萬(wàn)科“慢跑”

張佳竹

萬(wàn)科2015年第一季度報(bào)告顯示，營(yíng)收、凈利潤(rùn)、銷售額均出現(xiàn)下跌，與此同時(shí)，于去年第三季度才入公司的十大股東安邦保險(xiǎn)，在今年一季度開(kāi)始大幅減持，并退出十大股東行列。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，盡管一季度數(shù)據(jù)受到房地產(chǎn)行業(yè)總體情況、結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目規(guī)律等影響較大，但作為房企龍頭的萬(wàn)科罕見(jiàn)地發(fā)布了盈利預(yù)警，數(shù)據(jù)顯現(xiàn)頹勢(shì)似乎已經(jīng)難以規(guī)避。短期看，萬(wàn)科本身對(duì)于規(guī)模已經(jīng)不再有要求，也無(wú)模式上的重大轉(zhuǎn)型動(dòng)作，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)其業(yè)績(jī)?cè)鏊龠€將放緩。

季度凈利潤(rùn)下滑超五成

數(shù)據(jù)顯示，1-3月萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積395.7萬(wàn)平米，銷售金額463.4億元。同比分別下降4.7%和14.6%。

“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的竣工、結(jié)算具有較強(qiáng)的季節(jié)性規(guī)律，大多集中在下半年，一季度的占比通常較低，”萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰表示，“今年一季度，公司竣工量占全年預(yù)計(jì)竣工的比例僅有5.5%，比去年同期的6.6%進(jìn)一步下降，導(dǎo)致業(yè)績(jī)未能充分體現(xiàn)?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，今年一季度萬(wàn)科的結(jié)算均價(jià)約為11200元，明顯低于去年同期的12460元。萬(wàn)科方面解釋稱，去年一季度的結(jié)算中，上海、深圳等一線城市占比較高。故2015年一季度單季凈利潤(rùn)率大幅上升至16.1%，遠(yuǎn)高于2014年全年10.8%的平均水平。

“總體來(lái)看，今年一季度公司結(jié)算規(guī)模有限，凈利潤(rùn)的下降也有特殊因素，對(duì)預(yù)測(cè)全年利潤(rùn)變化的參考意義不大，”譚華杰表示，“根據(jù)公司當(dāng)前的預(yù)計(jì)，2015年全年凈利潤(rùn)仍然會(huì)保持增長(zhǎng)”。

隨著各地實(shí)施細(xì)則的落地，4月中旬以來(lái)主要城市的住宅成交量普遍有所回升?！皬墓镜目蛻魜?lái)訪量來(lái)看，近期市場(chǎng)成交氛圍已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯的回升，”譚華杰表示，“而逐漸寬松的流動(dòng)性環(huán)境，也有助于推動(dòng)市場(chǎng)信心的進(jìn)一步恢復(fù)。

“野蠻人”安邦大幅減持

除了業(yè)績(jī)外，2015年一季報(bào)中更值得注意的，是安邦保險(xiǎn)對(duì)萬(wàn)科的減持。它于去年三季度大量增持萬(wàn)科A股票，以一季報(bào)第十大股東持股5703萬(wàn)股推算，安邦保險(xiǎn)一季度減持超過(guò)1.77億股。

與此同時(shí)，安邦對(duì)地產(chǎn)的投入并未減少，除對(duì)金地集團(tuán)按兵不動(dòng)外，還積極加碼金融街。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道，金融街控股高管在4月21日公司舉行的網(wǎng)上投資者交流會(huì)上透露，安邦有一名董事進(jìn)入公司董事會(huì)，公司正在和安邦商討在資金層面和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)層面的合作機(jī)會(huì)。此外，安邦還在前些時(shí)日舉牌主業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大商股份，持股4.99%已接近舉牌線。

“安邦對(duì)萬(wàn)科減持，主要還是基于對(duì)萬(wàn)科自身而非對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)判?！盋RIC研究中心分析師傅一辰認(rèn)為，安邦乘牛市東風(fēng)，已賺得盆滿缽滿。萬(wàn)科A去年三季度平均交易價(jià)格為9.28元/股，今年一季度交易均價(jià)已達(dá)13.1元/股，漲幅超四成，浮盈至少6.76億元。對(duì)于險(xiǎn)資來(lái)說(shuō)，這樣的收益率可以令人滿意。

