城鎮(zhèn)化背景下小產(chǎn)權(quán)房成因探析

楊倩雯

（南京師范大學(xué) 法學(xué)院，江蘇 南京210023）

一、“小產(chǎn)權(quán)房”的概念及現(xiàn)狀

“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律用語(yǔ)，而是在社會(huì)生活中逐漸形成的約定俗成的稱呼。目前對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的概念總體可歸納為三種：第一種是基于商品房所有人進(jìn)行劃分，開發(fā)商所擁有的待售商品房是“大產(chǎn)權(quán)房”，而購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由開放商的產(chǎn)權(quán)分割而來(lái)，所以稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”。第二種的判斷標(biāo)準(zhǔn)是房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金，不需要繳納的是“大產(chǎn)權(quán)房”，反之則是“小產(chǎn)權(quán)房”，具體包括經(jīng)濟(jì)適用房、政府及原國(guó)有企事業(yè)單位的集體住房等。第三種按照房產(chǎn)證發(fā)證單位區(qū)分，由縣級(jí)以上人民政府房管部門發(fā)放證書的是“大產(chǎn)權(quán)房”，而由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處發(fā)放房產(chǎn)證的是“小產(chǎn)權(quán)房”[1]。第一、第二種“小產(chǎn)權(quán)房”都是合法的，引起較大爭(zhēng)議的是第三種“小產(chǎn)權(quán)房”，本文所要探討的也正是這一種“小產(chǎn)權(quán)房”。

將第三類“小產(chǎn)權(quán)房”具體下個(gè)定義：小產(chǎn)權(quán)房是指在集體土地上建設(shè)的、未繳納土地出讓金等費(fèi)用，由鄉(xiāng)政府或者村委會(huì)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證明，向本集體以外的人出售的房屋。

以全國(guó)范圍內(nèi)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看[2]，若以公式“小產(chǎn)權(quán)房竣工面積＝全社會(huì)住宅竣工面積－城鎮(zhèn)住宅竣工面積－農(nóng)村農(nóng)戶住宅竣工面積。”計(jì)算每年度小產(chǎn)權(quán)房增加的面積，從1995年到2010年，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量在此期間雖偶有下降，但整體觀之，自1998年起即使國(guó)務(wù)院、國(guó)土部門多次下發(fā)政策命令禁止建設(shè)、買賣小產(chǎn)權(quán)房，其每年的竣工面積仍舊成上升趨勢(shì)。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)的根本因素

“我國(guó)城鄉(xiāng)二元分割的土地管理制度是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的制度根源，學(xué)者已達(dá)成共識(shí)?！盵3]但是筆者認(rèn)為，僅就二元化的土地制度并不能完整催生出“小產(chǎn)權(quán)房”的種子，二元分割的土地制度是一個(gè)前提性要素，除此以外，還需要現(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及“地隨房走”制度。假如我國(guó)實(shí)行的是“房地分離”制度，則雖然集體土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，將建設(shè)在集體土地之上的房屋賣給本集體以外的成員卻也不會(huì)引起是否合法的爭(zhēng)議；假如我國(guó)現(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)能給予失地農(nóng)民合理的補(bǔ)償，使他們能夠分享土地增值利益，那么農(nóng)村集體成員愿意冒著違法的風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)、買賣小產(chǎn)權(quán)房的可能性也會(huì)大大減小。由此看來(lái)，正是在二元土地管理制度、“房地一體”、現(xiàn)行土地征收標(biāo)準(zhǔn)這三種制度的共同作用下，中國(guó)的“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題才有了生根發(fā)芽的可能性。

（一）城鄉(xiāng)二元分割的土地管理制度

我國(guó)《憲法》第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”即意味著我國(guó)土地的所有權(quán)分為國(guó)家所有和集體所有。加之《土地管理法》第43、44條的規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。……前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！薄敖ㄔO(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)?！?002年國(guó)土部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》明確了“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”。從《憲法》、《土地管理法》到《規(guī)定》等一系列法律、法規(guī)的出臺(tái)，使土地出讓的一級(jí)市場(chǎng)牢牢掌握在國(guó)家手中，農(nóng)村集體土地想要上市流通的唯一辦法就是先通過(guò)國(guó)家征收將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，進(jìn)而用“招拍掛”、劃撥等方式進(jìn)入市場(chǎng)。

