金融危機背景下房地產業(yè)發(fā)展研究

□文/陳光霖

（貴州省開陽縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局 貴州·開陽）

一、房地產市場

（一）房地產及房地產業(yè)

1、房地產。即不動產，是包含了房屋和土地兩種財產。通常所說的房產就是在建筑地上建造的各種房屋，比如住宅、廠房等。從社會角度來說，房地產是多種社會學的內涵，包含了社會、文化、傳統(tǒng)和制度。1978年改革開放以來，我國經濟快速發(fā)展，尤其是從2006年開始，中國房地產進入崛起時代，房地產形態(tài)的變動引起了社會階層的分化，使得貧富差距不斷擴大。房地產的變化，也會引起人們在生活方方面面的變化?？梢姺康禺a在社會當中，不僅具有自然特征和經濟關系，更重要的是，他在當中還包括了豐富的社會關系。

2、房地產業(yè)。我國現行的國民經濟核算體系中，房地產業(yè)并沒有明確定義，與國外其他國家相比，似乎是在稱謂上有些不同。從層次深度上分，房地產可以分為狹義和廣義兩個層次，廣義的房地產業(yè)，就是房地產市場，是進行房地產商品的交換關系的總和，而狹義上的房地產業(yè)，就是房地產商品的交換場所和領域，雙方有著一個本質的不同。

房地產業(yè)是一個規(guī)模大、涉及領域多的一門綜合性行業(yè)，他涉及了金融、建材、服務、建筑等部門多個行業(yè)，即屬于第二產業(yè)，但又同時進行著第三產業(yè)的活動，是一種第二產業(yè)和第三產業(yè)相結合的新興復合型產業(yè)。

（二）房地產運行機制。房地產市場運行機制，揭露房地產市場中的各個要素之間相互關系、互為因果，按照經濟規(guī)律，使資源得到最大的合理配置，取得利益最大化的運行機制。亞當·斯密曾經說過，市場是一只“看不見的手”，他的應用在市場中起到很大作用，是因為市場本身的固有性。市場機制主要包含價格機制、供求機制和競爭機制，他們在市場運作中，各善其身。

二、金融危機

（一）金融風暴的產生。2008年這次金融危機的爆發(fā)，蔓延到全球金融危機是任何人都無法遇見的。究其原因，是因為美國銀行或者其他金融機構長期以來對只有次級資信評級還款能力較差、收入不穩(wěn)定的個人和機構發(fā)放大量貸款，此時美國經濟在走瓶頸，還款能力差的人越來越不能支付之前的貸款，日積月累造成了此次由次貸危機引發(fā)的金融危機，造成美國有相當多的銀行和金融機構倒閉，連鎖反應到全球各地，造成世界相關國家經濟下滑、金融機構破產等現象。

（二）金融風暴對中國經濟及房地產業(yè)的影響

1、金融危機對中國經濟的影響。這次金融危機，我國也未能幸免，在一定程度上對我國經濟也造成了無法估量的創(chuàng)傷，我國金融體制相對保守，在國外金融方面未涉及太多，所以在中國，不會引起像其他西方國家那樣二次金融危機。但我國經濟在一定程度上受到損失，經濟面臨著大的挑戰(zhàn)，國內經濟增長速度迅速下降，通貨膨脹、物價上漲等現象不斷發(fā)生，并且受國際影響，這種現象居高不下。我國在這次危機爆發(fā)后，資金流量發(fā)生了很大變化，出口、進口下降速度差異大，國際環(huán)境的變化也影響著中國的變化，并造成我國進出口貿易經濟下滑；我國要通過宏觀政策，將更多的精力投入到防止國內經濟過快下滑上，使我國的經濟能從這次危機中渡過并扭轉增長的局面。

2、金融危機對中國房地產市場的影響。美國這次爆發(fā)的金融風暴，對中國房地產市場有很大的影響，基本可以分為兩個階段：第一個階段是在金融風暴爆發(fā)當年的9月雷曼兄弟倒閉之前，但金融風暴在中國登錄后，中國房地產市場表現的影響為價格上漲，房價居高不下；第二階段，發(fā)生在當年下半年，全球性金融危機已經全面來襲，中國股市開始動蕩，造成房地產投資行業(yè)動蕩，形成財富擠出效應。

三、我國房地產市場在金融危機下發(fā)展現狀

（一）我國房地產市場特點。2008年以來，由美國次貸危機引發(fā)的金融危機席卷全球各地各個領域。在我國，尤其是房地產市場經濟，為了調節(jié)房地產行業(yè)的發(fā)展，中央推出了很多關于房地產方面的政策，如稅收政策、信貸政策等，我國的房地產在那時候已經進入了房地產周期性調節(jié)階段。在此時，更需要我國政府運用新的舉措來影響房地產業(yè)。

我國的房地產起步較晚，但在起步后，得到了迅速發(fā)展，尤其在21 世紀后，我國的房地產業(yè)成為我國經濟主體中發(fā)展最快的行業(yè)之一。房地產業(yè)周邊行業(yè)很多，支持性產業(yè)眾多。當金融風暴席卷房地產業(yè)時，其他相關的產業(yè)也會受到影響。產業(yè)鏈效率下降，在房地產業(yè)中產業(yè)鏈效率是一個大特點，但我國房地產業(yè)進入門檻較低，成千上萬的小規(guī)模企業(yè)涌入，在混亂的市場競爭下，各個相關產業(yè)協(xié)作不足。造成我國房地產市場比較混亂，部分中介的興起在一定程度上是向前發(fā)展的，但是總體來看，又是一種資源浪費，很多時候一個實例需要多個部門的協(xié)調發(fā)展，造成人力、物力的浪費。

