樓市新常態(tài)，你準(zhǔn)備好了嗎？

作為近年來重要的經(jīng)濟(jì)術(shù)語(yǔ)，“新常態(tài)”在國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人多次提及后，有了特別的涵義。過去，中國(guó)房地產(chǎn)高增長(zhǎng)，是在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大環(huán)境下產(chǎn)生的，隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入減速和調(diào)整結(jié)構(gòu)的新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)必然也要進(jìn)入有質(zhì)量的穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

在過去的一年，我們能充分感受到市場(chǎng)和大環(huán)境已經(jīng)不同了。樓市一改往日高歌猛進(jìn)的姿態(tài)，投資增速放緩、庫(kù)存居高不下、房?jī)r(jià)持續(xù)回落，市場(chǎng)分化明顯。

我們可以簡(jiǎn)單給樓市的新常態(tài)做幾個(gè)定義，“去行政化”調(diào)控趨勢(shì)日益明朗；房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，住宅市場(chǎng)價(jià)格將保持相對(duì)平穩(wěn)的走勢(shì)；行業(yè)利潤(rùn)率逐步下滑，房企依靠土地增值、房?jī)r(jià)大漲而賺錢的時(shí)代一去不復(fù)返。

大環(huán)境的改變，致使中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必然也要思變，開發(fā)商如果再延續(xù)“上半場(chǎng)”的規(guī)?；鲩L(zhǎng)模式，必然累積更多的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

因此要及時(shí)思變，這個(gè)“變”的核心，就是從過去的重開發(fā)轉(zhuǎn)型為重運(yùn)營(yíng)模式，同時(shí)，要依據(jù)自身情況適度應(yīng)對(duì)多元化、金融化和輕資產(chǎn)化趨勢(shì)。

房企將更多會(huì)以運(yùn)營(yíng)者的身份出現(xiàn)，由于商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)的興起，大型實(shí)力房企必然越來越多地介入這些領(lǐng)域。誰(shuí)戰(zhàn)略布局更早，誰(shuí)的模式更好，誰(shuí)就將主導(dǎo)市場(chǎng)，拉大與其他企業(yè)梯隊(duì)之間的差距。

規(guī)模之外，最應(yīng)重視的是房企如何從重資產(chǎn)、重銷售的模式，轉(zhuǎn)換為可持久盈利的運(yùn)營(yíng)模式。從住宅的角度而言，如何做好區(qū)域配套，提供有強(qiáng)大黏性的社區(qū)服務(wù)，直接決定了轉(zhuǎn)型成功與否。

企業(yè)管控能力也是十分重要的一項(xiàng)。過去，對(duì)規(guī)模的癡迷，對(duì)排行的瘋狂追逐導(dǎo)致房企更多看重合同銷售額，甚至是協(xié)議銷售額數(shù)字，因而導(dǎo)致對(duì)購(gòu)房者資質(zhì)審核不嚴(yán)，銷售流程不規(guī)范，最終影響了銷售回款率。

今后，更多企業(yè)重視回款、現(xiàn)金流等指標(biāo)，而非單純的銷售數(shù)字。部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)營(yíng)過于激進(jìn)或不規(guī)范的企業(yè)，往往會(huì)有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)兼并重組將更為頻繁。

2014年，房企梯隊(duì)進(jìn)一步分化，綠地、萬(wàn)科等企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入兩千億時(shí)代，相信三千億的時(shí)代也不遠(yuǎn)了。很多人能隱隱感到，這一回樓市弱肉強(qiáng)食的號(hào)角真的吹響了，我們或許會(huì)看到更加激烈的廝殺搏斗。

唯有適者生存，求變者得天下。