物業(yè)管理行業(yè)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的作用與發(fā)展契機(jī)淺析——以安徽省為例

陳小芳，鄧?？?/p>

（宿州學(xué)院 管理工程學(xué)院，安徽 宿州234000）

一、引言

物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過三十幾年的發(fā)展，取得了不少的成績，在全國緊鑼密鼓進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)的過程中，物業(yè)管理行業(yè)在迎來發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也會(huì)面臨不斷的挑戰(zhàn)。對于安徽這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)的中部省城，物業(yè)管理行業(yè)將在城鎮(zhèn)化中起著怎樣作用，又將迎來怎樣的發(fā)展機(jī)遇呢？

二、安徽省城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀簡介

農(nóng)村人口逐漸向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，并且第二、三產(chǎn)業(yè)也向城鎮(zhèn)聚集，從而使得原城鎮(zhèn)數(shù)量不斷增加，規(guī)模不斷擴(kuò)大的過程被稱之為城鎮(zhèn)化。它是我國現(xiàn)代化進(jìn)程中一個(gè)必不可少的過程，同時(shí)它也是擴(kuò)大內(nèi)需的重要途徑，在促進(jìn)GDP增長方面也有著不可磨滅的功勞。在全國加強(qiáng)城鎮(zhèn)化建設(shè)的浪潮中，安徽省的城鎮(zhèn)化建設(shè)也不甘落后，近幾年取得了較快的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2014年末，安徽省的常住人口為6082.9萬人，其中在城鎮(zhèn)居住的人口為2989.7萬人，所占比例為49.15%，與全國城鎮(zhèn)化平均水平相差5.62個(gè)百分點(diǎn)。而這一數(shù)據(jù)在2005年一度為35.5%，差距為7.5個(gè)百分點(diǎn)。由數(shù)據(jù)能夠看出安徽省城鎮(zhèn)化進(jìn)程步入加速發(fā)展階段，但是整體水平還是相對落后的，而且在全省發(fā)展不均，尤其是皖北地區(qū)城鎮(zhèn)化水平偏低。

來源于《國家新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃（2014-2020）》的數(shù)據(jù)顯示：目前我國常住人口的城鎮(zhèn)化率為53.7%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有36%左右，這一水平不僅遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家的80%，而且與人均收入和我國相近的發(fā)展中國家60%的平均水平也有較大的距離。[1]國家尚且有如此大的發(fā)展差距，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后的安徽省來說，未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的道路還很漫長、任務(wù)還很艱巨。而城鎮(zhèn)化建設(shè)是安徽省向現(xiàn)代化發(fā)展的必經(jīng)之路，也是安徽省保持經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)有力的引擎，同時(shí)也是改變安徽產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型的主要推手，因此，城鎮(zhèn)化建設(shè)在安徽還會(huì)迎來一個(gè)新的發(fā)展階段。[1]

三、物業(yè)管理行業(yè)在安徽省城市化進(jìn)程中的作用

（一）擴(kuò)大就業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

物業(yè)管理行業(yè)做為一個(gè)勞動(dòng)密集和知識(shí)密集型的行業(yè)，給普通市民提供了大量的就業(yè)的機(jī)會(huì)，解決了市民的工作問題，使得一部分市民留在了當(dāng)?shù)爻蔀槌鞘腥丝?。從安徽省第三次全國?jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)得知，主要數(shù)據(jù)如下表：

房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人與就業(yè)人數(shù)及資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)表

從表中可以明顯的看出來，2013年末物業(yè)管理行業(yè)吸納的就業(yè)人數(shù)為10.93萬人次，與2008年相比上漲90.7個(gè)百分點(diǎn)，年平均增長率為18.14%，按照這個(gè)增長率統(tǒng)計(jì)的話，到2020年將吸納的就業(yè)人數(shù)為24.81萬人左右。而就資產(chǎn)總計(jì)的數(shù)據(jù)來看，2013年末，物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)163.85億元，比2008年增長260.0%，[2]年平均增長率為52%，若以此增長速度預(yù)測，則到2020年物業(yè)管理行業(yè)的資產(chǎn)將達(dá)到760.26萬元。由此可見，隨著城鎮(zhèn)化的建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)在促進(jìn)安徽省經(jīng)濟(jì)發(fā)展與帶動(dòng)安徽省人口的就業(yè)方面將是不容小覷的一股力量。