如前所述《憲法》規(guī)定了“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地”、“宅基地和自留地、自留山”屬于集體所有，但是并未明確究竟誰(shuí)是該所有權(quán)的主體，“長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、村民小組共享”[3]實(shí)際上集體土地所有權(quán)的行使較為混亂，利益面前，有權(quán)主體蜂擁而上，出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)行使越位、缺位現(xiàn)象。

此外，集體土地所有權(quán)并不是一個(gè)完整的權(quán)利，法理上所有權(quán)應(yīng)當(dāng)包含占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能，但實(shí)際上處分權(quán)出于缺失狀態(tài)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織是土地所有權(quán)人，然而集體組織并無(wú)自由處分土地的權(quán)利，否則將違背《土地管理法》等關(guān)涉到農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的行政法律法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)范。

（二）“地隨房走”制度

我國(guó)實(shí)行的是“房地一體”的立法模式[4]，亦即在買賣房屋時(shí)，房屋所占有的土地使用權(quán)隨之一并轉(zhuǎn)移，“房隨地走”或者“地隨房走”。正是在這樣一種模式之下，雖然在非耕地的集體土地上建房不存在違法情況，但由于集體土地使用權(quán)不可轉(zhuǎn)讓給本集體以外的成員使用，因而建在集體土地上的房屋也不能賣給集體以外的第三人，即“小產(chǎn)權(quán)房”的流轉(zhuǎn)受到限制。

（三）土地征收制度利益分配不合理

《土地管理法》第47條規(guī)定：“征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6~10倍。征收的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4~6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”

以上規(guī)定是土地征收標(biāo)準(zhǔn)的法律依據(jù)，看似合情合理，失地農(nóng)民能夠得到很好的補(bǔ)償。但若與不斷攀升的房地產(chǎn)價(jià)格相比，農(nóng)民并未享受到土地增值所帶來(lái)的巨大收益。依據(jù)學(xué)者的計(jì)算[5]，假設(shè)北京市某郊區(qū)被征地50畝，全部征地補(bǔ)償費(fèi)用大約是400萬(wàn)元不到，而按照北京市商品房樓面地價(jià)計(jì)算賣地50畝的收入，最高的是24437.9萬(wàn)元，最低的是8630.4萬(wàn)元，分別是征地補(bǔ)償款的61.1倍、21.6倍。另有調(diào)查顯示[6]，被征用的土地收益分配格局是地方政府占20%~30%，企業(yè)占40%~50%，村級(jí)組織占25%~30%，失地農(nóng)民僅占5%~10%。在集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的過(guò)程中，失地農(nóng)民事實(shí)上損失了許多經(jīng)濟(jì)利益，無(wú)怪乎農(nóng)民選擇了繞過(guò)土地征收、自己建房賣房以賺取金錢的方式。

三、“小產(chǎn)權(quán)房”發(fā)展的影響因素

小產(chǎn)權(quán)房在上世紀(jì)90年代中后期在部分核心城市已經(jīng)初具規(guī)模，進(jìn)入新世紀(jì)后，由于城鎮(zhèn)化速度加快、人口流動(dòng)增大，加之小產(chǎn)權(quán)房自身地理優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)等影響因素，使得小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展愈演愈烈，呈現(xiàn)出全國(guó)主要城市遍地開花的現(xiàn)象。分析其加速發(fā)展的影響因素，主要有以下幾點(diǎn)：

（一）城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展

城市化是現(xiàn)代化的一個(gè)標(biāo)志，目前中國(guó)正在的是以政府征地為主導(dǎo)的城市化，這種中國(guó)式的城市化直接促成了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。

1.城市化使得近郊變城區(qū)、遠(yuǎn)郊變近郊。2010年我國(guó)城市建成區(qū)面積比1995年、2000年、2005年分別增長(zhǎng)了212%、78.5%、23.2%[5]，城市地域的拓展使得原本不能享受城市公共設(shè)施的郊區(qū)也建成了較為方便的公共交通設(shè)施，并能夠與城市的公交系統(tǒng)形成對(duì)接。至此小產(chǎn)權(quán)房拉近了和商品房地理位置上的劣勢(shì)。

