實(shí)施反向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其防范

□文/朱云代雅菲劉佳文劉降斌

（哈爾濱商業(yè)大學(xué)黑龍江·哈爾濱）

實(shí)施反向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其防范

□文/朱云代雅菲劉佳文劉降斌

（哈爾濱商業(yè)大學(xué)黑龍江·哈爾濱）

隨著我國(guó)人口老齡化越來越嚴(yán)重，傳統(tǒng)的養(yǎng)老保障模式已經(jīng)無法達(dá)到養(yǎng)老需求，所以需要建立新的養(yǎng)老保障模式。本文通過對(duì)實(shí)施反向抵押貸款背景的介紹，分析住房反向抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范策略。

反向抵押貸款；人口老齡化；風(fēng)險(xiǎn)分析；風(fēng)險(xiǎn)防范

收錄日期：2015年9月28日

一、引言

（一）我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化社會(huì)。按照國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)：“60歲以上老年人占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到10%，或65歲以上老年人占7%，即開始進(jìn)入老齡社會(huì)。”1999年，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化社會(huì)。

（二）社會(huì)養(yǎng)老基金不足。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2012年，養(yǎng)老金空賬達(dá)到了1.3萬億元，這將會(huì)成為在職職工未來養(yǎng)老的隱患。另外，基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的繳費(fèi)率近年來呈現(xiàn)不斷下降的趨勢(shì)。作為主要繳費(fèi)者，企業(yè)在參加養(yǎng)老保險(xiǎn)上表現(xiàn)各異，有的企業(yè)不愿意參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，甚至有些企業(yè)還逃避對(duì)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的繳費(fèi)。這使得社會(huì)養(yǎng)老基金不足，養(yǎng)老成為問題。

（三）“4-2-1”的家庭格局。我國(guó)實(shí)行計(jì)劃生育政策以來，兒童所占比重下降，因此現(xiàn)在兩人結(jié)婚以后要養(yǎng)一個(gè)孩子和四個(gè)老人，相比以前兄弟姐妹一起贍養(yǎng)老人而言，使年輕夫婦們的負(fù)擔(dān)加重，難以承受。

二、我國(guó)實(shí)施反向抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)的形成原因與通貨膨脹的壓力、宏觀經(jīng)濟(jì)走向的不確定性以及貸款利率的調(diào)整密切相關(guān)。通貨膨脹將會(huì)導(dǎo)致銀行在發(fā)放住房反向抵押貸款時(shí)面臨更多更大的利率風(fēng)險(xiǎn)。利率的變化對(duì)房屋反向抵押貸款的定價(jià)和房屋價(jià)值變化有很大的影響。從房屋反向抵押貸款來看，若我們采用固定利率的形式，則市場(chǎng)利率的增加將會(huì)降低采用固定利率的反向抵押貸款的房屋價(jià)值；雖然浮動(dòng)利率可以避免這個(gè)問題，但貸款方不能確定房屋的未來價(jià)值。另外，由于利率的高低與貸款方風(fēng)險(xiǎn)直接相關(guān)，過高的利率將會(huì)使貸款人獲得的收入減少，則會(huì)降低反向抵押貸款的吸引力，降低貸款人參與的積極性。在房屋反向抵押貸款中，一般情況下，房屋的價(jià)值較大，抵押時(shí)間較長(zhǎng)，所以確定一個(gè)公平合理的利率非常的關(guān)鍵。貸款利率風(fēng)險(xiǎn)的程度有賴于貸款方采用的是固定利率還是浮動(dòng)利率，還有利率的高低。

