我國房地產(chǎn)稅稅制改革研究

浙江工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 金強(qiáng)

一、我國前期房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革效應(yīng)分析

2011年初，我國開始啟動個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。試點(diǎn)改革后兩年，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，上海、重慶試點(diǎn)房價總體來說，依然是在上漲的。說明試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅的改革對于房價的影響并不顯著。之所以試點(diǎn)效果不理想，究其原因有以下幾個：

(一)供求調(diào)節(jié)失衡

房價的漲跌取決于市場供求，運(yùn)用財稅政策工具，開征房產(chǎn)稅，主要是考慮從需求方面著手，利用房產(chǎn)稅直接稅不易轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的特性，抑制房產(chǎn)需求，從而降低房價，特別是房產(chǎn)是人們生活的必需品，屬于需求彈性較低的物品，然而，我國房地產(chǎn)市場的矛盾不在于需求過剩，而是投機(jī)需求和剛性需求結(jié)構(gòu)失衡，打壓需求可能會過度的影響正常的剛性需求，造成稅收杠桿錯位效應(yīng)。

(二)政策遺留效應(yīng)

長期以來由于地方政府財權(quán)和事權(quán)的不匹配，造成地方財政收不抵支，導(dǎo)致地方政府靠“賣地”“舉債”等方式來彌補(bǔ)財政赤字，出現(xiàn)了土地財政、地方債務(wù)危機(jī)等問題，這樣無疑推高了土地價格，房產(chǎn)商取得土地的價格成本增加，不可避免的導(dǎo)致房價上漲。因此，不從根本上解決地方政府財權(quán)事權(quán)不匹配，地方財政收入沒有可靠穩(wěn)定來源的問題，緊靠房產(chǎn)稅來調(diào)控房價，并沒有“對癥下藥”，其效果肯定不會理想。

二、國外房地產(chǎn)稅解讀與借鑒

(一)從稅種分類上來看

國外房產(chǎn)稅基本上都屬于地方稅種。例如在美國，房地產(chǎn)稅是地方政府最大和最穩(wěn)定的財政收入來源，一般占70%～80%，為地方政府的各項服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，并不以此為主要手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場，但對購買和持有房地產(chǎn)的需求有間接影響。英國的房產(chǎn)稅包括住宅稅和營業(yè)性房產(chǎn)稅，其中住宅稅是英國最大的地方稅種，在地方財政收入體系中的地位非常重要，在地方本級收入中的比重高達(dá)45%左右。

(二)從稅種模式選擇來看

從世界各國房產(chǎn)稅模式的選擇橫向比較來看，房產(chǎn)稅制的模式大致分為獨(dú)立模式和合并模式兩種。合并模式主要是將房屋和土地合并，統(tǒng)一征收，如美國、加拿大、日本和意大利;獨(dú)立模式的國家則是對房屋、土地分別征收，單獨(dú)設(shè)立房屋稅、土地稅稅種，如丹麥、澳大利亞、法國等。兩種模式相比，各有其優(yōu)勢和不足，綜合征收模式在稅收的征收和管理方面相對簡單；而分設(shè)稅種，單獨(dú)征收的模式在征管上較為復(fù)雜，但政策導(dǎo)向性和調(diào)控性較強(qiáng)。

(三)從稅制設(shè)置上來看

首先，國外的房產(chǎn)稅主要有比例稅率(以差別比例稅率為主)、累進(jìn)稅率和定額稅率三種形式，其中比例稅率由于操作性較強(qiáng)，稅收征管成本較低，為大多數(shù)國家所采用。從稅率水平來看，美國由各地政府結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，根據(jù)當(dāng)年的預(yù)算、應(yīng)納稅財產(chǎn)的總價值、其他來源的收入等變量確定稅率，各個地方稅率不同，但都在0.8%-3%之間。英國則采用累進(jìn)稅率從而更好的進(jìn)行二次分配。

