個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅改革研究

封葉　楊紅

摘 要：近年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了“拋物線”模式，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型，而且在城市化的過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)是無(wú)法承受的冷卻成本。因此，為了保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展和穩(wěn)定，已成為目前一個(gè)首要的目標(biāo)。當(dāng)前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收進(jìn)行相關(guān)調(diào)控，特別對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅的政策進(jìn)行修訂。為適應(yīng)中國(guó)“新常態(tài)”，國(guó)家應(yīng)加強(qiáng)稅制改革，減少泡沫化經(jīng)濟(jì)；建立健全有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以及管理制度等更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平衡發(fā)展。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓；營(yíng)業(yè)稅；房地產(chǎn)；新常態(tài)

中圖分類號(hào)：F812 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2015）23-0139-02

1 調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅改革的政策規(guī)定

2015年3月31日，經(jīng)批準(zhǔn)后，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出了關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅新政策的通知，新政策規(guī)定如下：①全額征收營(yíng)業(yè)稅：個(gè)人把購(gòu)買沒(méi)有2年的住房對(duì)外出售。②差額征收營(yíng)業(yè)稅：個(gè)人把購(gòu)買住房時(shí)間大于等于2年的非普通住房對(duì)外出售，其中的差額是指住房的銷售收入減去購(gòu)買住房的價(jià)款。③免征收營(yíng)業(yè)稅：個(gè)人把購(gòu)買住房時(shí)間大于等于2年的普通住房對(duì)外銷售。

上述辦理免稅具體程序、非普通住房與普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、差額征稅扣除的憑證、購(gòu)置房屋時(shí)間、非購(gòu)買形式取得住房的行為、開具發(fā)票及其他有關(guān)稅收的管理規(guī)定，須按照國(guó)家稅務(wù)局出具的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅新政策的提出原因

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)各指標(biāo)下降

從市場(chǎng)的短期變化來(lái)看，2014年是樓市不平凡的一年，房產(chǎn)陷入經(jīng)營(yíng)危局，公司資金斷裂等報(bào)道后樓市風(fēng)向大變，不分一二三四線的城市，也不分高中低檔房產(chǎn)，皆出現(xiàn)了明顯降溫的現(xiàn)象，且成交量下降帶動(dòng)不少的樓盤降價(jià)促銷。在公布的2015年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局顯示的各項(xiàng)指標(biāo)，樓市指標(biāo)下降的趨勢(shì)沒(méi)有改變。房地產(chǎn)的投資、銷售以及土地置辦等有關(guān)指標(biāo)都有所下降，表現(xiàn)在房地產(chǎn)成交量的下跌、投資的增速減緩、價(jià)格下跌等。

2.2 二手房交易困難

業(yè)內(nèi)人士表示，“2014年是房地產(chǎn)中介的日子最困難的一年”。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等各大城市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的交易量均低于2013年，2014年二手房的成交數(shù)量成為6年以來(lái)最低，二手房交易市場(chǎng)成交量的下降，給二手房交易為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房產(chǎn)中介沉重的打擊，使得其面臨嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)困難的窘境，相關(guān)房產(chǎn)龍頭中介不得不裁員關(guān)店，小型中介更是淪落跑腿。

2.3 供大于求，庫(kù)存壓力增長(zhǎng)

在過(guò)去的20年中，從商品房的庫(kù)存規(guī)模來(lái)看，各年份皆有增長(zhǎng)，除了有某兩年有所下降外，2014年也是呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，由于多數(shù)地區(qū)樓市降溫，致使很多地域庫(kù)存壓力較大，特別是中小城市。

2.4 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)沒(méi)有規(guī)范

在近年來(lái)，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的不斷完善和發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，其始終存在著一些不容忽視的問(wèn)題：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的規(guī)模較小、人員的素質(zhì)低、經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范、市場(chǎng)誠(chéng)信低以及令人堪憂的經(jīng)營(yíng)狀況等。歸根結(jié)底，主要是政府的政策指引不足、金融機(jī)構(gòu)支持力度較小、行業(yè)行政管理不完備、行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)督管理不到位等。目前，個(gè)人住房在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中大都是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)完成的，交易在私下進(jìn)行，房管部門以及稅務(wù)部門很難去掌握房屋的真實(shí)價(jià)格以及付款的信息。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓政策的改革后，2015年將是中介行業(yè)重大改組的一年，傳統(tǒng)的中介將會(huì)面臨史無(wú)前例的挑戰(zhàn)。

