淺析房產(chǎn)稅改革

馮浩 向鑫

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)慢慢成為了投資的聚集地。不僅涌現(xiàn)了大批的投資者，也吸引了眾多的投機(jī)者，這直接導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)“高溫”，房價一路走高，并且在一定程度上造成了房產(chǎn)資源的分配不均。為了緩解這一現(xiàn)象，國家開始推行房產(chǎn)稅，希望從長期的角度來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，抑制高房價和解決供不應(yīng)求的現(xiàn)象。本文從開征房產(chǎn)稅的必要性入手，根據(jù)上海試點后的稅收和房價信息，進(jìn)行房產(chǎn)稅改革的可行性分析，再結(jié)合上海地區(qū)房產(chǎn)稅政策的具體內(nèi)容進(jìn)行深層次探討，最終提出有效的建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅改革 必要性 現(xiàn)狀 建議

房產(chǎn)稅是一種古老的稅種，在我國征收的歷史非常久遠(yuǎn)。在古代，唐代的“廛布”拉開了房產(chǎn)稅征收的序幕，隨后的各朝各代設(shè)置了五花八門的稱謂來對房產(chǎn)進(jìn)行征稅。新中國成立后，對全國統(tǒng)一開征了房產(chǎn)稅，并將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為了房地產(chǎn)稅。70年代，將對國營、集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入了工商稅。80年代，進(jìn)行了工商稅制的改革，重新恢復(fù)了房地產(chǎn)稅，并且頒布了沿用至今的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。

隨著時代的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平的提高，人們對房產(chǎn)有了特殊的青睞，把大量的錢財投入到房產(chǎn)中，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，拉高了房價，這造就了少部分人擁有大量房產(chǎn)、大多數(shù)人買不起房的狀況。為了改善現(xiàn)狀、保障住房、穩(wěn)定房價，2010年，國務(wù)院出臺了“新國十條”，并且發(fā)改委也在《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》中，明確指出要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。

為了積極響應(yīng)國家的號召，2011年，重慶、上海兩地政府結(jié)合自身的情況制定了房產(chǎn)稅的改革方案，并作為試點開始試行新的房產(chǎn)稅。

一、房產(chǎn)稅征收的必要性

（一）有利于調(diào)節(jié)居民收入

改革開放以來，我國的貧富差距越來越大，已經(jīng)成為了社會安定團(tuán)結(jié)的隱患。富人用手中富余的資金購置了大量的房產(chǎn)，通過對存量房、高端房以及高檔房的征稅，能夠促使“富人”多交房產(chǎn)稅、“窮人”少交或不交房產(chǎn)稅，以此達(dá)到縮小貧富差距、調(diào)節(jié)收入分配的目的。

（二）有利于引導(dǎo)居民理性購房

房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，能夠調(diào)節(jié)居民收入的二次分配，對房地產(chǎn)有著一定程度的影響。它將直接影響居民購房的選擇，從而引導(dǎo)其購房的理性。

對于投資者而言，房產(chǎn)稅的征收，將增加房地產(chǎn)投資收益的不確定性，降低投資者的收益預(yù)期。投資者想要獲得收益，房價的漲幅就必須要超過稅收和持有成本。開征房產(chǎn)稅，進(jìn)一步加大了投資者的風(fēng)險，對其投資行為有很強(qiáng)的制約性。

對于擁有多套房產(chǎn)的投資者，為了減少房產(chǎn)的持有成本，會對房產(chǎn)進(jìn)行買賣或者出租，對于房地產(chǎn)市場，是增加了供給，可以促進(jìn)房價和房租的降低，讓存量房合理流動。長遠(yuǎn)來看，開征房產(chǎn)稅是有利于引導(dǎo)居民的購房理性的，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定起促進(jìn)作用。

（三）有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展

房產(chǎn)稅的征收對象是持有環(huán)節(jié)，這能夠減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，抑制房價強(qiáng)勁上漲的趨勢，從而保證房產(chǎn)市場的穩(wěn)定。目前的房產(chǎn)稅都是以市民普通住房基本需求為主的，在確保居民基本居住需求后，對其之外的房產(chǎn)進(jìn)行稅款征收。同時，將房產(chǎn)稅改革同房產(chǎn)市場調(diào)控有機(jī)結(jié)合起來，發(fā)揮了稅收政策調(diào)節(jié)住房的積極作用，對居民的住房消費(fèi)發(fā)揮了正確引導(dǎo)的作用，從而進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、上海房產(chǎn)稅改革的現(xiàn)狀分析