但對(duì)于安邦來(lái)說(shuō)，其不滿之處在于投資萬(wàn)科似乎并沒(méi)能使收益最大化。

“相比中小型房企而言，大房企股價(jià)想象空間有限。去年開(kāi)始的這輪牛市使得部分題材豐富的中小房企股價(jià)暴漲，但相較之下萬(wàn)科的股價(jià)漲幅并不明顯?！备狄怀奖硎荆f(wàn)科原本就具備一定規(guī)模，小的利好無(wú)法對(duì)其股價(jià)構(gòu)成重大影響，單從財(cái)務(wù)投資角度來(lái)講，牛市之下，投資萬(wàn)科未必能使收益最大化。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，安邦減持萬(wàn)科，與萬(wàn)科業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪徲嘘P(guān)。

近年來(lái)，龍頭房企中，綠地、萬(wàn)達(dá)、恒大等均提出了多元化的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，并有了實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，但萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的速度和果斷性相對(duì)落后。萬(wàn)科在堅(jiān)持住宅專業(yè)化多年后，較優(yōu)的產(chǎn)品線主要還是集中在住宅，對(duì)于其他領(lǐng)域的試水并不大膽，還在持續(xù)摸索中，這也讓投資者對(duì)其未來(lái)的盈利能力產(chǎn)生了一定的擔(dān)憂。

增速或?qū)⒗^續(xù)放緩

盡管公司認(rèn)為一季度業(yè)績(jī)對(duì)預(yù)測(cè)全年利潤(rùn)的參考意義不大，但預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)對(duì)萬(wàn)科2015年的業(yè)績(jī)更趨謹(jǐn)慎。

中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶表示，雖然萬(wàn)科一季度銷售同比出現(xiàn)下滑，但4月份成交積極信號(hào)已現(xiàn)，隨著推盤量加大以及市場(chǎng)環(huán)境改善，預(yù)計(jì)萬(wàn)科二季度將進(jìn)入去化新階段，繼續(xù)維持公司全年銷售2500億元的判斷。

朱一鳴認(rèn)為，萬(wàn)科的歷史事實(shí)上也是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的真實(shí)寫照，由于進(jìn)入行業(yè)較早，萬(wàn)科享受了“黃金十年”帶來(lái)的利好并隨之?dāng)U大規(guī)模。但如今，簡(jiǎn)單的住宅開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)難以支撐房地產(chǎn)企業(yè)前幾年的業(yè)績(jī)高增速，如找不到新的盈利點(diǎn)，增速放緩是必然。

“目前業(yè)內(nèi)對(duì)于萬(wàn)科的關(guān)注焦點(diǎn)，主要還是在其如何轉(zhuǎn)型上。”傅一辰認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，萬(wàn)科轉(zhuǎn)型和改革的決心顯著，并已確定了正確的方向。

鼓勵(lì)員工創(chuàng)業(yè)的“小草計(jì)劃”有利于萬(wàn)科壓縮規(guī)模，提高執(zhí)行效率，也能避免人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜帶來(lái)的精力損耗。同時(shí)，萬(wàn)科也積極在社區(qū)和服務(wù)中尋找盈利點(diǎn)，如正在籌建的養(yǎng)老、醫(yī)療、物業(yè)管理、度假4個(gè)事業(yè)部中，有3個(gè)與社區(qū)服務(wù)相關(guān)。其中，養(yǎng)老較為成熟，會(huì)選擇與險(xiǎn)資合作，并計(jì)劃在全國(guó)復(fù)制。

這一方向也符合萬(wàn)科一貫的優(yōu)勢(shì)：社區(qū)運(yùn)營(yíng)及人性化服務(wù)。將“專業(yè)”和“優(yōu)勢(shì)”發(fā)揮到極致，或許將是萬(wàn)科轉(zhuǎn)型最好的出路。