（二）房?jī)r(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)受多種因素的影響，包括土地以及建造房屋所需的各種材料的價(jià)格，當(dāng)它們價(jià)格增加時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)隨之上升；反之，房?jī)r(jià)就會(huì)下降。供求狀況，當(dāng)供小于求時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)上升；反之，則下降。地理位置，當(dāng)房屋所在的地方變得更發(fā)達(dá)、方便時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)上升；反之，則下降。房屋價(jià)值的評(píng)估涉及的內(nèi)容復(fù)雜、范圍大，這就使得評(píng)估房屋價(jià)值存在風(fēng)險(xiǎn)。房屋反向抵押貸款的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，不僅僅要對(duì)房屋的現(xiàn)值進(jìn)行估算，而且還要對(duì)房屋的未來價(jià)值進(jìn)行預(yù)測(cè)，所以抵押期限越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)就越大。在房屋反向抵押貸款的評(píng)估過程中，需要考慮房屋的經(jīng)濟(jì)性貶值、物理性折舊以及功能性折舊等問題。房屋價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)還存在操作風(fēng)險(xiǎn)、評(píng)估專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、制度風(fēng)險(xiǎn)以及道德風(fēng)險(xiǎn)等問題。

（三）其他風(fēng)險(xiǎn)

1、預(yù)期壽命風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，金融機(jī)構(gòu)是依據(jù)生命表來計(jì)算平均預(yù)期壽命，但是這不能完全準(zhǔn)確的表現(xiàn)出老年人的壽命情況。人的壽命還與身體健康情況有關(guān)，金融機(jī)構(gòu)無法了解到全面的信息。

2、費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。住房反向抵押貸款在我國(guó)還未實(shí)施，想要實(shí)施反向抵押貸款就需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，開拓市場(chǎng)，這就需要很大的費(fèi)用。在國(guó)外住房反向抵押貸款已經(jīng)非常成熟，根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)可以知道，在進(jìn)行住房反向抵押貸款這項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，需要很高的手續(xù)費(fèi)，以及一些監(jiān)督費(fèi)用。這將會(huì)降低居民與金融機(jī)構(gòu)參與的積極性。

三、我國(guó)實(shí)施反向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）機(jī)構(gòu)聯(lián)盟。我國(guó)目前具有反向抵押貸款經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的機(jī)構(gòu)有許多，我們可以通過資源整合來建立一個(gè)住房反向抵押貸款的機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，包括銀行、政府、保險(xiǎn)公司、中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司等等。銀行的加入可以提供豐富的資金，來緩解社會(huì)養(yǎng)老金不足的問題，為開展住房反向抵押貸款提供充足的資金保障；政府的加入可以加大人民群眾的信心，能夠提高可信度，促使老年人積極參與，為開展住房反向抵押貸款提供必要的制度保障；保險(xiǎn)公司的加入可以提供先進(jìn)的技術(shù)，使得計(jì)算人均預(yù)期壽命更加合理，為開展住房反響抵押貸款提供所需的技術(shù)保障；發(fā)揮各個(gè)機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，將他們有效結(jié)合在一起對(duì)開展住房反向抵押貸款的成功實(shí)施至關(guān)重要。

（二）提高信用。在住房反向抵押貸款中，貸款期限和借款人的個(gè)人情況密切相關(guān)。借款人的實(shí)際年齡、收入、職業(yè)、健康狀況、家庭狀況等因素及其變化情況都對(duì)老年人的最終壽命產(chǎn)生重要的影響。但是，我國(guó)目前還沒有建立起一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人信用系統(tǒng)，所以對(duì)獲取借款人情況存在一些困難。因此，應(yīng)該分步驟、有重點(diǎn)地建立起個(gè)人信用系統(tǒng)，做好個(gè)人信息的調(diào)查和采集，建立個(gè)人信用檔案制度，做到全國(guó)資源信息共享。

［1］柴效武，岑惠.住房抵押貸款與反抵押貸款的異同評(píng)析［J］.海南金融，2004.7.

［2］柴效武.反向抵押貸款在我國(guó)開辦的迫切性與可行性評(píng)價(jià)［J］.城市，2008.1.

哈爾濱商業(yè)大學(xué)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃省級(jí)項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：201410240016）

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