深圳房?jī)r(jià)狂飆：喜哉？憂哉？

胡志剛

最近兩月，伴隨著穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的逐步到位，一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市的樓市企穩(wěn)回升，其中尤以深圳樓市“異軍突起”、“一支獨(dú)秀”。5月深圳商品住宅市場(chǎng)成交面積67萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲46%，同比更是大漲158%。前5月累積成交面積接近去年同期兩倍，較2013年樓市高峰期亦大幅增長(zhǎng)20%。據(jù)相關(guān)媒體調(diào)查，以自貿(mào)區(qū)概念為炒作題材的前海、后海、寶中片區(qū)，以及環(huán)繞深圳北站的城市副中心輻射區(qū)，從去年“9·30”政策放松以來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)40%-70%，而以學(xué)區(qū)房著稱(chēng)的香蜜湖、景田、農(nóng)林片區(qū)漲幅30%-40%，羅湖、鹽田、部分福田老城區(qū)房?jī)r(jià)漲幅也在20%左右。更為顯眼的是深圳中洲·中央公寓曝出37萬(wàn)元/平方米的“天價(jià)樓王”。

深圳樓市何以量?jī)r(jià)齊升？究其根源，是樓市政策環(huán)境改善、供應(yīng)井噴、自貿(mào)區(qū)短期炒作效應(yīng)、政府放松房?jī)r(jià)備案管控、開(kāi)發(fā)商炒作營(yíng)銷(xiāo)、部分股市及外來(lái)資金的流入等因素直接推動(dòng)了深圳樓市成交火爆、均價(jià)瘋漲。深圳飆車(chē)式的房?jī)r(jià)尤為奪人眼球，牽動(dòng)著人們的心弦，是喜哉？是憂哉？筆者認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)飆升是幾家歡喜幾家愁。歡喜的是開(kāi)發(fā)商、中介商、炒房人，他們假借穩(wěn)定住房消費(fèi)的口號(hào)和市場(chǎng)通道，通過(guò)惡意炒作、捂盤(pán)惜售、假扮市場(chǎng)饑餓、故意制造“日光盤(pán)”等投機(jī)行為推高樓價(jià)，在度過(guò)低迷的樓市后再次喜獲暴利。憂愁的是廣大的中低收入者以及政府：房?jī)r(jià)飆升加大了中低收入者的住房消費(fèi)成本，他們?cè)俅伪粧伋龇康禺a(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)入市只能遙遙相望，其剛需和改善型需求都美夢(mèng)難圓；同時(shí)也加大了政府實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定住房消費(fèi)和實(shí)施住房保障的難度。

深圳樓市短暫的“又一春”會(huì)讓開(kāi)發(fā)商再次與創(chuàng)新轉(zhuǎn)型擦肩而過(guò)，房地產(chǎn)將無(wú)法擺脫“過(guò)山車(chē)式”的運(yùn)行，并再一次綁架政府、綁架經(jīng)濟(jì)，尤其是深圳市政府壓力山大，如同“熱鍋上的螞蟻”。雖然目前深圳樓市狂飆只是“獨(dú)角戲”，其他城市目前尚不具備跟風(fēng)的條件，但是如果深圳樓市調(diào)控把握不好，時(shí)間長(zhǎng)了，不僅會(huì)使深圳樓市如脫了韁的野馬，危害深圳本地，更有可能形成“鯰魚(yú)效應(yīng)”，波及其他城市，對(duì)沖中央的樓市調(diào)控政策，使房地產(chǎn)市場(chǎng)從整體上誤入歧途，造成不良影響。深圳房?jī)r(jià)的飆升背離了房地產(chǎn)市場(chǎng)走向常態(tài)化的大格局，必要時(shí)，可以考慮將深圳納入房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅和房地產(chǎn)稅的地方立法與改革的試點(diǎn)城市，并適當(dāng)收縮金融政策，給深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)適度降溫。

本次調(diào)控中央提出的方針是穩(wěn)定住房消費(fèi)，而不是拉動(dòng)住房投資，更不是拉動(dòng)住房投機(jī)，因此其他一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市政府必須堅(jiān)持區(qū)間調(diào)控的政策，即放寬政策刺激樓市必須把握火候與尺度：既不能因?yàn)榱Χ炔粔?，?dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)遲遲不能回暖，進(jìn)而拖宏觀經(jīng)濟(jì)的后腿；又不能因?yàn)橛昧^(guò)猛，催生投機(jī)入市，推動(dòng)樓市急劇反彈，使其再一次步入“過(guò)山車(chē)”。最近有關(guān)房地產(chǎn)應(yīng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的呼聲又起。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效果明顯。但實(shí)踐證明：這條老路不能再走。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的困難，根本原因之一是上一輪城鎮(zhèn)化忽視經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、升級(jí)帶來(lái)劇烈陣痛。如果重新回到以前用鋼筋混凝土堆積GDP的老路，我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略將嚴(yán)重受挫。因此，房?jī)r(jià)上漲不具備國(guó)家政策支持的基礎(chǔ)。

前車(chē)之鑒后車(chē)之師，房地產(chǎn)已經(jīng)有過(guò)多次波折的教訓(xùn)，故此中央提出房地產(chǎn)要建立長(zhǎng)效機(jī)制，要步入常態(tài)化。人無(wú)遠(yuǎn)慮必有近憂，深圳樓市獨(dú)家狂飆警示我們，一定要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，推進(jìn)行業(yè)自律，尤其要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)違規(guī)乃至投機(jī)行為的管控，并運(yùn)用市場(chǎng)手段，加大土地和住宅的供應(yīng)，調(diào)整金融、稅收政策，使其更具有靶向性，引領(lǐng)和倒逼房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，總之要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要通過(guò)一系列政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，穩(wěn)定住房消費(fèi)，并與常態(tài)化對(duì)接，通過(guò)法治化與市場(chǎng)化管窺，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)健康發(fā)展的運(yùn)行軌道。

作者系中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)