房企如何玩轉“輕資產(chǎn)”

陳方勇

在過去20多年里，中國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營大多采用以資產(chǎn)重型化為特征的香港模式，房地產(chǎn)開發(fā)總攬全包，獲得了巨大的利潤。但隨著國內(nèi)市場變化和政府調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)企業(yè)依靠的囤地增值、低成本信貸等傳統(tǒng)重資產(chǎn)盈利模式面臨挑戰(zhàn)，資產(chǎn)輕型化模式越來越受到重視。

一、資產(chǎn)輕型化模式的特點

地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式的突出特點是投入小、風險?。桓吒軛U率、高回報率；標準化程度高，專業(yè)化程度高。具體而言，其主要優(yōu)點有以下幾點。

1.融資方式多樣，有效打破資金瓶頸

在融資模式上，輕資產(chǎn)模式的資金來源方式眾多，投入的自有資金通常較小。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計，輕資產(chǎn)模式比較發(fā)達的美國房地產(chǎn)企業(yè)通常自身只投入約15%左右的資金，另外有15%左右的資金來源于銀行資金，其他70%是社會大眾的資金，主要有房地產(chǎn)開發(fā)基金、產(chǎn)業(yè)信托基金、物業(yè)投資基金等方式。這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)模式”保證了企業(yè)的資金安全，有利于企業(yè)順利運營。

2.市場風險分散，利于企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營

在“輕資產(chǎn)模式”下，地產(chǎn)企業(yè)自身投入的資本小，資金來源的多樣化使得房地產(chǎn)企業(yè)的風險由全社會共擔，企業(yè)的風險得到了稀釋。以美國房地產(chǎn)企業(yè)為例，盡管美國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平低于我國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，但其盈利的穩(wěn)定性遠高于我國。根據(jù)最近20年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，美國房地產(chǎn)的回報率長期穩(wěn)定在9.5%—13%之間，其波動幅度遠小于國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)。

3.專業(yè)能力突出，競爭優(yōu)勢充分顯現(xiàn)

“輕資產(chǎn)模式”的另一個優(yōu)點是市場高度細分，專業(yè)化非常高。地產(chǎn)企業(yè)都傾向于選取自身最具優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)，加以培育發(fā)展，形成企業(yè)獨特的競爭優(yōu)勢。美國房地產(chǎn)行業(yè)在資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)都有非常專業(yè)的企業(yè)，這些企業(yè)在取得專業(yè)化優(yōu)勢后，往往會把規(guī)模做大，成為這一環(huán)節(jié)最具競爭力、最強、規(guī)模經(jīng)濟最優(yōu)的企業(yè)。

通過比對國外地產(chǎn)行業(yè)比較先進的“輕資產(chǎn)模式”，結合國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，我們認為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)實施“輕資產(chǎn)”運營，可以選取以下模式。

其一，金融化——以小投入撬動大資本。

這種模式下，地產(chǎn)企業(yè)是組織者，通過組建基金（如房地產(chǎn)基金、物業(yè)基金等將社會上的資金集中起來進行地產(chǎn)運營。目前國內(nèi)已經(jīng)有多家企業(yè)開始探討這種模式。如萬通控股董事長馮侖“導演+制片”的輕資產(chǎn)模式正在萬通地產(chǎn)內(nèi)部一步步實踐。2013年萬通地產(chǎn)依托正奇資本基金平臺，發(fā)起規(guī)模約為13.2億元的CBD物業(yè)投資基金，投資標的為北京中服Z3地塊。目前萬通地產(chǎn)Z3項目的財務規(guī)劃已經(jīng)全部完成，因為有物業(yè)投資基金的資金支持，包括地價在內(nèi)的Z3項目后續(xù)資金目前都已經(jīng)全部解決。

這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)”模式未來還將在萬通地產(chǎn)現(xiàn)有的全部商用物業(yè)中展開。產(chǎn)業(yè)基金是地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式最直觀的運營模式，而地產(chǎn)金融化還包括直接融資租賃、經(jīng)營租賃和出售回租等多種運作模式，他們的共性都是運用杠桿手段以較小的資本撬動大資本，實現(xiàn)風險分散，獲取相對較高的收益。

其二，標準化——把單商品做成大規(guī)模。

產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟，而規(guī)模經(jīng)濟的基礎是標準化。在房地產(chǎn)市場資源相同的情況下，誰擁有標準化體系，誰就擁有行業(yè)的未來。

標準化其實就是管理的專業(yè)化、精細化，其核心是產(chǎn)品的標準化。即從產(chǎn)品的設計、施工、采購、成本控制等環(huán)節(jié)制定標準，進行復制。產(chǎn)品標準化背后是流程的標準化、管理的標準化，即從“客戶細分-價值細分-居住要求-技術標準-設計模塊-標準化產(chǎn)品”體系的整套標準流程。