2.5 住房轉(zhuǎn)讓的類型繁多

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓住房的類型多樣，大多包括商品房、集資房、自建房、安居房以及房改房等等，在轉(zhuǎn)讓交易的過(guò)程中征稅標(biāo)準(zhǔn)往往也多種多樣，不過(guò)綜合的看來(lái)以自建房和商品房為主。

3 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅新政策解析

3.1 “新政策”適應(yīng)“新常態(tài)”

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的背景下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已從以往的供不應(yīng)求基本轉(zhuǎn)化為供求均衡、部分過(guò)剩的局面。因此，中國(guó)需要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化，適時(shí)的完善和調(diào)整相關(guān)政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性，步入行業(yè)發(fā)展的“新常態(tài)”，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及二手房產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3.2 時(shí)限“5改2”原因透析

國(guó)家稅務(wù)總局在2015年3月，發(fā)布新政策將個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免征收營(yíng)業(yè)稅的時(shí)限由5年改為2年。

在房產(chǎn)市場(chǎng)中，財(cái)稅政策明確宏觀調(diào)整方向，而信貸政策對(duì)其影響最大。此次新政策的調(diào)整是基于前幾年房地產(chǎn)業(yè)的熱炒，到現(xiàn)在的冷淡，其符合該市場(chǎng)發(fā)展的預(yù)期，而調(diào)整則有利于刺激買房人的踴躍入市，保持房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。之所以刺激購(gòu)房者的積極入市，究其原因是為了把本應(yīng)賣房者承擔(dān)的各種稅費(fèi)，轉(zhuǎn)嫁到買方的身上。

3.3 普通住房與非普通住房的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)

新政策出臺(tái)，其中有普通住房與非普通住房的區(qū)分，其中普通住房規(guī)定：其中住所的修建容積率大于或等于1.0；單套房屋的修建面積在小于或等于140 m2；實(shí)際的成交價(jià)低于平均交易價(jià)格的1.2倍以下，這里的平均交易價(jià)格是針對(duì)享受了優(yōu)惠政策的住房。另外具有相應(yīng)保障性質(zhì)的房屋，都視為普通住房。而除開普通住房，其余的則是非普通住房。毋庸置疑，別墅類的住宅無(wú)疑是非普通住宅。由此看來(lái)，將居住兩年以上的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅，而非普通住房則要差額征稅。

4 實(shí)行新政后短期內(nèi)的市場(chǎng)現(xiàn)狀

4.1 國(guó)家實(shí)行房產(chǎn)政策疊加

近年來(lái)，經(jīng)歷房產(chǎn)市場(chǎng)的“拋物線”模式后，2015年一開始，國(guó)家便頒布多項(xiàng)政策來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。其中2月份，央行宣布下調(diào)利息，在3月，全國(guó)人大和政協(xié)委員會(huì)的開展強(qiáng)調(diào)了“分城施策，完善住房和支持自住性需求”，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)定下了基調(diào)。接下來(lái)，多地對(duì)公積金提出新政策，提高了公積金貸款額度；銀行落實(shí)將二套房的首付比例下降到四成；優(yōu)化住房套型，對(duì)用地結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整整；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓時(shí)限“5改2”這一連串政策的陸續(xù)頒布，使得房產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境進(jìn)一步寬松，促進(jìn)了房地產(chǎn)事業(yè)、二手房產(chǎn)交易市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。

4.2 房產(chǎn)中介“滿血復(fù)活”

新政策的出臺(tái)好像是給二手房中介行業(yè)打了 “興奮劑”一樣，使得行業(yè)漸漸興奮起來(lái)。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，新政出臺(tái)后，北上廣深等地的某部分地產(chǎn)延遲打烊，成交的數(shù)量以及價(jià)格都有不同程度的上升。時(shí)限由“5改2”后盡管房?jī)r(jià)暫時(shí)沒(méi)有向上波動(dòng)，還在醞釀中，但是二手房的交易量已有所上升，給中介帶來(lái)了好消息，市場(chǎng)信心有所恢復(fù)。

4.3 庫(kù)存壓力仍較大

新政策頒布后，減緩庫(kù)存壓力仍是樓市調(diào)整的目標(biāo)。從短期內(nèi)來(lái)看，房地產(chǎn)投資下滑的局勢(shì)仍難以扭轉(zhuǎn)，尤其是部分低端城市，但部分一線發(fā)達(dá)城市，如北上廣深等地需求的上升將會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

4.4 投機(jī)需求蠢蠢欲動(dòng)

新政出臺(tái)后，部分一線發(fā)達(dá)城市的樓市準(zhǔn)備開始漲價(jià)，而個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓交易市場(chǎng)已出現(xiàn)售價(jià)上調(diào)的現(xiàn)象。但我們需要警惕一線城市的投機(jī)需求的蔓延。