2.城市化促進(jìn)人口流動(dòng)、城市房屋需求加大、房?jī)r(jià)上升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2005年的城鎮(zhèn)就業(yè)人員為27331萬(wàn)人，比2004年新增加970萬(wàn)人，凈增加855萬(wàn)人。十年之后，2014年的城鎮(zhèn)就業(yè)人員39310萬(wàn)人，全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)1322萬(wàn)人；全國(guó)農(nóng)民工總量為27395萬(wàn)人，其中外出農(nóng)民工16821萬(wàn)人；全國(guó)人戶分離的人口為2.98億人，其中流動(dòng)人口為2.53億人。10年的時(shí)間，城鎮(zhèn)就業(yè)人員多了一億多人，這必然會(huì)導(dǎo)致城市房屋需求的增加。另外，農(nóng)村人口流動(dòng)進(jìn)入城市，騰空了部分房屋，為小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)提供了一定量的空間。

與此同時(shí)，在城鄉(xiāng)居民收入水平不斷提高、消費(fèi)結(jié)構(gòu)改善、政府增加出讓土地收入、開發(fā)商經(jīng)營(yíng)成本增加等多重因素的作用下，房地產(chǎn)價(jià)格虛高，商品房?jī)r(jià)格在近年來(lái)一路攀升，國(guó)家管控措施卻未能起到“降溫”作用，讓許多中低收入購(gòu)房者“望房興嘆”。

兩相比照，一方面城市房屋越來(lái)越緊俏，另一方面房屋價(jià)格居高不下，有迫切住房需求的消費(fèi)者只好把目光投向處于城市近郊、價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。

（二）住房保障體系不完善

1994年國(guó)務(wù)院《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、1998年國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》、2003年國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》等文件都要求進(jìn)行房改、建立保障性住房，然而事實(shí)上國(guó)家住房改革的目標(biāo)并沒(méi)有達(dá)到。

我國(guó)欲建設(shè)的住房保障體系包括：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、住房公積金、限價(jià)房和公共租賃房等。以經(jīng)濟(jì)適用房為例，其覆蓋面積相較于需求而言仍舊不足。截至2011年，廣州市共建設(shè)5處經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，竣工面積200萬(wàn)平方米，為3萬(wàn)多戶家庭解決了住房困難，這個(gè)數(shù)字與廣州市的低收入住房困難戶相比有很大的差距[7]。

其次，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格相較于小產(chǎn)權(quán)房并無(wú)吸引力。根據(jù)調(diào)查，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格在商品房?jī)r(jià)格的30%左右[8]。南京棲霞區(qū)是小產(chǎn)權(quán)房較為集中的地方，通過(guò)網(wǎng)上數(shù)據(jù)調(diào)查，棲霞區(qū)的商品房?jī)r(jià)格一般在15000~20000元/m2[9]，則棲霞區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格應(yīng)在5000~6000元/m2左右。而通過(guò)《2014年南京市經(jīng)濟(jì)適用房上市指導(dǎo)價(jià)格》[10]可知棲霞區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格最高為9500元/m2，最低為4700元/m2，且價(jià)格區(qū)間集中在7000元~8000元/m2，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格仍高于小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格。

再有，我國(guó)還設(shè)置了住房公積金制度，該項(xiàng)制度是政府為解決職工家庭住房問(wèn)題的政策性融資渠道，所在單位及職工個(gè)人按月繳納一定比例的住房公積金，專職用于職工建房、購(gòu)房，并可提供住房貸款。然而這項(xiàng)制度也未取得預(yù)期成果。根據(jù)世界銀行2006年的《中國(guó)經(jīng)濟(jì)季報(bào)》，“截至2005年底，中國(guó)有6330萬(wàn)人繳納住房公積金，累計(jì)金額6260億元人民幣，但只有45%的住房公積金被用來(lái)發(fā)放住房貸款，而且只有17%的繳費(fèi)者獲得了公積金貸款?！盵11]。到2014年，“全國(guó)住房公積金的資金使用率為70%，接近商業(yè)銀行程度?！薄?014年全國(guó)有342個(gè)住房公積金管理中心，貸款發(fā)放率高于85%的有49個(gè)，大部分管理中心貸款發(fā)放率集中在50%到75%之間?！盵12]

（三）管理部門職權(quán)不明晰[7]

