國有企業(yè)參與土地一級開發(fā)的風(fēng)險及規(guī)避

王欣

國有企業(yè)參與土地一級開發(fā)的風(fēng)險及規(guī)避

王欣

土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置及補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。

土地一級開發(fā)既有巨大的經(jīng)濟效益又存在著風(fēng)險，我國的土地一級開發(fā)是伴隨著土地儲備制度的發(fā)展而產(chǎn)生的。近年來，土地一級開發(fā)越來越得到各地政府的重視并廣泛發(fā)展開來，且已有一些相關(guān)的研究成果。但在發(fā)展中也會出現(xiàn)項目決策、項目管理及項目融資等方面風(fēng)險，需要我們進行深入研究，并提高防范意識，采取合理的方式，提高政府和企業(yè)的抗風(fēng)險能力。

國有企業(yè)參與土地一級開發(fā)進程中風(fēng)險的產(chǎn)生

國有企業(yè)參與土地一級開發(fā)項目工作，需要經(jīng)過三個階段：策劃階段、審批階段及實施階段。國企的投資貫徹這三個階段的始終，故而在這三個階段都會產(chǎn)生一定的風(fēng)險。

1.策劃階段產(chǎn)生的風(fēng)險

策劃階段就是國企參與土地一級開發(fā)的準備階段。土地一級開發(fā)實施方案的編制，需要一定的人力資源對待開發(fā)土地的基礎(chǔ)資料進行詳盡的了解，若是資料收集的不夠準確詳實，則會直接影響到實施方案編制的合理性，導(dǎo)致工作存在一定局限性，繼而會引發(fā)資金預(yù)算不足的風(fēng)險。

2.審批階段產(chǎn)生的風(fēng)險

審批階段是國企將實施方案等資料報備當?shù)赝恋貎鋯挝粚徟?，在這個階段，需要各部門對項目的整體情況做出良好的溝通，并反饋規(guī)劃意見。因此，如果溝通不足，則容易導(dǎo)致后續(xù)申報、用地預(yù)審工作時出現(xiàn)重復(fù)，引起經(jīng)濟風(fēng)險。

3.實施階段產(chǎn)生的風(fēng)險

實施階段需要經(jīng)過土地征收、房屋拆遷及市政建設(shè)等工作，也是土地一級開發(fā)過程中工作量最大、工作最為繁瑣的階段，需要投入大量人力物力。這個階段若是產(chǎn)生管理的疏忽，不按工程進度控制，對工程質(zhì)量又缺少專人監(jiān)督，都會產(chǎn)生資金、成本的風(fēng)險。

國有企業(yè)參與土地一級開發(fā)常見風(fēng)險種類

1.資金風(fēng)險

(1)開發(fā)資金風(fēng)險

土地一級開發(fā)任何一個環(huán)節(jié)都離不開資金的支持，在開發(fā)的過程中如果沒有對項目情況進行詳盡的了解，就無法對開發(fā)項目的環(huán)節(jié)進行合理的分工。如此，就提高了開發(fā)過程中出現(xiàn)意外的概率，因而引發(fā)較為嚴重的資金風(fēng)險。

(2)融資風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)具有投資數(shù)額巨大、投資回收期長的特點，土地一級開發(fā)對資金的需求，有過之而無不及。融資一直是土地一級開發(fā)企業(yè)運營中的難題，因為融資風(fēng)險既增加了土地開發(fā)的難度，又會引發(fā)一系列的財務(wù)問題，超出企業(yè)風(fēng)險控制的能力范圍。企業(yè)雖然參與到土地一級開發(fā)的過程中，但是其并不會享受使用權(quán)，導(dǎo)致部分融資途徑只能以理論化的狀態(tài)存在，企業(yè)無法保障資金項目的穩(wěn)定落實，再加上國家在金融市場中的規(guī)定和干預(yù)，導(dǎo)致土地一級開發(fā)企業(yè)的融資非常困難。

并且，土地一級開發(fā)周期一般較長，開發(fā)企業(yè)在不同的周期內(nèi)都有可能出現(xiàn)借貸，由于企業(yè)不具備償還能力，借貸到期后即會轉(zhuǎn)化成負債，隨著土地一級開發(fā)的不斷進行，企業(yè)面臨的負債期限越來越多，形成不科學(xué)的期限壓力，導(dǎo)致企業(yè)喪失土地開發(fā)的能力，由此產(chǎn)生極大的融資風(fēng)險，同樣企業(yè)的融資信譽度也會受到影響，不利于融資風(fēng)險的規(guī)避。