上海房產(chǎn)稅的試點范圍為上海市行政區(qū)域，稅率暫定為0.6%，應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。對于本地居民，家庭第二套及以上住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房），而外地居民，即非本市居民在本市新購的住房都需要繳稅。其免稅面積為人均60平方米。

（一）房產(chǎn)稅短期較難成為主體稅種

根據(jù)上海市稅務(wù)局公開的稅收收入統(tǒng)計情況，以房產(chǎn)稅實行的前一年（即2010年）和實行后的年份（2011—2013年）相比較，具體見下表。

通過房產(chǎn)稅收入情況的分析表（見上表），可以看出：

在實行房產(chǎn)稅改革的當(dāng)年，即2011年，房產(chǎn)稅的全年收入為736，625萬元，比改革前的2010年增加113，617萬元，并且在2012持續(xù)增加，上漲到了925，594萬元。從整體上看，無論是第一季度，上半年，前三季度還是全年，房產(chǎn)稅的收入均高于2010年，僅2013年上半年的收入就達(dá)到了2010年全年的收入，這些數(shù)據(jù)表明，上海財稅部門從房產(chǎn)稅中獲得的收入增加較為明顯，開征房產(chǎn)稅對于稅收收入的增加是有一定的促進(jìn)作用的。但從全年的角度來看，房產(chǎn)稅開征前和開征后，它在總稅收收入中所占比重除了在2012年增加顯著外，2011年與2010年基本持平，這說明房產(chǎn)稅在總體稅收收入中所處的地位基本沒有改變。

此外，從稅率來看，大多數(shù)只適用0.4%的稅率，并且稅基還根據(jù)市價打7折。如此低的稅率，對財政收入的貢獻(xiàn)是比較小的。對于上海的本地市民，一個普通的三口之家，免稅面積是180平方米，如果在不考慮免稅額的情況下，以每平方3萬元的價格購買200平方米的房子，每年需繳納的房產(chǎn)稅實際為1680元（20×30000×0.4%×70%）。這個費(fèi)用是比較少的，甚至都低于小區(qū)每年收取的物業(yè)管理費(fèi)。

以上的例子均表明了房產(chǎn)稅在短期內(nèi)會增加一定的財政收入，但很難成為主體稅種。主體稅種一般在地方個稅收入中，所占的比重最高，能夠給政府帶來相對穩(wěn)定的收入流，這些因素是現(xiàn)有條件均不滿足的。并且根據(jù)上海出臺的政策，房產(chǎn)稅的征收只覆蓋部分范圍，涉及的人群比較少，這也表明房產(chǎn)稅短期不可能大范圍征收，難以成為主體稅種，現(xiàn)階段只具備調(diào)控的功能。

（二）估價體系不健全

計稅價格是依據(jù)市場的水平，而不是評估價格，這主要是由于財產(chǎn)稅對征管非常依賴，成本很高。具體來看，財產(chǎn)稅的征收存在信息成本和重估成本，房產(chǎn)登記和管理制度不健全，再加上房產(chǎn)、土地、戶籍、統(tǒng)計和稅務(wù)部門尚未建立起信息共享機(jī)制，因此，房地產(chǎn)評估技術(shù)系統(tǒng)是提供不了支持的，只能依據(jù)市場水平。

（三）房產(chǎn)稅對房價的抑制作用不明顯

房產(chǎn)稅的開征，慢慢讓人們改變了房產(chǎn)稅稅負(fù)很重的思想。但由于房產(chǎn)稅是年年征收，隨市值波動，雖然現(xiàn)在繳納的數(shù)額不大，以后卻很難預(yù)測。為了減少不可預(yù)見的損失，減少持有成本，房產(chǎn)稅的開征對眾多的炒房者形成了威懾，在一定程度上打擊了房地產(chǎn)的投機(jī)行為，對房價的降低能起到一定的促進(jìn)作用。

新政對于上海市本地居民采取家庭第一套住房不征收、第二套及以上才征收的方法，而對外地居民在本市新購的住房全部征稅，這種做法實質(zhì)上是鼓勵自住需求，反對投資需求的引導(dǎo)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2011年至2013年統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，以2010年的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)（即2010年=100），上海市新建住宅銷售價格指數(shù)增長趨勢如上圖。

由上圖可知，以上海實行房產(chǎn)稅改革的前一年（即2010年）為基準(zhǔn)，2011至2013年的新建住宅的銷售價格指數(shù)不斷攀升，簡單而言，就是房價在整體上持上漲趨勢。雖然在這兩年里，價格指數(shù)在一段時期內(nèi)有小幅降低且比較穩(wěn)定，但很快便開始上漲，并且漲幅很大，勢頭強(qiáng)勁，高出2010年將近20個百分點，這表明房產(chǎn)稅的改革并沒能有效的抑制房價的上漲，對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用不明顯。