5 完善稅制政策的有關(guān)建議

5.1 加強(qiáng)稅制改革，減少泡沫化經(jīng)濟(jì)

根據(jù)十八屆四中全會(huì)，中國(guó)務(wù)必要解決“全面改革”、“現(xiàn)代治理”、“法制化”的問(wèn)題。如何實(shí)質(zhì)性的推動(dòng)制度的改革與建設(shè)，并且建設(shè)與國(guó)家相匹配的稅制，是值得思考的問(wèn)題，而其中稅制改革更是必定要解決的問(wèn)題。如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)正在消化種種由于以前瘋狂炒作的局面而走下坡路的因素，這只是一個(gè)分化調(diào)整的階段，而此時(shí)的時(shí)限“5改2”正是做好稅制改革與其他政策相互匹配，來(lái)調(diào)整各方面的利益預(yù)期，特別是遏制那種肆無(wú)忌憚的炒作力量，使得供需狀態(tài)盡可能的趨于平衡，減少泡沫化，以此保證樓市的健康發(fā)展。

5.2 視情況合理確定年度新增住房供應(yīng)規(guī)模

由于庫(kù)存壓力，房產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化，短期內(nèi)，我們不應(yīng)該加快住房建設(shè)的目標(biāo)。應(yīng)該注意根據(jù)結(jié)構(gòu)和人口和住房市場(chǎng)的供需情況，有計(jì)劃的確定年度新增加的住房數(shù)量，以維持房產(chǎn)市場(chǎng)供需總體平衡，穩(wěn)定發(fā)展。并對(duì)庫(kù)存量較大的城市，減少土地供應(yīng)量，解決庫(kù)存問(wèn)題，防止產(chǎn)能過(guò)剩，導(dǎo)致成本的損失。

5.3 完善普通住房與非普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于政策規(guī)定的對(duì)住宅小區(qū)的范圍，國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)響應(yīng)的測(cè)將其擴(kuò)大到老城區(qū)、城郊等各種類型的住宅區(qū)域，并且制定這類型房源的建筑容積率都在1.0以上，這樣一來(lái)，一方面擴(kuò)大了普通住房的認(rèn)定范圍，使其能覆蓋到所有的住房類型，另一方面也有利于相關(guān)部門管理的、避免無(wú)序混亂的現(xiàn)象。

5.4 建立健全自建房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

目前，我國(guó)有很大一部分是自建房屬于普通住房，對(duì)于自建房的界定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)涉及到居民在自建的過(guò)程中的出資額，居住年限等等，而對(duì)于個(gè)人自建房的界定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)注意兩個(gè)：①在銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅的住房只有一套，②只有經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后才被認(rèn)可為個(gè)人的自建房，而這里的批準(zhǔn)必須由相關(guān)政府部門審批。由此，居民自建自用的普通住房應(yīng)納入到減免營(yíng)業(yè)稅的范圍之中，以保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)健發(fā)展。

5.5 建立健全房屋計(jì)稅價(jià)格管理制度

針對(duì)當(dāng)前個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅改革，建立健全房屋計(jì)稅價(jià)格的管理制度是稅收管理部門首先應(yīng)重視的，在制定統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)后再對(duì)不同類別的住房進(jìn)行相應(yīng)的征稅。對(duì)于不同類型的住房應(yīng)綜合考慮多種因素來(lái)制定計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，包括房屋的樓層、房屋周邊的公共設(shè)施、房屋的年限、房屋的結(jié)構(gòu)等，進(jìn)而為制定合理、科學(xué)的稅收標(biāo)準(zhǔn)奠定基礎(chǔ)。

6 結(jié) 語(yǔ)

2015年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于調(diào)整結(jié)構(gòu)、政策消化的階段，并且進(jìn)入“經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化”的新常態(tài)，也就是說(shuō)2015年將是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎調(diào)整期，是改革推進(jìn)的攻堅(jiān)期，結(jié)構(gòu)調(diào)整的提速期。在這個(gè)背景下，各項(xiàng)房產(chǎn)政策的提出再加上個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅的改革，房市場(chǎng)行業(yè)經(jīng)過(guò)“過(guò)山車式”的發(fā)展后，將步入理性發(fā)展的階段。而國(guó)家應(yīng)該進(jìn)一步完善產(chǎn)房市場(chǎng)的稅收體系，減少泡沫化經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)普通商品房的對(duì)外銷售，還應(yīng)該加大力度建設(shè)保障性住房，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)的發(fā)展。

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