淺談房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

程名民

摘要：房地產(chǎn)投資是當(dāng)前我國最熱門的投資領(lǐng)域，雖然與過去幾年的投資環(huán)境相比，近幾年房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不斷攀升，但是其仍舊受到眾多投資者的青睞。投資最重要的便是進(jìn)行評(píng)價(jià)估值，尤其是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢不穩(wěn)定，因此更要對房產(chǎn)投資項(xiàng)目的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，謹(jǐn)慎選擇。本文主要對房產(chǎn)投資指標(biāo)的評(píng)級(jí)方法進(jìn)行概述，并對其中所包含的各項(xiàng)利潤率、稅率盈利指數(shù)等做了簡要的分析，以期為我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)行為起到一定的參考作用。

關(guān)鍵詞：靜態(tài)評(píng)價(jià) 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià) 指標(biāo) 方法

不同的投資項(xiàng)目有著不同的評(píng)價(jià)指標(biāo)及評(píng)價(jià)模式。就目前而言，在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域中，也存在著不同的投資評(píng)價(jià)指標(biāo)及評(píng)價(jià)模式，因此缺乏相對統(tǒng)一的總結(jié)歸納體系。此外，就房地產(chǎn)投資來說，對其各項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)方法也缺乏更深層次，更加深入的研究，這對于采取更有效、更安全的投資措施是非常不利的，甚至?xí)绊懙轿覈麄€(gè)房地產(chǎn)投資行業(yè)的健康有序的發(fā)展進(jìn)程，所以必須要加大對其投資指標(biāo)及評(píng)價(jià)方法的總結(jié)歸納力度。

一、靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與其方法

（一）靜態(tài)投資回收期

對靜態(tài)投資指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)其實(shí)是屬于對未來盈利能力的一種分析。而靜態(tài)投資回收期便處于一個(gè)非常重要的地位。從學(xué)理上分析，靜態(tài)投資回收期主要是指基于忽略資金在時(shí)間方面價(jià)值的前提，對該項(xiàng)目的投資能夠被收益所抵償需要花費(fèi)的時(shí)間。該投資回收期的計(jì)算與現(xiàn)金的流入、流出量、年限等有著密切的聯(lián)系。此外，靜態(tài)投資回收期這一指標(biāo)的存在具有雙面性，也有利有弊，前者體現(xiàn)在它的計(jì)算足夠的漸變，而且得出的結(jié)論也非常的直觀，便于理解。后者則主要體現(xiàn)在由于其沒有考慮資金時(shí)間的價(jià)值，所以得出的數(shù)據(jù)結(jié)論可能會(huì)欠缺科學(xué)價(jià)值，對于最終的投資決策增加風(fēng)險(xiǎn)且具有片面性。另外，在現(xiàn)實(shí)的投資進(jìn)行中，并不是所有的投資項(xiàng)目都會(huì)適用于投資的回收期這一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

（二）投資利潤率

投資利潤率這一概念深受投資者們的關(guān)注，利潤率的高低直接關(guān)系著該項(xiàng)投資的決策結(jié)果。投資的利潤率主要是指該投資項(xiàng)目在正式運(yùn)營的過程當(dāng)中一個(gè)核算年份內(nèi)的利潤總額和總的投資額的比率。該項(xiàng)盈利能力的衡量指標(biāo)同樣也具有優(yōu)缺點(diǎn)，優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)為計(jì)算簡便，當(dāng)中所涉及到的數(shù)據(jù)都會(huì)輕易的獲得，另外最后得到的數(shù)據(jù)結(jié)論也非常便于比較；另一方面的缺點(diǎn)表現(xiàn)為依然沒有能夠?qū)①Y金的時(shí)間價(jià)值衡量在里面，且根本沒有綜合的考慮到投資的規(guī)模性。另外在實(shí)際使用的過程當(dāng)中，該項(xiàng)指標(biāo)也并非適合所有的房產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)槠湓O(shè)定了計(jì)算的前提是按年來計(jì)算的，但是對于某些項(xiàng)目，如出售房產(chǎn)開發(fā)等項(xiàng)目，按年計(jì)算的利潤回報(bào)率并不重要。

