購房中的理財(cái)門道

小丁

對(duì)大多數(shù)中國(guó)人來說，買房是件天大的事，關(guān)系到個(gè)人、家庭數(shù)年甚至數(shù)十年的生活，但買房過程中有許多相關(guān)理財(cái)?shù)氖乱诵枰屑?xì)思量。比如，不同的還款方式最后產(chǎn)生的費(fèi)用也大相徑庭，不同的繼承方式需要支付的錢款也有所區(qū)別……這其中蘊(yùn)含著許多理財(cái)?shù)拈T道。

房貸中的理財(cái)

在張江一家網(wǎng)絡(luò)公司上班的小鄧代表了大多數(shù)年輕人的買房模式：父母出首付，自己還貸款。最近，小鄧夫婦在外高橋看中一套住宅，父母支付首付并去除公積金貸款后，小鄧夫婦還要商業(yè)貸款100萬元，貸款期限為20年。辦理貸款手續(xù)前，他在銀行工作的同學(xué)再三叮囑，在還貸方式上，一定要選擇等額本金法，不要選擇等額本息法，兩者息差大了。

對(duì)于一門心思要節(jié)約利息的購房者而言，選對(duì)還貸方式，節(jié)約的利息可以6位數(shù)計(jì)。所謂等額本息法，即每月歸還的本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變，還貸壓力均衡。這種還貸方式適合收入不高、前期資金緊張的還貸者。所謂等額本金法，即每月歸還的本金相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)呈先高后低、逐月遞減趨勢(shì)。這種還貸方式適合目前收入較高，預(yù)計(jì)將來收入大幅增長(zhǎng)的還貸者。

以小鄧夫婦為例，同樣是100萬元商業(yè)貸款，還款期限和利率相同，如采用等額本息法，每月還貸7485元，總利息為79.6萬元。如采用等額本金法，首月還貸9625元，以后逐月減少23元，總支出利息65.7萬元。兩種還貸方式的總利息相差近14萬元。對(duì)于積蓄不多、每月靠工資收入還貸的年輕人而言，這不是一筆小錢。

在實(shí)際生活中，大多數(shù)人會(huì)選擇提前還貸，有些提前還貸并不劃算，比如，采用等額本金法還貸者。因?yàn)榈阮~本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此，所產(chǎn)生的利息也越少。當(dāng)還款期超過1/3時(shí)，借款人已還了將近一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。同樣，采用等額本息還款法的購房者，假如還款已到中期，也沒必要提前還款。因?yàn)榈阮~本息法越到后來歸還的本金越多，利息越少。還款中后期再提前還貸，對(duì)還貸者而言，該還的利息大頭都付了，提前還的只是本金，并沒有節(jié)省利息。

要是未來有較大支出的市民最好不要選擇提前還貸。比如，近期有生小孩、買車等計(jì)劃的市民，提前還貸會(huì)大量擠占資金。此外，一些市民購買房屋簽訂商業(yè)貸款合同時(shí)，享受的是7折利率優(yōu)惠，或者采用的是公積金貸款，這些利率都低于市面上的理財(cái)產(chǎn)品年化收益率。因此，要特別珍惜廉價(jià)的貸款。

房產(chǎn)證上加子女名的利弊

2008年前，小楊的父母已買下2套建筑面積90平方米的住房，并把小楊的名字列入房產(chǎn)證。至今，小楊的父親都很得意自己的盤算：小楊已經(jīng)成年，可以小楊的名義再買一套房，這樣小楊名下就有3套房，可以保證他今后生活無憂。

可憐天下父母心，為規(guī)避未來可能的遺產(chǎn)稅，很多家長(zhǎng)像小楊父母一樣，在買房時(shí)會(huì)寫上孩子的名字。但這種方法未必好。

首先，孩子獨(dú)立買房時(shí)可能多付首付。如果孩子和父母沒有共有房產(chǎn)，即父母房產(chǎn)證上沒有孩子的名字，那么，孩子成年后購買首套房時(shí)，按照政策首付三成，并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。如果孩子在限購政策出臺(tái)前、在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)不超過2套，根據(jù)政策，成年后可獨(dú)立購買1套住房。有些銀行規(guī)定，這套房貸款利率可以享受首套房?jī)?yōu)惠，但首付卻可能要按照2套房標(biāo)準(zhǔn)，付七成。

目前，上海中外環(huán)之間的新房，二房二廳房?jī)r(jià)基本在400萬元左右。以首付三成計(jì)，即120萬元；首付七成計(jì)，則是280萬元。兩者相差160萬元。對(duì)于大多數(shù)工薪階層來說，首付120萬元還能咬咬牙湊出來，首付280萬元，就可能拼光三代老本了。

