房屋產(chǎn)權(quán)糾紛民行交叉訴訟研究

杜 曼

（中央財(cái)經(jīng)大學(xué) 法學(xué)院，北京100081）

近年來，我國(guó)的房屋產(chǎn)權(quán)糾紛越來越多，案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)更加復(fù)雜，民行交叉訴訟日益普遍。由于我國(guó)關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的法律還不成熟，各地法院尚沒有統(tǒng)一的裁判依據(jù)，房屋產(chǎn)權(quán)糾紛民行交叉案件的解決逐漸成為十分尖銳的問題[1]。

一、民行交叉案件的主要類型

目前，各級(jí)法院受理的民行交叉案件主要有四種類型：房產(chǎn)買賣糾紛、繼承糾紛、抵押糾紛和侵權(quán)糾紛。這四種糾紛在實(shí)際定性、審理和判決上都因?yàn)樾姓V訟的介入而發(fā)生了極大的變化。對(duì)于法院來說，單純的房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案件的處理難度并不大，而一旦民事訴訟與行政訴訟相結(jié)合，法院就沒有足夠的裁判依據(jù)。

（一）房產(chǎn)買賣糾紛

房屋買賣糾紛主要是指房產(chǎn)買賣合同簽訂后，在合同履行的過程中出現(xiàn)的糾紛。一般來說，這些糾紛主要是房屋持有人一房多賣或者非房屋產(chǎn)權(quán)人（即無處分權(quán)人）在沒有產(chǎn)權(quán)人授權(quán)的情況下對(duì)房屋擅自進(jìn)行處分造成的買賣糾紛。比如，張某利用職務(wù)之便出入某小區(qū)，趁業(yè)主王某不在，竊取王某的產(chǎn)權(quán)證明后，制作假的身份證冒充王某，將王某的住房出售給李某。張某在簽訂房屋買賣合同后，向有關(guān)部門提交了產(chǎn)權(quán)過戶申請(qǐng)，辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。王某在李某將要搬入時(shí)，才發(fā)現(xiàn)這一情況，當(dāng)即向法院提出行政訴訟，要求撤銷房屋產(chǎn)權(quán)部門為李某辦理的產(chǎn)權(quán)證明書。本案涉及房屋買賣合同是否有效的認(rèn)定，這屬于民事訴訟的范疇，由此產(chǎn)生了民事訴訟與行政訴訟的交叉[2]。

（二）繼承糾紛

繼承權(quán)問題一直是近年來房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的多發(fā)點(diǎn)。繼承人在繼承被繼承人擁有的房產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常會(huì)因?yàn)檫z囑、繼承關(guān)系等多個(gè)原因而產(chǎn)生糾紛。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前的糾紛只涉及民事糾紛，而一旦發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人就需要提出行政訴訟以撤銷轉(zhuǎn)移。這就產(chǎn)生了民事訴訟與行政訴訟的交叉。例如：被告人劉某與原告謝某系繼母子關(guān)系。在被告人劉某的父親在世時(shí)，劉某將房屋產(chǎn)權(quán)劃歸自己名下。在劉某父親去世后，劉某以房屋所有人的身份，要求謝某搬出房屋。為此，謝某向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院撤銷劉某的房屋產(chǎn)權(quán)證明。而劉某則向法院反訴謝某，要求謝某搬出住宅。本案表明，在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，案件的判決就與劉某所持產(chǎn)權(quán)證明是否有效，行政機(jī)關(guān)向劉某頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證明是否合法有關(guān)。而且在本案中，劉某和謝某都有房屋的繼承權(quán)，在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)之后即涉及民行交叉問題[3]。

（三）抵押糾紛

我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，房產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

例如，某開發(fā)商與趙某簽訂合同，將一套房產(chǎn)抵押給趙某，趙某為其提供40萬的借款。而在趙某搬入該房屋之后，開發(fā)商將房屋出售給李某，并為李某辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。李某發(fā)現(xiàn)趙某居住在該房屋中，遂向法院提起民事訴訟，要求趙某搬出，而趙某則向法院提起行政訴訟，要求撤銷李某的產(chǎn)權(quán)證明，并提起民事訴訟，要求解除開發(fā)商與李某的購(gòu)房協(xié)議[4]。

很明顯，本案屬于抵押糾紛。在后續(xù)的裁判中，李某提出的民事侵權(quán)訴訟需要依照行政訴訟的結(jié)果進(jìn)行判決，也就是說，該判決需要確定李某所持產(chǎn)權(quán)證明的有效性。最后，趙某的行政訴訟得到了法院的支持，法院以行政機(jī)關(guān)行為違法為由撤銷了李某的房屋產(chǎn)權(quán)證明。李某的民事侵權(quán)訴訟受行政訴訟影響，房屋產(chǎn)權(quán)證明無效，趙某的侵權(quán)行為客觀上不存在，李某的民事訴訟請(qǐng)求被駁回。但是，法院認(rèn)為，開發(fā)商與李某的合同有效，買賣關(guān)系成立。最后的結(jié)果為，趙某繼續(xù)擁有房屋，開發(fā)商與李某的房屋買賣行為合法有效；李某出款購(gòu)房，但是沒有房屋所有權(quán)，而且使用權(quán)也沒有受到保障。從客觀上講，每一個(gè)審理環(huán)節(jié)都沒有出現(xiàn)錯(cuò)誤，只是因?yàn)閷徖硭悸返牟煌瑢?dǎo)致整個(gè)判決結(jié)果出現(xiàn)了沖突[5]。

