影響土地價(jià)格的因素分析

胡文立

【摘要】本文旨在《資本論》的視角下，分析影響土地價(jià)格的因素及土地價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生的影響，并以此給出政策性意見。本文首先分析了土地價(jià)格與地租、利息率的關(guān)系，并具體說明了利息率和地租變動(dòng)對(duì)土地價(jià)格的決定性影響。其次分析了供求關(guān)系和周邊地區(qū)如何對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響。最后，根據(jù)促使土地價(jià)格上漲原因的不同實(shí)質(zhì)的分析，給出了對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的建議。

【關(guān)鍵詞】土地價(jià)格 地租 利息率

一、引言

馬克思在《資本論》第三卷中地租理論成立的前提是土地私有，目前中國土地改革方向正是讓土地歸個(gè)人所有。但是當(dāng)前土地價(jià)格上漲問題已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。私人土地投資者最關(guān)心的是土地升值帶來的利潤問題，而政府主要關(guān)注的是土地價(jià)格上漲過快對(duì)民生的影響。因此利用《資本論》中的地租理論解釋我國土地改革中的問題，并對(duì)此提出建設(shè)性意見顯得十分重要。

二、土地價(jià)格的形成

根據(jù)《資本論》第三卷第六篇，土地不是勞動(dòng)的產(chǎn)品，沒有價(jià)值，但是土地具有使用價(jià)值，通過轉(zhuǎn)讓使用價(jià)值可以獲得一定的收入。因此，土地是資本化的特殊商品，資本能夠固定在土地上。

地租是土地所有者出租一塊土地而每年得到的一定貨幣額，土地所有者獲得土地的所有權(quán)，而把土地的使用權(quán)讓渡給租地農(nóng)場主。租地農(nóng)場主為了得到在土地這個(gè)特殊場所使用自己資本的許可，就必須要在一定期限內(nèi)（比如每年）按照契約規(guī)定支付給土地所有者一定的貨幣額，否則土地所有者寧愿土地荒廢。這個(gè)出租一塊土地而每年得到的一定貨幣額就是地租，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上借以實(shí)現(xiàn)增殖價(jià)值的形式。

任何一定的貨幣收入都可以資本化，都可以看作一個(gè)想象資本的利息。土地是資本化的特殊商品，地租也可以看作是某個(gè)資本的利息。假定一個(gè)資本家用4000鎊購買的土地每年可獲得200鎊地租，那就相當(dāng)于這4000鎊每年得到5%的平均年利息，不論他是把這4000鎊直接借出去或者是以土地形式租出去而獲得租金，得到的收益是一樣的。這就是一個(gè)4000鎊的資本按5%比例增殖。在這個(gè)假定下，二十年內(nèi)地產(chǎn)的收入，可以補(bǔ)償這一地產(chǎn)的購買價(jià)格。所以，土地的購買價(jià)格是按年收益的若干倍來計(jì)算的。

實(shí)際上，這個(gè)購買價(jià)格不是土地的購買價(jià)格，而是土地所提供的按一般利息率計(jì)算的地租的購買價(jià)格，可以得到公式：地租=土地價(jià)格×利息率。公式變形可得：土地價(jià)格=地租/利息率。由此可知，地租和利息率是影響土地價(jià)格的決定性因素。

三、利息率和地租決定土地價(jià)格

（一）利息率影響土地價(jià)格

假定地租是一個(gè)不變量，土地價(jià)格的漲落同利息率的漲落成反比。如果普通利息率由5%下降到4%，那么200鎊的年地租代表的資本的年增殖額，就從4000鎊增至5000鎊。如果利息率由5%下降至4%，結(jié)果相反。

商品的價(jià)值是由生產(chǎn)其所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。所以，個(gè)別資本家會(huì)想方設(shè)法提高自己的個(gè)別勞動(dòng)生產(chǎn)率，縮短個(gè)別勞動(dòng)生產(chǎn)時(shí)間，使之小于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，從而獲得超額剩余價(jià)值。這時(shí)等量資本投入不同的生產(chǎn)部門得到的利潤是不同的，所以把資本投入利潤率較低生產(chǎn)部門的資本家會(huì)把資本轉(zhuǎn)而投入利潤率較高的生產(chǎn)部門。這樣投資于不同生產(chǎn)部門的資本家之間為了獲得較高利潤率會(huì)展開競爭。通過競爭，不同的利潤率最終會(huì)趨同為一般利潤率，形成平均利潤率。由于社會(huì)平均資本有機(jī)構(gòu)成會(huì)逐步提高，在剩余價(jià)值率不變的情況下，同量預(yù)付資本所獲得的利潤率必然減少，平均利潤率會(huì)下降。平均利潤率存在著下降的趨勢，這是資本主義的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

利潤率下降趨勢決定了利息率也有下降趨勢。所以，在地租不變的情況下，土地價(jià)格客觀呈現(xiàn)出上漲的趨勢。

（二）地租影響土地價(jià)格

由土地價(jià)格=地租/利息率公式可知，土地價(jià)格與地租成正比。這里的地租通常指級(jí)差地租。級(jí)差地租是與土地的不同等級(jí)相聯(lián)系而產(chǎn)生的地租，由農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額形成的超額利潤構(gòu)成的。

