Cross-border眾籌海外房產(chǎn)So easy!

張韜

今年5月，海眾網(wǎng)宣布完成了國內(nèi)首個(gè)海外房地產(chǎn)物業(yè)眾籌項(xiàng)目。該項(xiàng)目是位于美國南卡羅來納大學(xué)哥倫比亞分校的五套獨(dú)棟別墅，目標(biāo)籌集資金為110萬美元。海眾網(wǎng)僅用不到兩個(gè)月的時(shí)間就完成了這次眾籌。

海眾網(wǎng)的模式是篩選好海外房產(chǎn)標(biāo)的在線上展示，由國內(nèi)投資人以不低于某一門檻的資金入股一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)公司，通過租賃獲得租金收益和將來出售房產(chǎn)的增值收益。眾籌的房產(chǎn)不用于居住，而是一項(xiàng)純投資行為。去年11月成立后不到三個(gè)月，海眾網(wǎng)就獲得300萬美元的天使投資。這讓海眾網(wǎng)創(chuàng)始人兼CEO譚尚軒更加堅(jiān)信當(dāng)初選擇回國做海外投資是一個(gè)正確的決定。

2011年從美國迪金森學(xué)院（Dickinson College）畢業(yè)后，譚尚軒就開始在一家美國房產(chǎn)中介賣房子。作為一個(gè)外國人，譚尚軒認(rèn)為與美國當(dāng)?shù)厝嗽诳蛻粼瓷蠜]有競爭優(yōu)勢，但在美國的留學(xué)生帶來的巨大租房需求讓他看到“學(xué)區(qū)房”的商機(jī)。

“‘學(xué)區(qū)房有非常穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在美國，只有找不到房子租的學(xué)生，沒有學(xué)校周邊的房子租不出去的情況?！弊T尚軒表示，“眾籌最大的好處就是降低了門檻，你不是說我一個(gè)人去買一套房子，而是我們很多人一起去做了一項(xiàng)很大的投資?！?海眾網(wǎng)的這個(gè)項(xiàng)目3萬美元起投，三年期限，預(yù)期租金年化收益率為8%，預(yù)期房價(jià)升值帶來的年化收益率為5%-10%。

不再是博高收益

像海眾網(wǎng)一樣，國內(nèi)目前至少有十幾家提供海外房地產(chǎn)投資服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，但需求更甚。胡潤研究院今年4月發(fā)布的《海外置業(yè)趨勢報(bào)告》顯示，目前國內(nèi)有高達(dá)80%的受訪高凈值人群表示在未來有海外投資需求，超過半數(shù)已有海外投資經(jīng)驗(yàn)。這種需求大部分產(chǎn)生于2011年，也就是金融危機(jī)結(jié)束兩年以后。

成立于2014年的海投金融，為國內(nèi)投資者提供美國房地產(chǎn)基金、中小企業(yè)貸款和房地產(chǎn)眾籌的投資服務(wù)。其機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)總監(jiān)沈旭文表示， 2010年以前，中國人到海外投資的意愿并不強(qiáng)，“2008年金融危機(jī)對(duì)高凈值人群心理上的沖擊直到2011年左右才完全消退。”

除了外部投資環(huán)境的趨穩(wěn)，沈旭文還認(rèn)為，海外留學(xué)群體的擴(kuò)大是刺激海外投資的更大動(dòng)力。根據(jù)教育部的公開數(shù)據(jù)，2014年度我國出國留學(xué)人員總數(shù)為45.98萬人，比2009年人數(shù)的兩倍還多。其中，自費(fèi)留學(xué)人數(shù)占總?cè)藬?shù)的比例高達(dá)91%。

沈旭文表示，中國家長往往將包括學(xué)習(xí)和生活的一大筆錢直接給孩子，這個(gè)理念到2009年甚至2010年之后發(fā)生了變化。家長覺得直接給一大筆錢并不能培養(yǎng)孩子們的理財(cái)觀念，“他們希望定期地給學(xué)生學(xué)費(fèi)和生活費(fèi)，同時(shí)剩余的錢還有保值和增值的功能?！?/p>

胡潤的上述報(bào)告還表示，房地產(chǎn)成為最為熱衷的海外投資標(biāo)的，占海外投資最大比重，超過四成。其中，七成高凈值人群海外置業(yè)為自住，三分之一為投資，平均投入600萬元人民幣。

