淺析影響經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售的原因及解決措施

蔡妙螢

2007年8月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)）要求進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加快棚戶(hù)區(qū)危舊房改造，著力改善各類(lèi)困難群體的居住條件，住房保障工作被提到重要議事日程。2015年3月27日，國(guó)土部門(mén)住建部聯(lián)合發(fā)布新政，正視國(guó)內(nèi)樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)過(guò)剩問(wèn)題，提出多種解決方案，意欲從供應(yīng)端出發(fā)，在行業(yè)根源上調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求矛盾。2015年3月30日，住建部又聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)文稱(chēng)二套首付下調(diào)至4成，首套公積金首付2成；與此同時(shí)，財(cái)政部大幅縮短二手房交易稅免征年限至兩年，但新政后效果不是很明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于低迷狀態(tài)。本文從促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售方面提出了一些思路和對(duì)策。

一、影響經(jīng)濟(jì)房銷(xiāo)售的原因分析

1.價(jià)格缺乏優(yōu)勢(shì)。由于國(guó)家的調(diào)控，商品房的價(jià)格下跌，經(jīng)濟(jì)房的銷(xiāo)售價(jià)格與商品房的售價(jià)差異不再明顯，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)也不再顯現(xiàn)。以龍巖地區(qū)為例，2013年，在同一地段房源中，經(jīng)濟(jì)房單價(jià)約3000元/平方米，商品房單價(jià)約7000元/平方米，經(jīng)濟(jì)房的單價(jià)只占商品房的40%左右；目前，同一地段房源中，經(jīng)濟(jì)房單價(jià)約4000元/平方米，商品房單價(jià)約5000元/平方米。且購(gòu)買(mǎi)者并非享有完全產(chǎn)權(quán)，不能交易，只有在補(bǔ)足差價(jià)的情況取得完全產(chǎn)權(quán)情況下，才能取得完全產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)房購(gòu)買(mǎi)者補(bǔ)足的差價(jià)加上原來(lái)支付的購(gòu)房款與購(gòu)買(mǎi)商品房所支付的房款相近，所以經(jīng)濟(jì)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)已不明顯。

2.地理位置偏僻。中心城區(qū)土地的稀缺，政府部門(mén)更愿意將土地賣(mài)給開(kāi)放商進(jìn)行商業(yè)建設(shè)，從中獲取更多利益和稅費(fèi)收入，導(dǎo)致新開(kāi)工的經(jīng)濟(jì)房一般建設(shè)在城區(qū)的周邊，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套相對(duì)不完善。經(jīng)濟(jì)房出發(fā)點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)性和適用性，然而很多經(jīng)濟(jì)房購(gòu)買(mǎi)者在入住后后續(xù)支出費(fèi)用偏高，主要體現(xiàn)在交通費(fèi)用等生活成本上。

3.使用面積偏小。根據(jù)福建省相關(guān)政策的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要以中小套型為主，嚴(yán)格控制大戶(hù)型，經(jīng)濟(jì)房一般為帶電梯的高層建筑，公攤面積相對(duì)較大，以單套建筑面積為70平方米的房源來(lái)說(shuō)，公攤面積接近20平方米，實(shí)際使用面積只剩50平方米左右，對(duì)于人口數(shù)為3人的家庭，可滿足其住房需要，而人口數(shù)大于3人的家庭，則顯得擁擠，難以滿足需要。

4.申購(gòu)條件受限。經(jīng)濟(jì)房準(zhǔn)入條件比較嚴(yán)格，以福建省為例，對(duì)申請(qǐng)人的家庭年收入、戶(hù)籍、年齡等的限定。必須取得當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶(hù)籍時(shí)間滿一年；家庭年收入低于統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的2009年度城鎮(zhèn)居民可支配收入2倍以?xún)?nèi)，即2009年家庭年人均可支配收入低于11919元；單身男申請(qǐng)人年滿30周歲、女申請(qǐng)人年滿28周歲；無(wú)房者。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)房的中低收入家庭，享受到國(guó)家的社會(huì)保障，但也受到一些限制。

5.金融政策、購(gòu)買(mǎi)者的信用條件影響放貸。一方面貸款利息的負(fù)擔(dān)占房款比重大；另一方面購(gòu)房者屬于中底收入家庭，少數(shù)的購(gòu)房者由于自身的信用狀況，在購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)房后，銀行對(duì)其信用各方面進(jìn)行評(píng)估，拒絕放貸，其無(wú)力一次性支付房款，只能退回購(gòu)買(mǎi)房，從而增加退房人數(shù)，降低銷(xiāo)售。