土地自然肥力、土地位置的不同，會(huì)導(dǎo)致等量資本投入等面積的各級(jí)土地產(chǎn)生的結(jié)果不同。

1.土地的自然肥力。不同的土地自然肥力不同，所以在不同肥力條件的土地上，雇傭工人的勞動(dòng)生產(chǎn)率不同，即投入相同的勞動(dòng)量，得到的勞動(dòng)成果不一樣。租種土壤肥力好的優(yōu)等土地，雇傭工人的勞動(dòng)生產(chǎn)率高，產(chǎn)量高，單位農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低;而租種條件較差的土地，勞動(dòng)生產(chǎn)率低，產(chǎn)量少，單位農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格高。農(nóng)產(chǎn)品也要按照社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格出售，因此那些租種條件好的土地的農(nóng)業(yè)資本家就能獲得超額利潤，條件不好的土地租種者不能獲得平均利潤，會(huì)爭相租種優(yōu)等土地。

但優(yōu)等土地的數(shù)量有限，不同條件的土地都會(huì)得到利用。所以，“在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中一切同類產(chǎn)品的價(jià)格取決于生產(chǎn)中使用勞動(dòng)量最多的產(chǎn)品的價(jià)格”，即只能以劣等地的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格來決定農(nóng)產(chǎn)品的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格。這樣，耕種優(yōu)等地和中等地的農(nóng)業(yè)資本家不僅能夠獲得平均利潤，還能夠獲得超額剩余價(jià)值。相對(duì)于劣質(zhì)土地，他們愿意用更高的土地價(jià)格來換取更優(yōu)質(zhì)土地的使用權(quán)，即自然肥力高的土地價(jià)格高，自然肥力低的土地價(jià)格低。土地價(jià)格與肥力相關(guān)。

2.土地的位置。同樣肥力和產(chǎn)量的土地，由于距市場遠(yuǎn)近不同其土地價(jià)格也會(huì)不同。距離市場較遠(yuǎn)的土地，其生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)輸需要耗費(fèi)更多的運(yùn)輸費(fèi)用，個(gè)別價(jià)格高;距離市場近的，運(yùn)輸農(nóng)產(chǎn)品需要的運(yùn)輸費(fèi)用少，個(gè)別價(jià)格低。個(gè)別價(jià)格低的農(nóng)業(yè)資本家具有競爭優(yōu)勢，在獲得平均利潤的同時(shí)能夠得到超額剩余價(jià)值。因此，距離市場近的土地價(jià)格高，距離市場遠(yuǎn)的土地價(jià)格低。

以上，土地的自然肥力和土地的位置，通過影響級(jí)差地租I，影響了土地的價(jià)格。但級(jí)差地租II的變化也對(duì)土地價(jià)格有所影響。

3.投入的固定資本。級(jí)差地租II以級(jí)差地租I為前提，二者在實(shí)質(zhì)上是一致的，都是由個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格和社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格之間的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的。但不同于級(jí)差地租I，級(jí)差地租II是由于在同一塊土地上連續(xù)增加投資的勞動(dòng)生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的級(jí)差地租。

隨著土地的開發(fā)，土地所凝結(jié)的固定資本越來越多，引起價(jià)格上漲。這就是級(jí)差地租II對(duì)土地價(jià)格的影響。為什么土地會(huì)凝結(jié)固定資本呢？在這里我們要區(qū)分一下純粹的土地和凝結(jié)了人類勞動(dòng)的土地。

純粹的自然的土地是資本化的“特殊商品”，是不能用勞動(dòng)時(shí)間來衡量的，但是它本身的肥力和位置、社會(huì)上的利息率會(huì)影響這種資本化商品的價(jià)格。人類可以在純粹的土地上勞動(dòng)，形成凝結(jié)人類勞動(dòng)的土地，這種無差別的人類勞動(dòng)成為投入土地的資本，可以通過勞動(dòng)時(shí)間來衡量。一塊已經(jīng)耕種的土地比一塊具有同樣自然性質(zhì)的未耕種土地價(jià)值高。[5]

租地農(nóng)場主租種土地所有者土地，必然希望產(chǎn)出品的個(gè)別價(jià)格低于社會(huì)價(jià)格，以獲得超額剩余價(jià)值。這種投入資本有的是比較短期的，如化學(xué)性質(zhì)的改良、施肥等;有的是比較長期的，如修排水渠、建設(shè)灌溉工程、平整土地、建造經(jīng)營建筑物等。[6]投入土地長期的固定資本大部分是由租地農(nóng)場主投入的，可是當(dāng)契約租期一滿，在土地上進(jìn)行過的各種改良就變?yōu)橥恋厮姓叩呢?cái)產(chǎn)。所以土地所有者會(huì)力圖縮短租期。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，假設(shè)利息率不變，土地的價(jià)格就會(huì)不斷上漲。

四、政策與建議

土地價(jià)格升高過快可能會(huì)影響民生。一方面土地價(jià)格上漲引起房價(jià)快速上漲，居民購房負(fù)擔(dān)過重，抑制其他消費(fèi)，導(dǎo)致國內(nèi)需求不足;另一方面，房價(jià)上漲過快導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富向富人轉(zhuǎn)移，擴(kuò)大了貧富差距。因此，國家需要采取措施來抑制土地價(jià)格的過快增長。

對(duì)于由平均利潤率下降引起的土地價(jià)格上漲，應(yīng)該在一定程度上給予鼓勵(lì)和提倡，利用好市場杠桿，鼓勵(lì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但同時(shí)也要保障好民生，防止貧富差距過大。為此政府可以加強(qiáng)廉租房建設(shè)，進(jìn)行棚戶區(qū)來改造安置居民，同時(shí)增加普通商品房供給，滿足居民住房消費(fèi)的合理需求。

但針對(duì)投機(jī)引發(fā)的土地價(jià)格上漲，政府要落實(shí)好房地產(chǎn)調(diào)控政策，切實(shí)增加住房有效供應(yīng)，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作等行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。