（四）侵權(quán)糾紛

一般的房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案件都具有侵權(quán)性質(zhì)。在原告起訴被告侵權(quán)時(shí)，被告往往會(huì)以手中的房屋產(chǎn)權(quán)證明進(jìn)行抗辯。此時(shí)，房產(chǎn)證明的有效性就需要法院以行政訴訟的方式加以認(rèn)定。司法實(shí)踐中，此類民事訴訟都需要等待行政訴訟的裁判結(jié)果作出后再進(jìn)行進(jìn)一步的審理。正因如此，這種類型的侵權(quán)糾紛中必然會(huì)產(chǎn)生民事訴訟與行政訴訟交叉的情況。

二、民行交叉案件的形成原因

民行交叉案件一般都表現(xiàn)出行政訴訟與民事訴訟在法律事實(shí)上相互關(guān)聯(lián)、互為因果或互為前提的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)將直接影響整個(gè)案件的判決。民行交叉案件的形成原因主要有以下三點(diǎn)：

（一）行政權(quán)力的擴(kuò)張

在國(guó)家以法律形式大規(guī)模介入民眾權(quán)利之后，許多民事爭(zhēng)議中都存在行政權(quán)力。以《物權(quán)法》為例：《物權(quán)法》的出臺(tái)在很大程度上有效填補(bǔ)了相關(guān)法律空白，在民事爭(zhēng)議解決方面發(fā)揮了積極作用，使民事糾紛有了相應(yīng)的裁判依據(jù)。然而，該部法律關(guān)于行政權(quán)力的規(guī)定使單純的民事糾紛具有行政糾紛屬性，行政機(jī)關(guān)也會(huì)受到民事糾紛的牽連?？梢姡覈?guó)房產(chǎn)證明認(rèn)定的雙重屬性必然會(huì)導(dǎo)致民事訴訟與行政訴訟的交叉[6]。

行政權(quán)力的介入使房屋產(chǎn)權(quán)糾紛當(dāng)事人從兩方變?yōu)槿?，包括房屋產(chǎn)權(quán)糾紛雙方當(dāng)事人和房屋登記管理部門。房屋登記管理部門被卷進(jìn)整個(gè)糾紛，并在其中扮演重要角色。在房屋產(chǎn)權(quán)糾紛中，最為重要的是房屋產(chǎn)權(quán)證明的有效性。法院通常會(huì)考察房屋登記管理部門的工作是否出現(xiàn)問題。也就是說，產(chǎn)權(quán)糾紛雙方一定會(huì)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證明的有效性產(chǎn)生質(zhì)疑。此時(shí)，房屋登記管理部門將不可避免地面對(duì)關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的行政訴訟。

房屋產(chǎn)權(quán)糾紛民行交叉問題的主要特征有四個(gè)：首先，二者都是關(guān)于同一主體的權(quán)利與義務(wù)的糾紛。其次，糾紛中存在三方事件關(guān)聯(lián)者，即行政機(jī)關(guān)、實(shí)際權(quán)利人和產(chǎn)權(quán)證明上的權(quán)利人，糾紛因兩方權(quán)利人而起，但會(huì)受到行政機(jī)關(guān)認(rèn)定工作的影響。再次，房屋的產(chǎn)權(quán)來源于民事法律關(guān)系和行政法律關(guān)系。最后，因?yàn)樵V訟性質(zhì)的不同，民事訴訟和行政訴訟法律事實(shí)的認(rèn)定和依據(jù)亦不同。

（二）行政法對(duì)民法權(quán)利的滲透

民法中，有相當(dāng)一部分民事權(quán)利需要通過行政權(quán)力加以確認(rèn)，對(duì)民事行為、民事糾紛的部分認(rèn)定是基于行政機(jī)關(guān)對(duì)案件的認(rèn)定而作出的。以房屋產(chǎn)權(quán)為例，《物權(quán)法》出臺(tái)后，包括房屋買賣、抵押等在內(nèi)的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處理行為都需要當(dāng)事人到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)登記。這樣，行政法與民法之間就形成了一定的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。若在行政法中規(guī)定了民事行為，法院在處理民事問題時(shí)就有足夠的依據(jù)來處理相應(yīng)的民事爭(zhēng)議[7]。

雖然行政法大規(guī)模滲入民法，但其并沒有影響民法的執(zhí)行情況。相反，行政確認(rèn)的方式確實(shí)有效解決了大部分的房產(chǎn)糾紛。以行政確認(rèn)為依據(jù)的房產(chǎn)管理模式使民事判決更加準(zhǔn)確，也更有公信力。但是，民法解決的是民事糾紛問題。一旦行政部門失誤造成民事糾紛，行政法對(duì)于行政部門工作的認(rèn)定就會(huì)直接影響民事裁決。在以行政結(jié)果為依據(jù)的民事裁決中，證據(jù)的有效性將被當(dāng)事人質(zhì)疑。法院必須在行政法上認(rèn)定后，才能繼續(xù)進(jìn)行民事司法程序。