（二）使物業(yè)增值，完善城市功能

物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的后期管理階段，一定意義上可以理解為房地產(chǎn)商品的“售后服務(wù)”，盡管與一般商品的售后服務(wù)有著本質(zhì)差別，但是它在維護(hù)產(chǎn)品的性能和正常運(yùn)轉(zhuǎn)方面又有著很多的共性。物業(yè)管理在維護(hù)社區(qū)環(huán)境、衛(wèi)生、秩序以及物業(yè)維護(hù)管理方面有著不可替代的作用，它能夠使物業(yè)處在一個(gè)良好的運(yùn)行狀態(tài)中，從而使物業(yè)達(dá)到保值增值的目的。因此，現(xiàn)在越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)公司邀請物業(yè)公司介入到房地產(chǎn)的開發(fā)過程中來，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策、設(shè)計(jì)規(guī)劃、建筑施工到竣工驗(yàn)收等階段均可以要求物業(yè)公司介入，讓其從使用者和物業(yè)管理者的角度提出一些建設(shè)性意見以供開發(fā)商選擇參考，以使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與消費(fèi)能夠完美結(jié)合，從而促使房地產(chǎn)業(yè)向持續(xù)健康的發(fā)展道路前進(jìn)，為房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行提供一定的幫助。城鎮(zhèn)化建設(shè)既包含了城市原有的老舊社區(qū)的利用與改善，同時(shí)又包含了新型城鎮(zhèn)的遠(yuǎn)景規(guī)劃與發(fā)展，它不僅體現(xiàn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，還體現(xiàn)在社會(huì)生活基礎(chǔ)設(shè)施功能的提升與完善，而這一切的實(shí)現(xiàn)離不開房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、老舊小區(qū)的改建與擴(kuò)建。但是，建成后期整個(gè)城市的運(yùn)轉(zhuǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施以及住宅和公建等功能的實(shí)現(xiàn)與完善都離不開物業(yè)管理人的努力與辛勤勞動(dòng)。[3]由此可見，物業(yè)管理行業(yè)在物業(yè)保值增值和城市功能完善方面也起著舉足輕重的作用。

（三）改善生活環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)

物業(yè)管理提供的基礎(chǔ)性服務(wù)一般主要包括：共用設(shè)施設(shè)別的日常巡檢、維護(hù)與保養(yǎng)，公共區(qū)域園藝的維護(hù)以及環(huán)境衛(wèi)生的保持和管理區(qū)域內(nèi)地秩序維護(hù)。對設(shè)施設(shè)別的管理，主要為對給排水、消防、強(qiáng)弱電、電梯、供暖、通風(fēng)、防雷以及智能化設(shè)備進(jìn)行日常的檢查、保養(yǎng)與維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，消除安全隱患，一確保各項(xiàng)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保障居民的正常生活；對園藝的管理主要包括花草樹木的修剪、病蟲害的治理、死苗的替換耕種、園藝造型的維護(hù)等方面，而環(huán)境衛(wèi)生的管理主要為公共區(qū)域內(nèi)道路的清掃、垃圾的收集搬運(yùn)、各種廢棄物、污水、雨水的排泄清除等，以確保給居民帶來一個(gè)優(yōu)美、干凈整潔的生活環(huán)境；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序的維護(hù)是各物業(yè)公司的重點(diǎn)工作之一，它主要包括外來人員車輛的登記管理、社區(qū)內(nèi)的道路交通和車輛管理、進(jìn)出大宗物品的排查與登記、突發(fā)事件及時(shí)支援、以及對消防設(shè)施設(shè)備的巡檢與其他一些安全隱患的排查，以求給業(yè)主營造一個(gè)安全、祥和的生活氛圍。物業(yè)管理還是社區(qū)文明建設(shè)的主要組織者，有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司一般都會(huì)抓住所管社區(qū)的文化建設(shè)，它能夠結(jié)合小區(qū)的特點(diǎn)組織開展一些特色鮮明的群眾性文體活動(dòng)，不僅能夠豐富業(yè)主的業(yè)余生活，還能夠增強(qiáng)鄰里間的感情和向心力，并且能夠促使業(yè)主形成科學(xué)、文明、健康的生活方式，從而到和諧社區(qū)建設(shè)的目的。

四、安徽省城市化進(jìn)程中物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展契機(jī)探討

（一）人口市民化帶來的契機(jī)

城鎮(zhèn)化的核心問題就是人口的市民化，根據(jù)安徽省城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，到2020年常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到58%，城鎮(zhèn)人口3900萬人，力爭戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到35%，[4]因此，安徽省的城鎮(zhèn)化建設(shè)將吸引大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市集聚，同時(shí)也會(huì)引起生產(chǎn)要素的聚集，而這些“新市民”在城市中同樣也需要有工作、居住和生活的空間，他們也需要享受城鎮(zhèn)的公共服務(wù)和物業(yè)服務(wù)。因此，人口的市民化這不僅給物業(yè)管理提供了大量的服務(wù)對象，同時(shí)也為物業(yè)管理行業(yè)業(yè)的發(fā)展提供了大量的人力支持。[5]

（二）城鎮(zhèn)新空間發(fā)展帶來的契機(jī)