二、解決的方法和對(duì)策

1.降低建設(shè)成本，實(shí)現(xiàn)價(jià)格優(yōu)惠。加強(qiáng)建設(shè)過(guò)程中對(duì)成本的控制，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上最大程度地降低成本。做好各個(gè)環(huán)節(jié)成本預(yù)算、控制，積極有效的降低經(jīng)濟(jì)房的建設(shè)成本以取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)；或?qū)哟髮?duì)購(gòu)房者政策傾斜，在其購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)房時(shí)再進(jìn)行適當(dāng)?shù)摹把a(bǔ)人頭”，所謂的“補(bǔ)人頭”則是政府?dāng)M對(duì)開(kāi)發(fā)商的各種稅費(fèi)減免和實(shí)物補(bǔ)貼折成現(xiàn)金（或購(gòu)房券）通過(guò)適當(dāng)?shù)姆绞街苯影l(fā)放到那些需要政府補(bǔ)貼的人手中，提高中低收入家庭的購(gòu)買(mǎi)力。

2.合理規(guī)劃，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。把城市綜合開(kāi)發(fā)和現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施改造結(jié)合起來(lái)，在原有基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上對(duì)城市進(jìn)行合理規(guī)劃，抓好經(jīng)濟(jì)房周邊城市道路規(guī)劃建設(shè)，建立完善排水、供熱、供氣、供電等設(shè)施，提高污水處理集約化水平，開(kāi)展環(huán)境整治，營(yíng)造良好的人居環(huán)境。特別完善公共交通設(shè)施，創(chuàng)辦滿足小區(qū)住戶(hù)子女入學(xué)的學(xué)校，減少消費(fèi)者日常的生活成本。

3.優(yōu)化設(shè)計(jì)，提高小區(qū)品質(zhì)。在布局上，充分考慮適用性，配套合理的儲(chǔ)藏空間。合理分配各功能空間的位置與大小，減少無(wú)用空間，使結(jié)構(gòu)合理而簡(jiǎn)潔，達(dá)到最佳的平面利用率，設(shè)計(jì)多種戶(hù)型的經(jīng)濟(jì)房，打造“造價(jià)不高質(zhì)量好，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美”的保障性住房小區(qū)，同時(shí)，在保障性住房小區(qū)項(xiàng)目包含設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、廉租房、限價(jià)商品房、高級(jí)人才公寓、大學(xué)生公寓、安置房等多種類(lèi)別，打造和諧共融的宜居社區(qū)，強(qiáng)調(diào)普惠、混居、共享，尊重人的平等和尊嚴(yán)，減少人際隔膜，體現(xiàn)社會(huì)公平和服務(wù)均等，使其成為宜居宜業(yè)的社會(huì)組織單元。

4.放寬申購(gòu)條件，擴(kuò)大購(gòu)買(mǎi)群體。適當(dāng)放寬經(jīng)濟(jì)適用房的申購(gòu)條件，幫助解決大學(xué)畢業(yè)生和高級(jí)人才的住房問(wèn)題，如大學(xué)畢業(yè)生的申購(gòu)條件為“在本中心城市各工業(yè)企業(yè)工作的普通高校應(yīng)往屆（兩年內(nèi)）本科以上畢業(yè)生”、企業(yè)高級(jí)人才的申購(gòu)條件為“在本中心城市工業(yè)、農(nóng)業(yè)企業(yè)工作，且在中心城區(qū)無(wú)住房的高級(jí)人才”。

5.實(shí)施金融優(yōu)惠政策，放寬放貸條件。降低貸款利率、增加貨幣供應(yīng)量等金融政策實(shí)施，減少購(gòu)房者個(gè)人房貸經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。金融政策可分為貨幣政策和非貨幣金融政策。貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，一方面通常法定存款準(zhǔn)備金率的降低、貨幣供應(yīng)量的提高會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，而市場(chǎng)利率提高會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，貨幣政策在一定程度上會(huì)影響房?jī)r(jià)。還可采取針對(duì)房地產(chǎn)特殊金融手段，根據(jù)金融形勢(shì)變化進(jìn)行的直接信用控制，如放寬貸款額度限制、信用分配、調(diào)整流動(dòng)比例等；還包括針對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行的選擇性信用控制，如房地產(chǎn)消費(fèi)信貸控制，如提高貸款最高限額、延長(zhǎng)貸款最長(zhǎng)期限、降低首付的最低金額等；政府也可引導(dǎo)社會(huì)資本參與，進(jìn)一步發(fā)揮財(cái)政資金的引導(dǎo)帶動(dòng)作用，放大財(cái)政政策效能，探索通過(guò)采取財(cái)政貼息、政府資本金注入、稅費(fèi)優(yōu)惠等措施，吸引社會(huì)力量參與，建立健全保障性安居工程建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)效機(jī)制。

三、結(jié)束語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)房政策作為政府一項(xiàng)特殊的惠民政策，只有因地制宜還要注重與時(shí)俱進(jìn)，適應(yīng)市場(chǎng)不斷變化和社會(huì)的發(fā)展，制定相應(yīng)政策和采取相應(yīng)的措施，使更多中低收入家庭能買(mǎi)得到也買(mǎi)得起買(mǎi)經(jīng)濟(jì)房，才能使經(jīng)濟(jì)房這項(xiàng)惠民政策得以更好的實(shí)施。

[1]吳曉君,張兆同.關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)學(xué)思考[J].中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品，2009.11.

[2]丁祖昱.2015年當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)分析及未來(lái)判斷，中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)，2015.4.