養(yǎng)老地產(chǎn)需戰(zhàn)略先行

文建軍

假如我問(wèn)你，現(xiàn)在與未來(lái)哪個(gè)重要？哪個(gè)決定你以后人生？很多人會(huì)回答是現(xiàn)在。錯(cuò)！是未來(lái)決定現(xiàn)在，而不是現(xiàn)在決定未來(lái)。其實(shí)，小到人生，大到革命，都是未來(lái)決定現(xiàn)在。

對(duì)企業(yè)而言，也是戰(zhàn)略上有發(fā)展目標(biāo)、愿景，才會(huì)有實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)、籌劃發(fā)展路徑與步驟。投資商、開(kāi)發(fā)商想要做養(yǎng)老地產(chǎn)，更要戰(zhàn)略先行，才可能在投資開(kāi)發(fā)的資源、節(jié)奏、投資預(yù)期等各方面有合理安排，最終達(dá)到理想的目標(biāo)。

一、不少企業(yè)是機(jī)會(huì)主義或被動(dòng)“做養(yǎng)老”

我之所以提出這個(gè)議題，是因?yàn)榻鼉赡炅私?、接觸到不少投資商、開(kāi)發(fā)商的養(yǎng)老項(xiàng)目或計(jì)劃，發(fā)現(xiàn)部分企業(yè)的戰(zhàn)略意圖并不明確，有些是機(jī)會(huì)主義或是被動(dòng)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目。

有些企業(yè)與政府關(guān)系不錯(cuò)，有機(jī)會(huì)拿到一塊有一定規(guī)模的土地，環(huán)境資源還不錯(cuò)，對(duì)各種概念討論研究比較后，覺(jué)得養(yǎng)老主題比較合適，于是就想做養(yǎng)老地產(chǎn)。有些開(kāi)發(fā)商是因?yàn)槟孟碌耐恋刂袑?duì)養(yǎng)老有配建要求，不得不著手養(yǎng)老產(chǎn)品的研究與開(kāi)發(fā)，但經(jīng)常出現(xiàn)的情況是迫于開(kāi)發(fā)時(shí)間要求，考察研究工作還沒(méi)做充分，養(yǎng)老產(chǎn)品還沒(méi)研究清楚，就已經(jīng)開(kāi)始設(shè)計(jì)甚至動(dòng)工了。有些開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)不好做，想引入養(yǎng)老概念，重新包裝。不管是出于什么情況，在當(dāng)前“養(yǎng)老”不太好做的情況下，沒(méi)有戰(zhàn)略安排就進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，可能面臨的問(wèn)題會(huì)比較多，在資源組織方面不一定合理到位，在投資額度、成本與收益方面都會(huì)與預(yù)期有心理落差。

我并不是說(shuō)這些企業(yè)不能做“養(yǎng)老”。這些企業(yè)在有效的組織資源、借助專(zhuān)業(yè)力量（包括咨詢(xún)、設(shè)計(jì)、金融、投資等）的支持下，也有機(jī)會(huì)成功地發(fā)展養(yǎng)老項(xiàng)目，或借力養(yǎng)老促進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展。我只是認(rèn)為，如果有了主動(dòng)的、戰(zhàn)略上的對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)與安排，企業(yè)會(huì)發(fā)展得更好。

