論小產(chǎn)權(quán)房的問題與解決途徑

郭亞吉

云南民族大學(xué)法學(xué)院，云南 昆明 650500

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

(一)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)，市場需求的作用

我國的人口壓力也在不斷的增加，伴隨而來的就是住房的需求，除此以外，我國人們都有一種“城市人”的夢想，希望在城市中獲得發(fā)展，每年有數(shù)以百萬的人們涌向城市，人口流動(dòng)成為推動(dòng)房價(jià)不斷提高的又一因素，城市“地王”一次又一次的刷新紀(jì)錄，對(duì)于一般的人來說根本沒有能力購買，正是在這種大環(huán)境下，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運(yùn)而生，小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格便宜，空間發(fā)展較大，潛在住戶多，由此為小產(chǎn)權(quán)房提供了存在的基礎(chǔ)。

(二)政府履行職責(zé)不到位，監(jiān)管不力

小產(chǎn)權(quán)房在法律上是沒有相關(guān)法律依據(jù)的，是一種沒有“名分”的存在，在社會(huì)中，小產(chǎn)權(quán)房能夠得以發(fā)展主要是由于新農(nóng)村建設(shè)，舊城改造中的不斷發(fā)展，我國的小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生主要有以下幾種形式，一種是私自建設(shè)型的小產(chǎn)權(quán)房。二種是以一種合作的模式進(jìn)行開展的，村里和開發(fā)商進(jìn)行溝通，村里出地，開發(fā)商出錢，當(dāng)房屋賣出后，雙方獲利。最后一種是一種違反法律的集體土地出賣行為，直接將集體土地賣給開發(fā)商?？墒菑囊陨锨闆r來看，其都是在違反我國法律的情況下進(jìn)行的，沒有任何的審批手續(xù)，作為我國享有對(duì)土地進(jìn)行監(jiān)管權(quán)力的政府來說，查處違法行為是其職責(zé)之內(nèi)的事情，但是政府利益往往會(huì)被牽扯其中，在一些地方，政府睜一只眼閉一只眼，甚至就是行政不作為。

(三)城鄉(xiāng)二元體制的制約

由于我國特殊的歷史原因，我國的城鄉(xiāng)處于一種分立而治的現(xiàn)狀。其土地也是一種雙重管理，農(nóng)村集體土地在一定的程度上是不能和資本，技術(shù)勞動(dòng)力結(jié)合的，這就是集體土地和國有土地的重要區(qū)別，正是由于這種不同的區(qū)別與管理模式，集體土地的價(jià)格和國有土地相比是有很大的差距的，再加上當(dāng)前人口對(duì)于土地的需求，推動(dòng)了農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場進(jìn)行買賣，加快了集體土地上小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)。

二、小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的影響意義

(一)積極影響

由于我國對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的市場需求才導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房的飛速發(fā)展，其實(shí)對(duì)我國集體經(jīng)濟(jì)土地使用權(quán)的有利探索，我國現(xiàn)存的土地法律制度已有幾十年，存在一定的滯后性。另外，小產(chǎn)權(quán)房增加了農(nóng)民的收入，其建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的根本動(dòng)機(jī)就是為了經(jīng)濟(jì)利益，不僅如此，小產(chǎn)權(quán)房在增大房屋供給方面也有重要的作用，使人們有了能夠賣房的能力與可能性。

(二)消極影響

當(dāng)前我國的小產(chǎn)權(quán)房分布在農(nóng)村集體土地上，越來越多的非集體成員進(jìn)行房屋購買，實(shí)質(zhì)上侵占了農(nóng)村大量的土地，農(nóng)村宅基地是對(duì)農(nóng)民的福利，這種福利會(huì)逐漸的變小。農(nóng)村的土地也會(huì)隨之減少，此外，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)是與國家法律背道而馳的，在我國的法律中規(guī)定不允許集體土地進(jìn)行房屋買賣，其實(shí)質(zhì)損害了法律的威嚴(yán)。

三、解決我國小產(chǎn)權(quán)問題的意見與建議

(一)加強(qiáng)國家宏觀調(diào)控能力

促使集體土地上建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房直接的表象原因是我國在房屋價(jià)格上的控制能力不足，城鎮(zhèn)房屋價(jià)格飛速上漲，催生了一批“房奴”，進(jìn)而使很多百姓無力支付高昂的城鎮(zhèn)房價(jià)，基于小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格低的誘惑，采用了鋌而走險(xiǎn)的方式購買小產(chǎn)權(quán)房。國家應(yīng)充分利用國家財(cái)政政策和稅收政策進(jìn)行全方位的房價(jià)控制，抑制房價(jià)增長，穩(wěn)定房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。例如可以增加房產(chǎn)稅、限購令、上調(diào)貸款利率等等，只有讓房屋價(jià)格控制在百姓所能承受的范圍內(nèi)，才能控制對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的需求。

(二)建立健全法律立法，規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)

當(dāng)前很多村或是村民為了經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)一方面的原因是沒有相關(guān)的法律進(jìn)行規(guī)范，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)沒有專門的法律進(jìn)行約束與引導(dǎo)，從而產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房糾紛等問題，在立法的過程中，我國應(yīng)對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行界定，明確小產(chǎn)權(quán)房的法律定位，結(jié)合當(dāng)前的現(xiàn)狀制定合理的土地流轉(zhuǎn)措施，對(duì)于違法進(jìn)行房屋建設(shè)的行為進(jìn)行打擊與處罰。

(三)加強(qiáng)政府監(jiān)管，依法懲處違建違法行為

政府監(jiān)督不力，政績觀缺失，無視國家法律法規(guī)的表現(xiàn)，一方面縱容了小產(chǎn)權(quán)房的違法建設(shè)，另一方面，擾亂了國家的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。政府應(yīng)樹立正確政績觀，依法辦事，加強(qiáng)集體土地上房屋建設(shè)的整治，嚴(yán)防違法違建現(xiàn)象的出現(xiàn)，保障國家正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。

在當(dāng)前國家內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模大，潛在消費(fèi)者多的情況下，進(jìn)行拆除可能存在一定的阻力，為了國家的穩(wěn)定，加快小產(chǎn)權(quán)房立法，規(guī)范建設(shè)程序，完善我國的立法制度，城鄉(xiāng)土地制度迫在眉睫，這不僅是國家層面的考慮，同樣是全國人民共同努力的結(jié)果，合法購買房屋，杜絕違建。

［1］劉琴.論小產(chǎn)權(quán)房的法律解決途徑［D］.中南大學(xué)，2014.5.

［2］石磊.小產(chǎn)權(quán)房問題研究［D］.東北林業(yè)大學(xué)，2013.4.

［3］王文竹.小產(chǎn)權(quán)房法律問題分析及其對(duì)策研究［D］.北京交通大學(xué)，2011.7.