“小產(chǎn)權(quán)房”涉及集體土地、建設(shè)在集體土地上的房屋兩重問(wèn)題。我國(guó)《土地管理法》第66條第1款：“縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門對(duì)違反土地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。”即涉及違反土地管理法律法規(guī)行為的由國(guó)土資源局管理部門監(jiān)督檢查；而《城市房地產(chǎn)管理法》將監(jiān)管城市房屋建設(shè)和銷售的職權(quán)賦予給房屋管理部門；假如小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在耕地、林地等農(nóng)用地上，則農(nóng)業(yè)部門也有監(jiān)管權(quán)能。處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題處于各個(gè)職能部門權(quán)能的交匯點(diǎn)上，兼之小產(chǎn)權(quán)房牽涉利益復(fù)雜、小產(chǎn)權(quán)房治理的高成本以及放縱小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的巨額收益等因素，地方政府的執(zhí)法留有很大的余地。

（四）追逐經(jīng)濟(jì)利益的主觀心態(tài)

1.首先是小產(chǎn)權(quán)房的供給方。小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)較之普通商品房省去了三大成本：“購(gòu)地成本、各種稅費(fèi)、由土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管制造成的‘公關(guān)成本’甚至是腐敗成本”[1]。即使按照商品房?jī)r(jià)格的三分之一出售，開發(fā)商、村集體和農(nóng)民已能夠從中獲取巨額的收益。

由上述征地補(bǔ)償以及國(guó)家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的分析可知，一方面只有國(guó)家才能經(jīng)由征地的方式將集體土地轉(zhuǎn)化成國(guó)有土地，低價(jià)獲得大量土地；另一方面國(guó)家再通過(guò)“招拍掛”形式高價(jià)將土地開發(fā)的權(quán)利賣給企業(yè)。一手控制土地輸入渠道，一手掌握土地輸出管道，國(guó)家從中攫取了大量經(jīng)濟(jì)利益。而現(xiàn)有的國(guó)家征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)僅將土地增值收益中的10%交給農(nóng)民，這就激發(fā)了農(nóng)民通過(guò)私建小產(chǎn)權(quán)房、買賣多余空屋等追逐利益的欲望。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)分化了原本的“社會(huì)公共利益”、“農(nóng)村集體利益”等，農(nóng)民自身個(gè)體意識(shí)正逐步覺(jué)醒。

2.其次是購(gòu)房者的心態(tài)。在小產(chǎn)權(quán)房銷售客戶中絕大多數(shù)是中低收入的住房困難戶，但也不乏有意圖炒房增值者，網(wǎng)絡(luò)上有許多關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房會(huì)轉(zhuǎn)正的消息傳播，這一類的購(gòu)房者購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房正是出于想獲得小產(chǎn)權(quán)房原價(jià)與轉(zhuǎn)正之后價(jià)格之間的差價(jià)的心理。此外，許多購(gòu)房者還存有投機(jī)心理，他們并非不清楚小產(chǎn)權(quán)房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，而是在衡量風(fēng)險(xiǎn)和利益后，認(rèn)為“法不責(zé)眾”，政府之后無(wú)能力也無(wú)可能會(huì)完全不理會(huì)廣大購(gòu)房者的利益而徑行拆除小產(chǎn)權(quán)房。

四、結(jié) 語(yǔ)

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)源于我國(guó)土地制度的不完善，城鄉(xiāng)二元化的土地管理制度、“地隨房走”制度以及不合理的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都是催生出小產(chǎn)權(quán)房的根源性因素。因此，為根治小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，還是要從這些制度的改革及完善入手，破除二元制土地制度、響應(yīng)中央的號(hào)召建立、完善“城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，使集體建設(shè)用地與國(guó)有土地一樣可以上市流通；改革土地征收制度，重新劃分國(guó)家、村集體、農(nóng)民的征地收益，讓農(nóng)民分享城鎮(zhèn)化帶來(lái)的土地經(jīng)濟(jì)利益。

小產(chǎn)權(quán)房在進(jìn)入新世紀(jì)后的高速發(fā)展，與城鎮(zhèn)化、小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)暴利、政府各個(gè)部門職權(quán)不明以及住房保障體系不完善有密切聯(lián)系。為遏制小產(chǎn)權(quán)房的快速蔓延，需要盡快制定并落實(shí)小產(chǎn)權(quán)房的禁建政策、杜絕人們的僥幸心理，產(chǎn)權(quán)房建設(shè)與保障性住房建設(shè)有機(jī)結(jié)合[1]，完善住房保障體系的建設(shè)，增加住房公積金的利用率。

［1］ 程浩.中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房：現(xiàn)狀、成因與問(wèn)題［J］.中共中央黨校學(xué)報(bào)，2009（2）:62-67.