根據(jù)《安徽省國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)工作方案》可知到2020年，基本建成全覆蓋、?；尽⒍鄬哟?、可持續(xù)的基本公共服務(wù)體系。[4]同時(shí)積極參與長三角城市群規(guī)劃建設(shè)；加快推進(jìn)皖江城市帶、合肥經(jīng)濟(jì)圈、皖北城市群建設(shè)；探索建立城市群和城市組團(tuán)發(fā)展協(xié)調(diào)機(jī)制。并且推進(jìn)村莊建設(shè)、環(huán)境整治、興業(yè)富民、土地整治、管理創(chuàng)新工程，培育中心村、整治自然村、提升特色村，加快農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)。[4]公共服務(wù)體系的建立和新農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)使得新的城鎮(zhèn)在空間和地域上不斷擴(kuò)大，在功能上不斷趨于完善、現(xiàn)代化的程度逐漸提高、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施水平顯著提高，這一切都將給物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展帶來不可多得的商機(jī)。

（三）老舊城區(qū)的改擴(kuò)建帶來的契機(jī)

安徽省的城鎮(zhèn)化建設(shè)不僅僅包括新城區(qū)的擴(kuò)大和增加，更包括大量的老舊城區(qū)的改建和擴(kuò)建。老舊城區(qū)由于規(guī)劃設(shè)計(jì)較早，基礎(chǔ)設(shè)施和基本環(huán)境都比較差，為了實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化的整體目標(biāo)，需要對這樣一些小區(qū)進(jìn)行更新改造，使其與新城區(qū)的建設(shè)保持協(xié)調(diào)、均衡和同步的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，安徽省2015年部分城市老舊城區(qū)的改造計(jì)劃如下：六安市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目29個(gè)，惠及18200多戶，近6萬人；合肥市整治老舊小區(qū)45個(gè)，建筑面積125萬平方米，涉及1.6萬戶，人口4.4萬人左右；蕪湖市將對22690戶棚戶區(qū)進(jìn)行改造；蚌埠2015年的棚戶改造目標(biāo)為53032戶；馬鞍山將改造22個(gè)老舊小區(qū)，涉及13740戶居民，整治面積達(dá)95.15萬平方米；安慶將在未來3年，實(shí)施棚戶區(qū)改造項(xiàng)目223個(gè)、5.3萬戶，改造面積600萬㎡，其中老舊小區(qū)綜合整治200萬㎡。改造后的老舊城區(qū)同樣是需要有規(guī)范的物業(yè)管理提供服務(wù)，因此，如此大規(guī)模老舊城區(qū)項(xiàng)目的改造，給物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展契機(jī)。

（四）政策支持帶來的契機(jī)

隨著2008年國務(wù)院辦公廳下發(fā)的“關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)若干政策措施的實(shí)施意見”之后，安徽省對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展也提出了一些支持的政策。2012年六月十八日，《安徽省加快物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》中指出，進(jìn)一步發(fā)揮物業(yè)服務(wù)業(yè)對改善城市人居環(huán)境、提高居民生活品質(zhì)、創(chuàng)新社會(huì)管理、促進(jìn)我省經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展中的積極作用。2012年6月第二屆中國物業(yè)管理(中部)長江論壇在合肥市成功召開，本次論壇是在物業(yè)管理行業(yè)歷經(jīng)三十年輝煌發(fā)展之后，全行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期召開，具有特別重要的意義，中部及長江流域地區(qū)物業(yè)管理人將以此論壇為契機(jī)，高舉“大力發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)”的大旗，振奮精神，堅(jiān)定信念，充滿信心，苦練內(nèi)功，科學(xué)應(yīng)對物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，共同創(chuàng)造物業(yè)管理行業(yè)更加輝煌美好的明天。2014年2月，發(fā)改委將加快完善產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策和市場環(huán)境，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，強(qiáng)化創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，加快改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)服務(wù)業(yè)大發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。2014年3月1日安徽省《住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》正式實(shí)施，對住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行分等定級。這一切行動(dòng)均表明安徽省管理層已經(jīng)高度重視物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，因此，這也給物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來政策上的支持，創(chuàng)造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。

五、結(jié)語

城鎮(zhèn)化建設(shè)對物業(yè)管理行業(yè)來說是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的，因此，物業(yè)管理行業(yè)要能夠經(jīng)受住挑戰(zhàn)抓住機(jī)遇，大力發(fā)展，做大做強(qiáng)，從而加快安徽省城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

（注：本文系安徽省高校人文社會(huì)科學(xué)研究重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目編號(hào)：SK2014A396）

[1]國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014-2020.

[2]安徽省第三次全國經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào).

[3]陳小芳.城市化進(jìn)程中物業(yè)管理存在的問題、作用及發(fā)展趨勢[J].長江大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2013，（10）：77-78.

[4]國家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)省安徽總體方案.

[5]陸滬鵬.城鎮(zhèn)化與物業(yè)管理的商機(jī)[J].中國物業(yè)管理，2014，（2）：62-63.

[6]王向.城市化進(jìn)程與服務(wù)業(yè)發(fā)展的動(dòng)態(tài)互動(dòng)關(guān)系研究[J].上海經(jīng)濟(jì)研究，2013，（3）：125-134.

[7]楊海霞.安徽省城市化進(jìn)程與發(fā)展對策[J].資源開發(fā)與市場2006，（22）：440-443.