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    花了錢為何無(wú)法停車

    2015-04-29 00:00:00顏梅生
    莫愁·時(shí)代人物 2015年7期

    人防車位,不得買賣

    案例:2014年9月,楊芳芳在購(gòu)買一套商品房后,從開發(fā)商手中購(gòu)買到一個(gè)地下停車位。誰(shuí)知,當(dāng)她辦理停車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí),卻遭到房管部門拒絕,理由是該停車位屬于建造在小區(qū)內(nèi)的人防工程之一,非戰(zhàn)時(shí)雖可用于停車,但卻不能銷售給個(gè)人,更不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。而開發(fā)商隨后關(guān)閉了地下人防車位通道,拒絕包括楊芳芳在內(nèi)的17名業(yè)主繼續(xù)停車,并宣稱彼此的買賣合同無(wú)效,要求他們辦理退款手續(xù)。

    說(shuō)法:本案所涉人防車位的買賣合同確實(shí)無(wú)效。一方面,《物權(quán)法》第五十二條規(guī)定:“國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施,依照法律規(guī)定為國(guó)家所有的,屬于國(guó)家所有?!薄渡唐贩夸N售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條也指出:“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積?!奔慈朔儡囄挥扇嗣穹揽展芾聿块T代表國(guó)家行使所有權(quán),既不屬于開發(fā)商,也不屬于業(yè)主,因而不可以買賣、辦理產(chǎn)權(quán)證書。

    地下車位,可以購(gòu)買

    案例:2014年10月初,劉福?;税巳f(wàn)余元購(gòu)買了一個(gè)地下停車位。僅僅過(guò)了三個(gè)多月,小區(qū)的房?jī)r(jià)沒漲,停車位的價(jià)格卻一路暴漲。正在為自己有先見之明而感到慶幸的劉福福沒有料到,開發(fā)商發(fā)出的話又讓她一下子如墜冰窟:經(jīng)股東會(huì)議討論決定,該車位不再出讓,劉福福務(wù)必在一周內(nèi)前往辦理退款手續(xù)。劉福福知道,開發(fā)商的真正目的是想借劉福福尚未辦理停車位產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),企圖逼其按現(xiàn)價(jià)補(bǔ)交費(fèi)用,因而斷然拒絕。可開發(fā)商隨即在停車位上設(shè)置了障礙,使得劉福福無(wú)法停車。

    說(shuō)法:開發(fā)商的做法不合適。一方面,《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?!奔磋b于小區(qū)地下產(chǎn)權(quán)車位,系建立在小區(qū)地下空間,滿足立項(xiàng)和規(guī)劃條件,辦理了土地出讓手續(xù),可以在業(yè)主與開發(fā)商之間自主銷售,因而開發(fā)商不得借口經(jīng)股東會(huì)議討論決定,而廢除已簽訂的銷售合同。另一方面,《合同法》第一百零七條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?!惫们也徽撻_發(fā)商未在60日內(nèi)為劉福福辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),違反了《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定,僅就開發(fā)商在停車位上設(shè)置障礙阻止停車的行為也屬違約,劉福福有權(quán)要求開發(fā)商排除障礙,賠償損失。

    地上車位,區(qū)別對(duì)待

    案例:2015年1月初,屠秀蘭從一家房地產(chǎn)開發(fā)商處購(gòu)房時(shí),提出必須以優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買一個(gè)停車位,否則只能到別處去看看。銷售人員與公司領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商時(shí)靈機(jī)一動(dòng),隨即在進(jìn)出小區(qū)的干道旁劃出了一塊地,作為停車位賣給了屠秀蘭。屠秀蘭見自己后來(lái)居上,竟然能得到如此便利的停車位,當(dāng)即簽訂了購(gòu)房合同。沒想到當(dāng)她將該處作為自己的固定停車位時(shí),卻受到其他業(yè)主阻攔,乃至根本無(wú)法停車,理由是該公共干道屬于全體業(yè)主共有,開發(fā)商無(wú)權(quán)處置。

    說(shuō)法:小區(qū)的地上車位,建造于小區(qū)地上空間,系為了滿足臨時(shí)停放車輛而設(shè)置,分為小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位、開發(fā)商在規(guī)劃外新增的車位?!段餀?quán)法》第七十四條第三款規(guī)定:“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。”《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條也指出:“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外,占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十四條第三款所稱的車位。”即建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位屬于開發(fā)商所有;建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位之外新增的車位,因?qū)僬加霉餐恋卦O(shè)置,當(dāng)屬小區(qū)業(yè)主共有。故房地產(chǎn)開發(fā)公司自然不得從小區(qū)公共干道上劃出一塊,作為停車位出賣。

    編輯 陳陟 "czmochou@163.com

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