這可能是因為上海的房產(chǎn)稅改革只針對增量房，忽略了存量房。一般而言，房產(chǎn)稅的收入作為地方政府改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共項目的資金，由地方政府全權(quán)支配。某一地區(qū)的設(shè)施越是完善，人們就越愿意出高價來購買該地區(qū)的房屋，這不但增值了房屋，提升了房價。同時，以交易價格來征收房產(chǎn)稅的形式，使得具有購買需求和支付能力的人盡快完成產(chǎn)權(quán)交易，這也進(jìn)一步加速了房價的上漲。

政策導(dǎo)向和理論分析與現(xiàn)實的房價背道而馳，房價一直呈現(xiàn)出波動性增長，并未得到有效抑制，這在一定程度上表明了房產(chǎn)稅并不是抑制房價的最佳手段，持有者可以通過提價來轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，最終承擔(dān)的還是購房自住者。

三、對上海房產(chǎn)稅改革的建議

（一）加強(qiáng)房產(chǎn)稅的改革

上海出臺的房產(chǎn)稅政策的征稅范圍比較狹窄，重點針對新增房，對于政策出臺前的存量房沒有納入征收范圍，這導(dǎo)致了房產(chǎn)稅稅源的貧乏。免稅面積較大，人均60平方米，對于購入第二套及以上住房的居民而言，是對扣除免稅面積之后的部分征收稅款，實質(zhì)上對于普通的家庭，幾乎難以到達(dá)征稅的標(biāo)準(zhǔn)。征收的稅率事實上是0.42%（0.6%×70%），比較低，低于國際上1%的平均稅率。由于計稅依據(jù)是依靠交易價格，造成了與市場價格的背離。

以上這些都是需要改進(jìn)的地方，簡而言之，房產(chǎn)稅需要進(jìn)一步改革，擴(kuò)大征稅范圍，將存量房納入考慮范圍，增加稅源，促進(jìn)稅負(fù)公平?？梢钥紤]先對商業(yè)住房征收，然后是高檔住房、別墅，最后是普通住宅。提高稅率，達(dá)到國際的平均征收比率，可根據(jù)房屋的性質(zhì)制定不同的稅率，針對閑置的住房和2年以上未開發(fā)的土地可采用高的稅率。科學(xué)的采取估價方法，獲取準(zhǔn)確的評估價格作為計稅依據(jù)。

（二）加快配套的稅費(fèi)改革

開征房產(chǎn)稅實際上加重了納稅人的負(fù)擔(dān)，為了大力推行房產(chǎn)稅，應(yīng)該完善配套的稅費(fèi)改革。

我國目前對房地產(chǎn)的征稅是持有前的稅費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)，持有后的由房屋持有者承擔(dān)。但在實際交易中，開發(fā)商將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)最終都轉(zhuǎn)嫁給了購房者，簡單來說，購房者不僅繳納自己應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，而且還承擔(dān)了開發(fā)商的那一部分。

我國土地的特殊性質(zhì)是國家所有，人們對土地只有使用權(quán)且只有70年的年限，而房屋是建造在土地之上，因此，土地的成本也是房屋成本的一部分。為了減少成本，開發(fā)商勢必會將購買土地的費(fèi)用算入成本，但如果將土地出讓金分次支付而不是一次支付，這將減少房屋成本，達(dá)到降低價格的目的。

對房地產(chǎn)征收的土地增值稅，可以將關(guān)注重點轉(zhuǎn)移到二手房的交易，這樣更有利于發(fā)揮增值的職能。對于城鎮(zhèn)土地使用稅的征收，可以考慮取消，因為規(guī)范的房產(chǎn)稅是按評估價格為依據(jù)來征收的，而評估價本身就包含了土地和房屋，如果再征土地使用稅，就產(chǎn)生了征收的重復(fù)。

（三）建立健全的房產(chǎn)登記制度

上海新政只針對新增房的納稅，這很容易造成稅負(fù)不公，因此，個人擁有的所有產(chǎn)權(quán)的房屋，都應(yīng)考慮納入房產(chǎn)稅的征收范圍。

納稅人擁有的房產(chǎn)，是指在不同地區(qū)擁有的所有房產(chǎn)。這需要建立在共享信息的房產(chǎn)登記制度之下，而我國幅員遼闊，人口眾多，各地房產(chǎn)登記制度都不太健全，不能清楚了解每個人、每個家庭房產(chǎn)的具體情況。雖然在有些地區(qū)建立了本地區(qū)的房產(chǎn)登記制度，但地區(qū)與地區(qū)之間共享的機(jī)制沒能很好的建立起來。