（三）投資利稅率

投資利稅率在一般意義上講主要是指在該投資項(xiàng)目進(jìn)行的時(shí)候在一個(gè)年度期間內(nèi)利稅的總額同項(xiàng)目的總投資形成的一個(gè)比率。在實(shí)際投資項(xiàng)目當(dāng)中，對于出租或者是經(jīng)營性的房產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，投資利稅率是一個(gè)非常重要的衡量指標(biāo)。

（四）資本金利潤率

該項(xiàng)指標(biāo)的定義為在投資項(xiàng)目開始生產(chǎn)運(yùn)營的時(shí)候，在一個(gè)年度內(nèi)利潤的總額同該項(xiàng)目的資本金的一個(gè)比率，它的優(yōu)缺點(diǎn)與投資利潤率基本相同。關(guān)于資本金利潤率必須要提到的便是投資項(xiàng)目的一個(gè)資本金制度，該項(xiàng)制度是在1996年由國務(wù)院下發(fā)的一個(gè)文件進(jìn)行確定的，當(dāng)然它的適用對象包括了房地產(chǎn)的一系列投資項(xiàng)目。

二、動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

（一）動(dòng)態(tài)投資回收期

動(dòng)態(tài)的投資回收期的產(chǎn)生完全是為了彌補(bǔ)靜態(tài)的投資回收期忽略資金時(shí)間的價(jià)值這一缺陷。它在計(jì)算的過程中帶進(jìn)了貼現(xiàn)這一概念，因此更具有科學(xué)性。但是盡管如此，動(dòng)態(tài)投資回收期還是存在著一定的缺陷。在實(shí)際應(yīng)用中，由于建設(shè)部所發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》當(dāng)中并沒有提及到該項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，且在后續(xù)研究的案例當(dāng)中也沒有體現(xiàn)。因此，可以說該項(xiàng)動(dòng)態(tài)的投資回收期評(píng)價(jià)指標(biāo)并沒有在現(xiàn)實(shí)中得到廣泛的應(yīng)用。

（二）凈現(xiàn)值

凈現(xiàn)值其實(shí)是各種現(xiàn)值之和，它來源于投資者的最低預(yù)期，并將每一年的現(xiàn)金的流量進(jìn)行折算而得出。它的優(yōu)點(diǎn)是所得出的數(shù)據(jù)非常直觀，而且由于其完全考慮到了整個(gè)周期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)收益的情況，因此具有極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)意義。但是缺點(diǎn)也同樣存在，即需要運(yùn)用到的數(shù)據(jù)非常難以獲得，十分復(fù)雜，比如其中的基準(zhǔn)收益率。

（三）凈現(xiàn)值率與盈利指數(shù)

凈現(xiàn)值率是由凈現(xiàn)值除以投資的支出現(xiàn)值總額而得到的一個(gè)比率，它主要是用來辨別某些相對獨(dú)立的項(xiàng)目的優(yōu)劣問題，并以此來進(jìn)行排序。而盈利指數(shù)主要是指項(xiàng)目的所有現(xiàn)金的流入量與流出量的一個(gè)比例，它也非常適合用于獨(dú)立的投資項(xiàng)目當(dāng)中。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)的投資領(lǐng)域涉及到眾多的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、數(shù)據(jù)，在進(jìn)行投資選擇的過程當(dāng)中，步驟程序非常的復(fù)雜。因此必須要對其中的盈利能力進(jìn)行全面綜合性的分析，規(guī)避一切風(fēng)險(xiǎn)。此外，要尤其注意靜態(tài)的評(píng)價(jià)指標(biāo)與動(dòng)態(tài)的評(píng)價(jià)指標(biāo)的內(nèi)涵，這二者當(dāng)中所涉及到的投資回收期、利潤率、利稅率以及凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、盈利指數(shù)等都要做到嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觥Ｖ挥羞@樣才能夠從根本上保障投資者們的根本利益，以促進(jìn)我國房地產(chǎn)投資事業(yè)的穩(wěn)步進(jìn)行。

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