對(duì)此，沈旭文表示，可投資資產(chǎn)規(guī)模在100萬至3000萬美元的人群是海外投資的主力。他們產(chǎn)生投資海外市場的想法還與近年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不太景氣相關(guān)。

沈旭文表示：“他們會(huì)去尋求成熟的市場配置資產(chǎn)，避免國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不景氣給他們帶來資產(chǎn)上的損失?！?/p>

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，信托產(chǎn)品平均收益率從2012年一季度的9.4%跌至2013年二季度8.6%。雖然此后信托的收益率有所回升，但仍不到9%。在信托類產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托收益率最高，但也在同一時(shí)期從10.6%跌至9.2%的水平。

P2P方面也是問題多多。網(wǎng)貸之家發(fā)布的《中國P2P網(wǎng)貸行業(yè)2014年度運(yùn)營簡報(bào)》顯示，截至2014年年底，國內(nèi)P2P平臺(tái)已達(dá)1575家，較2013年上漲 96.88%，但問題平臺(tái)也劇增，全年問題平臺(tái)達(dá)275家，是2013年的3.6倍。平均約6個(gè)P2P平臺(tái)中就有一個(gè)是問題平臺(tái)。所謂問題平臺(tái)，是指該平臺(tái)出現(xiàn)提現(xiàn)困難，甚至跑路等無法按時(shí)兌現(xiàn)收益的現(xiàn)象。

反觀國內(nèi)，近幾年樓市政策頻繁變動(dòng)，直接投資國內(nèi)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)比較大，國內(nèi)投資者就傾向于投資海外穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)投資管理服務(wù)公司仲量聯(lián)行的調(diào)研報(bào)告顯示，2014年，中國房地產(chǎn)投資在海外市場的投資額創(chuàng)下新高，達(dá)到165億美元，比2013年增長了46%。倫敦、悉尼及美國主要大城市紐約、舊金山、洛杉磯和芝加哥是中國投資者最集中投資的城市。

與此同時(shí)，無論租金還是房價(jià)，美國樓市正處于上升通道。根據(jù)美國房產(chǎn)信息網(wǎng)站Zillow的數(shù)據(jù)，今年4月美國住房租賃價(jià)格同比上漲4%，已經(jīng)超過同期3%的房價(jià)年漲幅。同時(shí)，2014年美國房價(jià)同比漲幅高達(dá)4.9%，今年預(yù)計(jì)超過5%。

譚尚軒表示，美國房價(jià)相對(duì)國內(nèi)仍處在一個(gè)低點(diǎn)，“而且光是房租，七八年就把這個(gè)房子的價(jià)錢收回來了?！辈贿^，譚尚軒還表示，高凈值人群投資海外資產(chǎn)主要還是分散風(fēng)險(xiǎn)，而不是追求高收益?！昂Ｍ夥慨a(chǎn)投資收益率為8%左右，國內(nèi)兩位數(shù)以上是很正常的事，收益率并不是海外房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢?！?/p>

利用互聯(lián)網(wǎng)加速布局

在海眾網(wǎng)成立之前，譚尚軒2011年回國創(chuàng)立的是一家線下財(cái)富管理公司——UAG江南美聯(lián)，目前管理的資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到1500萬美元?！暗侨ツ晡野l(fā)現(xiàn)，這個(gè)太慢”，譚尚軒并不滿意自己公司擴(kuò)張的速度，“公司擴(kuò)張就得全國設(shè)點(diǎn)。你抓北京的客戶就在北京開家公司，抓成都的客戶就在成都開家公司，你開遍全國就抓住了全國的客戶，但是這太慢了?！?/p>

譚尚軒這才想到互聯(lián)網(wǎng)眾籌的辦法，就將客戶轉(zhuǎn)移到線上，從而成立了海眾網(wǎng)。但并非所有的人都從開始就看好互聯(lián)網(wǎng)海外投資平臺(tái)。在私募沉淀多年的富舜投資管理咨詢（上海）有限公司董事長劉珀宏對(duì)此顯得更為謹(jǐn)慎。

劉珀宏稱，自己以前一直都不認(rèn)為資產(chǎn)管理行業(yè)會(huì)受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，認(rèn)為高凈值客戶不會(huì)只點(diǎn)幾下鼠標(biāo)就拿出成百萬上千萬元的資金，因?yàn)椤白鲞@個(gè)行業(yè)最大的困難是個(gè)信任問題，尤其是對(duì)中高端客戶”。

