50萬(wàn)一平米 炒作還是搶客？

方王洋

最近，繼上海黃浦灣壹號(hào)爆出38萬(wàn)元/平方米的最高單價(jià)后，北京豪宅市場(chǎng)也傳出將有每平方米36萬(wàn)元起、最高50萬(wàn)元的空中四合院?jiǎn)柺馈?/p>

面對(duì)豪宅爭(zhēng)霸的2015年，業(yè)內(nèi)人士稱，這是市場(chǎng)對(duì)一線大城市地段價(jià)值的持續(xù)認(rèn)可，后續(xù)仍將有一定的抬升空間，但現(xiàn)階段也不排除有開(kāi)發(fā)商搶先蓄客的營(yíng)銷(xiāo)策略等因素在內(nèi)。

“頂豪”空降攪動(dòng)市場(chǎng)

就在業(yè)內(nèi)討論北京豪宅市場(chǎng)將步入20萬(wàn)+的時(shí)代時(shí)，北京豪宅市場(chǎng)的價(jià)格卻突破大家的想象上限。

最近，從北京東北三環(huán)的高端項(xiàng)目合生·霄云路8號(hào)傳出消息，該項(xiàng)目將于近期推出D5號(hào)樓頂層近1000平方米空中四合院。單價(jià)36萬(wàn)元起，最高50萬(wàn)元/平方米。計(jì)算下來(lái)，單套物業(yè)的總價(jià)將在3.6億-5億元之間，50萬(wàn)元/平方米的價(jià)格也再次捅破了全國(guó)樓盤(pán)的價(jià)格天花板。

不久前，上海黃浦灣壹號(hào)爆出最高售價(jià)為38萬(wàn)元/平方米。北京、上海兩大城市豪宅市場(chǎng)的遙相呼應(yīng)，不禁令人感嘆，豪宅時(shí)代真的來(lái)了嗎？

據(jù)媒體報(bào)道，合生·霄云路8號(hào)的空中四合院目前只裝修了一套，是老板用來(lái)招待客人用的。

炒作？搶客？

實(shí)際上，“天價(jià)”豪宅并非始于日前。早在2011年，位于海淀區(qū)玉淵潭附近的釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院，曾因30萬(wàn)/平方米的創(chuàng)歷史單價(jià)震驚過(guò)京城樓市。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，稀缺性本身就是一種“硬通貨”，尤其是北京、上海這樣的一線城市，由于核心地段土地資源稀缺，核心區(qū)的高端產(chǎn)品價(jià)格愈加凸顯。

但另一方面，業(yè)內(nèi)對(duì)于這種僅推出一套的“天價(jià)產(chǎn)品”抱有項(xiàng)目炒作的質(zhì)疑。

“合生·霄云路8號(hào)的高價(jià)房源僅一套，而且并沒(méi)有實(shí)際推向市場(chǎng)，目前是處于宣傳階段。”郭毅表示，現(xiàn)在豪宅市場(chǎng)看起來(lái)很熱鬧，但實(shí)際上多數(shù)項(xiàng)目仍處于前期宣傳和預(yù)熱階段。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，豪宅一改以往打造好產(chǎn)品再慢慢賣(mài)的風(fēng)格，將宣傳工作前置，提前預(yù)熱市場(chǎng)，搶先蓄客。

最近，融創(chuàng)也宣布年內(nèi)北京將有兩個(gè)全新的頂級(jí)豪宅同時(shí)入市，分別是農(nóng)展館項(xiàng)目和東直門(mén)香河園項(xiàng)目，兩大項(xiàng)目將延續(xù)融創(chuàng)“壹號(hào)院”系列，分別定名為北京壹號(hào)院和使館壹號(hào)院。

融創(chuàng)北京區(qū)域公司副總經(jīng)理樓艷青表示，北京壹號(hào)院也與以往項(xiàng)目高調(diào)的宣傳不同，營(yíng)銷(xiāo)走“神秘路線”。

項(xiàng)目將采用嚴(yán)格的預(yù)約制，對(duì)客戶也會(huì)嚴(yán)格保密，“北京壹號(hào)院項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵在于找對(duì)脈絡(luò)，做好圈層，不在于接待客戶多少，但一定要是精準(zhǔn)的目標(biāo)客群”。

一在售高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，隨著高端購(gòu)房者客群和需求的變化，前幾年已入市的高端項(xiàng)目在產(chǎn)品力方面處于相對(duì)弱勢(shì)，需要通過(guò)一些營(yíng)銷(xiāo)噱頭提升知名度，為項(xiàng)目后期入市打基礎(chǔ)。但產(chǎn)品是否能被市場(chǎng)接受，則有待觀察。

高端項(xiàng)目去化壓力大

“以前北京的高端市場(chǎng)是有價(jià)無(wú)市，但伴隨著眾多項(xiàng)目相繼入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，加劇了高端盤(pán)在綜合產(chǎn)品力方面的競(jìng)爭(zhēng)?！表吹禺a(chǎn)品牌推廣總監(jiān)赫蒙介紹，除了地段稀缺外，如何能夠從以往注重表面的奢華，轉(zhuǎn)向注重生活品質(zhì)和品位的產(chǎn)品設(shè)計(jì)去轉(zhuǎn)變，成為考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商功力的重要方面?！半S著政策和市場(chǎng)的利好，今年高端置業(yè)者也會(huì)陸續(xù)入市，但由于高端項(xiàng)目集中入市，去化壓力客觀存在。開(kāi)發(fā)商如何在溢價(jià)和購(gòu)房者需求之間權(quán)衡，打造不可復(fù)制的產(chǎn)品卻并不容易?！?/p>

郭毅介紹，之前的高端項(xiàng)目置業(yè)者平均年齡較大，而現(xiàn)在的高端置業(yè)人群也呈現(xiàn)年輕化趨勢(shì)，不少I(mǎi)T、金融從業(yè)者成為高端置業(yè)的主力。他們對(duì)于高端項(xiàng)目的需求已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，更為關(guān)注生活品質(zhì)。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月（截至26日），北京成交總價(jià)3000萬(wàn)元以上的房源，共成交17套，與上月同期有一定幅度上漲，成交均價(jià)為82265元/平方米，高于上月63910元/平方米的水平，也高于去年71674元/平方米的水平。

而6月首周高端產(chǎn)品成交持續(xù)回暖。單價(jià)60000元/平方米以上的高端產(chǎn)品成交占比則由2%上升至4%，這也是這一區(qū)間段產(chǎn)品占比18周以來(lái)首次攀升至3%以上。

業(yè)內(nèi)表示，高端產(chǎn)品成交的顯著回升，一方面是源于供應(yīng)加碼，近期多個(gè)高端項(xiàng)目整裝入市，為成交提升提供基礎(chǔ)動(dòng)力；另一方面，“豪宅”目前已成市場(chǎng)熱點(diǎn)，無(wú)論是公寓豪宅還是別墅均有高性價(jià)比，也引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)于現(xiàn)有高端項(xiàng)目的關(guān)注。

但“由于項(xiàng)目集中入市，高端置業(yè)者對(duì)項(xiàng)目的綜合實(shí)力將會(huì)更為挑剔?！惫惚硎尽?img src="https://cimg.fx361.com/images/2023/09/06/qkimagesfdcsfdcs201506fdcs20150619-1-l.jpg"/>