（二）金融危機背景下我國房地產業(yè)發(fā)展現狀。在金融風暴大的背景下，很多相關企業(yè)還生死未卜，因此要充分發(fā)揮產業(yè)的整體競爭優(yōu)勢，來穩(wěn)固我國房地產市場的發(fā)展。但是，當金融危機真正來到中國的時候，我國第二產業(yè)受到了巨大創(chuàng)傷，在建筑業(yè)中，原材料市場混亂，比如建材價格下跌。在金融危機背景下，原材料市場價格猛跌，但是其他服務性成本卻不斷上升，導致大多數房地產企業(yè)成本上升，資金壓力變大，大部分建材企業(yè)虧損嚴重，造成全國性的房地產泡沫。目前，我國房地產業(yè)缺乏技術支持，社會服務薄弱，制約了行業(yè)整體素質的提高。金融危機背景下，房地產業(yè)要渡過難關，尤其需要技術與社會服務體系的支持。

由于危機的影響，我國房地產進入瓶頸時期，當時出現了房價在短期內呈現的“平穩(wěn)波動、見底微升”的這樣的走勢，尤其在2008年當年，我國房地產市場房價回落，房價銷售成交量下滑，造成開發(fā)地產投資公司資金鏈緊張的局勢，并且這個局勢持續(xù)演繹，造成房地產行業(yè)不景氣，開發(fā)公司投資意愿不強，市場信心不足的局面。

四、我國房地產業(yè)在金融危機下存在的問題

（—）房地產開發(fā)資金鏈條單一，經營風險大。房地產在開發(fā)項目過程中，資金是個最大的問題，資金的來源對房地產企業(yè)是一個很重要的環(huán)節(jié)。其中，這些資金來源主要是靠銀行信貸、個人信貸和預售房款來獲取，一旦一個環(huán)節(jié)出現了問題，那么在項目上，就很難按期正式開工，甚至導致停工的現象。這次危機，給房地產企業(yè)最大的困難就是融資。至此，我國政府出面，積極投放開發(fā)資金，在2008年前后投資總額高達4 萬億元人民幣，這個方案在當時的金融危機背景下，還是引起了熱烈的全球反響。

（二）部分地產開發(fā)公司規(guī)模小、抗風險能力差。此次金融危機背景下，遵循優(yōu)勝劣汰自然生存法則，市場集中制會得到提高，在部分房地產開發(fā)企業(yè)中，二級、三級企業(yè)占的比重最多，這些企業(yè)注冊資金較低，企業(yè)資金實力比較差，導致抵御風險的能力不強。

（三）房地產企業(yè)整體素質差。在我國房地產企業(yè)中，因為門檻相對低，進入房地產、建筑業(yè)的企業(yè)越來越多，他們不同程度地存在人員素質低、資金實力弱等問題，尤其在開發(fā)工程中，技術人員少、開發(fā)經驗不足特別突出，所以在建造過程中，對房屋的質量可能存在避重就輕的現象，存在企業(yè)監(jiān)管不嚴的現象，形成了低層次、低技術的簡單再生產。

（四）房地產市場存在的問題。通過對部分企業(yè)的調查分析，很大一部分企業(yè)認為，就目前我國房地產開發(fā)市場秩序不規(guī)范，影響了房地產市場的健康發(fā)展。市場監(jiān)管不到位，導致不管什么樣資質的企業(yè)，都可以進行投標來贏取機會，市場同時缺乏市場管理和懲罰力度，往往是這個項目問題暴露了、出事了，相關部門才去過問這個事，形成事后監(jiān)管，事故后監(jiān)督，但是這樣造成的影響要遠大于事前監(jiān)管。

五、我國房地產業(yè)應對國際金融危機的對策

在國際金融危機下，機遇與挑戰(zhàn)并存，要抓住金融危機的兩面性，來真正實現房地產的健康發(fā)展。

（一）降低房地產對金融的依賴程度。目前，我國房地產企業(yè)資金大都來自于信貸，那么在發(fā)展過程中，信貸的發(fā)展出現問題，對房地產的影響也就很大，如果房地產信貸增長過快，那么實際商品房在貸款上的月息也就會上漲。另外，我國房地產啟動資金的依賴性占比遠遠超過了發(fā)達國家，我國房地產對金融的依賴程度越高，越不利于房地產市場的發(fā)展。

（二）改善房地產市場秩序。我國房地產市場在各個環(huán)節(jié)存在著違法違規(guī)行為，各地政府要建立健全的房地產市場信用體系，建立市場監(jiān)督和懲罰制度，從法律上來改善市場秩序，引導我國房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展。

（三）提高房地產企業(yè)整體素質和應變能力。房地產作為企業(yè)，是以盈利為目的的。那么，就可能會出現為了贏取利益而出現不規(guī)范的行為，企業(yè)內部應該加強包括管理層和技術人員的專業(yè)素養(yǎng)，確保保質保量地完成目標任務。同時，主動調整盈利預期，嚴控成本，在不利的條件下提高對市場的自我調整能力。

［1］易憲容.2007年國內地產步入“政策市”［J］.投資北京，2007.6.

［2］王洋.美國金融危機給房地產帶來的影響［J］.中國經濟時報，2008.11.

［3］李強.房地產與亞洲金融危機研究［J］.國土資源導刊，2008.7.