事實(shí)上，《行政訴訟法》對(duì)于行政部門的錯(cuò)誤進(jìn)行了規(guī)定，以防止造成受害人的損失。《物權(quán)法》第21條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人和登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任，即“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償”。該規(guī)定明確了行政機(jī)關(guān)應(yīng)承認(rèn)自身錯(cuò)誤并進(jìn)行改正，也客觀承認(rèn)行政機(jī)關(guān)在工作時(shí)出現(xiàn)錯(cuò)誤的可能性。

（三）行政訴訟與民事訴訟的目的區(qū)別

行政訴訟的主要目的是解決行政爭(zhēng)議，以法律手段確定行政機(jī)關(guān)的行為是否具有合法性，其核心是確定行政機(jī)關(guān)行為的性質(zhì)[8]。因此，行政訴訟必然會(huì)對(duì)其產(chǎn)生的民事影響有所忽略。在房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的解決過程中，雖然糾紛的裁決依據(jù)的是民事法律，但行政訴訟將直接影響雙方訴訟請(qǐng)求的合法性，從而影響最終的判決結(jié)果。

基于這樣的目的，行政訴訟在某種程度上比民事訴訟要重要得多，當(dāng)事人雙方的實(shí)際權(quán)利由行政訴訟認(rèn)定。因此，人民法院在處理房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案件的過程中，必然會(huì)接到當(dāng)事人關(guān)于行政訴訟的請(qǐng)求，民行交叉訴訟由此產(chǎn)生。

三、民行交叉案件的處理原則

（一）分步處理原則

本文認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)案件的實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的處理。一般情況下，法院需要以行政訴訟的結(jié)果作為民事案件審判的主要依據(jù)。所以，一般的案件都是先進(jìn)行行政訴訟，再進(jìn)行民事訴訟。對(duì)于已經(jīng)開始民事審理的案件，則先終止民事部分的審理，等待行政訴訟的結(jié)果；在行政訴訟的基礎(chǔ)上再進(jìn)行民事部分的審理。因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)登記的行政法上的效力將直接影響民事判決的結(jié)果，糾紛中沒有產(chǎn)權(quán)登記支持的一方對(duì)于產(chǎn)權(quán)登記效力的質(zhì)疑必須在民事判決作出前解決。只有在房屋產(chǎn)權(quán)明確的情況下，法院才能就當(dāng)事人之間的民事糾紛進(jìn)行裁決；同時(shí)，民事判決不能否定行政訴訟的結(jié)果。所以，民事判決必須與行政訴訟的結(jié)果一致[9]。

行政訴訟與民事訴訟交叉時(shí)還會(huì)產(chǎn)生一些特殊情況：若民事爭(zhēng)議是行政訴訟的前提，就需要先進(jìn)行民事訴訟，再進(jìn)行行政訴訟。例如，在房屋買賣中，買賣合同是否合法即為民事爭(zhēng)議。該爭(zhēng)議的解決是判斷行政部門辦理的產(chǎn)權(quán)登記是否錯(cuò)誤的前提。也就是說，如果房屋買賣合同沒有問題，那么行政機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記就沒有任何錯(cuò)誤；反之，如果合同不成立，那么行政部門辦理的產(chǎn)權(quán)登記就是錯(cuò)誤的，該產(chǎn)權(quán)登記將不被法院支持。在這種情形下，法院就需要先解決民事爭(zhēng)議，再進(jìn)行行政訴訟[10]。

綜上，行政訴訟與民事訴訟的先后順序應(yīng)結(jié)合行政訴訟和民事訴訟之間的因果關(guān)系加以判斷。當(dāng)行政訴訟的結(jié)果是民事訴訟的依據(jù)時(shí)，就要先進(jìn)行行政訴訟。因此，人民法院在審理之前必須先梳理二者的因果關(guān)系。

（二）并行處理原則

并行處理是一種簡(jiǎn)化審判流程、節(jié)約司法資源的審理方式，也是處理民行交叉問題的最好辦法。特別是對(duì)于一些民事訴訟與行政訴訟交叉極為嚴(yán)重的案件，民事訴訟和行政訴訟同時(shí)開始可以極大地減少時(shí)間和資源的浪費(fèi)。而且，在并行審理模式下，法庭的考慮將更加全面。這將避免法庭判決結(jié)果相互沖突，最大程度解決糾紛雙方的問題[11]。

房屋產(chǎn)權(quán)糾紛民行交叉訴訟日益增加，是國(guó)家法制建設(shè)過程中難以避免的問題。如何更好地解決民行交叉問題，減少其對(duì)我國(guó)法制建設(shè)的影響，需要法律工作者的不斷探索。房屋產(chǎn)權(quán)糾紛民行交叉問題的解決將為我國(guó)未來解決其他領(lǐng)域的法律交叉問題積累經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)的法制建設(shè)具有不可估量的意義。

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