2.法律風(fēng)險

在土地一級開發(fā)過程中，地方政府處于絕對強勢地位，企業(yè)沒有有效的法律條約約束政府行為，政府也同樣不能夠為企業(yè)提供有效的擔保，因此，很容易由雙方的信用問題而產(chǎn)生一定的法律風(fēng)險。

3.市場風(fēng)險

自土地一級開發(fā)與二級開發(fā)獨立后，一級開發(fā)商需要承擔涉及到土地開發(fā)的基礎(chǔ)市政工程建設(shè)。這種政策的實施雖然一定程度上優(yōu)化了一級開發(fā)的市場，維護了土地二級開發(fā)的順序，但同時也提高了土地一級開發(fā)商的市場風(fēng)險。國企在參與土地一級開發(fā)項目過程中，一方面需要面臨周期加長，運作成本增加的資金風(fēng)險，另一方面一級開發(fā)商的相對利潤較低，投資的回報較低，并且由于二級開發(fā)市場很容易受到政府的調(diào)控政策的影響，存在一種不穩(wěn)定的因子，從而造成土地一級開發(fā)市場也不穩(wěn)定。

4.監(jiān)管風(fēng)險

土地一級開發(fā)監(jiān)管的主要目的是為了能夠保證開發(fā)質(zhì)量、控制開發(fā)成本以及協(xié)調(diào)開發(fā)進度。如果出現(xiàn)監(jiān)管過粗或者過細，都會牽扯到一些額外的經(jīng)濟費用，產(chǎn)生一定的監(jiān)管風(fēng)險。

國有企業(yè)參與土地一級開發(fā)常見風(fēng)險規(guī)避策略研究

1．資金風(fēng)險規(guī)避策略

（1）開發(fā)資金風(fēng)險規(guī)避策略

首先，要保證土地一級開發(fā)項目基礎(chǔ)資料的準確和詳盡，這是確保開發(fā)過程中資金預(yù)算合理的重中之重。開發(fā)項目的成本以及土地招標前的底價都需要依靠相關(guān)基礎(chǔ)資料進行估算及可行性分析。

其次，在開展土地一級開發(fā)項目初期的現(xiàn)場調(diào)研工作時，應(yīng)該將收集到的所有資料全部總結(jié)、匯編起來，并進行適當?shù)奶幚?，然后將處理后的資料結(jié)合該地的實際情況進行對比和篩選，如果條件和時間允許可以重復(fù)此環(huán)節(jié)的工作，以此來確?；A(chǔ)材料的高度準確性。

最后，應(yīng)妥善安排周期，如果土地一級開發(fā)的周期安排合理、恰當，則可以確定開發(fā)工作的具體走向，也可以對開發(fā)資金實現(xiàn)有效的控制和預(yù)算。

（2）融資風(fēng)險規(guī)避策略

首先，在土地一級開發(fā)前期，組織縝密的財務(wù)調(diào)查和分析籌劃，并且組織大范圍的市場調(diào)研，最好邀請相關(guān)專業(yè)人士參與編制施工方案，以保證方案編制的可靠性和準確性。并合理地規(guī)劃負債期限，確保融資與融資期限能夠符合土地一級開發(fā)的資金需求，保障兩者的匹配發(fā)展與分配。除此以外，還需要確保融資成本合理分配，避免出現(xiàn)閑置資金，由此減輕融資中的成本風(fēng)險，強化融資財務(wù)的基本能力。

其次，是對于融資渠道的選擇，國企應(yīng)盡可能的選擇由政府提供融資擔保的金融機構(gòu)。如果能夠拉著金融機構(gòu)一起參與一級土地開發(fā)項目的前期調(diào)查、磋商等工作，便可以減少不少融資風(fēng)險，保持融資渠道的暢通。

最后，優(yōu)化融資環(huán)境。高難度的融資過程，為企業(yè)帶來了不可預(yù)測的融資風(fēng)險，開發(fā)企業(yè)為防范融資難的風(fēng)險，通過規(guī)范開發(fā)計劃，優(yōu)化融資環(huán)境，加強融資風(fēng)險防范的力度。以某開發(fā)企業(yè)為例，分析其在防范風(fēng)險方面的措施。該企業(yè)非常注重土地一級開發(fā)計劃的制定，通過規(guī)范土地開發(fā)，合理分配融資成本，充分利用企業(yè)融資。應(yīng)先明確該企業(yè)土地一級開發(fā)的條件，以該地區(qū)土地出讓后的實際利用為規(guī)劃條件，結(jié)合條件限制，合理規(guī)劃土地的一級開發(fā)；然后該企業(yè)最先安排潛力型的土地，將融資成本有效利用在經(jīng)濟效益高的土地開發(fā)中；最后以土地一級開發(fā)的整體為規(guī)劃目標，確保融資成本合理分配在每一項開發(fā)項目中。