二、戰(zhàn)略先行，“養(yǎng)老”早勝一籌

以戰(zhàn)略安排取勝的比較突出的案例是泰康保險(xiǎn)公司。泰康在2006年就開(kāi)始養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展設(shè)想并動(dòng)手進(jìn)行各項(xiàng)研究。按我的理解，陳東升董事長(zhǎng)的戰(zhàn)略目標(biāo)是開(kāi)發(fā)高端養(yǎng)老社區(qū)，對(duì)接保險(xiǎn)產(chǎn)品，鎖定高端、高凈值客群，利用保險(xiǎn)+養(yǎng)老社區(qū)的方式帶動(dòng)泰康保險(xiǎn)公司走上一個(gè)新臺(tái)階。在此戰(zhàn)略下，泰康之家投資公司對(duì)養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行了有條不紊地研究、設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)。我在泰康之家工作時(shí)，與養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了兩年多養(yǎng)老社區(qū)的深度研究、策劃與開(kāi)發(fā)，不管是對(duì)美國(guó)、日本等國(guó)際養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的研究，還是結(jié)合國(guó)內(nèi)客戶(hù)特點(diǎn)進(jìn)行的規(guī)劃、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)模式、盈利模式等研究與設(shè)計(jì)，以及對(duì)接社區(qū)的保險(xiǎn)產(chǎn)品的研究開(kāi)發(fā)，都是非常深入的、具有實(shí)操性的。也正是因?yàn)樘┛店悥|升董事長(zhǎng)的戰(zhàn)略，泰康之家總裁劉挺軍的嚴(yán)格細(xì)致，泰康養(yǎng)老社區(qū)才會(huì)在國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)具有很高的代表意義與成功業(yè)績(jī)。據(jù)說(shuō)，泰康養(yǎng)老社區(qū)對(duì)接的“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”保險(xiǎn)產(chǎn)品已賣(mài)出了一萬(wàn)多單，保額銷(xiāo)售三百多億元，最關(guān)鍵的是鎖定了一萬(wàn)多個(gè)高端客戶(hù)，這些客戶(hù)必定長(zhǎng)期選擇泰康服務(wù)。泰康在養(yǎng)老方面（養(yǎng)老社區(qū)與養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品）領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)勝利應(yīng)該是戰(zhàn)略上的勝利，而有些機(jī)構(gòu)在戰(zhàn)略上沒(méi)有確定合適的目標(biāo)，或者還沒(méi)有想清楚、還在猶疑，戰(zhàn)略是略輸一籌，行動(dòng)上稍有欠佳，業(yè)績(jī)效果上已是千差萬(wàn)別，要想再追，有點(diǎn)難度。

三、堅(jiān)持同樣很重要

“要做養(yǎng)老，戰(zhàn)略先行”對(duì)投資商、開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，還有另一層意義，就是目標(biāo)是不是堅(jiān)定，會(huì)不會(huì)受到其他各種項(xiàng)目、其他概念的誘惑。企業(yè)決定做“養(yǎng)老”，戰(zhàn)略上有系統(tǒng)的安排，就會(huì)一心一意地專(zhuān)注這個(gè)戰(zhàn)略下所有的事項(xiàng)，資源安排、營(yíng)銷(xiāo)策略也都是服務(wù)于這個(gè)戰(zhàn)略的，只有這樣，才會(huì)有更大的成功機(jī)會(huì)?，F(xiàn)實(shí)情況是，不少投資商、開(kāi)發(fā)商在前行的時(shí)候，會(huì)受到各種干擾，有其他好的項(xiàng)目，有經(jīng)理人的勸導(dǎo)，投與不投還要論證決策，投多投少還要考慮，新的概念要不要采納，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)一高興可能就決定這個(gè)也投，那個(gè)也投，新的好的概念也用，與“養(yǎng)老”并駕齊驅(qū)。企業(yè)也許會(huì)百花齊放，各方面都取得成功，但也許會(huì)受得牽制，讓后來(lái)者居上。戰(zhàn)略上不明晰的話(huà)，市場(chǎng)會(huì)不會(huì)讓路就不好說(shuō)了。

當(dāng)然，企業(yè)戰(zhàn)略問(wèn)題比較復(fù)雜，不好簡(jiǎn)單評(píng)定。我的建議是，無(wú)論投資商、開(kāi)發(fā)商已打定主意做“養(yǎng)老”，還是被動(dòng)做“養(yǎng)老”，多考察了解、多咨詢(xún)溝通，結(jié)合自身資源、能力與意愿，在前期工作做充分的情況下再行動(dòng)，總是不遲的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，戰(zhàn)略勝了，市場(chǎng)是會(huì)勝的，因?yàn)槲磥?lái)決定現(xiàn)在！

作者系華美顧問(wèn)養(yǎng)老地產(chǎn)部副總經(jīng)理