合肥商業(yè)圈依托地鐵一號(hào)線的建成，將迎來一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇。

1.老商業(yè)圈的升級(jí)

目前，合肥東城老城區(qū)商圈的發(fā)展已經(jīng)比較成熟，多樣性的商業(yè)項(xiàng)目、住宅區(qū)、學(xué)校聚集在此，過度密集的行人車輛使得交通越來越擁擠。地鐵一號(hào)線的建成，在節(jié)約時(shí)間成本的同時(shí)，也會(huì)為老商業(yè)圈創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。一方面，在一些客流量較大的地鐵站附近，會(huì)有大量的市民和外地游客聚集，軌道交通的輻射效應(yīng)勢(shì)必帶動(dòng)附近零售業(yè)、服務(wù)業(yè)及旅游業(yè)的發(fā)展，成為合肥經(jīng)濟(jì)增長新亮點(diǎn)。另一方面，地鐵的建成會(huì)在沿線商圈吸引更高檔次的商場(chǎng)和超市的進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)老城區(qū)商圈的更新?lián)Q代。

2.新商業(yè)圈的產(chǎn)生

通過對(duì)以往研究成果的總結(jié)發(fā)現(xiàn)，廣州地鐵一號(hào)線的建設(shè)催熱了天河商圈；南京地鐵一號(hào)線的運(yùn)營推動(dòng)中央門、新街口商圈興起；上海地鐵一號(hào)線的運(yùn)營形成了人民廣場(chǎng)、淮海路、徐家匯三大商業(yè)群落；哈爾濱地鐵一號(hào)線的建成提升了哈西新區(qū)的地位…顯然，軌道交通對(duì)新商業(yè)圈的產(chǎn)生有著積極的拉動(dòng)作用。

遠(yuǎn)離城市中心區(qū)的外圍區(qū)的地鐵站點(diǎn)附近地區(qū)在地鐵建設(shè)前開發(fā)程度不高，但隨著地鐵的建設(shè)，軌道交通沿線的主要站點(diǎn)或交匯點(diǎn)會(huì)形成一系列不同規(guī)模的新型城市居住區(qū)，人群聚集的地方就會(huì)產(chǎn)生需求，需求就是商機(jī)。此外，地鐵的建成大大縮短了外圍區(qū)與中心城區(qū)的距離，改善了沿線的土地的可達(dá)性和不暢通的交通環(huán)境，使得外圍區(qū)與城區(qū)構(gòu)成一種網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)由圈層式向多層次轉(zhuǎn)化。在此基礎(chǔ)上，新的商業(yè)圈隨之形成。

以地鐵一號(hào)線為例，平均每一站需要2到3分鐘，從起點(diǎn)到終點(diǎn)只需要44分鐘，軌道交通無疑是合肥城市內(nèi)部交通的“最快”方式。距離的縮短使得許多大型零售商成條帶狀聚集在地鐵沿線周邊。其中，濱湖新區(qū)憑借其優(yōu)越的自然資源和地理優(yōu)勢(shì)，吸引了一大批知名房地產(chǎn)商、大型百貨商場(chǎng)和超市紛紛入駐，濱湖世紀(jì)城商圈由此形成。可以預(yù)見，由軌道交通帶來的新商業(yè)圈的形成發(fā)展為合肥打造經(jīng)濟(jì)“升級(jí)版”創(chuàng)造了條件。

三、合肥地鐵一號(hào)線與沿線商業(yè)圈的發(fā)展建議

（一） 明確地鐵沿線各商業(yè)圈的發(fā)展定位

地鐵沿線的商業(yè)圈因不同的地理位置，不同類型的商業(yè)資源和不同形態(tài)的商業(yè)氛圍而具有差異性，因而各商業(yè)圈不能千篇一律，以相同的目標(biāo)客戶為對(duì)象，經(jīng)營相同的商品。要在充分調(diào)查了解商業(yè)點(diǎn)周圍的目標(biāo)客戶需求與偏好的基礎(chǔ)上，制定商業(yè)發(fā)展策略，避免過多的同質(zhì)商品競(jìng)爭(zhēng)，形成特色化、多樣化的商業(yè)圈。