在產(chǎn)品標準化層面做得最出色的地產(chǎn)企業(yè)是萬科。萬科根據(jù)客戶細分，劃分出不同客戶的價值關注點，推出客戶對居住面積、居住環(huán)境、產(chǎn)品結構風格、產(chǎn)品功能、局部指標等方面的居住要求，進而將居住要求轉化為技術標準，落實到設計的模塊，形成部品的模塊化、功能的模塊化、戶型的模塊化和組團的模塊化等，經(jīng)過大量的沉淀最終構成一個標準化的產(chǎn)品體系。

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有意識地把業(yè)已開發(fā)出來的、比較成熟的地產(chǎn)產(chǎn)品梳理總結，使之標準化。如華僑城地產(chǎn)的華僑城系列、中糧置地的大悅城系列、華潤置地的橡樹灣系列等都是比較成功的案例。

其三，專業(yè)化——由運營型轉為服務型。

地產(chǎn)行業(yè)向“輕型化”轉型，由投資運營轉為專業(yè)服務也是未來的重要趨勢。相對于額度巨大的地產(chǎn)投資，做專業(yè)服務相當于是“沒有本錢的生意”，但其利潤率卻相當可觀。

這一模式國內(nèi)做得比較好的是綠城的代建模式。2010年9月，在經(jīng)過精心策劃之后，綠城成立綠城房產(chǎn)建設管理有限公司，專業(yè)從事代建業(yè)務。綠城代建業(yè)務進展相當神速，不到半年，綠城的代建業(yè)務已落地項目就達到了近40個，總規(guī)劃建筑面積約500萬平方米，已成功進入浙江、上海、江蘇、福建、山東、河南等多個省市。

綠城的代建模式幾乎不占用綠城的資金，但卻是綠城新的利潤增長點和未來轉型的方向。目前綠城的代建業(yè)務以項目代建、資本代建等商業(yè)代建為主，同時，安置房、保障房等政府代建項目也是綠城代建業(yè)務拓展的主要方向。通過經(jīng)驗積累和專業(yè)培育，綠城的代建業(yè)務水平和質(zhì)量在不斷提高，已成為其核心競爭力。

二、“輕資產(chǎn)”經(jīng)營的四個基本能力

中國房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的商業(yè)模式是“投資—拿地—開發(fā)—銷售”，這種一條龍大而全的資產(chǎn)重型化商業(yè)模式對高速發(fā)展時期的中國房地產(chǎn)業(yè)來說可謂居功至偉，成就了十幾年的中國房地產(chǎn)業(yè)的奇跡。

然而，隨著行業(yè)的發(fā)展，這種模式越來越顯露出它的局限性，而分工專業(yè)、資產(chǎn)輕型化的“美國模式”將成為未來行業(yè)發(fā)展的主流模式。投資與開發(fā)、建設、后期物業(yè)管理、服務分別由產(chǎn)業(yè)鏈條上的專業(yè)公司來負責，這將是行業(yè)的未來發(fā)展趨勢。要實現(xiàn)這一模式轉變，地產(chǎn)公司應該著重培養(yǎng)以下能力。

1.卓越的組織管理能力

資產(chǎn)輕型化的地產(chǎn)開發(fā)模式使房地產(chǎn)企業(yè)不能全部運作整個產(chǎn)業(yè)鏈，而是將產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)都交由專業(yè)的公司參與運作，房地產(chǎn)企業(yè)自身只是一個組織者、統(tǒng)籌者，這就需要其具備卓越的組織管理能力，使各個環(huán)節(jié)能夠銜接有序，充分發(fā)揮最大效應。

2.突出的資本運作能力

輕資產(chǎn)運作模式使房地產(chǎn)企業(yè)的金融化屬性進一步增強，企業(yè)不但要以較低的成本融入社會資金，還要有較強的資本經(jīng)營運作能力，加快資本周轉速度，提高資金使用效率；同時要特別注意金融風險的防范，使企業(yè)資金流始終處于高效安全的快速周轉中。

3.強大的科研支撐能力

在輕資產(chǎn)運作模式中，由于分工進一步精細化，要在每一個細分市場中取得競爭優(yōu)勢，就需要企業(yè)具有獨特的競爭優(yōu)勢，因此，每個細分市場中的企業(yè)都要在從事的領域具有強大的科技支撐實力，形成難以復制的核心技術優(yōu)勢。

4.專業(yè)的品牌經(jīng)營能力

按照國外發(fā)達國家地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，成熟的房地產(chǎn)市場往往只有3—5家品牌卓越、聲譽良好的企業(yè)，對于輕資產(chǎn)模式來說，每個產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)上也只存在3—5家專業(yè)企業(yè)。因此，企業(yè)品牌經(jīng)營尤其重要，品牌經(jīng)營與運作有望成為企業(yè)未來競爭中制勝的根本。

作者系佰仕信基金董事長