健全的房產(chǎn)登記制度，需要政府相關(guān)部門和居民的共同努力。這個信息平臺既可以了解個人的房產(chǎn)情況，又可以掌握各地區(qū)的房價，房屋交易情況以及房屋的供求情況。為了做好這項工作，相關(guān)部門除了對新辦理的房產(chǎn)進(jìn)行信息登記之外，還應(yīng)對已擁有房產(chǎn)的居民進(jìn)行登記。為了加速完善登記制度，應(yīng)該限制登記的最后期限，對未能在期限內(nèi)登記的居民，采取一定的措施。此外，全國的房產(chǎn)登記需要通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)信息共享，這不僅可以適時掌握個人房產(chǎn)情況，而且為房產(chǎn)稅改革的調(diào)研奠定良好基礎(chǔ)，最終達(dá)到減少資源浪費(fèi)、降低稅收成本的作用。

（四）完善房地產(chǎn)評估體系

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)采用市場價格而非評估價格，這主要是由于估價體系的不成熟。雖然我國有許多的房地產(chǎn)評估中介，但執(zhí)業(yè)能力良莠不齊，質(zhì)量令人堪憂。

為了改善房產(chǎn)評估的大環(huán)境，國家需要出臺相關(guān)政策，對房產(chǎn)評估人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，從而不斷的建立起大批具有良好職業(yè)道德、扎實技術(shù)功底的房地產(chǎn)評估隊伍。此外，國家應(yīng)建立一套符合我國國情的科學(xué)的房產(chǎn)價值評估法規(guī)、制度和操作規(guī)范，讓評估人員有章可循。

只有房地產(chǎn)評估的質(zhì)量得到可靠的保障，才能采用評估價格作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。由于評估價是評估機(jī)構(gòu)根據(jù)房產(chǎn)的市場價格等因素綜合分析得出的，它使房產(chǎn)稅變得有彈性，對房價能夠有一定的控制作用。因此，評估價是具有動態(tài)實時的特點，應(yīng)該充分利用這種優(yōu)勢，不斷的對房產(chǎn)稅進(jìn)行完善。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊繼瑞，馬永坤.滬渝房產(chǎn)稅改革試點的思考與對策[J].高校理論戰(zhàn)線，2011（5）.

[2]劉慧芳.關(guān)于深化我國房產(chǎn)稅改革的思考[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2013（11）.

[3]丁艷平.房產(chǎn)稅改革對住房投資性需求的影響探討—以上海市“房產(chǎn)稅試點”為例[J].西江月，2013（19）.

[4]張清亮.房產(chǎn)稅改革引發(fā)的對我國房地產(chǎn)稅制改革的思考[J].商業(yè)會計，2012（18）.

[5]谷城.房產(chǎn)稅改革再思考[J].財經(jīng)問題研究，2011（4）.

[6]陳杰.房產(chǎn)稅試點初評與房產(chǎn)稅改革深化的意義[J].探索與爭鳴，2011（5）.

[7]安體富，葛靜.關(guān)于房產(chǎn)稅改革的若干問題探討—基于重慶、上海房產(chǎn)稅試點的啟示[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2012（45）.

[8]孟曉峰.房產(chǎn)稅及其改革的可行性分析[J].生產(chǎn)力研究，2011（7）.

[9]郭宏寶.房產(chǎn)稅改革目標(biāo)三種主流觀點的評述—以滬渝試點為例[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2011（8）.

[10]石子印.我國房產(chǎn)稅：屬性與功能定位[J].經(jīng)濟(jì)問題探索，2013（5）.

[11]王宗濤，熊偉.我國房產(chǎn)稅試點改革問題：政策的適用性分析[J].河南社會科學(xué)，2013（3）.

[12]李靜敏.對我國房產(chǎn)稅改革的思考[J].社會科學(xué)家，2010（9）.

[13]孫瑞玲.個人住房房產(chǎn)稅改革研究—基于社會福利保障水平增進(jìn)的視角[J].

[14]朱孔來，張琳娜.淺議征收房產(chǎn)稅對未來房價的影響[J].城市發(fā)展研究，2011（6）.

[15]馬麗佳.我國房產(chǎn)稅的實施現(xiàn)狀與改革建議[J].黑龍江科技信息，2013（9）.

（作者單位：湖北大學(xué)商學(xué)院）