（二） 地鐵沿線商業(yè)圈的布局規(guī)劃與城市總體規(guī)劃相適應(yīng)

城市的發(fā)展規(guī)劃包括交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、商業(yè)空間規(guī)劃等，必須將各個(gè)規(guī)劃統(tǒng)籌起來考慮，使地鐵線路的延伸方向與未來城市的發(fā)展方向相一致，最大限度發(fā)揮一號(hào)線促進(jìn)合肥構(gòu)建“一核一圈五軸”和“141”空間結(jié)構(gòu)的作用，改善合肥市南北向交通走廊交通壓力，提升合肥城市品質(zhì)。此外，要在分析地鐵所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水、客戶群體構(gòu)成和消費(fèi)者消費(fèi)能力的基礎(chǔ)上，依托該區(qū)域內(nèi)原有的商業(yè)布局形態(tài)，為地鐵一號(hào)線沿線商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量多少、規(guī)模大小、檔次高低制定規(guī)劃。避免商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過分集中，同類產(chǎn)品盲目競(jìng)爭(zhēng)，商家供給與群眾需求不匹配等現(xiàn)象的發(fā)生。

（三） 優(yōu)化軌道交通與地面換乘系統(tǒng)的銜接

目前，合肥市將要建成的僅有地鐵一號(hào)線一條軌道交通線路，線路的單一性和地鐵不能進(jìn)行門對(duì)門運(yùn)輸?shù)娜毕?，使得市民?duì)多樣化和便捷化的出行需求。因此，地鐵的修建要在充分考慮顧客換乘工具或停車需要的基礎(chǔ)上，與原有公共汽車、小汽車、自行車等交通相互銜接，形成一個(gè)立體的交通網(wǎng)絡(luò)。優(yōu)化軌道交通與地面換乘系統(tǒng)的銜接，既有利于建立更加完善的市內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)體系，緩解城市交通壓力；也有利于增加地鐵的換乘客流量，促進(jìn)沿線各種商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，擴(kuò)大一號(hào)線的輻射范圍，充分發(fā)揮軌道交通的預(yù)判效應(yīng)。

（四） 實(shí)現(xiàn)地鐵與沿線商業(yè)的聯(lián)合開發(fā)

將城市軌道交通建設(shè)與沿線商業(yè)圈的發(fā)展緊密結(jié)合起來，不僅有利于解決合肥地鐵一號(hào)線融資困難、建設(shè)資金不足的問題，還能通過增加城市公共交通的選擇方式，培養(yǎng)更多軌道交通的客流量，帶動(dòng)沿線商業(yè)圈的發(fā)展。地鐵一號(hào)線的建設(shè)完成，為市民的購物帶來“加速度”效應(yīng)，沿線的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)也隨之快速發(fā)展起來，建立上蓋物業(yè)、下建商城的發(fā)展模式能在充分地利用空間資源的同時(shí)增加沿線的土地利用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)地鐵建設(shè)與沿線商業(yè)圈發(fā)展的互利共贏。

21世紀(jì)是我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要時(shí)期，而安徽省想要搶抓這一重大發(fā)展機(jī)遇，從農(nóng)業(yè)大省轉(zhuǎn)型為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，就必須解決城市交通壓力對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的抑制效應(yīng)。合肥市作為安徽省的省會(huì)城市，同時(shí)也是安徽省第一個(gè)建設(shè)地鐵的城市，必須充分利用軌道交通的優(yōu)勢(shì)，在獲得最大化經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)也為市民帶來切實(shí)的便利。本文通過對(duì)地鐵一號(hào)線對(duì)沿線商業(yè)圈影響的預(yù)測(cè)與分析，吸取國內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)，為合肥軌道交通建設(shè)提供建議，為軌道沿線商業(yè)圈的發(fā)展提供方向，更為安徽省其他城市的軌道建設(shè)提供借鑒的范例。希望軌道經(jīng)濟(jì)的建設(shè)與發(fā)展能為合肥市、安徽省的經(jīng)濟(jì)騰飛打牢基礎(chǔ)。（作者單位：安徽大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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