但過去幾年，劉珀宏的想法有些變化。雖然投資海外的人越來越多，劉珀宏發(fā)現(xiàn)真正懂海外市場的人卻不多，不少外國投行正在利用國人“看不懂市場”賺取利潤，“海外投資相對(duì)專業(yè)而且信息極度不對(duì)稱。就像最早出現(xiàn)的CDS，連海外投行自己都不了解這個(gè)產(chǎn)品，但他們依舊向客戶提供這種產(chǎn)品，這中間有巨大的利潤空間。這完全不是投資造成的，而是信息差?！?/p>

劉珀宏希望借助互聯(lián)網(wǎng)填平這個(gè)“信息差”，于是富舜前期參與投資創(chuàng)建了第三方跨境投資平臺(tái)“小組漲”。“小組漲”近日推出了國內(nèi)首只海外酒店股權(quán)私募基金“全球贏1號(hào)”。據(jù)劉珀宏介紹，“全球贏1號(hào)”由美國私募基金Keystone集團(tuán)作為其基金管理人，該集團(tuán)也是前美國總統(tǒng)布什家族的房地產(chǎn)基金管理人，“小組漲”與其簽約成為亞太地區(qū)唯一合作伙伴。

“全球范圍內(nèi)，美國酒店的年化回報(bào)率最高，大概為12%，中國為7%，”劉珀宏稱，“美國十年簽證政策出臺(tái)之后，中國赴美游客大增。現(xiàn)在美國酒店尤其是加州，一店難求?！?/p>

根據(jù)美國旅游機(jī)構(gòu)Brand USA的數(shù)據(jù)，2014年全年，中國赴美游客約為218萬人，同比增長21%，是2003年的十倍以上。去年11月，美國宣布中國赴美旅游和商務(wù)簽證最長有效期延長至10年，學(xué)生簽證最長有效期延長至5年。美國白宮發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，簽證新政實(shí)施后，到2021年，中國赴美游客人數(shù)將達(dá)到730萬人。

藍(lán)海一片，但“風(fēng)口”尚未形成

盡管中國人配置海外資產(chǎn)的規(guī)模越來越大，但從配置比例來看，這一趨勢恐怕才剛剛起步。 胡潤發(fā)布的《2014中國高凈值人群白皮書》稱，世界高凈值人群擁有54萬億美元的財(cái)富總量，這其中的24%投向了海外資產(chǎn)。中國高凈值人群的財(cái)富總量是4.4萬億美元，但是其中只有5%的財(cái)富投向了海外。

“我不覺得海外投資的‘風(fēng)口已經(jīng)到來，還需要再等一兩年，”海眾網(wǎng)譚尚軒表示，“現(xiàn)在一個(gè)很大的問題是中國人對(duì)海外投資的認(rèn)知度是不夠的。海外投資不是單純地、投機(jī)性地博高收益，而是分散風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值?！?/p>

沈旭文則認(rèn)為，未來QDII2出臺(tái)才意味著“風(fēng)口”到來。

中國正在考慮推出合格境內(nèi)個(gè)人投資者（QDII2）境外投資試點(diǎn)，首批試點(diǎn)的城市共有六個(gè)，分別為上海、天津、重慶、武漢、深圳和溫州。居住在試點(diǎn)城市年滿18歲的境內(nèi)個(gè)人，只要個(gè)人金融凈資產(chǎn)最近3個(gè)月日均余額不低于100萬元，通過投資和風(fēng)險(xiǎn)能力測試、無重大不良記錄且沒有經(jīng)司法裁決未償還債務(wù)者，可以申請(qǐng)QDII2。境外投資領(lǐng)域共包括境外金融類投資，境外實(shí)業(yè)投資，境外不動(dòng)產(chǎn)投資等。

沈旭文表示，每年5萬美元的外匯門檻，對(duì)大多數(shù)海外投資者并不匹配。國人財(cái)富的增長，使得他們?cè)敢庖灿心芰Π奄Y金投到海外。

在“風(fēng)口”來臨之前，劉珀宏認(rèn)為，“目前大多數(shù)平臺(tái)都還是在一個(gè)布局階段，希望大家認(rèn)可投資邏輯。未來是不是會(huì)掛一些產(chǎn)品、廣告都是不確定的事情。”