2.法律風(fēng)險規(guī)避策略

法律風(fēng)險規(guī)避策略主要包括：要積極與政府部門溝通，并對開發(fā)過程進行全面的項目論證，盡量的規(guī)避對土地開發(fā)有風(fēng)險的政策。隨時關(guān)注國家政府出臺的相關(guān)幫扶優(yōu)惠政策，并采取一定的備案措施，防止因為地方政府領(lǐng)導(dǎo)格局的改變而產(chǎn)生的影響。

3.市場風(fēng)險規(guī)避策略

市場風(fēng)險規(guī)避策略研究主要包含三個方面：首先，制訂全面系統(tǒng)的開發(fā)可行性報告，一般投資可行性分析報告包括但不限于城市認知、房地產(chǎn)認知、出讓土地成交均價、項目概況、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地報批和征地投資分析、項目投資估算及資金成本估算、項目收益預(yù)測、可能風(fēng)險與防范措施、結(jié)論等內(nèi)容。特別應(yīng)對合作的模式、開發(fā)的分工、利益的分成、風(fēng)險的承擔做出明確、具體的說明與衡量。其次，在簽訂合作意向書和框架協(xié)議階段，確保出讓方式與利潤分配、雙方權(quán)利義務(wù)在協(xié)議中明確體現(xiàn)。合同在約定開發(fā)土地具備出讓條件時，對該宗土地的出讓時間、主要規(guī)劃條件和出讓方式（“招、拍、掛”）要明確約定，并合理約定保底條款，確保企業(yè)一定的投資利潤回報。最后，在進行土地推廣時，應(yīng)將有利于土地推廣的保障性內(nèi)容盡量體現(xiàn)在合同中，比如說政府已經(jīng)將其定位為今后的政府行政中心，并已經(jīng)在與企業(yè)的合作協(xié)議中明確，就可以在土地宣傳中對此進行廣告宣傳。

4.監(jiān)管風(fēng)險規(guī)避策略

為了有效減少或避免監(jiān)管風(fēng)險，其主要策略研究需集中在以下兩個方面進行：首先，應(yīng)先制定一套完善的審核制度，在土地開發(fā)過程中，凡是重大決策的實施都需要經(jīng)過審核予以通過后才能實施，并且組織相關(guān)監(jiān)管審核領(lǐng)導(dǎo)班子。其次，實行審核制度并定期制作報表，對項目的各個進程進行及時備案。

結(jié)語

土地一級開發(fā)既有巨大的經(jīng)濟效益也存在著風(fēng)險。我國的土地一級開發(fā)是伴隨著土地儲備制度的發(fā)展而產(chǎn)生的。近年來，在全國范圍內(nèi)向縱深方向發(fā)展，但在發(fā)展過程中也存在著諸多風(fēng)險，而如何依托政府資源、控制風(fēng)險，對即將涉足土地一級開發(fā)整理的國企而言，將顯得尤為重要。風(fēng)險并不是固定的，也不是一成不變的，他會跟隨土地一級開發(fā)項目的開展而發(fā)生相應(yīng)的變化。為控制各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險，首先要樹立過硬的風(fēng)險意識，擁有靈敏的察覺風(fēng)險的嗅覺，并對造成風(fēng)險的因素進行仔細的研究和分析，從而實現(xiàn)對土地一級開發(fā)項目風(fēng)險的有效控制。

（作者單位：廈門水務(wù)集團有限公司投融資部）

[1]賈野,劉湘汝,葉平.土地一級開發(fā)項目風(fēng)險控制研究,建設(shè)科技,2012（12）

[2]宋安成.土地一級開發(fā)的風(fēng)險與規(guī)避.土地管理,2011（11）

[3]王寶玲.事業(yè)單位參與土地一級開發(fā)的常見風(fēng)險及策略研究,現(xiàn)代商業(yè),2014（3）

[4]聶仲秋,李世平.激勵性規(guī)制視角下的土地一級開發(fā)政策的比較研究,電子科技大學(xué)學(xué)報（社科版）,2011（2）

更正啟示

《廈門科技》2015年第2期刊登的《無鉛高鋅硅黃銅C68350合金組織及性能的研究》作者有誤，應(yīng)為許傳凱。

特此更正

《廈門科技》編輯部

2015年5月28日