［2］ 任志強(qiáng)．我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題研究：現(xiàn)狀與出路（3）［EB/OL］．http://renzhiqiangblog.blog.163.com/blog/static/43908232201221339 0323/，［2015-3-20］．

［3］ 章合運(yùn)，張松．小產(chǎn)權(quán)房成因、困境與演化趨勢(shì)研究——基于城鄉(xiāng)居民聯(lián)合產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)證分析［J］． 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2012（6）:24-27.

［4］ 張葉林．我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的法律問(wèn)題研究［D］．上海:復(fù)旦大學(xué)，2012.

［5］ 王雙正．工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題探究［J］．經(jīng)濟(jì)研究參考，2012（33）：30-56.

［6］ 九三學(xué)社中央．盡快解決失地農(nóng)民生活保障問(wèn)題［R］．全國(guó)政協(xié)十屆二次會(huì)議填第0001號(hào)．

［7］ 謝挺．小產(chǎn)權(quán)房若干問(wèn)題的法律研究［D］．南京：南京航空航天大學(xué)，2011.

［8］ 李忻． 存在即合理？——對(duì)南京市小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)發(fā)展的思考［EB/OL］．參見http://wenku.baidu.com/link?url=L51BD8jiC1qI_B p3jTBlhxNPhWmrwhU6Z8SMxfGK4VK5QuHPFunDWqwUhbnhHi5Ac_jDKyQ05SW0u3BvkdjqEICcq5X0Yepy FPswpUDK7W，［2015-3-20］.

［9］ http://nj.fang.anjuke.com/loupan/qixia_4844/?p1=4834&p44=3155，［2015-3-20］.

［10］ 經(jīng)濟(jì)適用住房上市指導(dǎo)價(jià)格2014年四季度［EB/OL］．http://www.02590.com/house/fcxwgg/info/CJ0YYE9O1RU.html，［2015-3-20］.

［11］ 世界銀行發(fā)布最新《中國(guó)經(jīng)濟(jì)季報(bào)》指出公積金制度存在三大問(wèn)題［EB/OL］.參見http://finance.sina.com.cn/roll/20061115/0750 1041897.shtml，［2015-3-20］.

［12］ 目前全國(guó)住房公積金的資金使用率為70%［EB/OL］． 參見http://www.shebao.tv/shebaoxinwen/2014/1031/21658.html，［2015-3-20］.

［13］ 張?jiān)迫A．“小產(chǎn)權(quán)房”的成因及其治理［J］． 中國(guó)國(guó)情國(guó)力，2011（7）：34-36.

［14］ 季雪．“小產(chǎn)權(quán)房”的問(wèn)題、成因及對(duì)策建議——基于對(duì)北京地區(qū)實(shí)情的考察［J］．中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2009（7）：65-69.

［15］ 辛陽(yáng)陽(yáng).小產(chǎn)權(quán)房的法律成因及建議［J］． 知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2012（18）：24.

［16］ 徐偉，何平．“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)行規(guī)制政策之成因、演進(jìn)及有效性探析［J］．理論導(dǎo)刊，2014（1）：25-28.

［17］ 徐瑞濤，李曉倩．小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題成因淺析［J］．菏澤學(xué)院學(xué)報(bào)，2014（S1）：44-47.

［18］ 賈顏如．小產(chǎn)權(quán)房的成因及對(duì)策［J］．湖北廣播電視大學(xué)學(xué)報(bào)，2013（7）：87-88.

［19］ 余珺． 基于法律視角的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房分析［J］． 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2008（4）：10-11.

［20］ 李長(zhǎng)健，蔣詩(shī)媛，陳志科．小產(chǎn)權(quán)房中的利益博弈和利益平衡研究［J］．學(xué)術(shù)探索，2009（1）：50-56.

［21］ 劉利平．新型城鎮(zhèn)化背景下小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的法律對(duì)策［J］．鹽城師范學(xué)院學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版），2014（3）：26-29.

［22］ 吳遠(yuǎn)來(lái)，馬聰聰．城鎮(zhèn)化背景下“小產(chǎn)權(quán)房”規(guī)制問(wèn)題探析［J］．農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2014（5）：28-32.