孩子婚后，家庭買第2套房時(shí)可能要交房產(chǎn)稅。目前，上海房產(chǎn)稅人均免稅面積是60平方米，三口之家總免稅面積180平方米。如果孩子婚后家庭再購第2套房、又不想賣出首套房的話，家庭免稅面積超標(biāo)后就要征收房產(chǎn)稅。根據(jù)閔行區(qū)房產(chǎn)交易中心的說法，計(jì)算征收房產(chǎn)稅的住房面積時(shí)，還將包括之前和父母共有房產(chǎn)的孩子名下的部分，即存量房也納入征稅計(jì)算面積。比如，孩子在未成年時(shí)和父母共有2套房產(chǎn)，每套面積在90平方米，如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話，默認(rèn)每人1/3份額，即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產(chǎn)。成年后孩子以自己名義購買首套房建筑面積100平方米，按照政策，首套房無論面積多大，都不計(jì)征房產(chǎn)稅。及至孩子婚后想購買家庭第二套房，假設(shè)建筑面積是120平方米，則孩子名下的房產(chǎn)總建筑面積達(dá)280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要征收房產(chǎn)稅，其中，60平方米就是未成年時(shí)父母出于愛心在房產(chǎn)證上添加孩子名字的結(jié)果。

再有，孩子如婚后發(fā)生意外，配偶有權(quán)繼承婚前財(cái)產(chǎn)。如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn)。這意味著，如果孩子在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)，孩子名下的房產(chǎn)也將作為遺產(chǎn)分割和繼承。作為父母，白發(fā)人送黑發(fā)人已經(jīng)痛徹肺腑，現(xiàn)在連自己的房子都住不安穩(wěn)，晚年生活情何以堪？

有沒有化解之招？房產(chǎn)和法律專家支招：一是可以作公證，約定子女未成年時(shí)和父母共有的房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益屬于父母所有；二是直接到房產(chǎn)交易中心作房產(chǎn)份額變更，減少子女名下的房產(chǎn)份額，最少可變更為1%。這樣，即使子女成年后以自己名義所購房產(chǎn)超標(biāo)，需要征收房產(chǎn)稅時(shí)，至少和父母共有的房產(chǎn)部分，計(jì)稅量將極其有限。

贈(zèng)與、買賣、繼承—哪個(gè)更劃算？

陳阿婆已經(jīng)80多歲了，怎樣把自己居住的價(jià)值200多萬元的房子傳給兒子？聽人說，可以賣給兒子，也可以送給兒子，還可以在自己百年后由兒子自然繼承。每一種方式都有利弊。這下陳阿婆摸不著頭腦了，到底哪種方式好？

這個(gè)問題幾乎每個(gè)家庭或早或晚都會(huì)遇到。據(jù)了解，房產(chǎn)過戶分贈(zèng)與、買賣、繼承幾種方式，究竟哪種最便捷，哪種最省錢？且算成本。

繼承法—主要費(fèi)用：繼承權(quán)公證費(fèi)。按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的1%來收取，最低不低于200元。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是稅費(fèi)最低。繼承的房產(chǎn)沒有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書到房管局轉(zhuǎn)名即可。

但缺點(diǎn)也顯而易見，手續(xù)繁多跑死人。繼承房產(chǎn)需要滿足三個(gè)條件：第一，證明自己有繼承房產(chǎn)的法律資格，或是法定繼承人，或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規(guī)定的遺產(chǎn)繼承人；遺囑繼承必須是遺產(chǎn)人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力。第二，遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)；第三，因遺產(chǎn)是所有繼承人的共同財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)的分割協(xié)議，需要每個(gè)繼承人同意并簽字方可生效。

從上述規(guī)定可見，采用繼承法過戶房產(chǎn)，繼承人需要辦出各種證明，期間要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。

贈(zèng)與法—主要費(fèi)用：個(gè)稅+契稅+公證費(fèi)。直系親屬贈(zèng)與免個(gè)稅；非直系親屬贈(zèng)與視同買賣，需要支付個(gè)稅，即房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）。此外，還有3%的契稅和1%的公證費(fèi)。

需要提醒的是，以繼承法和贈(zèng)與法過戶房產(chǎn)，繼承人或受贈(zèng)人日后賣出此房時(shí)，如房產(chǎn)證年滿5年且是唯一住房，可免征個(gè)稅。否則，將計(jì)征20%個(gè)稅。

買賣法—主要費(fèi)用：營(yíng)業(yè)稅+個(gè)稅+契稅。在房產(chǎn)過戶中，買賣是最常見的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。但是，如果買入價(jià)比較低的話，日后出售時(shí)，賣出價(jià)與買入價(jià)的差額會(huì)增大，再出售時(shí)則需要繳納更多的稅費(fèi)。