商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制有效手段分析

摘 要：本文針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)造價(jià)控制管理，首先分析了地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制管理的主要內(nèi)容及其管理特點(diǎn)，進(jìn)而詳細(xì)論述了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制的具體可行手段，可以為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制管理工作的實(shí)施開展提供合理的參考。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目建設(shè)；造價(jià)控制

提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的收益，最主要的途徑就是降低地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的成本投入，這也是在日益激烈的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)環(huán)境下，提高地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段。降低項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的成本投入，就必須依靠強(qiáng)有力的造價(jià)控制管理，通過在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段進(jìn)行全過程的造價(jià)控制，確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段人、財(cái)、物投入的最高效使用，進(jìn)而在確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的前提下，實(shí)現(xiàn)費(fèi)用支出的有效控制與效益的最大提升。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制特點(diǎn)分析

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的造價(jià)控制主要是通過在地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段按照相應(yīng)的管理方法，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段實(shí)際產(chǎn)生耗費(fèi)的控制，尤其是對(duì)不必要的浪費(fèi)與損失的控制，確保項(xiàng)目建設(shè)造價(jià)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)造價(jià)投入巨大。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為大型的固定資產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)的投資規(guī)模巨大、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，長(zhǎng)時(shí)間、大規(guī)模的資金占用情況下，如果造價(jià)控制管理不力，很容易造成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)效益上的虧損。

2.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)造價(jià)控制管理的差異性加大。由于不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目無論是在項(xiàng)目的區(qū)位、功能、規(guī)模以及用途上都有著較大的差異，項(xiàng)目的外觀造型、功能配置、裝修裝飾以及空間設(shè)計(jì)上的差別也較大，這就會(huì)造成在項(xiàng)目造價(jià)控制管理上必須針對(duì)性的采取不同措施。

3.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制管理具有明顯的動(dòng)態(tài)特性。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目周期相對(duì)較長(zhǎng)，從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策直至竣工使用階段的各種不可控的影響因素也非常的多，因此在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)上，同樣應(yīng)該遵循動(dòng)態(tài)管理的原則，結(jié)合實(shí)際情況的變化對(duì)應(yīng)的制定各項(xiàng)造價(jià)控制管理措施。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制管理措施

1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段的造價(jià)控制

（1）制定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價(jià)控制實(shí)施方案。在造價(jià)控制管理實(shí)施方案的制定上，重點(diǎn)是根據(jù)不同項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，明確造價(jià)控制管理的總目標(biāo)，成立項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)，并對(duì)不同階段的造價(jià)控制辦法、工程付款方法以及風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行明確的規(guī)定。

（2）完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價(jià)控制管理組織。合理的組織商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理機(jī)構(gòu)是開展造價(jià)控制管理的前提基礎(chǔ)。在組織實(shí)施上，應(yīng)該成立項(xiàng)目管理部門，并由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人作為造價(jià)管理的責(zé)任人，造價(jià)總工負(fù)責(zé)造價(jià)控制管理的具體工作。

（3）確定各個(gè)階段的造價(jià)控制管理目標(biāo)。在完成方案制定以及管理組織結(jié)構(gòu)的完善以后，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的不同階段，細(xì)化造價(jià)控制管理工作的具體工作方案以及不同時(shí)期的分解目標(biāo)。

2.項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制是造價(jià)控制管理的源頭，對(duì)于項(xiàng)目的整體造價(jià)具有決定性的作用。在項(xiàng)目決策階段，造價(jià)控制管理工作的重點(diǎn)任務(wù)是根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的工程標(biāo)準(zhǔn)以及工程規(guī)模，準(zhǔn)確的計(jì)算項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的投資估算額。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的建筑工程費(fèi)、設(shè)備與器具購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)以及工程建設(shè)其他費(fèi)用進(jìn)行估算確認(rèn)。

3.項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)計(jì)階段，為了控制項(xiàng)目的總體造價(jià)投入，首先應(yīng)該實(shí)施設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，通過在設(shè)計(jì)上的招投標(biāo)降低設(shè)計(jì)費(fèi)用，同時(shí)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制確保設(shè)計(jì)部門積極采取措施優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。其次，在商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方法上，應(yīng)該采取標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)以及限額設(shè)計(jì)的方式，既要確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目功能的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)確保設(shè)計(jì)方案的科學(xué)合理，控制項(xiàng)目建設(shè)的整體造價(jià)投入。此外，對(duì)于設(shè)計(jì)方案除了設(shè)計(jì)單位以外，還應(yīng)該積極的組織專家進(jìn)行評(píng)審論證，以便于最大程度的優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，降低項(xiàng)目的整體造價(jià)。

4.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段的造價(jià)控制

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段的造價(jià)控制，應(yīng)該將造價(jià)、質(zhì)量以及進(jìn)度作為整體目標(biāo)進(jìn)行控制管理，通過三者的有機(jī)協(xié)調(diào)，確保項(xiàng)目建設(shè)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在具體的造價(jià)控制手段上，首先，應(yīng)該強(qiáng)化合同管理，確保項(xiàng)目實(shí)施階段監(jiān)理、施工單位等嚴(yán)格按照合同規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行，避免由于合同管理不當(dāng)造成的效益損失。其次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的具體施工階段，由于材料費(fèi)用占到建筑工程造價(jià)的60%左右，因此應(yīng)該嚴(yán)格控制材料使用量，避免材料使用浪費(fèi)行為的發(fā)生。同時(shí)，在項(xiàng)目實(shí)施階段，應(yīng)該嚴(yán)格控制工程變更以及現(xiàn)場(chǎng)簽證，避免由于工程量的變化等造成造價(jià)投入的增加。第三，應(yīng)該合理運(yùn)用完工百分比法，按照合同約定及時(shí)的核算工程量，并作為支付工程進(jìn)度款的依據(jù)，以免占用過多的投資資金，降低投資效益。

5.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算階段的造價(jià)控制

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)結(jié)算階段，應(yīng)該組織審計(jì)部門，通過現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)計(jì)算以及與施工單位進(jìn)行對(duì)賬等措施，重點(diǎn)對(duì)工程造價(jià)結(jié)算的所有原始資料的真實(shí)性以及完整性進(jìn)行全面的審核，對(duì)工程量以及變更項(xiàng)目等進(jìn)行審核，對(duì)所有項(xiàng)目的定額單價(jià)等進(jìn)行計(jì)算，以確保所有造價(jià)項(xiàng)目的真實(shí)。

三、結(jié)語

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的造價(jià)控制管理上，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)部門應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施不同階段的實(shí)際情況，有針對(duì)性的制定相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)造價(jià)控制措施，進(jìn)而確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)造價(jià)控制管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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作者簡(jiǎn)介：周梅（1974.10- ），女，中介房屋建筑工程師，現(xiàn)供職于鄂爾多斯市東勝區(qū)城市建設(shè)局，研究方向：建筑領(lǐng)域