其次，從計稅依據(jù)來看，一種是以年租金，即以不動產(chǎn)租賃價格)為稅基，如比利時、法國;另一種是以房產(chǎn)的市場價值，即以房產(chǎn)在市場上可售得的數(shù)額為稅基，如日本、美國、英國等。大多數(shù)國家的計稅依據(jù)都采用房產(chǎn)評估價值。因此大多數(shù)國家都配有完善的房產(chǎn)評估機(jī)制，從而能夠公平公正的確認(rèn)房產(chǎn)的評估價值，并有效地解決房產(chǎn)評估糾紛。

(四)借鑒意義

從國外經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅一般都作為地方稅主體稅種，收入是地方財政收入的重要組成部分。從我國目前國情來看，在營改增的大背景下，原來地方稅主體營業(yè)稅逐步被增值稅取代，地方主體稅種流失，財政支出壓力進(jìn)一步加大，因此可以將房地產(chǎn)稅作為地方稅體系的主體稅種，成為地方政府的穩(wěn)定收入來源。另外，我國目前的房地產(chǎn)稅制是較為復(fù)雜，和房地產(chǎn)相關(guān)的直接和間接地稅種多大十幾種，可以考慮整合房地產(chǎn)開發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，對房地產(chǎn)稅費(fèi)歸類整合，規(guī)范稅費(fèi)征收，構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。最后，房地產(chǎn)稅在抑制房價方面發(fā)揮的作用有限，因此應(yīng)充分發(fā)揮其收入職能和再分配的作用，而不是抑制房價，調(diào)節(jié)房價，當(dāng)然房產(chǎn)稅可以作為房價調(diào)控的輔助手段之一，如前文所述，可以從調(diào)節(jié)市場需求，特別是投機(jī)需求方面，發(fā)揮一定的作用。

三、我國房地產(chǎn)稅制改革思路

我國房地產(chǎn)稅制是中國稅制體系中較為復(fù)雜的一個行業(yè)稅收體系，它幾乎涉及到了中國稅制結(jié)構(gòu)體系中的所有稅類。主要的房地產(chǎn)稅種：耕地占用稅；城鎮(zhèn)土地使用稅；土地增值稅；房產(chǎn)稅；契稅；另外還包括土地出讓環(huán)節(jié)的土地出讓金等。今后房地產(chǎn)稅改革方向應(yīng)該是整合房地產(chǎn)開發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，對房地產(chǎn)稅費(fèi)歸類整合，規(guī)范稅費(fèi)征收，構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅具體思路如下：

(一)房地產(chǎn)稅與土地使用稅、土地增值稅和契稅

從征稅對象的角度來看，土地使用稅、土地增值稅和契稅都是針對土地和房產(chǎn)，區(qū)別之處在于不同的征稅環(huán)節(jié)，土地使用稅是針對使用和保有環(huán)節(jié)，契稅和土地增值稅是針對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，鑒于前文所述，土地和房屋所有權(quán)屬雖然不同，但客觀上是不可分割的一個整體，因此，完全可以考慮整合并入新的房地產(chǎn)稅，進(jìn)一步簡化稅制結(jié)構(gòu)，理清權(quán)屬關(guān)系，簡化征收環(huán)節(jié)，提高征稅效率。

(二)房地產(chǎn)稅與營業(yè)稅、個人所得稅和印花稅

以上幾個稅種中，都和房地產(chǎn)有關(guān)，營業(yè)稅主要針對轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)中的土地使用權(quán)，以及銷售房產(chǎn)；個人所得稅主要涉及房產(chǎn)出租和轉(zhuǎn)讓所得計稅；印花稅涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同計稅等。營改增全面實(shí)施后，銷售房產(chǎn)今后可能主要繳納增值稅，由于其征稅對象是房地產(chǎn)，同上述的土地使用稅、契稅類似，因此可以考慮并入房地產(chǎn)稅。至于個人所得稅和印花稅中涉及房地產(chǎn)的稅收，由于其征稅對象是應(yīng)稅所得和應(yīng)稅合同，并不是房地產(chǎn)，因此不宜直接并入房地產(chǎn)稅。

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